Affittare una casa vacanze? Requisiti e Trattamento fiscale del canone percepito

Aggiornato il 4 Maggio 2023

Qualora vogliate concedere in locazione una cosiddetta “casa vacanze”, un vostro appartamento, casa al mare, in campagna o in montagna, vi do qualche chiarimento sul trattamento fiscale da adottare nella dichiarazione dei redditi sui canoni di affitto (o di locazione).

In estrema sintesi i principali adempimenti ruotano attorno a:

• Obbligo di apertura della partita Iva
• Obbligo di registrazione del contratto di locazione turistica o affitto
• Tassazione dei proventi percepiti dalla locazione
• Possibilità di utilizzo della cedolare secca per le locazioni turistiche

Tassazione ai fini Irpef

La premessa parte dalla definizione della casa vacanze che possiamo estrapolare dalla Legge quadro sul Turismo – Legge 17 maggio 1983, n. 217, anche se oggi appare successivamente declinata a suo modo dai singoli comuni e/o regioni. Secondo la norma citata se l’affitto della casa vacanza non è caratterizzata dall’erogazione di servizi aggiuntivi centralizzati per più  volte per affitti superiori a 7 giorni e non superiori a 3 mesi e se l’attività è svolta in modo continuativo e organizzata ed ha ad oggetto 3 o più case  o appartamenti allora si dovrà procedere con l’apertura della partita Iva in quanto l’attività è definibile come commerciale o imprenditoriale. Vi ricordo anche che nel frattempo sono cambiati le Aliquote e scaglioni IRPEF per il calcolo delle Tasse e Imposte nel 730 o Unico: File con Formula Editabile

Novità

Vi segnalo a tal proposito l’articolo dedicato alla tassazione delle locazioni di breve periodo come case vacanze. Vi anticipo la possibilità di passare dalla tassazione ordinaria per scaglioni alla cedolare secca del 21% anche per gli affitti brevi, ossia di durata inferiore a 30 giorni che interessano principalmente i proprietari di case vacanze.

Ricordo anche che con la Manovra correttiva del 2017 è stata introdotta la nuova ritenuta d’acconto sulle locazioni e affitti brevi a carico del proprietario di casa che dovranno trattenere le agenzie o intermediari immobiliari, anche on line, alimento della riscossione del canone.

Nel seguito il calcolo del versamento e le modalità di compilazione del modello F24.

Ritenuta acconto per le prenotazioni on line

Attività NON commerciale

Ai fini dell’inquadramento dei redditi percepiti dagli affitti è determinante verificare se l’attività che state svolgendo si qualifichi o meno come una attività commerciale o imprenditoriale. Per determinarlo è necessario prima di tutto verificare se parliamo di una attività che contempli, oltre l’affitto della casa al mare o in montagna, anche l’erogazione di servizi aggiuntivi come il cambio biancheria, la colazione o il riassetto della o delle stanze.

Ulteriore elemento distintivo riguarda l’occasionalità. Per comprendere tale elemento ci si dovrà rifare anche ai regolamenti comunali ove è situato l’immobile anche se in genere sotto le due unità locali affittate vi dico che non si configura una attività commerciale. Se non si è in presenza di una attività definibile come commerciale allora anche i proventi in linea teorica potrebbero essere assoggettati alla disciplina dei redditi fondiari ex articolo 36 del Tuir il che equivale a versare l’imposta solo sulla rendita catastale.
Se parliamo infatti di una semplice locazione occasionale per la quale non è obbligatoria nemmeno la registrazione del contratto  con il modello RL,  perché inferiore a 30 gg il reddito sarà tassato come reddito di fabbricato (ex articolo 34 del Tuir) secondo cui “Qualora  il  canone  risultante  dal contratto di locazione, ridotto  forfetariamente  del  5  per  cento (prima era il 15),  sia superiore al reddito medio ordinario di  cui  al  comma  1,  il  reddito  è determinato in misura pari a quella del canone di  locazione  al  netto  di tale riduzione“.

In pratica si prende il canone contrattuale (e non quello percepito effettivamente) si riduce del 5%, lo si confronta con la rendita catastale rivalutata del 5%. Il valore maggiore andrà soggetto a tassazione per scaglioni di reddito. Tuttavia per la corretta qualificazione le leggi regionali non colgono tutte le caratteristiche richieste dalla norma tributaria per cui per la corretta qualificazione possiamo avere nel caso di una locazione sporadica o occasionale o non abituale, dietro la quale non è prevista alcuna organizzazione come per esempio prima colazione, pranzi, o lavaggio biancheria, per fare un esempio, si parlerà di reddito fondiario.

Attività qualificata come commerciale

Nel caso invece in cui si prestino anche servizi accessori o si rientri nell’ambito di attività commerciale in base alla regolamentazione dello specifico comune dove risiede l’immobile allora i proventi andranno tassati secondo l’ordinaria tassazione  dei redditi per cui secondo gli ordinari scaglioni di reddito Irpef che di seguito riepilogo meno che non volgiate applicare la cedolare secca sugli affitti.

Questa tipologia di redditi andrà dichiarata nel quadro G od F del modello di dichiarazione UNICO

Scaglioni reddito  Irpef	Aliquota	Irpef lordo
da 0 a 15.000 euro	23%	23% del reddito
da 15.000,01 a 28.000 euro	27%	3.450 + 27% sulla parte eccedente i 15.000 euro
da 28.000,01 a 55.000 euro	38%	6.960 + 38% sulla parte eccedente i 28.000 euro
da 55.000,01 a 75.000 euro	41%	17.220 + 41% sulla parte eccedente i 55.000 euro
oltre 75.000 euro	43%	25.420 + 43% sulla parte eccedente i 75.000 euro

Definizione casa vacanze

Novità per le case vacanze

L’Art. 7  (Case e Appartamenti per Vacanze) del regolamento 8 del 2015 introduce, dal 2017, rispetto alla normativa precedente, importanti novità sia dal punto di vista gestionale che per l’attribuzione della classificazione.
A tal proposito vi segnalo grazie ad Anna i nuovi regolamenti in vigore che potete leggere nel seguito:

Regolamento n.8 del 7 Agosto 2015 – Nuova disciplina delle strutture ricettive extralberghiere

Regolamento 13 del 30 settembre 205 per disposizione per il Giubileo

Molto importante anche la circolare esplicativa al Regolamento n.8 del 2015 extralberghiero e Circolare Esplicativa al Regolamento Regionale n. 13 del 30/09/2015 (di cui nel seguito vi riporto una sintesi)

Forme imprenditoriali e non

Per quanto riguarda la forma “non imprenditoriale”, è rimasto invariato il numero massimo di appartamenti da destinare all’accoglienza (n. 2), mentre è stato previsto, per tali strutture, un periodo di inattività pari ad almeno 100 gg. nell’anno solare, essendo la gestione occasionale. Superati questi requisiti scatta l’obbligo di apertura della partita Iva. (Non più valido questo limite insieme al numero minimo di camere dopo la Sentenza del ATR del Lazio del 13 Giugno 2016 – Grazie Annalisa) Leggi: Sentenza Tar del Lazio 13/06/2016.

La forma “imprenditoriale”, che è comunque obbligatoria per un numero di case e appartamenti per vacanze pari o superiore a 3, si può avviare anche con un solo appartamento.
Parimenti, al fine di migliorare e rendere più omogenei i servizi resi alla clientela, le categorie di classificazione sono passate da “quattro” a “due”.
Un’altra modifica riguarda la durata del soggiorno, che per “Roma Capitale” e per la “Città Metropolitana di Roma Capitale” va da un minimo di 3 gg. a un massimo di 3 mesi consecutivi, mentre nel restante territorio regionale è fissata la durata massima in 3 mesi consecutivi.

Le Case e Appartamenti per Vacanze sono prive sia di servizi centralizzati che di somministrazione di alimenti e bevande e sono ubicate nello stesso territorio comunale Tali strutture sono dotate di un soggiorno di almeno 14 mq, di una cucina o di un angolo cottura annesso al soggiorno e nelle stesse non possono esservi persone residenti o domiciliate.
Se siete interessati invece ad affittare camere o apre un bed & breakfast potete saltare direttamente all’articolo dedicato al trattamento fiscale dell’esercizio di affittacamere e B&B o Bed & Breakfast in cui troverete una vera e propria guida sintetica non solo sulle imposte da versare sui proventi ma anche i requisiti imposti dalle leggi regionali sulle caratteristiche che devono avere le camere, i requisiti da rispettare e gli adempimenti propedeutici all’esercizio dell’attività.

Andiamo al nocciolo del problema: la definizione di casa vacanze è fondamentale per l’identificazione della natura dei canoni percepiti se riconducibili al reddito di impresa o reddito personale (o anche semplicemente soggetto alla cedolare se se ne fa opzione anche se dopo vedremo se possibile adottarla per questa tipologia di locazione), o altro. Chiariamo quindi cosa si intende per casa vacanza prima di tutto.

Definizione di casa vacanze e strutture ricettive

Molto spesso si parla di Bed & Breakfast e sempre più spesso di casa vacanze. Quest’ultimo caso è disciplinato in modo chiaro dalle Leggi Regionali di cui vi riporto gli estremi a quella del Lazio dove sono descritte compiutamente le caratteristiche che deve avere l’immobile per essere considerato una casa per le vacanze.
Per casa vacanza deve intendersi l’affitto o la locazione di case, appartamenti, ville o altro, in forma  imprenditoriale  ed organizzata le cui caratteristiche variano a seconda della regione di ubicazione della casa. Negli allegati al regolamenti sopra riportati troverete le caratteristiche tecniche che devono avere gli immobili
introduce novità importanti rispetto alla pregressa normativa. In particolare nel nuovo regolamento si sancisce che il gestore deve avere il domicilio nel caso di B&B nella residenza da locare il quale dovrà altresì riservare, all’interno dell’unità abitativa, una camera allestita per il proprio pernottamento. Inoltre ci dovrà essere e mi ricollego alle caratteristiche tecniche, un soggiorno di almeno 14 mq con cucina o angolo cottura.

Quando devo aprire la partita Iva

La possibilità di non aprire la partita Iva resiste fino a quando la gestione mantiene delle caratteristiche di non imprenditorialità e questo viene rispettate mantenendo una capacità ricettiva di massimo 3 camere con un massimo di 6 posti letto complessivi e un periodo di inattività pari a 120 gg. nell’anno per “Roma Capitale” e “Città Metropolitana di Roma Capitale” e a 90 gg. nell’anno per i restanti Comuni del Lazio. L’obbligo di apertura della partita Iva con gestione continuativa senza periodi di inattività, per un numero massimo di 4 camere con un massimo di 8 posti letto complessivi. Nei Bed and Breakfast il soggiorno dei clienti non può superare i 90 gg. consecutivi. I Bed and Breakfast sono classificati in categoria “Unica”.

La legge Regionale come punto di riferimento

Per la qualificazione dell’attività di affittacamere come attività imprenditoriale potete fare riferimento a quanto trovate nel Regolamento n. 16 del 2008 della Regione Lazio recante la disciplina delle strutture ricettive extra-alberghiere (Ringrazio Carlo della segnalazione) e che è stato novato dai regolamenti 8 e 13 sopra riportati e che vi invito a scaricare e leggere.

Facsimile o Modello del contratto per affitto di casa Vacanze

Nel seguito vi propongo la compilazione di un modellino di contratto per la stesura di un contratto di locazione turistica che, seppur non presentato in agenzia delle entrate obbligatoriamente può servire a tutelarvi da quale danno arrecato dall’inquilino nel suo periodo di permanenza. Si tratta di una pagina per cui vi consiglio di utilizzarlo.

Modello Contratto uso turistico Casa vacanze

Trattamento fiscale delle case vacanze: il reddito fondiario non vale sempre

Se parliamo di una semplice locazione sporadica di una casa  per la quale non è previsto magari nemmeno l’obbligo di registrazione dei contratti di locazione, non ci sono problemi perché il reddito sarà tassato come reddito di fabbricato (ex articolo 34 del Tuir) secondo cui “Qualora  il  canone  risultante  dal contratto di locazione, ridotto  forfetariamente  del  5  per  cento (prima era il 15),  sia superiore al reddito medio ordinario di  cui  al  comma  1,  il  reddito  è determinato in misura pari a quella del canone di  locazione  al  netto  di tale riduzione“. In pratica dovrà prendersi il canone contrattuale (e non quello percepito effettivamente), ridurlo del 5% e confrontarlo con la rendita catastale rivalutata del 5%. IL maggiore andrà soggetto a tassazione per scaglioni di reddito. Quello che risulta come valore seguirà la tassazione per scaglioni IRPEF sempre che si parli di reddito fondiario e non di impresa come vedremo nel seguito. Tuttavia per la corretta qualificazione le leggi regionali non colgono tutte le caratteristiche richieste dalla norma tributaria per cui per la corretta qualificazione possiamo avere nel caso di una locazione sporadica, non abituale, dietro la quale non è prevista alcuna organizzazione come per esempio prima colazione, pranzi, o lavaggio biancheria, per fare un esempio, si parlerà di reddito fondiario.

In sintesi

In pratica quindi e volendo riassumere in estrema sintesi possiamo dire che se date in affitto abitualmente e con servizi accessori una casa il vostro reddito potrà essere classificato come reddito di impresa e la tassazione sarà quella definita dagli artt. 55 e seguenti del tuir e vi dovrete preventivamente preoccupare non solo di aprire la partita Iva ma anche di richiedere l’autorizzazione al Comune comunicando il listino dei prezzi e delle tariffe previste per i servizi e non solo per le camere. Dal punto di vista della dichiarazione dichiarerete i canoni percepiti nel quadro RL della dichiarazione dei redditi per l’affitto occasionale (meno di 30 giorni) mentre per quelli ordinari nel quadro dei fabbricati.

Locazione o affitto abituale in forma imprenditoriale

I nuovi regolamenti definiscono il carattere o meno della vostra attività che potrà essere imprenditoriale o no. Laddove fosse imprenditoriale ci sarà anche l’obbligo della partita Iva. Se darete in locazione abitualmente appartamenti senza però servizi accessori allora il vostro reddito sarà di natura fondiaria e varranno le metodologie di calcolo sopra evidenziate e applicando gli scaglioni IRPEF al maggiore tra canone contrattuale e rendita catastale.

Locazione o affitto occasionale o non imprenditoriale

Se invece date in locazione case non abitualmente con o senza servizi accessori allora il vostro sarà un reddito diverso definito dall’articolo 67 del Tuir e sarà tassato per intero sul totale imponibile. Laddove invece la locazione inizi ad essere maggiormente strutturata pur mantenendo il carattere di non abitualità, ossia non c’è un’attività continuativa, a mio modesto avviso, perché non c’è una vera e propria definizione precisa anche se i caratteri si possono rinvenire dalla definizione di soggetti obbligati all’apertura della partita Iva per aiutarvi nella comprensione e nella comprensione, allora parleremo di un reddito diverso.

Non vi scordate i contributi previdenziali e Assistenziali

Ovviamente le imposte non sono solo queste perchè ci sono anche contributi previdenziali e assistenziali di eventuali dipendenti, addizionali, imposte di bolle e altre tasse minoritarie però diciamo che IRES ed IRAP sono la quasi totalità del carico fiscale. Queste ultime però dipendono naturalmente dalla configurazione imprenditoriale o meno che assume la vostra iniziativa in quanto a titolo di esempio Ires ed Irap non saranno dovuti se non siete classificabili come imprenditori come anche nel caso dei contributi INPS. Insomma appare evidente il divario in termini di tassazione che si ha nel passare ad una gestione imprenditoriale delle case vacanze. per questo si escogitano spesso diversi stratagemmi per cercare di far ricondurre l’attività ad un lavoro saltuario ed occasionale intestando caso a amici e parenti o addirittura venderle per prenderne solo la gestione.

Autorizzazione all’esercizio della casa vacanze a Roma

Per fare une esempio per l’esercizio a Roma dell’attività di casa vacanze sarà necessario chiedere l’autorizzazione al SUAR, denominato sportello unico delle attività ricettive. Vi consiglio di trovare l’analogo anche per il comune dove è situato l’appartamento o casa che intendete concedere in locazione.

Tassazione come società

Nell’ipotesi invece di una struttura organizzata, e intendete costituirvi e gestire questa attività con una vera e propria società perchè magari siete titolari di più immobili il cui costo ormai per lasciarli sfitti è esorbitante allora parleremo allora di un’attività imprenditoriale con obbligo di partita Iva e qualificazione del reddito prodotto come reddito di impresa e quindi se aprirete una società sarete tassati secondo le aliquote Ires del 24% (prima era del 27,5%) e dell’Irap 4,9% (leggermente variabile da tipologia di impresa ad impresa e con tutte le variazioni delle aliquote che possono intervenire) mentre nei casi precedenti la tassazione seguiva gli scaglioni Irpef che va dal 23% al 45%. Nel 2017 sono previste anche le variazioni delle aliquote dal 27,5% al 24% per cui anche il regime della tassazione per i soggetti esercenti attività di impresa dovrà essere analizzato anche alla luce della ridotta tassazione di oltre tre punti percentuali.
I proventi saranno tassati come reddito di impresa e per far uscire i soldi dalla società i soci dovranno percepire un dividendo che è tassato diversamente a seconda della tipologia di partecipazione (qualificata o meno, o più semplicisticamente se avete la maggioranza o meno passatemi il termine) e che trovate riepilogata nell’articolo dedicato proprio alla tassazione dei dividendi.

Cedolare secca per una Casa Vacanze

Non é possibile fruire della cedolare secca per questo tipo di case date in affitto purchè tra persone fisiche e purchè la destinazione delle case ad uso vacanze e semprechè non siano qualificabili le attività come imprenditoriali come descritto sopra perchè la cedolare si applica solo alle persone fisiche. Un lettore segnala che presso il comune di Roma sia l’agenzia delle Entrate (ai fini della registrazione del contratto) sia il Suar (ai fini dell’ottenimento dell’autorizzazione allo svolgimento di attività ricettiva “casa vacanze”, seppure in forma non imprenditoriale) segnalano l’impossibilità di procedere alla sottoscrizione di contratti di locazione a uso abitativo con soggetti privati anche in forma non imprenditoriale svolgeranno attività di casa vacanze. La motivazione è abbastanza chiara: per l’ottenimento dell’autorizzazione presso il Suar il contratto deve necessariamente contenere l’espresso richiamo all’uso ricettivo del bene; detto richiamo rimanda alla “produttività” del bene per conseguenza non può essere ammesso lo sgravio fiscale per il locatore.
Ai fini dell’applicazione di questa opzione con pagamento come saprete ormai di un’imposta sostitutiva unica vi segnalo la Guida alla Cedolare secca dove potrete approfondire la convenienza all’applicazione, i requisiti da rispettare e le modalità di calcolo ed assolvimento della cedolare.

La registrazione del contratto di affitto per le case vacanze

Per quello che concerne la registrazione del contratto valgono le stesse considerazioni viste per le altre tipologie di case per cui per affitti inferiori ai 30 giorni non dovrete procedere necessariamente alla registrazione del contratto presso l’agenzia delle entrate mentre per affitti superiori dovreste recarvi in agenzia e registrarlo con il modello RLI versando la relativa imposta di registro con il modello F24 Elide. Per approfondire e avere chiarimenti su questo argomento sfruttate il motore di ricerca interno al sito.

Tassa sui Rifiuti

Vi consiglio di leggere la risoluzione ministeriale 156 del 1998 in cui si riconoscono dei particolari benefici fiscali, ed anche  l’articolo dedicato al Trattamento fiscale dei Bed & Breakfast (molto simili alle case vacanze) in cui troverete un approfondimento delle caratteristiche che devono avere queste strutture per essere considerate tali, nonchè l’articolo dedicato all’affitto delle camere a studenti universitari fuori sede.

Tari sulle case vacanze, affittacamere o B&B

Caratteristiche tecniche: alcuni esempi

A titolo di esempio le case dovranno avere:

• lavello per stoviglie
• piano cottura
• forno o microonde
• frigorifero
• Punto telefonico comune, fisso o mobile, solo per chiamate d’emergenza
• Cassetta di primo soccorso ,estintore e segnaletica percorso antincendio (nel rispetto della normativa vigente in materia)
• Documentazione di informazione turistica (piantina e brochure con indirizzi utili, cultura, svago e divertimento) fornita dal titolare in inglese oltre all’italiano
• Targa esterna obbligatoria da esporre al pubblico con indicazioni previste dal Regolamento con numero di telefono di assistenza /emergenza agli ospiti 24 ore su 24 e anche altre che trovate, devo dire abbastanza chiaramente, espresse e descritte negli allegati al regolamento 8 del 2015.

Altri articoli correlati

Potete approfondire l’argomento delle locazioni anche leggendo gli articoli dedicati al contratto transitorio ad uso turistico.

Vi segnalo nuovo articolo scritto sulla Detrazione Iva sulle spese delle case vacanze, B&b e affittacamere

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