Vediamo come funziona l’utilizzo del credito di imposta derivante dall’acquisto di una casa, un appartamento o di un fabbricato beneficiando delle agevolazioni fiscali prima casa che consentono la riduzione dell’imposta di registro al 2% e delle imposte ipotecarie e catastali per dare alcuni chiarimenti e risposte alle vostre domande.
Come nasce il credito di imposta di registro sui benefici fiscali prima casa
Abbiamo visto che chi fruisce del beneficio fiscale in questione ha l’obbligo di mantenere la proprietà della casa per almeno cinque anni e non sarà nemmeno possibile trasferire altri diritti reali sottostanti l’immobile pena la decadenza dal beneficio fiscale. Qualora la vende prima dei cinque anni avrà un anno di tempo per ricomprare casa con i benefici prima casa sfruttando il credito di imposta versato al tempo. In caso contrario dovrà restituire la minore imposta versata (pari alla differenza tra 9% e 2%).
Qualora, in un momento in cui i prezzi delle case sono particolarmente bassi e il mercato immobiliare sta riprendendo piano piano vigore, potrebbe verificarsi l’esigenza o anche semplicemente l’opportunità di procedere alla vendita al riacquisto di una casa.
Nel caso in cui vi trovaste invece per esigenze dover vendere la casa prima di cinque anni senza procedere al riacquisto di una nuova entro un anno avreste un duplice problema a livello di tassazione:
- Da un lato una tassazione della eventuale plusvalenza realizzata dalla vendita nella casa tassabile per il 100% ai finire secondo gli ordinari scaglioni di reddito Irpef. Superati cinque anni la plusvalenza sulla vendita della prima casa non sarebbe soggetta a tassazione.
- Dall’altro lato sareste soggetti all’obbligo di restituzione della minore imposta di registro versate in sede di acquisto con benefici fiscali pari quindi a differenziare tra il 9% che avreste dovuto pagare con la tassazione piena E il 2% che rappresenta quello che effettivamente avete corrisposto. A questo questo 7% dovrebbe applicare sanzioni da calcolare nella misura del 30% e a cui applicare il tasso di interesse legale vigente nel periodo intercorrente tra la data di acquisto e la data di vendita.
Il legislatore fiscale consente di mantenere il credito d’imposta pari al 7% dell’imposta di registro sul primo acquisto e di utilizzarlo per il pagamento dell’imposta di registro sul secondo acquisto. Questo significa che nel caso in cui vi dovreste trovare vendere casa prima di cinque anni e a riacquistarla nella vostra decisione di investimento dovrà essere considerata anche una minor imposta di registro sotto forma di utilizzo del precedente credito.
Naturalmente essere valore della nuova casa è più alto il valore imposta di registro da versare sarà ridotto solamente dell’importo corrisposto al tempo.
Quando non spetta il credito d’imposta sulla prima casa
Alcuni di voi hanno chiesto se sarebbe stato possibile utilizzare imposta di registro pagata su un precedente acquisto indipendentemente dall’applicazione dei benefici prima casa. La risposta a questa domanda negativa in quanto la due in passato si è proceduto all’acquisto senza beneficiare delle agevolazioni fiscali imposta di registro viene definitivamente persa. Inutile dirvi perché l’ho già detto altre volte quanto a mio avviso il valore dell’imposta di registro sia eccezionalmente alta in quanto va a colpire al passaggio di proprietà di un bene fondamentale per il contribuente e a fronte del quale non vedo una adeguata correlazione fra imposta pagata e servizio svolto per la registrazione; so che non sto parlando di tasse ma di imposte ma corrispondere il 9% o il 2% su cifre così alte a noi avviso non sarebbe giusto.
Altro esempio dell’impossibilità di utilizzo del credito per il riacquisto nella prima casa è la fattispecie che vede il precedente acquisto con le agevolazioni e il nuovo acquisto senza rispettare i requisiti previsti per i benefici prima casa.
Il credito d’imposta non potrà essere utilizzato nemmeno nel caso in cui il contribuente durante il periodo antecedente il riacquisto sia decaduto dai benefici fiscali.
Un altro caso in cui il credito di imposta non può essere utilizzato si verifica quando la prima casa è pervenuta nella disponibilità del contribuente per successione e donazione; su questa impostazione non sono d’accordo in quanto non vedo il motivo per cui il credito d’imposta è quindi un diritto di credito non possa essere trasferito al proprio erede al pari di tutti gli altri diritti e doveri.
Quanto vale il credito di imposta
Come principio il credito di imposta vale, anche in presenza di più vendite e più acquisto correlati sempre al valore minore tra l’imposta di registro versata nell’acquisto precedente.
Il valore esatto lo potete ritrarre dalla fattura che vi ha emesso il notaio al momento del primo acquisto di casa. Nella fattura infatti sarà riportato.
Come si utilizza il credito di imposta prima casa
In pratica il credito d’imposta può essere utilizzato dal contribuente semplicemente comunicando al notaio intenzione di farlo aiutandosi con il precedente atto con la fattura pagata al notaio.
Sta riscontrando inoltre che alcuni dettagli che oltre al versamento dell’imposta di tutti stemmi sulla ridotta del 2% anche un deposito pari al 7% ossia al differenziale nell’imposta non versata intervallo di tempo triennale in ciò l’agenzia delle entrate potrebbe accertarvi. In tal modo si tutela dalla eventualità in cui voi abbiate dichiarato il falso e l’agenzia delle entrate gli chieda la restituzione dell’imposta di registro qualora non riesca a trovare il contribuente.
Altra cosa importante da ricordarsi è che il credito di imposta inoltre non vale solo una volta ma anche per più acquisti effettuati sempre rispettando le tempistiche ed il valore massimo dell’imposta di registro da portarsi a credito visto sopra.
Il credito di imposta può essere utilizzato anche in compensazione con altri tributi
Forse non tutti sanno che trattandosi di credito di imposta possibile portare le compensazioni con altri tributi siano questi imposte di registro o anche Irpef. l credito di imposta potrà essere utilizzato in compensazione nella prima dichiarazione successiva all’acquisto. Se non riusciti a pagare imposte e l’anno successivo questa di casa, perché magari avete dovuto sostenere spese eccessive potrete contare su questo piccolo credito di imposta. Occhio caso successione a questo entro un anno dovrete ridare l’imposta di registro in misura piena ma sempre calcolata con la agevolata del 2%. Il codice tributo a credito da indicare in questo caso è il 6602.
Agevolazioni prima casa
Vi segnalo nel frattempo alcuni importanti articoli sl tema prima tra tutti la guida alle agevolazioni fiscali prima casa dove trovate una importante vademecum per lo sfruttamento ed i requisiti, oltreché le fattispecie particolari e le domande di voi lettori.
Novità 2021: cosa cambia
Il Decreto Sostegni BIS 2021 introduce alcune importanti novità per agevolare l’acquisto di case da parte dei “giovani” con iniziative di tipo fiscale, economico e finanziario. Nella sostanza abbiamo i seguenti interventi: 1) totale esenzione della tassazione indiretta prevista al momento dell’acquisto di casa ai fini delle imposte di registri, ipotecarie e catastali, 2) sia la possibilità di accesso prioritario al fondo di garanzia per la prima casa istituito dalla legge n. 147/2013, 3) possibilità di beneficiare di un credito di imposta speciale a valere sulle imposte o tasse dovute sugli atti successivi e infine 4) esenzione dall’imposta sui mutui o finanziamenti contratti per l’acquisto della prima casa ma anche nel caso della costruzione o la ristrutturazione. In calce a questo articolo il link al BONUS Casa Under 36.
