Volete affittare la vostra casa per determinati periodi di tempo, o la villetta al mare? Ad esempio pensate ad un contratto transitorio? Avete qualche dubbio sulle tasse da pagare per questa tipologia di affitti? Vediamo qual’è il trattamento fiscale da utilizzare per il pagamento delle tasse e imposte Irpef.
Laddove infatti diate in locazione un’unità locale per periodi limitati dell’anno, il corrispettivo incassato per l’affitto genera in capo al soggetto locatore un reddito che potrebbe essere inquadrato in differenti tipologie di redditi a seconda delle caratteristica che che assume la locazione turistica e dal numero di case o appartamenti che locate a terzi.
Locazione abituale + servizi accessori (Pulizia, prima colazione, biancheria,…)
Se state fornendo una locazione turistica in modo abituale a cui si associano anche ulteriori servizi come pulizia, cambio della biancheria, prima colazione o altre prestazioni accessorie a quella principale della locazione questo trattasi più di un bed & breakfast in cui il soggetto ospitante ha messo su una vera e propria impresa ed i cui redditi generati saranno tassati come reddito di impresa in base all’articolo 55 del Tuir co. 1 e 2 per cui con applicazione dell’aliquota Ires del 27,5% ma a cui corrisponderanno anche molteplici ulteriori adempimenti aggiuntivi rispetto a colui che svolge l’attività in modo meno strutturato ed i cui redditi invece saranno classificati come redditi fondiari. La base imponibile in modo molto semplice e riduttivo si determina come differenza tra costi e ricavi.
Locazione abituale (senza servizi accessori, …)
Tuttavia laddove si dia in locazione e si prestino anche servizi accessori ma non si svolga l’attività in modo abituale allora siamo in presenza di redditi diversi derivanti da attività commerciali svolte in modo non abituale ex articolo 67 del Tuir, comma 1 lett. i) e come tali tassati secondo le aliquote degli scaglioni Irpef che partono dal 23% e arrivano fino al 43%.
Nel primo caso, ossia locazione + servizi accessori, e quindi possiamo dire se avete una vera e propria organizzazione propria e svolgete questa attività in forma abituale produrrete reddito di impresa. Se fate lo stesso ma senza il carattere dell’abitualità farete redditi diversi e la tassazione andrà per scaglioni.
Locazione non abituale (con o senza servizi accessori)
Se infini vi limiterete a concedere in affitto e per brevi periodi dell’anno in locazione turistica senza erogare prestazioni accessorie e senza munirvi di una vera e propria organizzazione imprenditoriale (faccio riferimento a dotazione di mezzi e personale che sono due indici) allora il reddito sarà di natura fondiaria.
Locazione periodi inferiori a 30 giorni
I contratti di locazione di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica, di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno, non sono obbligatoriamente soggetti a registrazione (articolo 2-bis della tariffa, parte seconda, allegata al Tur). Per stabilire tale durata, è necessario fare riferimento al rapporto di locazione e di affitto dell’immobile intercorso nell’anno con lo stesso locatario e affittuario (circolari 12/1998 e 26/2011). Qualora la durata del contratto, determinata in tal modo, sia inferiore a trenta giorni nell’anno, la registrazione è prevista solo in caso d’uso, ossia quando l’atto dev’essere presentato, ad esempio, a una cancelleria giudiziaria. A tal fine potete anche approfondire l’argomento leggendo l’articolo dedicato all’affitto breve.
Come si calcola il reddito fondiario
Il reddito fondiario sarà dato dal maggiore tra il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfettariamente del 5 per cento (mentre prima era del 15%) e la rendita catastale iscritta nel catasto rivalutata del 5%, sia superiore al reddito medio ordinario di cui al comma 1, il reddito e’ determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione. Per i fabbricati siti nella citta’ di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, la riduzione è elevata al 25 per cento. Per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell’articolo 10 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, la riduzione e’ elevata al 35 per cento. Potete approfondire l’argomento leggendo l’articolo dedicato proprio alla tassazione dei canoni di affitto delle case vacanze.
Fattispecie particolari per il calcolo del reddito fondiario
Esistono dei casi in cui il reddito fondiario non si calcola come sopra come nper le abitazioni concesse nei comuni ad alta densita abitativa concessi ad equo canone o con una delle cinque tipologie contrattuali introdotte dal DL 240 del 2004 o aventi ad oggetto immobili di interesse storico ed artistico.
La base imponibile: amara sorpresa
La base imponibile purtroppo vi ricordo non è data dai canoni percepiti effettivamente ma da quelli che risultano dal contratto di locazione indipendentemente qudini dall’avvenuto incasso per cui si potrebbe creare (e non è raro) che pago le tasse su qualcosa che ancora non ho incassato. Questo vale per la locazione di immobili non abitativi e pertanto strumentali. Nel caso invece di immobili abitativi le eventuali morosità del conduttore costituiranno redditi tassabili solo fino a quelli maturati alla conclusione del procedimento giurisprudenziale di convalida dello sfratto per morosità.
Apertura partita Iva
Nel caso in cui diate più di due unita di locazione come casa vacanze dovrete aprire la partita Iva in quanto il legislatore presuppone uno sfruttamento “intensivo” dell’attività di locazione e pertanto non assume più quel carattere di occasionalità che contraddistingue una semplice locazione temporanea a stranieri. A tal fine sarà necessario aprire una parttia Iva contraddistinta dal codice attività ATECO proprio dell’attività.
Altre forme di locazione temporanea
Vi segnalo inoltre alcuni articolo dedicati allo stesso tema come quello sugli affitta camere e bed & Breakfast o anche quello dedicato al trattamento fiscale delle case vacanze.
Ritenute acconto sugli affitti brevi
Segnalo che la Manovra correttiva per il 2017 dal primo luglio 2017 ha introdotto l’obbligo di una ritenuta d’acconto Irpef da effettuare su ciascun incasso di affitto per conto del proprietario. Nel seguito il link con la guida per la comprensione della corretta applicazione e compilazione del modello F24.
