Aggiornato il 28 Aprile 2023
Ai fini delle agevolazioni prima casa valevoli tanto ai fini Iva quanto dell’imposta di registro le abitazioni di lusso sono esclusi. Diviene determinante verificare con ul supporto del Decreto Ministeriale del 2 Agosto 1969 le caratteristiche al ricorrere delle quali un’abitazione viene catalogata come immobile di lusso.
Se consideriamo che l’agevolazione fiscale prima casa fa risparmiare al contribuente ben il 7% sull’imposta di registro o può far applicare l’Iva nella misura del 4% in luogo del 22 o del 10% vale la pena approfondire l’argomento in quanto vi è un indubbio vantaggio e risparmio di imposte da pagare.
A tal fine per identificare un immobile, casa, o appartamento come di lusso, secondo ha potete far riferimento al DM del 2 agosto 1969.
Decreto Ministeriale – DM 2 Agosto 1969
a) superficie dell’appartamento: superficie utile complessiva superiore a mq. 160, esclusi dal computo terrazze e balconi, cantine, soffitte, scale e posto macchina;
b) terrazze a livello coperte e scoperte e balconi: quando la loro superficie utile complessiva supera mq. 65 a servizio di una singola unità immobiliare urbana;
c) ascensori: quando vi sia più di un ascensore per ogni scala, ogni ascensore in più conta per una caratteristica se la scala serve meno di 7 piani sopraelevati;
d) scala di servizio: quando non sia prescritta da leggi, regolamenti o imposta da necessità di prevenzione di infortuni od incendi;
e) montacarichi o ascensore di servizio: quando sono a servizio di meno di 4 piani;
f) scala principale: a) con pareti rivestite di materiali pregiati per un’altezza superiore a cm. 170 di media; b) con pareti rivestite di materiali lavorati in modo pregiato;
g) altezza libera netta del piano: superiore a m. 3,30 salvo che regolamenti edilizi prevedano altezze minime superiori;
h) porte di ingresso agli appartamenti da scala interna:
- in legno pregiato o massello e lastronato;
- di legno intagliato, scolpito o intarsiato;
- con decorazioni pregiate sovrapposte od impresse;
i) infissi interni: come alle lettere a), b), c) della caratteristica
j) anche se tamburati qualora la loro superficie complessiva superi il 50% (cinquanta per cento) della superficie totale;
k) pavimenti: eseguiti per una superficie complessiva superiore al 50% (cinquanta per cento) della superficie utile totale dell’appartamento:
- in materiale pregiato;
- con materiali lavorati in modo pregiato;
l) pareti: quando per oltre il 30% (trenta per cento) della loro superficie complessiva siano:
- eseguite con materiali e lavori pregiati;
- rivestite di stoffe od altri materiali pregiati;
m) soffitti: se a cassettoni decorati oppure decorati con stucchi tirati sul posto o dipinti a mano, escluse le piccole sagome di distacco fra pareti e soffitti;
n) piscina: coperta o scoperta, in muratura, quando sia a servizio di un edificio o di un co mplesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari;
o) campo da tennis: quando sia a servizio di un edificio o di un complesso di edifici comprendenti meno di 15 unità immobiliari.
Il computo delle caratteristiche agli effetti delle agevolazioni fiscali va riferito ad ogni singola unità immobiliare (appartamento).
Chiarimenti Utili sulle caratteristiche delle abitazioni di lusso
Ogni caratteristica spra citata deve essere ulteriormente oggetto di approfondimento. basti pensare alla superficie di 240 mq oggetto di diverse sentenze.
Chiarimenti superficie di lusso
La Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 17470 dello scorso 28 giugno 2019, ha stabilito che, per il calcolo previsto dall’articolo 6, del decreto n. 1072/1969 del ministero dei Lavori pubblici che trovate in calce all’articolo e che descrive i requisiti e le caratteristiche specifiche che un immobile , una casa o una nità locale devono avere per rientrare nella definizione di abitazione di lusso, non devono essere considerati dal dato quantitativo globale della superficie dell’immobile indicata nell’atto di acquisto solo balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina, e non l’intera superficie non calpestabile, come quella afferente a mura perimetrali e divisorie.
Nell’ordinanza l’Agenzia delle entrate aveva accertato e rettificato imposta di registro agevolata sull’acqsuito della prima casa, per superamento del limite di 240 mq, normativamente previsto, di superficie utile dell’immobile.
L’Agenzia delle entrate andava fino in Cassazione, assumendo contestando la violazione dell’articolo 5 del Dm 2 agosto 1969, richiamato nell’articolo 1, nota II bis della Tariffa parte I, allegata al Dpr n. 131/1986, in relazione all’articolo 360 n. 3 del codice di rito civile.
La Corte di cassazione fa richiamo al principio secondo cui, in tema di imposte di registro, ipotecarie o catastali, per stabilire se un’abitazione sia di lusso la sua superficie deve essere rettificata della superficie di balconi, terrazze, cantine, soffitte, scale e posto macchina.
Non possono, continua la Cassazione, invece, applicarsi i criteri di cui al Dm Lavori pubblici 10 maggio 1977, n. 801, richiamato dall’articolo 51 della legge n. 47/1985, le cui previsioni, relative ad agevolazioni o benefici fiscali, non sono suscettibili di un’interpretazione che ne ampli la sfera applicativa. L’articolo 6 Dm 2 agosto 1969, n. 1072 va interpretato nel senso di dover escludere dal dato quantitativo globale della superficie dell’immobile indicata nell’atto di acquisto, comprendente muri perimetrali e divisori, solo le superfici menzionate sopra e non l’intera superficie non calpestabile.
Vi consigliamo anche di leggere gli altri requisiti richiesti sulla guida fiscale all”agevolazione fiscale prima casa.
Buongiorno,
ho una domanda relativamente al calcolo della superficie utile: bisogna includere anche i locali che sono definiti sulle schede catastali come “locali di sgombero”?
Grazie!