Locazione affitto di terreni aree non edificabili fondi rustici: iva, registro

Aggiornato il 4 Maggio 2023

La locazione di terreni, l’affitto di aree non edificabili, fondi rustici pone il questito sul corretto trattamento fiscale ai fini iva e di registro negli affitti di terreni dipende dalla qualificazione del soggetto titolare o non titolare di partita iva e dalla tipologia del terreno che sta per essere ceduto con atto pubblico dal notaio.
Negli affitti dei terreni l’operazione che si pone in essere è generalmente considerata fuori campo Iva se posta in essere da contribuenti non soggetti titolari di partita iave sconterà una imposta di registro in misura proporzionale.

Locatore non titolare di partita Iva

Vediamo però i casi di soggetti locatori non titolari di partita iva che danno in affitto un terreno o un area edificabile e non edificabile: in questo casi  l’operazione è qualificata come una operazione fuori campo Iva e sconterà una imposta di registro nella misura proporzionale dello 0,50% calcolata sul totale dei canoni pattuiti dal contratto ai sensi dell’art. 5 comma 1 del testo unico delle Imposte di Registro.

Locatore titolare di partita Iva

Nel caso di soggetto che affitta titolare di partita Iva dobbiamo fare riferimento alla tipologia del terreno per verificare il corretto trattamento fiscale dell’operazione in quanto potremo avere l’applicazione dell’Iva nella misura ordinaria (ora 22%) per l’affitto di aree destinate a parcheggio di veicoli, così come per le aree ed i terreni edificabili ossia detto tecnicamente aree per le quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria.

Quando il terreno è edificabile

Vi ricordiamo che per considerare un terreno edificabile si deve considerare quello utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall’approvazione della regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo; ai fini della definizione è necessario che il terreno sia inserito nelle aree edificabili sul piano regolatore generale o dai programmi di fabbricazione (PRG) quindi ai fini della valutazione del momento in cui il terreno può chiamarsi tale si deve attendere il deposito presso la segreteria generale comunale per 30 giorni per eventuali osservazioni, trascorsi i quali la Regione dovrà esprimersi sulla approvazione del PRG.
Tuttavia ai soli fini dell’applicazione dell’imposta di registro non è necessario attendere l’approvazione del PRG da parte della Regione.

Ai fini invece dell’Iva (ma anche ai fini dell’imposta sui redditi e anche di altri tributi minori come l’ICI), si dovrà attendere l’approvazione del piano regolatore generale per considerare un terreno, come edificabile.

Se invece affittiamo aree che non sono considerate edificabili e non sono destinate a parcheggio la locazione rientra nel regime di esenzione e si sconterà un’imposta di registro in misura proporzionale del 2% calcolato sul totale degli affitti, o canoni di locazione, pattuiti nel contratto di affitto.

Nel caso di locazione di terreni agricoli o di fondi rustici è da parte di un soggetto titolare di partita Iva la locazione rientrerà nel regime di esenzione Iva mentre si applicherà un’imposta di registro proporzionale dello 0,50% sempre sul totale dei canoni totali pattuiti.

Trasferimenti di terreni

Da segnalare inoltre che ai fini delle imposte di registro quelle che prima erano le aliquote previste  fino al 31 dicembre 2013 in caso di trasferimento dei terreni agricoli (i8%) dei terreni agricoli acquistati da soggetti diversi dai coltivatori direttu e imprenditori agricoli professionalu (15%) ora dal primo gennaio 2014 diventa la stessa aliquota del 9%.

Tabella Locazioni Immobili ai fini Iva e Registro (da aggiornare)

Tabella Cessioni Immobili Iva e Registro (da aggiornare)

Quando procedere alla registrazione

I contratti di locazione sono soggetti a registrazione entro 30 giorni dalla loro data di stipula o dalla data di decorrenza se prevista. Vi consiglio di leggere a tal proposito l’articolo dedicato alla nuova registrazione degli affitti con il modello RLI.

Vi ricordo che con il DDL Stabilità 2015 sono state modificate le percentuali per l’applicazione della rivalutazione dei terreni agricoli ed edificabili e delle partecipazioni rispettivamente nella misura del 4% e dell’8%. Per approfondimenti ed aggiornamenti potete leggere l’articolo dedicato alla Rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni.

Vi ricordaimo inoltre la guida fiscale per l’affitto di uffici, fabbricati strumentali e per la locazione di fabbricati abitativi e di appartamenti, nonchè un vademecum fiscale per la fiscalità immobiliare.

Guida Fiscale Cessione Terreni

Imposta sostitutiva rivalutazione Terreni