Aggiornato il 4 Maggio 2023
Vi giro la definizione della “casa vacanze“, appartamenti Guest house o Affittacamere, Ostelli per la gioventù e simili aggiornate con le ultime regolamentazioni anche in vista del prossimo Giubileo in mododa farvi rendere conto del nuovo quadro normativo di riferimento e delle caratteristiche che dovrà avere questa attività. Potete anche leggere negli articoli correlati il trattamento fiscale e cosa si dovrà fare per aprire un B&B o Bed & Breakfast o una casa vancanze, le tasse da versare, le autorizzazioni da chiedere ecc., facendo sempre distinzione alle due realtà, sicuramente più complessa la prima rispetto alla seconda.
Premessa: quali sono le strutture possibile extra alberghiere
L’elenco delle Leggi regionali che trovate nel seguito vi aiuterà a definire il paradigma normativa per individuare la definizione dell’attività che state svolgendo o avete intenzione di aprire. Questo dipenderà dalle caratteristiche dell’immobile, dal numero delle case affittate nello stesso comune, dalla durata dell’affitto e talvolta anche dalla presenza o meno dei proprietari dentro l’abitazione. Sarà importante quindi sempre leggere la legge regionale specifica del luogo dove è ubicata l’unità locale da dare in locazione.
L’articolo 1 del regolamento della regione Lazio individua il overo di strutture permesse a cui si riferisce.
1. Il presente regolamento autorizzato ai sensi degli articoli 23, comma 6, 25 comma 1 e 56 della legge regionale 6 agosto 2007, n. 13 (Organizzazione del sistema turistico laziale. Modifiche alla legge regionale 6 agosto 1999, n. 14) individua:
- a) le strutture ricettive extralberghiere, di seguito denominate strutture, e le relative caratteristiche;
- b) i diversi livelli di classificazione e categorie;
- c) i requisiti funzionali e strutturali;
2. Il presente regolamento stabilisce, altresì, gli indirizzi per assicurare livelli minimi di uniformità sul territorio regionale nell’applicazione della disciplina dei procedimenti finalizzati alla classificazione delle strutture e alla regolamentazione delle attività nonché, ai fini della semplifica zione amministrativa, le modalità per
l’avvio delle stesse mediante la presentazione della Segnalazione Certificata di Inizio dell’Attività (SCIA).
3. Le disposizioni di cui al presente regolamento si applicano alle seguenti strutture:
- a) Guest house o Affittacamere;
- b) Ostelli per la gioventù;
- c) Hostel o Ostelli;
- d) Case e appartamenti per vacanze;
- e) Case per ferie;
- f) Bed & Breakfast;
- g) Country house o Residenze di campagna;
Vi riporto come segnalato da ANNA che ringraziamo per il prezioso contributo che il nuovo testo del Regolamento 8 del 7 Agosto 2015 ed il regolamento 13 del 30 settembre 2015 ha introdotto alcune importanti novità in vista anche del Giubileo con la rispettiva circolare esplicativa. Purtroppo vi toccherà leggerli tutti in quanto attorno a questi si delinea il quadro normativo di riferimento da rispettare.
Le caratteristiche tecniche ed i requisiti minimi che devono possedere gli immobili in base alla tipologia dell’attività che voltete svolgere e del bene immobili che avete a disposizione sono contenute negli Allegati A1, A2, A3, A4, A5, A6, A7 e A8 del Regolamento 8 del 2015 che potete scaricarci in pdf qui sotto.
Regolamento 13 del 30 settembre 205 per disposizione per il Giubileo
Molto importante la circolare esplicativa al Regolamento n.8 del 2015 extralberghiero e Circolare Esplicativa al Regolamento Regionale n. 13 del 30/09/2015 (di cui nel seguito vi riporto una sintesi)
Novità per le case vacanze
L’Art. 7 (Case e Appartamenti per Vacanze) del regolamento 8 del 2015 introduce, rispetto alla normativa precedente, importanti novità sia dal punto di vista gestionale che per l’attribuzione della classificazione.
Per quanto riguarda la forma “non imprenditoriale”, è rimasto invariato il numero massimo di appartamenti da destinare all’accoglienza (n. 2), mentre è stato previsto, per tali strutture, un periodo di inattività pari ad almeno 100 gg. nell’anno solare, essendo la gestione occasionale.
La forma “imprenditoriale”, che è comunque obbligatoria per un numero di case e appartamenti per vacanze pari o superiore a 3, si può avviare anche con un solo appartamento.
Parimenti, al fine di migliorare e rendere più omogenei i servizi resi alla clientela, le categorie di classificazione sono passate da “quattro” a “due”.
Un’altra modifica riguarda la durata del soggiorno, che per “Roma Capitale” e per la “Città Metropolitana di Roma Capitale” va da un minimo di 3 gg. a un massimo di 3 mesi consecutivi, mentre nel restante territorio regionale è fissata la durata massima in 3 mesi consecutivi.
Le Case e Appartamenti per Vacanze sono prive sia di servizi centralizzati che di somministrazione di alimenti e bevande e sono ubicate nello stesso territorio comunale
Tali strutture sono dotate di un soggiorno di almeno 14 mq, di una cucina o di un angolo cottura annesso al soggiorno e nelle stesse non possono esservi persone residenti o domiciliate.
Casa per Ferie
L’Art. 8 (Case per Ferie) disciplina le Case per ferie senza discostarsi particolarmente dalla precedente normativa.
È stata precisata la tipologia dei soggetti abilitati all’avvio dell’attività delle Case per Ferie che sono classificate in categoria “Unica”.
Bed & Breakfast
L’art. 29 , della Legge Regionale 1 ottobre 2015, n. 27 definisce il Bed & Breakfast ( B&B ) come “l’attività svolta a conduzione familiare in forma non imprenditoriale da chi, in maniera non continuativa, fornisce alloggio e prima colazione in non più di quattro camere con un massimo di dodici posti letto, avvalendosi della normale organizzazione familiare, compresa l’eventuale presenza di collaboratori domestici della famiglia”.
L’Art. 9 (Bed and Breakfast) introduce novità importanti rispetto alla pregressa normativa.
In particolare, sono stati precisati alcuni aspetti, che in passato avevano creato problemi interpretativi, quali:
– l’obbligo di residenza e di domicilio da parte del gestore che deve riservare, all’interno dell’unità abitativa, una camera allestita per il proprio pernottamento;
– la presenza di un soggiorno di almeno 14 mq con cucina o angolo cottura.
Riveste particolare interesse la diversa tipologia gestionale, che diviene:
- “non imprenditoriale”, con limitazione della capacità ricettiva a 3 camere con un massimo di 6 posti letto complessivi e un periodo di inattività pari a 120 gg. nell’anno per “Roma Capitale” e “Città Metropolitana di Roma Capitale” e a 90 gg. nell’anno per i restanti Comuni del Lazio.
- “imprenditoriale”, con gestione continuativa senza periodi di inattività, per un numero massimo di 4 camere con un massimo di 8 posti letto complessivi.
- Nei Bed and Breakfast il soggiorno dei clienti non può superare i 90 gg. consecutivi. I Bed and Breakfast sono classificati in categoria “Unica”.
Alla caratteristiche di imprenditorialità si deve far corrispondere entro trenta giorni l’apertura della partta Iva come vedrete in seguito.
Country House o Residenze di Campagna
L’Art. 10 (Country House o Residenze di Campagna)
introduce la nuova tipologia di offerta turistica delle Country House o Residenze di Campagna (diverse dagli Agriturismi, disciplinati dalla L.R. 14/2006 e dal Regolamento 9/2007 e s.m), situate al di fuori dei centri urbani e del territorio di Roma Capitale, in contesti rurali in prossimità o all’interno di aree naturalistiche, ambientali e culturali. Parallelamente all’attività ricettiva possono essere offerte attività ludico-ricreative, didattiche e sportive.
La gestione è in forma esclusivamente “imprenditoriale” e si può svolgere in camere o appartamenti, con eventuali servizi autonomi di cucina, all’interno di uno o più fabbricati inseriti nello stesso nucleo rurale e nella medesima pertinenza di terreno con un’estensione minima di 5.000 mq.
La capacità ricettiva totale dell’attività è limitata ad un massimo di 30 posti letto.
In dette strutture è ammessa, nei limiti normativi vigenti, la somministrazione di alimenti e bevande esclusivamente agli alloggiati.
Le Country House o Residenze di Campagna sono classificate in categoria “Unica”.
Indipendentemente dalla struttura sopra descritta i servizi di pulizia e igiene e, in particolare, il cambio biancheria letto, si raccomanda che esso avvenga, oltre che ad ogni cambio di ospite, ogni tre giorni o su richiesta del cliente, tenuto conto delle esigenze di ecosostenibilità.
Rifugi Montani
L’Art. 11 (Rifugi Montani)
disciplina i Rifugi Montani che sono strutture ricettive ubicate in montagna oltre i 1.000 metri s.l.m. e gestite da privati, enti o associazioni senza scopo di lucro operanti nel settore dell’escursionismo o alpinismo. I Rifugi devono assicurare il ricovero, il ristoro e il soccorso alpino agli ospiti.
In tali strutture devono essere garantiti, nell’arco delle 24 ore, un locale per il ricovero di fortuna con accesso dall’esterno, anche nei periodi di chiusura e il servizio di ricovero durante il periodo di apertura stagionale per l’intero arco delle 24 ore.
I Rifugi Montani sono classificati in categoria “Unica”.
Rifugi Escursionistici
L’Art. 12 (Rifugi Escursionistici)
disciplina i Rifugi Escursionistici che non differiscono dai Rifugi Montani per quanto attiene ai requisiti strutturali e funzionali, ma per la loro collocazione che non deve superare i 1.000 metri di quota.
Tali strutture sono ubicate in luoghi favorevoli allo svolgimento di attività all’aria aperta, quali aree naturali, parchi, itinerari o cammini di fede o naturalistici, e comunque al di fuori dei centri abitati.
I rifugi escursionistici dispongono di un locale per il ricovero di fortuna accessibile dall’esterno anche nei periodi di chiusura e sono classificati in categoria “Unica”.
Requisiti tecnici: alcuni esempi
A titolo di esempio vi segnalo alcue caratteristiche che dovrebbe avere l’immobile per farvi toccare con mano il livello di dettagllio cui si è spinto il legislatore, letto completo (singolo o doppio), comodino o equivalente per ogni posto letto: 1 sedia o equivalente, 1 tavolino o equivalente, 1 armadio a due ante, 1 specchio, 1 cestino rifiuti, 1 lampada da comodino o equivalente, 1 sgabello per bagagli o equivalente.
Tassazione delle somme percepite ed indicazione nella dichiarazione dei redditi 730 o modello Unico
Vi segnalo poi l’articolo dedicato alla tassazione dei redditi derivanti dalle case vacanze o Bed & Breakfast in modo anche da farvi rendere conto di quel potrebbe essere il vostro guadagno netto derivante da quello che sta diventando un vero e proprio lavoro.
Tassa sui Rifiuti
Vi consiglio di leggere la risoluzione ministeriale 156 del 1998 in cui si riconoscono dei particolari benefici fiscali, ed anche l’articolo dedicato al Trattamento fiscale dei Bed & Breakfast (molto simili alle case vacanze) in cui troverete un approfondimento delle caratteristiche che devono avere queste strutture per essere considerate tali, nonchè l’articolo dedicato all’affitto delle camere a studenti universitari fuori sede.
Fac simile o Modello del contratto per affitto di casa Vacanze
Nel seguito un formato per la locazione ad uso turistico di una casa vacanze che consiglio sempre di utilizzare per tutelarvi da eventuali danni recati dall’inquilino. Anche nel caso in cui non fosse registrato rappresenta comunque una forma di tutela.
Modello Contratto uso turistico Casa vacanze
Elenco Leggi regionali Attività turistico ricettive
Leggi articolo dedicato a Sanzioni per B&B e affittacamere irregolari
in cui troverete le sanzioni, suddivise per regioni, dei principali reati derivanti dall’esercizio abusivo dell’attività.
Locazioni Brevi : cosa cambia dal primo giugno 2017
Con la Manovra Fiscale 2017 DL 50/2017 vengono introdotte alcune novità che avranno una diretta ripercussione sul mondo degli affitti delle case da parte di privati sia per il tramite di agenzie immobiliari sia per il tramite di portali on line. Nel seguito l’articolo che approfondisce in sintesi le novità, gli impatti introdotti.
