Aggiornato il 28 Aprile 2023
Se avete operato una rinegoziazione del mutuo stipulato per la costruzione della vostra prima casa o abitazione principale potete vedere come si calcola la detrazione fiscale ai fini irpef sugli interessi pagati ogni anno alla banca nel caso di mutuo superiore al valore della costruzione.
Gli interessi per poter essere dedratti dovranno essere riportati nella dichiarazione dei redditi 730 o modello Unico; nel seguito vi fornisco i chiarimenti e le risposte utili alle vostre domande e risparmiare Irpef.
Calcolo detrazione interessi passivi su costruzione detraibili
Il calcolo deve passare attraverso il rapporto tra la percentuale di interessi passivi detraibili derivanti dal precedente mutuo e la percentuale derivante dal mutuo rinegoziato. Il problema è comprendere come fare. Vi fornirò anche un foglio di calcolo per calcolarvi la quota da soli oltreché indicarvi la corretta imputazione nel quadro oneri e spese del 730.
Bisogna distinguere due casi:
- Valore mutuo minore valore abitazione principale
- Valore mutuo maggiore abitazione principale
Nel primo caso dovremmo solo stare attenti ad indicare in dichiarazione il valore degli interessi pagati nel limite imposto da legislatore per la costruzione dell’abitazione principale. Molti non conoscono però la differenza tra la definizione prima casa con quello di abitazione principale. Trovate l’articolo di rifermento che vi spiega la profonda differenza in calce all’articolo.
Calcolo % detrazione mutuo precedente per la costruzione
Il calcolo si effettua prendendo al numeratore il valore dell’abitazione principale indicato nell’atto notarile d acquisto della casae denominatore l’importo del mutuo come si evince dalla seguente formula:
Formula % detrazione Interessi Passivi Mutuo =
Prezzo Acquisto Immobile / Importo Mutuo Originario
La percentuale così ottenuta va applicata agli interessi pagati nell’esercizio
Se moltiplichiamo il risultato percentuale ottenuto per gli interessi pagati nell’anno dal mutuatario e certificati dalla banca e confrontiamo questo con il limite degli interessi passivi detraibili per ciascun anno di imposta e pari ad euro 4.000 nel caso di acquisto dell’abitazione principale e pari a euro 2.582,28 nel caso della costruzione dell’abitazione principale.
Successivamente andrà calcolata anche la nuova % di detrazione fiscale prenderemo la quota capitale residua da pagare del mutuo originario al numeratore e la nuova somma rinegoziata
Formula % detrazione Interessi Passivi Mutuo =
Quota capitale Mutuo originario residuo / Importo Mutuo Rinegoziato
Esempio pratico
Una volta che abbiamo a disposizione tutti i dati possiamo procedere con il calcolo. Per aiutarci facciamo un esempio pratico per fornire chiarimenti e rispondere alle domande dei lettori:
- Mutuo originario di 155.000
- Prezzo di acquisto di 125.000
- Mutuo rinegoziato d 135.000
- Quota Capitale Residua 115.000
- Interessi passivi finanziari mutuo rinegoziato euro 3.000.
Se sviluppiamo le formule di calcolo viste in precedenza avremo
Detraibilità originaria = 125.000/155.000 * 100 = 80,65%
Detraibilità Mutuo rinegoziato = 115.000/135.000 = 85,19%
Successivamente dovremmo rapportare la nuova percentuale di detrazione fiscale degli interessi pari a euro
3.000 X 85,19% = 2.555,7 euro
Questa dovremmo rapportarla alla precedente % di detrazione fiscale osservata e pari all’80% per cui avremo:
2.555,7 x 80,65% = 2.061,92 euro
Queso importo è inferiore al limite di detrazione annuo consentito dal legislatore per la costruzione dell’abitazione principale di euro 2.582,28 euro (4 mila euro sarebbe stato nel caso dell’acquito diretto) per cui potremmo indicare tutta la detrazione fiscale potenziale spettante e pari a 2.061,92 euro. La percentuale di detrazione fiscale ossia l’importo effettivo che potete scaricarvi dall’Irpef è pari al 19% di 2.061,92 euro per cui parliamo di un risparmio effettivo di euro 391,62 euro.
Il caso sopra naturalmente si riferisce ad un caso semplificato che presuppone l’assenza di interessi pagat nel crso dell’anno riferiti al precedente mutuo. Qualora vi fossero il calcolo è più semplicei in quanto dovremmo applicare la formula con i valori del precednete mutuo per il calcolo degli interessi del vecchio mutuo (sempre che il valore sia maggiore al prezzo di acquisto). Per il mutuo rinegoziato invece prenderemo i dati riferiti al nuovo mutuo. Avremo così due quote di interessi passivi da sommare e confrontare con il limite visto sopra pari a euro 2.582,28.
Indicazione nel modello 730 o nel Modello Unico
L’effettivo risparmio di soldi si avrà moltiplicando il valore così otttenuto per l apercentuale prevista per le detrazioni fiscali pari al 19% di questo importo. Per farvi subito fare due calcoli possiamo così vedere che, nel caso della costruzione dell’abitazione principale il valore massimo di risaprmio sarà pari a 19% di 2.582,28 = 490,6 euro
Se lo dividiamo per 12 mesi avremo un risparmio mensile di circa 41 euro.
Gli importo ottenuti visti sopra dovranno essere riportati fedelmente nel modello 730 onde evitare perdite o sanzioni, nel caso in cui li indichiate in misura superiore al valore consentito. Gli interessi sul mutuo dovreste già trovsrli proposti all’interno del 730 precompilato in quanto le banche annualmente comunicano i flussi contenenti queste tipoogie di informazioni.
Il valore lordo degli interessi a cui applicare il 19% dovrà essere indicato nel quadro relativo agli oneri e le spese del 730 ossia nel quadro E oppure nel quadro RE se utilizzate il modello di dichiarazione Unico. Il rigo interessato, se prendiamo il modello 730 2018 relativo al periodo di imposta gennaio – dicembre 2017 sarà il numero 7. Nel prospetto riepilogativo del calcolo delle detrazioni di imposta dovete poi indicare nel rigo 28 il montante di 4 mila euro relativo alla voce detrazioni per oneri ed erogazioni liberali. Vi suggerisco ogni anno tuttavia di ricontrollare la correttezza die righi che potrebbero essere oggetto di modifiche anche se non accade sovente.
Vi segnalo comunque la guida pratica gratuita alla detrazione fiscale sugli interessi passivi derivanti da contratti di mutuo stipulati con istituti bancari per l’acquisto dell’abitazione principale che raccoglie oltre alla descrizione su come funziona anche i requisiti richiesti dal legislatore per accedere e una serie di casi particolari con dei chiarimenti
http://www.tasse-fisco.com/interessi-sui-mutui/costruzione-casa-detrazione-rudere/7625/
