Nel caso di cessione e vendita della prima casa anticipata, ossia prima dei 5 anni, con acquisto di una nuova prima casa, sono fatti salvi i benefici della minore imposta di registro versata sempreché si riacquisti in Italia o anche in uno stato della Comunità Europea un altro immobile (cfr circolare 31 del 2010) e si continuino a soddisfare i requisiti previsti dalla legge nel testo unico dell’imposta di registro. Come vedremo nel corso dell’articolo non sempre si verifica il recupero a tassazione derivante dalle minori imposte versate.
Novità 2022 dal Decreto Milleproroghe: cosa cambia
In sintesi il Decreto milleproroghe 2022 introduce la sospensione dei termini per l’applicazione delle agevolazioni prima casa con una proroga fino al 31 marzo 2022.
Novità 2021: cosa cambia. Il Decreto Sostegni BIS 2021 introduce alcune importanti novità per agevolare l’acquisto di case da parte dei “giovani” con iniziative di tipo fiscale, economico e finanziario. Nella sostanza abbiamo i seguenti interventi: 1) totale esenzione della tassazione indiretta prevista al momento dell’acquisto di casa ai fini delle imposte di registri, ipotecarie e catastali, 2) sia la possibilità di accesso prioritario al fondo di garanzia per la prima casa istituito dalla legge n. 147/2013, 3) possibilità di beneficiare di un credito di imposta speciale a valere sulle imposte o tasse dovute sugli atti successivi e infine 4) esenzione dall’imposta sui mutui o finanziamenti contratti per l’acquisto della prima casa ma anche nel caso della costruzione o la ristrutturazione.
In calce a questo articolo il link al BONUS Casa Under 36 dove trovate i requisiti richiesti dalla legge per non pagare le imposte di registro, ipotecarie e catastali della prima casa.
Novità dal DDL collegato alla manovra di Bilancio 2020: per effetto delle disposizione introdotte del comma 759 viene incrementata del 6% la misura dell’imposta sostitutiva da pagare per le vendite “speculative” di case portandola al 26%, in luogo del precedente 20%. In tal modo la pressione fiscale viene applicata in modo uguale sia sulle plusvalenze derivanti da prodotti finanziari (eccetto quelli agevolati fiscalmente) e sugli investimenti nel caro e vecchio mattone..
Novità 2020: Sospensione termini decadenza agevolazioni prima casa. Il Governo Conte ha previsto nel decreto cura Italia 2020 l’interruzione dei termini per il soddisfacimento dei requisiti per le agevolazioni prima casa con la conseguenza che le dichiarazione rese nell’atto possono essere soddisfatte considerando nel computo una sospensione che va dal 23 febbraio al 31 dicembre 2020.
Questo vale sia in sede di prima acquisizione sia nella fase di vendita e riacquisto entro un anno. I requisiti temporali ricordiamo che sono legati al termini di 18 mesi per il cambio della residenza ovvero di un anno per il riacquisto dopo la vendita della prima casa e contestuale trasferimento della residenza nella nuova. Nel computo quindi non si dovranno considerare nel computo 312 giorni di sospensione.
Novità dalla Legge di Stabilità 2016:Prima di tutto vi aggiorno in merito alla possibilità introdotta dal legislatore, a far data dal primo gennaio 2016, si potrà beneficiare delle agevolazioni fiscali (imposta di registro pari al 2% in luogo del 9%) anche per coloro che possiedono al momento del rogito un immobile, a condizione che lo vendano entro un anno dal rogito della vendita. In tal modo si realizza la condizione speculare nel caso di vendita e riacquisto entro l’anno dalla data di stipula dell’atto definitivo. Tuttavia vi invito a leggere l’articolo in quanto scoprirete che da recenti chiarimenti dell’agenzia delle entrate non sempre è possibile fruire di questa novità.
Vendita prima dei cinque anni: che fine fanno le agevolazioni sull’abitazione principale
Prima di tutto dovete fare una distinzione rispetto al fatto se avete acquistato o meno fruendo dei benefici fiscali prima casa che prevedevano un sostanzioso risparmio sull’acquisto della prima casa (dal 9% al 2%). Inoltre sarà determinante vendere prima o no del decorso dei cinque anni.
La norma prevede che se vendete prima dei cinque anni e non riacquistate la vostra prima casa entro l’anno di immobili acquistati in precedenza con le agevolazioni decadrete dal beneficio e dovrete riversare la minore imposta di registro versata (differenziale del 7%) a cui aggiungere sanzioni del 30% ed interessi. Insomma una bella botta per le nostre tasche.
Altro problema riguarda la tassazione dell’eventuale plusvalenza che farete sulla vendita ossia se vendete a più di quello che comprerete il differenziale positivo tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto genererà una plusvalenza tassabile laddove non siano decorsi 5 anni tra l’atto di acquisto e l’atto di vendita.
Esclusione dalla tassazione della plusvalenza sulla vendita di casa
Fortunatamente il legislatore ha disciplinato che nel caso voi abbiate adibito la vostra casa per la maggior parte del periodo di imposta intercorrente tra acquisto e vendita ad abitazione principale, la plusvalenza non sarà tassata ai fini IRPEF. La stessa condizione esimente vale se la casa è stata adibita ad abitazione principale del cedente e dei suoi familiari per la maggior parte del periodo intercorso tra acquisto e cessione. Il principio generale infatti imposto dal legislatore non vede la tassazione della propria prima casa. Tuttavia qualora la vendita avvenga prima dei cinque anni il legislatore lo considera come una vendita speculativa per cui impone la tassazione della plusvalenza (anche la perdita dei benefici prima casa se non si riacquista entro il successivo anno dalla vendita).
Nel caso di vendita dopo i cinque anni i proventi e non solo la plusvalenza non saranno tassati. Diverso è il caso sotto descritto.
Vendita prima dei cinque anni e riacquisto di casa entro l’anno
In questo caso il legislatore presuppone che l’intento sia speculativo per cui tassa la plusvalenza determinata dalla vendita ai fini IRPEF. La plusvalenza sarà data dalla differenza tra prezzo di vendita e del precedente acquisto aumentato dei costi di acquisizione (esempio quelli notarili). La plusvalenza sarà considerata un reddito diverso ex art. 67 del Tuir e sarà assoggettata da una imposta sostitutiva del 20% da richiedere preventivamente al Notaio che si occuperà del rogito.
L’imposta ricordo che si applica solo nei seguenti casi:
- Rivendita Immobile prima dei cinque anni dall’acquisto
- Rivendita Immobile che non sia stato adibito ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra acquisto (a qualsiasi titolo per cui compresa donazione o successione) e data di vendita
Che dire della disposizione? Che a fare la manovra aumentando il gettito sono capaci un pò tutti capaci ed incapaci e che cedere alle pressioni delle lobby di banchieri e reti finanziarie che ci vorrebbero tutti a scommettere in borsa in mezzo a mari di squali che inseguono solo commissioni di vario genere senza portarci performance soddisfacenti.
Esiste però una condizione esimente per sfuggire a tale tassazione e riguarda il caso in cui l’abitazione oggetto della vendita sia stata, per la maggior parte di tempo intercorrente tra l’acquisto e la successiva vendita, adibita ad abitazione principale del soggetto cedente o dei suoi familiari. Questo rappresenta il caso in cui la plusvalenza non sarà tassata anche se la casa sarà vendita prima dei cinque anni dal precedente acquisto. Per non sbagliarsi occhio però a rispettare il requisito e a calcolare bene i giorni in cui la casa è stata adibita ad abitazione principale (occhio alla corretta definizione).
Nel caso abbia acquistato un immobile, appartamento, casa con benefici prima casa e successivamente abbia acquistato un altro immobile come casa secondaria (anche nello stesso comune), non si decade dall’agevolazione se si procede a vendere la prima casa agevolata e a riacquistarne una nuova usufruendo ugualmente dell’agevolazione fiscale. Vi segnalo che a mio modesto avviso il requisito , stando ad una interpretazione letterale della norma deve sussistere al momento dell’acquisto e non anche per i cinque anni successivi come invece potrebbe desumersi dalla lettura della risoluzione dell’agenzia delle entrate numero 112 del 2012 in cui si parla dell’ipotesi del mancato riacquisto entro l’anno dell’immobile venduto entro i cinque anni a cui fa seguito l’ipotesi di richiesta di rinuncia alle agevolazioni fiscali prima casa per evitare l’assoggettamento alle sanzioni del 30% (per cui resterebbe da riversare solo la minore imposte non versata per effetto dell’agevolazione).
Tuttavia con una recente circolare del 2016 l’agenzia delle entrate ha chiarito che l’agevolazione vale anche nel caso in cui l’acquirente al momento dell’acquista sia proprietario di un’altra abitazione acquistata con le stesse agevolazioni a condizione che sia venduta entro un anno dalla data del successivo acquisto.
Tuttavia la stessa previsione non spetterebbe, secondo l’agenzia delle entrate a chi acquista una casa in un Comune nel quale il compratore stesso già abbia la proprietà di un’altra abitazione NON acquistata con i benefici prima casa per cui se vuole acquistare la seconda con i benefici deve prima vendere la prima. Se proprio non potete fare diversamente mi raccomando prima di rinunciare alle agevolazioni prima casa come visto sopra prima di commettere un errore e pagare le sanzioni.
Trascorsi dodici mesi, qualora l’Ufficio non abbia ancora accertato la decadenza dal regime di favore, potrà beneficiare dell’istituto del ravvedimento operoso, con conseguente applicazione della sanzione ridotta (articolo 13 del Dlgs n.472/1997).
Ultimi chiarimenti: separazione e vendita prima dei cinque anni
Nel caso di vendita dell’abitazione acquistata chiedendo le agevolazioni prima casa se si procede alla vendita prima dei 5 anni non si verifica la decadenza dall’agevolazione qualora la volontà di vendere derivi da atto di separazione coniugale. Se si verifica cessa l’obbligo di riacquisto entro l’anno e non sussiste più l’obbligo in quanto. L’articolo 19 della legge 74/1987 esonera da qualsiasi tassazione ogni atto connesso al procedimento di scioglimento del matrimonio per cui anche nel caso in esame non si possono determinare effetti penalizzanti. A tal proposito vedi anche sentenza della Corte costituzionale n. 154/1999
Nuovo Ravvedimento Operoso: come funziona
Vendita prima dei 5 anni nei casi di separazione o divorzio
Come vedete nell’articolo di approfondimento non si verifica recupero a tassazione dell’imposta di registro non versata nei casi di separazione o divorzio tra coniugi qualora questa sia conseguenza del riassetto patrimoniale tra i coniugi.
Vendita casa Prima dei cinque anni in caso di divorzio e separazione
Riacquisto casa estero
Come dicevamo all’inizio inoltre è fatto salvo il diritto di avvalersi delle agevolazioni prima casa anche nel caso di riacquisto di appartamento in un paese della Comunità Europea semprechè nei due paesi (di residenza fiscale del soggetto e di localizzazione dell’immobile) sussistano quegli strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare effettivamente l’immobile ove sia situato o se sia effettivamente stato adibito ad abitazione principale. Pertanto la decadenza non opera laddove entro un anno dalla vendita prima dei cinque anni della “prima casa” a condizione che “sussistano strumenti di cooperazione amministrativa che consentono di verificare che effettivamente l’immobile ivi acquistato sia stato adibito a dimora abituale” che in pratica direi essere assimilabili allo scambio di informazioni o convenzioni internazionali contro le doppie imposizioni.
Acquisto di pertinenza successivo all’acquisto della prima casa
Nel caso invece di acquisto di pertinenze degli immobili adibiti a prima casa si riscontra che anche se l’abitazione principale della pertinenza non ha goduto dei benefici prima casa, l’agevolazione fiscale potrà comunque essere goduta sulle pertinenze (cfr circolare 19 de 2001), questo perché la ratio agevolativa della norma ai fini dell’imposta di registro è indirizzata all’erogazione del beneficio tanto alle abitazioni quanto alle pertinenze a nulla rilevando una distinzione temporale tra l’acquisto della prima casa e della seconda a patto che se ne faccia menzione nell’atto di acquisto della pertinenza tanto della volontà di destinare il bene immobile, box, garage o altro a pertinenza di quella abitazione di essere in possesso dei requisiti.
Spese di ristrutturazione per l’ampliamento di casa non agevolata dai benefici prima casa
Sulla base di tali precedenti e in considerazione della volontà del legislatore di favorire gli interventi destinati al miglioramento delle condizioni di utilizzo della prima casa, l’Agenzia dà l’ok alla fruizione del beneficio anche in caso di ampliamento dell’abitazione non “agevolata” per difetto dei requisiti di legge.
Domanda di un lettore: Buongiorno, volevo richiedere un piccolo chiarimento. Io ho acquistato una prima casa 2 anni fa, intestandola a me e usufruendo delle agevolazioni fiscali e facendo un mutuo intestato interamente a me. Ora mi sono sposato in regime di comunione dei beni e vorremmo cambiare casa. Vendiamo la casa attuale e ne compriamo un’altra entro un anno. Se la nuova casa fosse intestata ad entrambi rischio/rischiamo di perdere le agevolazioni “prima casa” o devo quindi acquistare la nuova casa intestandola ancora solo a me?? Il mutuo è possibile farlo cointestato e beneficiare dei vantaggi fiscali se la casa fosse intestata solo a me?
Risposta di un lettore che ringraziamo
La nuova casa la potete acquistare entrambi e non perdi i benefici, l’unica differenza è che potrai usare il tuo credito d’imposta solo per la metà delle tasse che pagherai per la nuova casa (IVA o imposta di registro a seconda che si tratti di acquisto da impresa o da privato) perché il credito è personale, quindi perdi la parte eccedente la metà delle imposte di tua competenza (esempio credito vecchia casa 1.000 e imposte nuova casa 1.500, le tue 750 sono coperte dal credito mentre quelle di tua moglie no, per cui perdi i 250 di eccedenza). Ovviamente se le imposte della nuova casa fossero più del doppio di quelle della vecchia non cambierebbe nulla.
Se il mutuo è cointestato e la proprietà è di un solo coniuge, l’altro non ha diritto a portare in detrazione gli interessi e il coniuge proprietario può portare in detrazione solo il 50% di sua spettanza (soluzione assolutamente da evitare!!! Piuttosto il secondo coniuge può fare da fidejussore ma proprietà e intestatari del mutuo devono coincidere per non perdere le detrazioni fiscali).
Tassazione della plusvalenza per la vendita prima dei cinque anni
Come anticipato sopra limitatamente alla vendita prima dei cinque anni della prima casa la plusvalenza non sarà tassata se per la maggior parte del periodo tra acquisto e vendita la casa è stata adibita ad abitazione principale come recitato dall’articolo 67 del T.U.I.R, concernente i redditi diversi, al comma 1, lett. b), “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari”. Per familiare si intende anche il coniuge separato fino a che non interviene la sentenza di divorzio.
Per questo specifico argomento potete leggere l’articolo di approfondimento dedicato a dare chiarimenti e risposte sulla tassazione della plusvalenza sulla vendita di casa.
Donazione prima casa ad amici o parenti
Attenzione perchè l’agenzia delle entrate ha affermato che cessa l’agevolazione fiscale prima casa allorquando l’immobile sia ceduto prima di cinque anni dall’acquisto per successione o per donazione e non si proceda entro un anno all’acquisto di una nuova abitazione principale. In questa ipotesi, sarà recuperata la differenza tra le imposte pagate con applicazione del beneficio e quelle dovute ordinariamente. Inoltre, saranno dovuti gli interessi e la sanzione pari al 30% della differenza d’imposta.
Nel caso di acquisto avvenuto per successione o donazione non si guarda al termine quinquennale per valutarmela tassazione della plusvalenza.
Vendita nuda proprietà prima e dopo i cinque anni (articolo di approfondimento gratuito)
Vendita Prima casa usufrutto, nuda proprietà
Affitto abitazione con agevolazioni prima casa
Nel seguito potete trovare la soluzione al caso particolare di alcuni contribuenti che hanno affittato la propria casa o appartamento sui quali avevano chiesto il beneficio prima casa ai fini dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale.
Affitto della prima casa: come funzione e domanda su perdita agevolazioni
Riacquisto entro l’anno di un immobile ad un prezzo maggiore: il limite dell’agevolazione prima casa
Come segnalatomi da un lettore qualora vendete un immobile oggetto di agevolazioni prima casa e ne acquistare un altro per un importo maggiore entro l’anno potrete si continuare a godere delle agevolazioni fiscali prima casa ma il credito di imposta riconosciuto ai fini delle imposte di registro sarà solo fino a concorrenza del primo. In pratica la Legge 448 del 1998, all’articolo 7 comma 1 recita “[…] è attribuito un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato. L’ammontare del credito non può essere superiore, in ogni caso, all’imposta di registro o all’imposta sul valore aggiunto dovuta per l’acquisto agevolato della nuova casa di abitazione non di lusso”. Grazie della segnalazione. Potete però approfondire l’agrume leggendo l’articolo dedicato al calcolo del credito di imposta da sui benefici prima casa.
Acquisto successivo all’estero
Se vi trovate nel caso in cui avete venduto la casa acquistata con le agevolazioni fiscali e vi state accingendo a comprarne un’altra all’estero dovreste anche verificare come fare a rispettare i requisiti per non perdere i benefici prima casa. Per farlo potete leggere l’articolo gratuito di approfondimento dedicato alla vendita casa in Italia per acquisto all’estero.
Rinuncia alle agevolazioni prima casa per abbattere le sanzioni previste
Qualora avete intenzione di porre in essere comportamenti che vi porteranno alla decadenza delle agevolazioni vi consiglio di leggere l’articolo dedicato alla rinuncia delle agevolazioni fiscali prima casa in modo da abbattere il più possibile le sanzioni amministrative previste. Non sottovalutate questo istituto in quanto vi mette al riparo dall’applicazione delle sanzioni del 30% e degli interessi che non sono proprio una sciocchezza su queste cifre.
Vi consigliamo anche la lettura della categoria case ed immobili dove troverete delle utili guide fiscali del mondo immobiliare. Prima di leggere le fattispecie vi consigliamo di leggere la Guida Fiscale alle agevolazioni fiscali prima casa
Agevolazioni prima casa nella successione donazione
Prima casa in caso di Successione e Donazione
Tasse sulla Seconda casa
Quante Tasse si pagano sulla Seconda casa?
Agevolazioni prima casa anche sulla seconda: come e quando si può chiedere
Agevolazioni sulla seconda casa
Vendita o acquisto di terreni
Vi segnalo inoltre qualora lo abbiate e lo state cedendo quale è la tassazione sulla vendita di terreni
Opzione per il prezzo valore nel caso di acquisto di terreni e Fabbricati
Riepilogo e tabella imposte e tasse sulla prima casa
| Tassazione Acquisto di casa post modifiche 2014 | |||
| Tipologia immobile/acquirente | Imposte | Fino al 31.12.2013 | Dall’1.1.2014 |
| Abitazione
Prima casa Soggetto privato | Ipoteca registro
Ipotecaria Catastale | 3%
Euro168,00 Euro 168,00 | 2%
Euro 50,00 Euro 50,00 |
| Abitazione
Prima casa SoggettoIva | Iva
Ipoteca registro Ipotecaria Catastale | 4%
Euro 168,00 Euro 168,00 Euro 168,00 | 4%
Euro 200,00 Euro 200,00 Euro 200,00 |
| Abitazione no benefici prima casa
Soggetto privato | Ipoteca registro
Ipotecaria Catastale | 7%
2% 1% | 9%
Euro 50,00 Euro 50,00 |
| Abitazione no prima casa Soggetto Iva | Iva
Ipoteca registro Ipotecaria Catastale | 10%
Euro 168,00 Euro 168,00 Euro 168,00 | 10%
Euro 200,00 Euro 200,00 Euro 200,00 |
| Abitazione no prima casa
Soggetto Iva | Iva
Ipoteca registro Ipotecaria Catastale | esente
7% 2% 1% | esente
9% Euro 50,00 Euro 50,00 |
| Ufficio/Negozio Soggetto privato | Ipoteca registro
Ipotecaria Catastale | 7%
2% 1% | 9%
Euro 50,00 Euro 50,00 |
| Ufficio /NegozioSoggetto Iva | Iva
Ipoteca registro Ipotecaria Catastale | 10% – 21%
Euro 168,00 3% 1% | 10%-22%
Euro 200,00 3% 1% |
| Ufficio /NegozioSoggetto Iva | Iva
Ipoteca registro Ipotecaria Catastale | esente
Euro 168,00 3% 1% | esente
Euro 200,00 3% 1% |
| Terreno edificabile
Soggetto privato | Ipoteca registro
Ipotecaria Catastale | 8%
2% 1% | 9%
Euro 50,00 Euro 50,00 |
| Terreno edificabile
Soggetto Iva | Iva
Ipoteca registro Ipotecaria Catastale | 22%
Euro 168,00 Euro 168,00 Euro 168,00 | 22%
Euro 200,00 Euro 200,00 Euro 200,00 |
Calcolo Base imponibile per l’imposta di registro
La base imponibile su cui calcolare l’imposta di registro è pari alla rendita catastale moltiplicata per 115,5 che rappresenta un moltiplicatore definito dal legislatore. Per applicare questa base imponibile ridotta dovrà farsi esplicita richiesta al Notaio al momento del rogito notarile. È una forma che consente non solo di ridurre l’impatto fiscale ma anche quello di evitare eventuali accertamenti fiscali sul prezzo di vendita da parte del fisco (non sulla presenza o rispondendo dei requisiti richiesti)
Se acquistate da un costruttore invece potrete rifarvi alla tabella sopra riportata e al posto dell’imposta di registro pagherete un’IVA del 4%.
Seconda casa
Nel caso di seconda casa la tassazione fiscale è la seguente:
| Descrizione Imposta | Valore Imposta |
| Registro | 9% dal 01/01/2014 |
| Ipotecaria | 2 % (50 € dal 01/01/2014) |
| Catastale | 1 % (50 € dal 01/01/2014) |
Direttamente collegato al tema in questione vi segnalo anche l’articolo di approfondimento gratuito (ancora per poco) dedicato al trasferimento delle detrazioni fiscali relative alla ristrutturazione, risparmio energetico, sicurezza o eliminazione di barriere architettoniche. In questo sono descritte le opzioni che potete scegliere e cosa prevede la norma a proposito. Sono tanti i contribuente che si trovano infatti a dover scegliere cosa fare con le quote delle detrazioni fiscali IRPEF residue.
Allora, partiamo da un presupposto. Io qui non scrivo di fisica o mi dilungo in digressioni sull’architettura. Per cui cerchi sempre una valida fonte a cui porre i suoi quesiti. Se un commercialista di fiducia ancora meglio. Nel suo caso, come trova scritto nell’articolo può rivendere casa anche dopo pochi mesi senza pagare plusvalenze purchè per la maggior parte del periodo intercorrente tra acquisto e vendita la casa sia stata adibita ad abitazione principale.
Salve, purtroppo questo articolo non ha risolto le mie perplessità. Quale è il tempo minimo per poter rivendere un appartamento acquistato con i benefici della prima casa, senza incorrere nella plusvalenza? Online ho letto che deve trascorrere almeno un anno e mezzo dal rogito notarile. È sbagliato? Ma se ho ben compreso leggendo il vostro articolo, potrei stabilire la residenza per sette mesi e vendere la casa dopo cinque mesi in modo da totalizzare un anno? Un agente immobiliare mi ha detto invece che basterebbero anche due mesi di residenza. È mai possibile? (Sarebbe bello se esistesse il diritto di recesso. Ho proprio sbagliato acquisto e non so come fare). Con la speranza che vogliate essermi di aiuto, porgo distinti saluti e ringrazio anticipatamente
Praticamente ho in mano i destini della compravendita? Nell’assunto che rispetti i termini della proroga concesso per il riacquisto della prima casa non dovrà versare alcuna imposta di registro aggiuntiva anche perchè non la pagherà essendo il riacquisto da impresa di costruzione. Tuttavia il passaggio normativa che risponde alla sua domanda è contenuto nell’articolo 7 della legge 448 del 1998 che dispone la costituzione di un credito di imposta se voi acquistate “a qualsiasi titolo” un nuovo immobile che beneficia della agevolazioni prima casa. Il credito può essere utilizzato a qualsiasi titolo per cui anche in compensazione con l’IVA (fino a concorrenza del valore dell’imposta di registro naturalmente). Non ho trovato chiarimenti a riguardo da parte dell’agenzia delle entrate, tuttavia se volete procedere con richiesta di domanda diretta all’agenzia delle entrate non sarebbe male. Mi rendo conto tuttavia che questi quesiti ve li fate a ridosso del rogito per cui la vedo dura che otteniate una risposta in tempo utile….
Buongiorno dottore, avrei un dubbio per il quale ho ricevuto pareri opposti dai due professionisti a cui mi sono rivolta..
Nel novembre 2019 ho venduto l’immobile acquistato (beneficiando delle agevolazioni prima casa senza iva) come abitazione principale (in cui ho risieduto per tutto il tempo) prima dei 5 anni. Per problemi covid non sono riuscita ad acquistarne uno nuovo entro l’anno..dovrei acquistare entro la fine del 2021 il nuovo immobile da adibire a prima casa comprando da impresa costruttrice e quindi con iva.
La mia domanda è: di quali agevolazioni posso beneficiare alla luce della proroga dei termini per il ri-acquisto della prima casa? Devo pagare una plusvalenza? Devo riversare all’erario qualche importo dovuto al non riacquisto entro un anno? La ringrazio anticipatamente per l’aiuto che vorrà darmi.
Buonasera, avrei un quesito da porre.. Nel 2019 ho acquistato un immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa, in friuli venezia giulia. L’immobile ha un grande terreno edificabile accatastato come “corte”, quindi con unica particella catastale. Avrei l’opportunità di vendere una parte del terreno ad un vicino; vorrei capire in termini di tassazione e sanzioni cosa andrei a pagare, visto che venderei una porzione di proprietà prima dei 5 anni.
Grazie
buongiorno
Ho acquistato il 20 maggio 2020 una prima casa a Pavia
Non ho ancora trasferito la mia residenza di Milano in quanto ho tempo fino al 30 giugno 2023 (decreti COVID)
Per motivi personali l’ho rivenduta con rogito a gennaio 2022.
Vorrei acquistare in un’altre regione entro un anno.
Come devo comportarmi con la residenza? La mantengo a Milano e avrò i 18 mesi sulla nuova? O dovrò rispettare i termini della prima?
Grazie per il suo tempo e cari saluti
Salve, vorrei un chiarimento in merito alla vendita di una casa dopo i 13 anni.
Ho chiesto tanti pareri a professionisti ma ho ricevuto solo risposte contrastanti, e non chiare.
La domanda è:
sono obbligato ad acquistare entro 1 anno dalla vendita per non perdere le agevolazioni prima casa?
Salve,
ho acquistato una nuova prima casa, ma vorrei tenere ancora per qualche tempo l’attuale prima casa, penso 36 mesi anzichè i 12 mesi prescritti.
Posso farlo? Se no, posso intestare il vecchi immopbile a mio figlio?
Grazie
cessione di abitazione in coop. edil. a propr. indivisa(i soci sono già proprietari), senza distinzione tra coloro che hanno la proprietà del suolo e coloro che hanno diritto di superfice. come si fà a capirci qualcosa. imposta di registro calcolata sulla rend.cat. magari uguale e quindi tassazione uguale e proprietà differente. mi date una spiegazione plausibile? la cessione di una abitazione da parte di una cooperativa edilizia a propri soci già assegnatari indivisa non sarebbe una vendita ma una divisione.
Salve, vorrei avere una precisazione riguardo ad un dubbio che più volte ho cercato di chiarire con professionisti diversi ricevendo risposte contrastanti. Mio marito ha venduto la sua prima casa dopo 6 anni dall’acquisto. È obbligato a riacquistare dopo 1 anno per non perdere le agevolazioni prima casa? Vi ringrazio della dispobibilità, Elisa Innocenti
Buon giorno, vorrei sapere se prima dei 5 anni potrei vendere casa, devo trasferirmi a bruxell per lavoro.devo per forse comprare casa e se non volessi. Quali sanzioni mi verrebbero in contro?
Buonasera dottore,io ho acquistato nel 2016 la mia prima casa con iva venduta a gennaio 2021 e a giugno 2021 ricompro la mia prima casa con iva,posso detrarre l iva all’ atto del rogito?o me la porto in detrazione dei redditi?
Buongiorno, a giugno del 2017 ho acquistato una casa dal costruttore portandovi la residenza ed usufruendo delle agevolazioni prima casa. Ad agosto 2018 ho acquistato una casa al mare, in altra città senza portarvi la residenza e senza usufruire, chiaramente, di nessuna agevolazione fiscale. Ora vorrei comprare una casa in un’altra città da un privato utilizzandola come prima casa e vendendo ,magari successivamente entro 12 mesi, la casa acquistata nel giugno 2017. Vorrei sapere se così facendo rischio di pagare la differenza IVA non pagata nel 2017 oppure se posso effettuare l’acquisto.
Grazie e buona giornata.
Quelli che già sfruttato non li perde. Le quote che dovrebbe ancora portare in detrazione negli anni successivi la legge prevede che siano trasferiti al soggetto acquirente salvo patto contrario. Nella fase di vendita le posso prospettare quindi vendere la casa specificando già nell’offerta che lei intende trattenere le detrazioni fiscali e lo farà anche scrivere nell’atto. Può leggere un articolo dedicato proprio a questo argomento: trasferimento detrazione fiscali all’acquirente per ristrutturazione e risparmio energetico.
Buongiorno,
Avrei questo dubbio a cui magari voi sapete rispondere. Ho acquistato una casa nel 2019, abitata per la maggior parte del tempo. Si tratta ovviamente di prima casa. Ho pertanto usufruito delle agevolazioni prima casa in fase di stipula atto notarile.
A seguito dell’acquisto ho poi eseguito alcuni lavori per cui ho usufruito di agevolazioni fiscali: installazione porta blindata (per cui sto recuperando il 50% in 10 anni in fase di dichiarazione dei redditi) e installazione serramenti esterni (con cessione del credito mediante sconto in fattura). Il mio dubbio è il seguente: se dovessi vendere a breve, cioè prima dei canonici 5 anni, riacquistando poi una nuova “prima casa” entro l’anno, da quello che capisco sarei esonerato dal dover versare la differenza di imposta di registro (9% invece del 2% versato), sarei inoltre esonerato dal dover pagare l’imposta sulla plusvalenza (avendo per la maggior parte del tempo vissuto in questa casa). Ma sarei anche esonerato dal versare la differenza dei benefici ottenuti per i serramenti e la porta blindata? O quelli andrebbero automaticamente “persi”?
Grazie mille!
si, se è abitazione principale. Le consiglio tuttavia di fare sempre un distinguo tra concetto di agevolazione principale per l’IMU e abitazione principale per la detrazione degli interessi passivi. Le due definizioni sono diverse e l’ho spiegato in un articolo ad hoc. La invito inoltre a verificare se rispecchia il requisito della residenza (non abitazione principale) per non perdere le agevolazioni sull’acquisto della prima casa. Verifichi con le definizioni per la prima casa che ha reso in atto al momento dell’acqsuito
Buonasera, ho acquistato immobile usufruendo delle agevolazioni prima casa ed attualmente è anche la mia abitazione principale! Adesso sono in procinto di acquistare ulteriore immobile da impresa, dove sicuramente non usufruiro delle agevolazioni prima casa, in quanto non ho intenzione di vendere il primo immobile! La mia domanda è questa:posso usufruire delle varie agevolazioni previste x IMU e detrazioni interessi passivi del Mutuo x l’immobile che andrò ad acquistare, considerando che diventerà la mia abitazione principale!
Buongiorno Dottore… Ero in affitto ed alla dipartita di mio padre mi sono trasferito nella sua abitazione Che ho ereditato. Sono residente da ca 1 anno. Ora vorrei vendere. Non ho altre abitazioni ne mutui aperti. Quali attenzioni devo avere ? Pago plusvalenze? Sono costretto a ricomprare per non rischiare sanzioni? Io vorrei vendere e andare all’ estero a fare qualche anno “on the Road” quindi vendere la attuale casa, pagare il meno possibile di sanzioni e non avere obblighi o vincoli con l Italia … Grazie mille per la cortese risposta
Buongiorno, cittadino UE in Italia, comprato casa con ex-moglie con agevolazioni prima casa. Vissuto sempre dentro. Dopo 4 anni ho acquistato la sua parte (2 mesi fa) come risultato dell’accordo di separazione. Vorrei venderla perche troppo grande per me pero NON intendo comprare un’altro immobile nel prossimo anno (vado fuori UE). Anche se tecnicamente la casa adesso e mia, la vendo con rammarico a causa della separazione. Devo in questo caso abbonare la differenza per agevolazioni prima casa (minore imposta di registro + 30% di sanzione + interessi)? O mi conviene aspettare 9 mesi e far passare i 5 anni? Grazie
5 anni anche se deve fare un distinguo tra agevolazioni imposta registro prima casa (5 anni come le dicevo) oppure tassazione plusvalenza eventuale derivante dalla vendita (maggior parte del periodo tra acquisto e vendita destinazione ad abitazione principale)
buongiorno,
ho acquistato e rivenduto un immobile prima dei 5 anni per cui ho usufruito dell’agevolazione prima casa prima. ho anche acquistato però entro l’anno una nuova abitazione per non perdere le agevolazioni prima casa e trasferito la residenza entro i 18mesi.
per quanto tempo devo ancora tenere la residenza nel nuovo immobile per non perdere le agevolazioni?
Se deve riacquistare deve solo comunicarlo al Notaio. La plusvalenza invece, se rispetta il requisito della destinazione ad abitazione principale per la maggior parte del periodo intercorrente tra acquisto e vendita, semplicemente non concorrerà alla determinazione del suo reddito imponibile tassabile.
Buonasera,
Vorrei sapere quali sono gli adempimenti necessari per non perdere i vantaggi per prima casa in caso di vendita prima del 5 anni della propria abitazione principale.
Quali comunicazioni devo fare al notaio?
In caso di plusvalenza cosa e quando deve essere comunicato alla agenzia delle entrate?
Grazie