Acquisto prima casa e lavoro in altro comune senza cambio residenza (RISPOSTA)

Aggiornato il 24 Agosto 2023

Pubblichiamo una domanda sulle agevolazioni fiscali prima casa in caso di acquisto di una seconda casa in un comune diverso e la possibilità di sfruttare i benefici fiscali connessi alla minore imposta di registro a patto che si rispettino i requisiti previsti dal legislatore fiscale.
La domanda di Stefano:  “Buongiorno, avrei bisogno un aiuto. Io e mia moglie abbiamo acquistato a mio nome un piccolo monolocale tramite un’asta giudiziaria in Sardegna, io risiedo, lavoro e vivo a Milano in affitto, non abbiamo altre proprietà, ora dovrei pagare le tasse come seconda casa a meno che non dichiaro che entro 18 mesi sposto la residenza in Sardegna pagando quindi “giustamente” la tassa come prima casa, vorrei sapere cosa comporta fare la residenza là, es. perdi il medico di base di Milano? Posso continuare a vivere e lavorare a Milano?
Nel caso non riuscissi per qualsiasi problema a trasferire la residenza a quali sanzioni vado incontro? Dovrei pagare la differenza? una mora? o di più?
Si può avere residenza in Sardegna e domicilio a Milano mantenendo tutte le cose come sono? Dopo quanto tempo posso ritrasferire la residenza a Milano? Sulla tempistica ho letto pareri discordanti,c’è un’articolo che mi può chiarire definitivamente il dubbio? Grazie infinite
Saluti.”

Come vedete le domande contenute sono molte tuttavia ci vengono in soccorso i precedenti articoli che trovate inseriti nel sito in materia di acquisto di prima e seconda casa.

Il primo articolo da leggere per avere una sintesi ed un vademecum pratico per capire quali sono i requisiti richiesti dal legislatore, le fattispecie agevolabili, le caratteristiche dell’immobile sono contenuti nella guida fiscale prima casa dove trovate anche il caso di agevolazioni nel comune dove lavorate.

Le dichiarazioni da rendere nell’atto sono le seguenti e non vanno prese alla leggera in quanto potrebbero esporvi a sanzioni piuttosto elevate. Basti pensare al differenziale che separa l’aliquota agevolata del 2% da quella ordinaria del 9% per comprendere quanto si rischia di dover riversare all’erario nel caso in cui queste siano mendaci.

La parte acquirente dichiara nell’atto:

1. di essere residente nel Comune ove è ubicato l’immobile in contratto: questa condizione vale anche nel caso in cui non si abbai la residenza ma la si intenda trasferire (e poi si deve fare) entro 18 mesi. Il beneficio vale anche nel caso la casa è ubicata nel comune dove l’acquirente svolge la propria attività oppure nel comune dove ha sede o esercita l’attività di impresa o di lavoro autonomo o anche di lavoro dipendente o il soggetto da cui dipende fiscalmente l’acquirente, quando l’acquirente stesso si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro ovvero, ovunque in Italia se l’acquirente, cittadino italiano emigrato all’estero
2. di non essere titolare esclusiva o in comunione con il coniuge, dei diritti di piena proprietà, di usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto di questo atto; considerati a tal proposito le novità introdotte dal primo gennaio 2016 sopra sintetizzate.
3. di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale dei beni su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altra casa di abitazione acquistata da essa parte acquirente o dal coniuge con le agevolazioni di cui all’art. 3, comma 131 della legge 28 dicembre 1995 n. 549, ovvero con le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” di cui alle norme indicate alla lettera c) della nota II bis) della tariffa, parte prima, allegata al T.U. concernente l’imposta di registro (D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131) nel testo modificato dal comma 131 del’art. 3 della già citata legge 28 dicembre 1995 n. 549;
4. di essere edotta delle conseguenze fiscali derivanti dall’eventuale trasferimento a titolo oneroso o gratuito del bene acquistato prima che siano trascorsi cinque anni da oggi

Cause decadenza agevolazioni prima casa

Successivamente abbiamo scritto anche degli articoli di approfondimento riguardanti le cause di decadenza dei benefici prima casa, tra cui segnaliamo le dichiarazioni mendaci rese nell’atto in merito alle intenzioni di destinare la casa a propria abitazione principale. E’ consentito infatti sfruttare le agevolazioni prima casa anche nel caso in cui per motivi di lavoro sia stata spostata la sede, senza fare i furbi naturalmente in quanto, l’onere della prova ricadrebbe sul contribuente furetto che dichiara che per motivi di lavoro ha dovuto spostare la residenza in una città mentre invece ha la casa a Porto Cervo.

A differenza di quanto avveniva negli anni ’80 oggi dove sembrava naturale dichiarare di avere due abitazioni principali è molto più semplice per il fisco controllare se state facendo i furbi dichiarando che avete il domicilio fiscale al mare mentre la vostra residenza è in città. Tuttavia per coloro che sono in buona fede ed hanno dovuto cambiare la residenza per motivi di lavoro non si vedranno togliere i benefici ma dovranno essere rispettati anche gli altri requisiti per cui non varrà acquistare altre unità locali con i benefici prima casa su tutto il territorio nazionale.

Novità 2020: Sospensione termini decadenza agevolazioni prima casa

Il Governo Conte ha previsto nel decreto cura Italia 2020 l’interruzione dei termini per il soddisfacimento dei requisiti per le agevolazioni prima casa con la conseguenza che le dichiarazione rese nell’atto possono essere soddisfatte considerando nel computo una sospensione che va dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020.

Questo vale sia in sede di prima acquisizione sia nella fase di vendita e riacquisto entro un anno. I requisiti temporali ricordiamo che sono legati al termini di 18 mesi per il cambio della residenza ovvero di un anno per il riacquisto dopo la vendita della prima casa e contestuale trasferimento della residenza nella nuova. Nel computo quindi non si dovranno considerare nel computo 312 giorni di sospensione.

Prima casa tra coniugi

Sicuramente quando Stefano chiede di spostare la residenza in un comune dove poi non risiederà effettivamente posso rispondere, anche se lo potrà leggere negli articoli, che il presupposto su cui si fonda l’agevolazione è quello di agevolare l’acquisto di una casa dove si intende poi spostare la residenza intesa come abitazione principale, ossia quella dove effettivamente si dimora abitualmente, tanto che l’agenzia delle entrate potrà disconoscere l’agevolazione dimostrando proprio che l’abitazione è usata (molto probabilmente) come semplice casa di villeggiatura, pertanto sconsiglio questo genere di approccio che presta il fianco alle sanzioni da parte dell’agenzia in quanto in violazione del disposto normativo e dei requisiti richiesti.

Inoltre vi segnaliamo l’articolo che approfondisce i casi di benefici fiscali prima casa tra coniugi sposati e separati.

Guida alle agevolazioni prima casa

Per quantificare le sanzioni connesse alla violazione può fare riferimento all’articolo riguardante la guida fiscale prima casa, in cui è scritto che la sanzioni sarà calcolata applicando il 30% al differenziale tra imposta di registro versata e quella ordinaria, più interessi calcolati al tasso di interesse legale.

Ricordo che i due requisiti impongono di non bisogna essere titolari di altri diritti di uso, usufrutto, abitazione, proprietà  su altri immobili siti nello stesso comune nè a titolo esclusivo nè in comunione  con il coniuge (comunione sia ordinaria che legale) e non essere titolari di altri diritti di uso usufrutto abitazione, nuda proprietà, o proprietà nè a titolo esclusivo, nè pro quota, nè in comunione legale su altre abitazioni che sono state acquistate con i benefici prima casa nel territorio nazionale, oltre che l’immobile oggetto di acquisto deve essere non di lusso ai sensi del Decreto Ministeriale del 2 agosto 1969.  Se rispetta questo e non incorre nelle cause di decadenza potrà fruire delle agevolazioni.

Acquisto successivo all’estero

Se vi trovate nel caso in cui avete venduto la casa acquistata con le agevolazioni fiscali e vi state accingendo a comprarne un’altra all’estero dovreste anche verificare come fare a rispettare i requisiti per non perdere i benefici prima casa. Per farlo potete leggere l’articolo gratuito di approfondimento dedicato alla vendita casa in Italia per acquisto all’estero.