Aggiornato il 4 Maggio 2023
Nel caso in cui abbiate proceduto alla locazione di un immobile vi siate ritrovati con un immobile sfitto durante l’anno è necessario conoscere come funziona la tassazione dei fabbricati tenuti a disposizione del proprietario su cui non sono maturati redditi imponibili o che li hanno generati ma solo in parte. Vediamo come si calcola l’IRPEF sugli immobili in uso non locati con il criterio della rendita catastale.
Vedremo quale indicazione effettuare nella compilazione della dichiarazione dei redditi indipendentemente dal fatto che utilizziate il 730 o il modello redditi PF o il modello Unico.
La regola generale vuole che per i redditi derivanti dall’affitto di case il reddito complessivo imponibile valevole ai fini IRPEF è pari alla somma del canone riscosso ridotto forfettariamente del 5%. In pratica si pagano le imposte sul 95% del canone riscosso nell’anno oggetto di dichiarazione. Qualora il canone di locazione sia inferiore alla rendita catastale si dovrebbe prendere la rendita catastale ossia il maggiore valore tra i due. Risulta molto difficile tuttavia come potete immaginare che la rendita catastale sia inferiore al canone a meno che probabilmente non ci sia del nero dietro.
Vi sono poi dei casi particolari che dipendono da due fattori:
- mancata riscossione del canone di affitto: per questo argomento ho scritto un apposita guida gratuita per sapere quali sono le tasse da pagare nell’ipotesi in cui un inquilino moroso si piazzi letteralmente dentro casa e smetta di pagare. Interessante perché nel tempo, grazie anche credo alla sensibilizzazione di siti come questo si è arrivati ad una ridefinizione della materia a favore del contribuente. Guida tassazione canoni affitto non riscossi
- Se il fabbricato è ubicato a Venezia e nelle isole di Giudecca, Murano e Burano, la riduzione forfettaria sale al 25%., per cui il prelievo erariale scende al 75%. Se il fabbricato è riconosciuto di interesse storico o artistico, la riduzione è pari al 35%.
Immobili sfitti o non locati su cui pago IMU
Nonostante la regola generale faccia riferimento a questo il legislatore ha previsto una regole ulteriore. Laddove il fabbricato sia sfitto infatti e qualora sull’immobile si versi IMU non si dovranno versare imposte aggiuntive nè in termini di IRPEF nè in termini di addizionali regionali o comunali. Si parla nella prassi di effetto sostitutivo IMU-IRPEF secondo cui se si paga l’IMU non pago Irpef o addizionali su immobili sfitti.
Immobili sfitti o non locati su cui pago non pago IMU
Possono esserci tuttavia anche i casi più particolari in cui i fabbricati godono di una esenzione IMU perchè rientrano in uno dei casi in cui non si paga IMU. In queste fattispecie sarà necessario procedere al calcolo dell’IRPEF e di eventuali addizionali regionali o comunali dovute. Inutile dirlo che per verificare i casi di esenzione sotto trovate guida gratuita di approfondimento sul tema sperando di esservi utile.
Calcolo IRPEF dovuta
Una volta effettuata questa verifica il calcolo dell’IRPEF deve essere effettuato applicando l’IRPEF sulla rendita catastale rivalutata del 5% e maggiorata di un terzo come chiarito anche in occasione della Circolare Ministeriale n. 73 del 1994 in occasione delle domande di telefisco e delle risposte date dall’agenzia delle Entrate. Nel caso in cui l’immobile come sovente accade sia stato sfitto solo per una quota dell’anno dovrete andare a riparametrare la rendita sulla base dei mesi di effettivo non affitto del fabbricato. Per fare un esempio se prendiamo un fabbricato che è stato locato per 6 mesi e sfitto per sei mesi. Prenderò solo la metà dell’IRPEF derivante dalla rendita catastale rivalutata del 5% e maggiorata di 1/3.
Inoltre se il fabbricato è concesso in locazione solo per una parte dell’anno, il canone annuo va indicato in proporzione ai giorni di durata della locazione da indicare nella colonna 3 del quadro B quando chiede il periodo di possesso.
Calcolo IRPEF Fabbricati Sfitti
Casi particolari
Pertinenze: box e cantine
Per quanto riguarda l’abitazione principale (codice 1 in colonna 2) e le relative pertinenze (codice 5) classificate nelle categorie catastali C/2, C/6, e C/7 limitatamente a una per ogni categoria, L’esenzione Imu su abitazione principale e su una pertinenze per ciascuna categoria C/2, C/6, e C/7 comporta che la rendita catastale concorre a formare il reddito complessivo ma viene poi sottratto come onere deducibile ex articolo 10 del Tuir come vedrete sotto nella parte dedicata alla compilazione.
Più fabbricati di proprietà
Nel caso particolare però in cui il fabbricato non locato su cui paga IMU si trovi nello stesso comune dove il proprietario ha altra abitazione destinata a propria abitazione principale o dei propri familiari l’Irpef dovrà essere ridotto forfettariamente del 50%. Sempre nella speranza di farvi cosa gradita trovate nel seguito un file xls con il calcolo dell’IRPEF per avere una stima di quello che potreste andare a pagare. Questo vale solo per se gli immobili sono ad uso abitativo (Categorie catastali da A1 ad A11, escluso A10). In questo caso nella colonna 12 del quadro B dovrete indicare “Casi particolari Imu” va indicato il codice 3.
Comodato d’uso
In generale, l’Imu sostituisce l’Irpef e le relative addizionali dovute con riferimento ai redditi dei fabbricati non locati, compresi quelli concessi in comodato d’uso gratuito (codici ‘2’, ‘9’, ‘10’, ‘15’ nella colonna 2 dei righi da B1 a B8), i quali vanno comunque indicati nel quadro B.
Compilazione Dichiarazione dei redditi 730 Fabbricati sfitti
Chi presta l’assistenza fiscale calcolerà il reddito dei fabbricati tenendo conto esclusivamente degli immobili concessi in locazione (codici ‘3’, ‘4’, ‘8’, ‘11’, ‘12’, ‘14’ e ‘16’ nella colonna 2 dei righi da B1 a B8).
Righi da B1 a B7
Colonna 1 (Rendita catastale): indicare la rendita catastale. La rivalutazione del 5 per cento della rendita verrà calcolata da chi presta l’assistenza fiscale. Per i fabbricati non censiti o con rendita non più adeguata indicare la rendita catastale presunta; se le rendite dei fabbricati sono state aggiornate, va indicata la nuova rendita.
Nel caso di immobile di interesse storico o artistico la rendita catastale va riportata nella misura ridotta del 50 per cento.
Colonna 2 (Utilizzo): indicare uno dei codici di seguito elencati, che individuano l’utilizzo dell’immobile: codice ‘17’ reddito dei fabbricati attribuito da società semplice non imponibile ai fini Irpef (fabbricati non locati senza esenzione Imu). Il reddito va riportato nella colonna 1, senza indicare giorni e percentuale di possesso.
Colonna 3 (Periodo di possesso): indicare per quanti giorni è stato posseduto l’immobile (365 per l’intero anno). Se vengono utilizzati più righi per indicare le diverse situazioni relative al singolo fabbricato, la somma dei giorni presenti nei singoli righi non può essere superiore a 365. Il reddito dei fabbricati di nuova costruzione va dichiarato a partire dalla data in cui il fabbricato è diventato idoneo all’uso cui è destinato o è stato comunque utilizzato dal possessore.
Se l’immobile è stato parzialmente locato, i giorni in cui si è verificata la contemporanea locazione di porzioni dell’immobile vanno contati una sola volta.
Sono previste le seguenti eccezioni:
- per alcune categorie di immobili può essere prevista l’esenzione totale dall’IMU. In questo caso nella colonna 12 “Casi particolari Imu” va indicato il codice 1. Dal 2016, per l’unità immobiliare concessa in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado, che la utilizzano come abitazione principale, non deve essere indicato tale codice in quanto è prevista la riduzione al 50 per cento dell’IMU invece dell’esenzione totale (legge n. 208 del 28 dicembre 2015, art. 1, comma 10); Si ricorda che per abitazione principale si intende quella nella quale il proprietario (o titolare di altro diritto reale), o i suoi familiari dimorano abitualmente (codice 1 nella colonna 2).
Tassazione ridotta in presenza di queste caratteristiche
Indicare uno dei seguenti codici corrispondenti alla percentuale del canone che viene riportata nella colonna 6 “Canone di locazione”:
- ‘1’ 95% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria;
- ‘2’ 75% del canone nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se il fabbricato è situato nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, Murano e Burano;
- ‘3’ 100% del canone nel caso di opzione per il regime della cedolare secca;
- ‘4’ 65% del canone, nel caso di applicazione della tassazione ordinaria, se l’immobile è riconosciuto di interesse storico o artistico, in base al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42
Riportare il 95% del canone annuo che risulta dal contratto di locazione se nella colonna 5 (Codice canone) è stato indicato il codice 1, il 75% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 2, il 100% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 3, il 65% del canone se nella colonna 5 è stato indicato il codice 4.
Deduzioni Irpef
Da sapere anche che nel rigo del quadro E – Rigo E26 – Altri oneri deducibili: indicare gli oneri deducibili diversi da quelli riportati nei righi precedenti. Colonna 1: indicare il codice che identifica l’onere sostenuto; Colonna 2: indicare l’importo pagato.
Indicare codice ‘21’ per gli altri oneri deducibili come appunto i canoni, livelli, censi e altri oneri gravanti sui redditi degli immobili che concorrono a formare il reddito complessivo, compresi i contributi ai consorzi obbligatori per legge o in dipendenza di provvedimenti della pubblica amministrazione, esclusi i contributi agricoli unificati. Sono deducibili anche i contributi obbligatori relativi ad immobili non locati e non affittati, il cui reddito non concorre al complessivo in conseguenza dell’effetto di sostituzione dell’Irpef da parte dell’Imu, sempreché il contributo obbligatorio non sia stato già considerato nella determinazione della rendita catastale. La deduzione dei contributi ai consorzi obbligatori non è invece ammessa in relazione agli immobili ad uso abitativo locati con opzione per la cedolare secca (vedi risoluzione n. 44/E del 4 luglio 2013);
Un locale commerciale sfitto, senza contattore elettrico e contattore acqua paga l’imu?
Qualcuno può’ aiutarmi ho una situazione indecifrabile ed assurda davvero grazie