Analizziamo se c’è la convenienza ad acquistare casa più da un privato o dall’impresa di costruzione dal punto di vista dei costi e delle agevolazioni fiscali che sono disponibili. Nel caso di acquisto da un provato ossia da una persona fisica sappiamo che sono dovute le seguenti imposte e ordinarie:
- Imposta di registro 9% in caso di acquisto senza benefici prima casa da calcolare sul valore catastale dell’immobile;
- Imposte ipotecarie: 200 euro;
- Imposta catastale: 200 euro.
Acquisto di casa dall’impresa di costruzioni prima dei cinque anni dall’ultimazione dei lavori
Nel caso invece di acquisto da una impresa di costruzioni prima dei 5 anni dall’ultimazione dei lavori l’atto sarà soggetto ad Iva al 10% a meno che non sia di lusso (ossia parliamo delle categorie catastali A1, A8, A9) caso in cui l’Iva diventa ordinaria al 22%. Per quello che concerne l’imposta di registro questa andrà in misura fissa di 200 euro come anche le imposte ipotecarie e catastale. Stesso trattamento anche nel caso in cui pur essendo ultimata da oltre cinque anni la costruzione si fa opzione esplicita per l’applicazione dell’Iva.
Acquisto di casa dall’impresa di costruzioni oltre dei cinque anni dall’ultimazione dei lavori
Nel caso invece di acquisto da una impresa di costruzioni prima dei 5 anni dall’ultimazione dei lavori l’atto sarà esente da Iva. L’imposta di registro andrà al 2% o al 9% a seconda rispettivamente si tratta dell’acquisto di una abitazione con benefici prima casa o casa senza agevolazioni. L’imposta di registro non può comunque andare sotto i mille euro indipendentemente dalla aliquota applicabile e dal valore catastale della casa. Per quello che concerne l’imposta di registro questa andrà in misura fissa di 50 euro come anche le imposte ipotecarie e catastale.
Inoltre sarà importante verificare quando sarà possibile applicare, nel caso di acquisto della casa direttamente dall’impresa di costruzioni, l’Iva al 4%.
Questo perché da una prima analisi appare evidenziate come le variabili importanti che spostano l’ago della bilancio sono il rispetto dei requisiti delle agevolazioni prima casa che fanno nel caso schizzare l’imposta di registro al 9% e il momento in cui si effettua l’acquisto dall’impresa di costruzioni in quanto su questo acquisto potreste rimetterci l’Iva, ossia pagarla in più. Però è vero che le imprese di costruzione questo lo sanno, per cui in linea teorica dovrebbero prevedere un prezzo di acquisto inferiore oppure specificare che il prezzo è comprensivo di Iva in modo da metterci in condizioni di effettuare delle comparazioni con l’acquisto da privati.
A tal proposito la legge di stabilità 2016 ha introdotto un regime fiscale di favore proprio per non mandare a picco il settore edile già di per sé colpito dal 2008 dalla crisi introducendo l possibilità di portare in detrazione la metà dell’Iva pagata nel caso di acquisto da imprese di costruzione al presentarsi di alcuni requisiti.
Segnalo anche l’articolo dedicato all’acquisto di casa direttamente dall’impresa di costruzione dove trovate sia l’analisi di questa particolare tipologia di acquisto sia il regime Iva agevolato valido al momento solo in via sperimentale per il solo 2016. Vi segnalo poi quello dedicato allo sconto fiscale Iva sugli immobili acquistati dal costruttore.
Vi anticipo comunque che il beneficio sull’Iva seppur significativo dal punto di vista economico sarà possibile fruirlo in 10 anni per cui come al solito diciamo che con una mano lo Stato da una agevolazione ma si riprende con l’altra mano la disponibilità finanziaria nell’arco dei dieci anni… certo sempre meglio questo che niente.
La tabella di sintesi del trattamento fiscale della cessione di immobili
| Tipologia immobile | Venditore | Acquirente | Quando | Iva | Registro | Imposta ipotecaria | Imposta catastale | |
| Vendita di fabbricati abitativi | da | Privato senza partita Iva | con agevolazioni prima casa | Acquistato costruito da meno di cinque anni | 0 | 2% | 200 | 200 |
| Vendita di fabbricati abitativi | da | Privato senza partita Iva | senza agevolazioni prima casa | Acquistato costruito da meno di cinque anni | 0 | 9% | 50 | 50 |
| Vendita di fabbricati abitativi | da | Impresa costruzione | con agevolazioni prima casa | Acquistato costruito da oltre di cinque anni | 4% | 200 | 200 | 200 |
| Vendita di fabbricati abitativi | da | Privato senza partita Iva | con agevolazioni prima casa | Acquistato costruito da oltre di cinque anni | esente Iva | 2% | 50 | 50 |
| Vendita di fabbricati abitativi | da | Soggetto titolare di partita Iva (No impresa di costruzione) | con agevolazioni prima casa | esente Iva | 2% | 50 | 50 | |
| Vendita di fabbricati strumentali | da | Privato senza partita Iva | senza agevolazioni prima casa | 9% | 50% | 50% | ||
| Vendita di fabbricati strumentali | da | Impresa costruzione | senza agevolazioni prima casa | Acquistato costruito da meno di cinque anni con legge tupini | 10% | 200% | 3% | 1% |
| Vendita di fabbricati strumentali | da | Impresa costruzione | senza agevolazioni prima casa | Acquistato costruito da meno di cinque anni con interventi di recupero | 10% | 200% | 3% | 1% |
| Vendita di fabbricati strumentali | da | Impresa costruzione | senza agevolazioni prima casa | costruiti dall’impresa cedente | 22% | 200 | 3% | 1% |
| Vendita di fabbricati strumentali | da | Impresa costruzione | senza agevolazioni prima casa | Acquistato costruito da oltre di cinque anni con legge tupini | 10% | 200 | 3% | 1% |
| Vendita di fabbricati strumentali | da | Impresa costruzione | senza agevolazioni prima casa | Acquistato costruito da oltre di cinque anni con interventi di recupero | 10% | 200 | 3% | 1% |
| Vendita di fabbricati strumentali | da | Impresa costruzione | senza agevolazioni prima casa | costruiti dall’impresa cedente senza con Opzione Iva | 22% | 200 | 3% | 1% |
| Vendita di fabbricati strumentali | da | Impresa costruzione | senza agevolazioni prima casa | costruiti dall’impresa cedente senza con Opzione Iva | esente Iva | 200 | 3% | 1% |
| Vendita di fabbricati strumentali | da | Soggetto con partita Iva | senza agevolazioni prima casa | senza opzione per imponibilità Iva | esente Iva | 200 | 3% | 1% |
| Vendita di fabbricati strumentali | da | Soggetto con partita Iva | senza agevolazioni prima casa | con opzione per imponibilità Iva | 22% | 200 | 3% | 1% |
Con questa tabella alla mano sarà possibile facilmente farsi un rapido calcolo delle tasse che sottostanno all’acquisto o alla vendita di una abitazione a seconda:
- della tipologia dell’immobile;
- del natura del soggetto venditore/acquirente;
- del momento in cui avviene la vendita.
In conclusione
In conclusione sono dell’avviso che sia più conveniente acquistare da privati anche se questo rappresenta un giudizio assolutamente personale. Le variabili da prendere in considerazione sono tantissime ed esulano talvolta dalla mera convenienza indotta dalla variabile fiscale che potrebbe far propendere in uno o nell’altro verso. Basti pensare ad immobili storici ed artistici o altri che sono di pregio solo per la loro ubicazioni. Altri immobili che seppur di nuova costruzione sono serviti in modo eccellente per la vicinanza a servizi e trasporti pubblici. IN altri casi è il verde o la presenza di ampi giardini a guidare la richiesta. Le variabili ed i parametri di valutazione sono tanti.
Per la quantificazione di questo lascio a voi la valutazione in quanto c’è chi preferisce abitare in centro in un immobile storico e chi se ne frega e sceglie volutamente una zona più decentrata in un immobile di nuova costruzione e a minore impatto e consumo energetico.
Le caratteristiche delle nove abitazioni sono avanzate in alcuni case ma si scontrano con criteri di efficienza che prima non c’erano: basti pensare ai soffitti che sono sempre più bassi per sfruttare al meglio la cubatura consentita. Difficile oggi trovare soffitti alti 4 metri in case di nuova costruzione.
Requisiti per le agevolazioni prima casa
In calce trovate il link all’articolo dedicato alle agevolazioni fiscali prima casa in cui sono descritti i requisiti per accedere al beneficio.
