Canone di affitto minimo per non subire un accertamento dell’Agenzia delle Entrate

Aggiornato il 4 Maggio 2023

Se ancora non lo sapete esiste un valore minimo del canone di locazione o affitto che potete applicare  per non essere sottoposti ad accertamento fiscale automatico da parte dell’agenzia delle entrate ai fini dell’imposta di registro voluta dal Fisco  e che si calcola attraverso una formula ed in questo articolo spiego brevemente come calcolarlo  e come applicarlo in sede di stipula del contratto di locazione.

Su quali immobili è possibile applicare il valore minimo del canone di affitto

prima di tutto ci riferiamo agli immobili di tipo abitativo e quindi inseriti nelle categorie catastali A esclusi gli A10.

Come si applica il valore minimo 

Per non essere accertati automaticamente dal fisco ai fini delle imposte di registro

In pratica il legislatore fiscale definisce un valore del canone di affitto minimo (canone MENSILE) dato almeno dal 10% del valore catastale calcolato sulla base della valutazione automatica. Vi starete domandando chi in passato affittava a meno del 10% della rendita catastale un immobile? Se hanno fatto una legge apposta significa che c’era chi per omettere materia imponibile o semplicemente in buona fede voleva concedere un canone di affitto molto basso ad un amico o parente e lo faceva. Se andate sotto, in automatico l’Agenzia delle Entrate vi richiederà la maggiore imposta con applicazione di sanzioni ed interessi.

Accertamento Irpef sulle persone fisiche

Tuttavia esiste anche un altro valore minimo che però è più attinente alla realtà e che può aiutarvi nella fissazione del prezzo e si calcola prendendo come riferimento il maggiore tra canone di locazione ridotto del 15%  ed il 10% del valore catastale calcolato secondo l’articolo 52 comma 4 del testo unico delle imposte di registro che recita come segue (Anche se ad oggi questa percentuale dovrebbe essere forse ridotta al 5% se leggete l’articolo dedicato proprio alla tassazione Irpef sugli affitti : “Non  sono  sottoposti  a rettifica il valore o il corrispettivo degli  immobili,  iscritti  in  catasto  con attribuzione di rendita, dichiarato  in  misura non inferiore, per i terreni, a settantacinque volte  il  reddito  dominicale  risultante  in  catasto e, per i fabbricati,   a   cento  volte  il  reddito  risultante  in  catasto, aggiornati  con  i coefficienti stabiliti per le imposte sul reddito, nè  i  valori  o  corrispettivi  della nuda proprietà e dei diritti reali  di  godimento  sugli  immobili stessi dichiarati in misura non inferiore a quella determinata su tale base a norma degli articoli 47 e  48.

Ai fini della disposizione del presente comma le modifiche dei coefficienti  stabiliti  per le imposte sui redditi hanno effetto per gli atti pubblici formati, per le scritture private autenticate e gli atti  giudiziari  pubblicati  o  emanati  dal  decimo  quinto  giorno successivo  a  quello  di  pubblicazione  dei  decreti previsti dagli articoli  87  e  88  del  decreto  del Presidente della Repubblica 29 settembre  1973,  n.  597,  nonché per  le  scritture  private  non autenticate   presentate  per  la  registrazione  da  tale  data.  La disposizione  del  presente  comma non si applica per i terreni per i quali   gli   strumenti   urbanistici   prevedono   la   destinazione edificatoria”.

Canone minimo di locazione

Ai fini della potenziale evasione fiscale e della conseguente attività di accertamento fiscale, il Legislatore fiscale ha introdotto dei meccanismi automatici di Compliance per indurre il contribuente a dichiarare almeno un canone minimo mensile al di sopra del quale sarà salvo dall’attività di accertamento. Come visto sopra nel caso della vendita nel caso della locazione avremo un altro criterio ma la sostanza non cambia.

Esiste infatti una auto limitazione all’attività di accertamento e verifica dell’agenzia delle entrate nel caso in cui per il pagamento dell’imposta di registro per la registrazione del canone di affitto si stipuli un contratto di locazione ad uso abitativo con canone concordato, ossia ex artt. 2, comma 3 e 4 e articolo 4 della Legge 431 del 1998 nei comuni ad alta densità abitativa.

I canoni concordati possono avere un durata:

• 3 anni +2
• durata compresa tra un anno e 18 mesi (questi ultimi si chiamano contratti concordati di durata transitoria)
• durata compresa tra 6 mesi e 3 anni (durata transitoria).

Per queste tipologie di contratti l’inibizione del potere di accertamento si ferma laddove si dichiari un canone annuo di locazione almeno pari al 10% del valore catastale automatico (rendita catastale x moltiplicatore). Dovrete quindi da una parte prendere il canone di locazione annuo del contratto; se inferiore all’anno prenderete anche solo la quota parte corrispondente di quel 10% del valore catastale. Se parliamo per esempio di un contratto di sei mesi non dovrete prendere il 10% del valore catastale ma solo la metà ossia il 5%.

Per i contratti di durata transitoria il valore catastale deve essere naturalmente riparametrato in base ai mesi.
Per la determinazione del valore catastale vi rimando all’apposito articolo che trovate qui nel seguito. Troverete per ciascuna tipologia di bene immobile, compresi anche i terreni il coefficiente di moltiplicazione da adottare.

Calcolo del valore catastale di casa o di un fabbricato

La visura catastale dell’immobile

Per cui tenete a mente i moltiplicatori utilizzati per le diverse categorie catastali e tenete sempre  a portata di mano una visura catastale dell’immobile in modo da poter decidere il canone di locazione o prezzo dell’affitto applicato all’inquilino in base anche a queste considerazioni di non poco conto.

Inoltre, se aveste la malaugurata idea di non dichiarare i canoni di affitto… ricordatevi che l’Agenzia delle Entrate facilmente rintraccia le unità locali locate, in quanto può interrogare l’Anagrafe Tributaria dei soggetti che erogano luce, acqua, gas e altre utenze come il telefono, e vedere a chi sono intestate o se ci sono o meno utilizzi.

Svantaggi e svantaggi di affittare in nero

e invece vi siete sbagliati, e ancora non avete registrato il contratto di locazione, vi invito a leggere anche gli altri articoli dedicati agli affitti in nero o anche quello dedicato ai vantaggi e gli svantaggi di affittare in nero, quest’ultimo molto dibattuto come vedo dai commenti in quanto il partito dei proprietari teme un utilizzo distorto dello strumento.

Accertamento Agenzie sul prezzo di vendita di immobili e negozi: come difendersi

Oltre alla previsione di un contratto minimo il legislatore ha disposto anche la durata minima per alcune tipologie di affitto.

Parliamo naturalmente degli affitti delle attività commerciali dove l’interesse prioritario in questo caso diventa la  possibilità per un imprenditore di contare su un periodo di tempo sufficientemente lungo per poter aviare ed esercitare la propria attività. A tal proposito potete leggere l’articolo dedicato alla durata minima degli affitti per le attività commerciali.

In questo una durata inferiore non sarebbe foriera di accertamento da parte dell’agenzia delle entrate ma sarebbe illegittima per cui una delle due parti potrebbe chiedere che il contratto continui fino al termine di questa.

Nel seguito l’articolo di approfondimento sugli adempimenti necessario anche per la risoluzione anticipata del Contratto di Locazione e delle cause che possono protare alla interruzione anticipata del contratto di affitto senza esporsi alla richiesta di indennizzi da parte del proprietario o dell’inquilino.

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