Credito di Imposta per riacquisto prima casa entro l’anno

Aggiornato il 4 Maggio 2023

Nel caso di vendita e riacquisto della prima casa potrete utilizzare il credito di imposta di  registro da calcolare ed utilizzare per il secondo atto di compravendita, sempre che si rispettino alcuni requisiti. Qui vediamo quando sorge il credito ai fini dell’imposta indiretta di registro e come si effettua il calcolo dando ulteriori chiarimenti ad una fattispecie che potrebbe anche non dare diritto all’utilizzo del credito.

Credito di imposta prima casa: cos’è e cosa significa

Nel caso in cui si proceda a vendere una casa acquistata con le agevolazioni prima casa e si proceda entro un anno dalla vendita al riacquisto di altra abitazione non di lusso che rispetti le agevolazioni prima casa determina il diritto ad un credito di imposta.

Cos’è questo credito di imposta e quanto vale

Il credito di imposta è pari a quanto avete pagato a titolo di imposta di registro nel precedente acquisto della casa che state o avete venduto. L’importo esatto dovreste trovarlo nella fattura che vi ha fatto il notaio.

Questo importa potrà essere portato in riduzione della nuova imposta di registro che dovrete pagare sul nuovo acquisto di casa. Parliamo quindi di un sostanzioso risparmio fiscale. Lo stesso vale ance nel caso in cui nel primo acquisto invece di avrà pagato un’imposta di registro avete pagato IVA. Tipico esempio di quando acquistate da società di costruzioni o ristrutturazione ossia ovvero da una società.

Dalla vendita della casa effettuata con le agevolazioni prima casa potrete quindi sfruttare la prima imposta di registro pagata per acquistare la nuova. 

Importante: il credito di imposta può essere esclusivamente utilizzato per un nuovo acquisto ma non può essere richiesto a rimborso.

Cosa dice la norma

La normativa prevede che coloro che vendono l’immobile su cui hanno beneficiato delle agevolazioni fiscali prima casa potranno beneficiare di un credito di imposta per riacquisto se appunto acquistano “a qualsiasi titolo” una nuova prima casa.

Quanto vale il credito di imposta

Il credito di imposta è pari all’imposta di registro o dell’IVA sul primo acquisto agevolato ma… inutile agitarsi perchè in ogni caso non potrà essere superiore all’imposta di registro o all’IVA che verserete sul secondo acquisto, così come chiarito dall’Agenzia delle Entrate.

Chi può usufruire del credito di imposta

Le condizioni per fruire del credito di imposta sono essenzialmente quelle previste per fruire delle agevolazioni prima casa e ovviamente il fatto di procedere all’acquisto entro un anno dalla precedente vendita. Si applicherà anche nel caso di permuta con altra abitazione il cui acquisto contempli l’applicazione dell’Iva o dell’imposta di registro. Per approfondire tutte le caratteristiche del beneficio potete leggere la Guida alle agevolazioni Prima casa mentre qui l’articolo di approfondimento si concentra sul credito concesso dal legislatore fiscale per reimpiegare di fatto il precedente credito tributario in un nuovo acquisto che deve avere caratteristiche similari (rispettare anche qui i requisiti richiesti per l’agevolazione fiscale) e deve avvenire entro un intervallo di tempo circoscritto (un anno).

Occhio alle parole: Acquisto a “qualsiasi titolo”

Queste parole significano che non si parla solo di acquisto di un nuovo immobile, si avrà anche nel caso in cui si commissioni la costruzione della casa ad una ditta tramite un normale contratto di appalto, come anche ad una cooperativa. Lo stesso credito di imposta per riacquisto può essere concesso anche nel caso di acquisto dietro il quale non vi sia un corrispettivo in denaro ma sia a titolo gratuito, anche se dopo vedremo che non vale nel caso di successione o donazione prima casa.

Quando non si ha il credito di imposta sulla prima casa

Esistono però due casi in cui il credito di imposta prima casa non si può prendere in considerazione: stiamo parlando dei casi in cui la prima casa che poi è stata venduta sia stata acquistata per successione o donazione.
Inoltre l’agevolazione in questione non si applica se  avete acquistato il precedente immobile con l’aliquota ordinaria e senza usufruire dell’agevolazione sulla prima casa o se  avete acquistato la nuova casa senza possedere il requisito prima casa, ma dovrete essere prima accertati per aver reso dichiarazioni mendaci nell’atto del Notaio.

Come fruire del beneficio prima casa

Prima cosa dovrete richiedere al Notaio, anche se la dovreste avere, la fattura nella quale vi è stata addebitata al tempo l’imposta di registro in modo tale che sapete quale è il credito teorico ai fini Iva o dell’imposta di registro su cui potrete contare sul secondo acquisto della prima casa.
Poi confrontate questo con il valore dell’imposta di registro o Iva che andrete a pagare sul primo: a tal fine potete consultare l’articolo apposito sopra evidenziate nelle parole in celeste che rimandano all’approfondimento. Considerate però che il valore dell’imposta di registro sul riacquisto di casa sarà il massimo valore che potrete sfruttare come sopra già chiarito.

La dichiarazione da rendere nell’atto per fruire dei benefici prima casa

Successivamente dovrete dichiarare nell’atto dal Notaio di voler sfruttarlo assieme alle dichiarazioni da rendere per fruire delle agevolazioni fiscali prima casa. Conseguentemente al momento del riacquisto dovrete avere una serie di documenti tra cui il primo atto  e la prima fattura se avete acquistato caso da un’impresa in cui si evinca l’Iva che avete versato.
Il credito di imposta prima casa potrà essere utilizzato sia in compensazione con l’imposta di registro o l’Iva derivante dal secondo acquisto della prima casa, oppure anche dalle imposte ipotecarie e catastali.

Nell’atto sarà scritta una dicitura del genere: Le parti, dopo aver dichiarato che l’immobile in oggetto costituisce casa di abitazione non di lusso (secondo i criteri di cui al D.M. 2 agosto 1969 pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969), chiedono che al presente atto vengano applicate le agevolazioni fiscali vigenti per l’acquisto della prima casa.

Dichiarazioni da rendere nell’atto notarile

A tal fine la parte acquirente dichiara:

• a) di essere residente nel Comune ove è ubicato l’immobile in contratto;
• b) di non essere titolare esclusiva o in comunione con il coniuge, dei diritti di piena proprietà, di usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto di questo atto;
• c) di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale dei beni su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altra casa di abitazione acquistata da essa parte acquirente o dal coniuge con le agevolazioni di cui all’art. 3, comma 131 della legge 28 dicembre 1995 n. 549, ovvero con le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” di cui alle norme indicate alla lettera c) della nota II bis) della tariffa, parte prima, allegata al T.U. concernente l’imposta di registro (D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131) nel testo modificato dal comma 131 del’art. 3 della già citata legge 28 dicembre 1995 n. 549;
• d) di essere edotta delle conseguenze fiscali derivanti dall’eventuale trasferimento a titolo oneroso o gratuito del bene acquistato prima che siano trascorsi cinque anni da oggi.

Se invece riuscirete ad utilizzare il credito l’anno successivo, allora ricordatevi che potrete portarvi in detrazione questa imposta nella successiva dichiarazione dei redditi o anche in F24 con qualsiasi altro tributo, utilizzando nella colonna a credito il codice tributo 6602 e nell’anno di competenza quello del secondo acquisto.

Per l’approfondimento su tutte le fattispecie vi consiglio di leggere anche i contenuti della Guida alle agevolazioni Prima casa per capire quanto si pagherà effettivamente anche alla luce delle novità introdotte che hanno di fatto abbassato il carico fiscale sulle prime abitazioni e inasprito quello sulle seconde.

Casi particolari: utilizzo del credito di imposta sulla prima casa

Il credito di imposta potrà essere utilizzato anche per compensare eventuali altre imposte di registro, imposte ipotecarie o  catastale. Potrà anche andare in diminuzione delle imposte di registro sulle successioni o sulle donazioni oppure essere compensate dall’IRPEF che emerge dalla dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si è effettuato l’acquisto di casa nuova o anche in un anno successivo;

Come funziona in pratica il credito di imposta sulla prima casa

Riferimenti normativi
L’art. 7 della L. 23.12.98 n. 448
Circ. Agenzia delle Entrate 19/E/2001 § 1.4.