Aggiornato il 4 Maggio 2023
La TARES per le case vacanze segue un particolare regime di determinazione della tassa che può variare al variare dei periodi di affitto, degli occupanti e del regolamento definito dal comune ove è ubicato l’immobile. Nel seguito daremo alcuni importanti chiarimenti ai fini del pagamento del tributo previsto per la gestione dei rifiuti sia nel caso di affittacamere occasionali, abituali, commerciali, organizzati in forma di impresa e no per rispondere ad alcune delle vostre domande.
Tares per la Casa Vacanze occasionali senza partita Iva
La Tares deve essere pagata da chiunque possieda, occupi o detenga a qualsiasi titolo locali o aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani che varia a seconda dell’occasionalità o meno dell’attività esercitata e soprattutto del regolamento comunale. Vale il principio “Chi inquina paga”
La Tares (ex Tarsi o TIA) è disciplinata dal D.Lgs. n. 507/1993 non sarà applicata con la meteorologia prevista per le strutture ricettive quali alberghi per esempio e questo già è un sollievo in quanto sono molto più elevate come vedremo in seguito relativamente a quanto previsto per le attività di casa vacanze organizzate in forma imprenditoriale.
Il criterio applicato dai comuni quindi per i B&B come per gli affittacamere che esercitano l’attività non in forma imprenditoriale non può che essere assimilata a quella prevista per la locazione di una abitazione per cui non varia rispetto a quanto determinato da un cittadino qualsiasi per la propria abitazione o per una che concede in affitto a terzi.
Questo implica che il calcolo della TARES per le case vacanze sarà commisurata alle quantità e qualità medie ordinarie di rifiuti prodotti per unità di superficie, in relazione agli usi e alla tipologia di attività svolte, sulla base dei criteri determinati con il regolamento approvato dal comune di ubicazione della casa vacanze.
Per le unità immobiliari a destinazione ordinaria iscritte o iscrivibili nel catasto edilizio urbano, la superficie assoggettabile al tributo è pari all’80% della superficie catastale determinata secondo i criteri del DPR n. 138/98. (Art.14, co.9). Gli importi pagati coprono quindi sia la gestione viva del servizio sia i costi di investimento in impianti ed altre infrastrutture.
Calcolo della superficie catastale per la TARES
Calcolo Superficie catastale per le unità abitative
Le norme per il calcolo della consistenza in metri quadri (d.p.r. 138/1998 in g.u. n.108 del 12 maggio 1998) prevedono che le unità locali classificate nella categoria A a destinazione residenziali (gruppi “R” (gruppo A ) e “P” (gruppo B) calcolino la propria superficie catastale come somma:
- a) della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;
- b) della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura:
- del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);
- del 25 per cento qualora non comunicanti;
- c) della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità im- mobiliare, computata nella misura:
- del 30 per cento, no a metri quadrati 25, e del 10 per cento per la quota eccedente, qua- lora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a)
- del 15 per cento, no a metri quadrati 25, e del 5 per cento per la quota eccedente qualora non comunicanti.
Superficie catastale per le unità locali di classe C (box, cantine, garage)
Criteri di calcolo della super cie catastale per il gruppo “T” (unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali del gruppo C)
1) Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo T (gruppo C), la superficie catastale è data dalla somma:
- a) della superficie dei locali aventi funzione principale nella speci ca categoria e dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali;
- b) della superficie dei locali accessori a servizio indiretto dei locali principali computata nella misura:
- del 50 per cento, se comunicanti con i locali di cui alla precedente lettera a);
- del 25 per cento se non comunicanti;
- c) della superficie dei balconi, terrazze e simili computata nella misura del 10 per cento;
- d) della superficie dell’area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare computata nella misura del 10 per cento, ovvero, per le unità immobiliari di categoria T/1, nella misura del 20 per cento.
Tares per la Casa Vacanze commerciali con partita Iva
Nel caso in cui, in base alla regolamentazione comunale abbiate sforato i termini o le condizioni ed abbiate perso i requisiti di occasionalità per la vostra attività allora la determinazione della TARES seguirà i criteri previsti per le attività di natura ricettiva imprenditoriale ed il cui calcolo segue altre logiche e porta a risultati ben più consistenti per via del più interno sfruttamento dell’attività e la conseguente produzione di rifiuti dell’abitazione.
Tuttavia è fondamentale leggere il regolamento comunale cosa dice al riguardo in quanto il singolo comune ha la facoltà di stabilire una differente tassazione sia per l’abitazione sia per l’attività di affittacamere o B&B nella stessa casa.
Tuttavia a seguito di una importante sentenza della Corte di cassazione (n. 16972/2015) ha dato libertà di scelta al comune anche se successivamente chiarisce che l’attività ricettiva svolta da un B&B dà luogo ad un’attività di ricezione, ospitalità e somministrazione di alimenti e bevande, con produzione di rifiuti differenti e superiori rispetto all’utenza residenziale per cui il Comune può stabilire una tariffa differenziata e maggiore.
La sentenza non mi trova d’accordo per tre semplice constatazioni oggettive sulla base dell’utilizzo che l’inquilino fa del B&B:
- L’inquilino quando soggiorno per motivi di svago o lavoro in un B&B sta sempre fuori casa con impatto diretto sul risparmio di energia e produzione di rifiuti
- Data la permanenza media di inquilini di 3 giorni nelle abitazioni non lava i panni a casa e non cucina spesso con le dirette conseguenze in termini di risparmio energetico
- La biancheria sarebbe cambiata poco al di di sopra della media con cui una famiglia normale cambia le proprie lenzuola
Il regolamento può definire anche una percentuale che varia in relazione al numero dei giorni che viene utilizzata come attività ricettiva concretamente, altrimenti i rischio di mancato affitto a fronte della Tares da pagare potrebbe ingenerare delle diseconomie che potrebbero non rendere conveniente aprirlo. Per la verifica impone una dichiarazione mensile dei giorni di effettiva ricezione i cui profili evasione fiscale purtroppo già lo sapete che possono essere molto ampi.
A titolo i esempio si riporta il regolamento comunale del comune di Firenze relativamente al pagamento ella Tares – (Deliberazione n.2014/C/0049 del 28.07.2014, modificata da deliberazione n.2015/C/0016 del 23/03/2015) che all’articolo 10 classifica le utenze non domestiche ai fini del pagamento della TARES – “Ai fini dell’applicazione del tributo i locali e/o le aree relative alle utenze non domestiche sono classificati secondo le categorie definite dal DPR 158/99 sulla base dell’attività risultante dal certificato di iscrizione alla Camera di Commercio, e per riguardo a ciascun immobile, con accesso autonomo, qualificato quale unità locale o comunque con identificativo catastale distinto, nell’atto di autorizzazione o comunque sulla base dell’effettiva attività svolta. Tutte le superfici che compongono un immobile, con identificativo catastale distinto, sono tassate con un’unica misura tariffaria, in base alla attività prevalente, in termini di superficie utilizzata.
2 – I locali e/o le aree adibiti ad attività diverse da quelle definite dal DPR 158/99, sono classificati nell’ambito della categoria che presenta con essi maggiore analogia, sotto il profilo della destinazione d’uso e quindi della connessa produzione di rifiuti ed in considerazione a quanto dichiarato come attività principale negli archivi della camera di commercio.
Diverse sono le considerazioni ai fini dell’IMU e della TASI sulle case vacanze
Quali altre tasse si pagano sugli affittacamere?
Diverso è invece il caso di pagamento delle tasse sugli affitti di una casa vacanze, affittacamere o B&B che incideranno sui proventi incassati (se parliamo di persone fisiche) o matura (se parliamo di società) erodendo il margine che si riesce a generare da quella che sta diventando a tutti gli effetti una nuova attività per molti italiani. Dal primo gennaio 2017 anche coloro che esercitano con partita Iva l’attività determinano il proprio reddito secondo il principio di cassa.
Vi segnalo nuovo articolo scritto sulla Detrazione Iva sulle spese delle case vacanze, B&b e affittacamere
