Aggiornato il 4 Maggio 2023
Vediamo cosa si deve fare qualora nella successione vi siano immobili gravati da mutui per subentrare o fare l’accollo correttamente, e non perdere la detrazione degli interessi passivi sul finanziamento.
Il linea di principio il debito derivante da contratti di mutuo, a differenza delle sanzioni derivanti da omessi o corretti versamenti di imposte e tasse del defunto, è posto a carico degli eredi che dovrebbero naturalmente prendere in considerazione prima dell’accettazione della società la situazione debitoria del de cuius per valutarne l’accettazione o meno.
Nel caso in cui la moglie o il marito siano ancora in vita e siano in separazione di beni (come oramai quasi tutti sono…) e l’abitazione era solo del marito/moglie defunto/a. Può il coniuge detrarre gli interessi del mutuo in considerazione del fatto che è venuto in possesso dell’immobile per successione e non per acquisto?
Nella prassi ho sentito anche che alcune banche addebitano le rate del mutuo sul conto del coniuge anche se posso immaginare che fossero conti cointestati altrimenti non credo si possa procedere senza autorizzazione preventiva o quanto meno una comunicazione alla controparte.
Detrazione fiscale degli interessi passivi
Per quello che concerne il regime di detrazione fiscale applicabile al mutuatario, potreste averne già letto nella nostra guida alla detrazione degli interessi passivi: rispetto di alcuni requisiti e caratteristiche del mutuo il legislatore ha previsto la detrazione fiscale degli interessi passivi nel limite del 19% di un importo massimo di 4 mila euro.
Il diritto alla detrazione fiscale può essere traslato sull’erede a patto che questi si accolli il mutuo attraverso una formalizzazione dinnanzi alla banca mutuante.
L’accollo è disciplinato dall’articolo 1273 del Codice civile che recita “Art. 1273. (Accollo). Se il debitore e un terzo convengono che questi assuma il debito dell’altro, il creditore può aderire alla convenzione, rendendo irrevocabile la stipulazione a suo favore. L’adesione del creditore importa liberazione del debitore originario solo se ciò costituisce condizione espressa della stipulazione o se il creditore dichiara espressamente di liberarlo. Se non vi e’ liberazione del debitore, questi rimane obbligato in solido col terzo. In ogni caso il terzo è obbligato verso il creditore che ha aderito alla stipulazione nei limiti in cui ha assunto il debito, e può opporre al creditore le eccezioni fondate sul contratto in base al quale l’assunzione e’ avvenuta.”
Per cui affinché si abbia la detrazione dovrete procedere con regolare richiesta e stipula di accollo alla banca che deve liberare il defunto eventualmente il fondo ossia l’immobile o altri eredi nel caso di legato o testamento. In tal modo si evita l’iscrizione di ipoteca sull’immobile o l’avvio di procedure esecutive sul fondo. Nel caso in cui entrambi i coniugi siano mutuatari si avrà l’accollo integrale del mutuo da parte del coniuge rimasto in vita e la banca potrà anche eventualmente rifarsi sugli eredi a meno che non si proceda anche in questo caso ad un accollo interno da parte del coniuge che liberi gli eredi (difficilmente lo farà) con il consenso della banca.
Nel caso del legato mi rifaccio all’articolo 756 del Codice Civile che recita “Art. 756. (Esenzione del legatario dal pagamento dei debiti). Il legatario non è tenuto a pagare i debiti ereditari, salvo ai creditori l’azione ipotecaria sul fondo legato e l’esercizio del diritto di separazione; ma il legatario che ha estinto il debito di cui era gravato il fondo legato subentra nelle ragioni del creditore contro gli eredi.”
La data di stipula dell’accollo viene presa come punto di riferimento per far partire il calcolo dell’anno entro cui il mutuatario dovrà stabilire non solo la residenza ma la propria abitazione principale in quanto sapete che esiste una differenzia sostanziale tra residenza anagrafica e abitazione principale.
Questo per dirvi che dovete evitare di fare come era diffuso negli anni ’80, quando tutti avevano la residenza al mare e vivevano in città, perché oggi vi beccano facilmente!
L’Agenzia delle Entrate chiarisce che, in base all’articolo 15, comma 1, lett. b), del TUIR , gli interessi passivi possono essere detratti interamente dal coniuge che, a seguito di separazione, è diventato proprietario esclusivo dell’immobile e si è accollato le residue rate di mutuo – secondo lo schema del cd.”accollo interno” – ancorché non sia intervenuta alcuna modifica del contratto di mutuo stipulato con l’Istituto di credito erogante, che continua a risultare cointestato ad entrambi i coniugi.
Vi anticipo comunque che l’accollo non è soggetto a spese aggiuntive.
Oggi con il mancato pagamento delle rate e le esecuzioni più agevoli però la previsione per le banche migliora in quanto le procedure per vendere l’immobile sono più semplici ed i tempi si riducono ma per approfondire questo argomento potete leggere l’articolo dedicato al mancato pagamento delle rate del mutuo: come procedere
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Se volete vi segnalo a tal proposito l’articolo dedicato all’accollo del mutuo tra coniugi separati o divorziati
