Affitto breve periodo di un appartamento o villa: tassazione, registrazione, Iva

Aggiornato il 4 Maggio 2023

Cos’è l’affitto breve? Quando è obbligatorio registrarlo? Posso farlo portare per la cedolare secca? Devo aprire la partita Iva? e come funziona la tassazione? Quali sono i diritti e doveri? Sono le tipiche domande sia di chi si trova a dare in locazione la propria prima o seconda casa o parte di queste.

La denominazione “affitto breve” o “locazione breve” indica una tipologia di contratto temporaneo di durata inferiore a 30 giorni da calcolare secondo le modalità che trovate nel seguito: la locazione, infatti, è sottoposta a un vincolo contrattuale che dev’essere rinnovato periodicamente per continuare a essere efficace. Detto ciò, negli ultimi anni si sono verificati numerosi cambiamenti nel mercato degli affitti, con la nascita di alcune tipologie particolari di locazione che rivisitano il concetto di affitto.

In sintesi

L’affitto breve conviene perché consente, soprattutto nei grandi centri urbani di incrementare il ritorno sull’investimento riuscendo a portare la redditività del bene immobile intorno al 10-15% lordo il che equivale nella maggior parte delle volte a portarsi a casa oltre il 7% del valore dell’investimento. Questo valore, parametro al tasso di interesse sulla liquidità è decisamente più remunerativo anche se richiede da parte vostra anche un impegno di non poco conto. Dal punto di vista della tassazione non avete degli sconti particolari ma solo gli adempimento connessi alla registrazione.

Affitti brevi Novità dalla legge di Bilancio 2021: cosa cambia

Dal primo gennaio 2021 l’adesione all’opzione del regime fiscale agevolato della cedolare secca con aliquota al 21% è previsto solo per le locazioni brevi di non più di 4 appartamenti per ciascun periodo di imposta. La Legge di la ratio si rintraccia nella tutela della concorrenza e del mercato che sta sperimentando una concentrazione delle locazione in capo a piattaforme estere con ripercussioni anche sulle politiche dei prezzi.

In tal modo l’affitta camere e l’attività della locazione in genere di immobili di durata non superiore a 30 giorni, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile, quando il numero degli appartamenti resi disponibili per le locazioni è superiore a 4.

Novità dal 2017

Vi segnalo a tal proposito l’articolo dedicato alla tassazione delle locazioni di breve periodo come case vacanze. Vi anticipo la possibilità di passare dalla tassazione ordinaria per scaglioni alla cedolare secca del 21% anche per gli affitti brevi, ossia di durata inferiore a 30 giorni che interessano principalmente i proprietari di case vacanze.

Novità: ritenute acconto sugli affitti brevi

Segnalo che la Manovra correttiva per il 2017 dal primo luglio 2017 ha introdotto l’obbligo di una ritenuta d’acconto Irpef da effettuare su ciascun incasso di affitto per conto del proprietario. Nel seguito il link con la guida per la comprensione della corretta applicazione e compilazione del modello F24.

Ritenuta d’acconto sugli Affitti Brevi

Quando si parla di Affitto o locazione breve: definizione

Se per antonomasia l’affitto è una forma di locazione provvisoria, per far fronte ad alcune particolari esigenze sono nati gli affitti per breve periodo, che restringono ulteriormente il periodo di validità della locazione. In sostanza parliamo nella stragrande maggiorana dei casi di locazione per scopi turistici di durata inferiore a 30 giorni.

Tassazione del canone di locazione: cedolare o regime ordinario

Per quello che concerne il canone di locazione vi rimando agli articoli di approfondimento mentre qui, in estrema sintesi vi anticipo che potreste essere tassati al 21% se trattasi di cedolare secca oppure andate per scaglioni di reddito Irpef che, come ormai ben saprete frequentando questo sito, partono dal 23%. Sulla tassazione ordinaria si applicherà una deduzione forfettaria del 5% sui canoni riscossi per cui la base imponibile su cui applicare il 23% sarà il 95% del canone riscosso e non il 100% come avviene per la cedolare. Questo per dirvi che un calcolo della tassazione con entrambi i regimi fatelo per valutarne la convenienza. Non stiamo parlando di cifre enormi per affitti di piccole case vacanze per cui a parità sceglierei la cedolare secca per il minore aggravio amministrativo.

Approfondite però l’argomento leggendo i chiarimenti nell’articolo dedicato alla tassazione dei canoni di affitto.

Per quello che concerne le eventuali agevolazioni in capo al soggetto che paga il canone invece potete provare a leggere l’articolo dedicato alla detrazione fiscale sui canoni di locazione

Quando può essere utile l’affitto breve

Il più delle volte gli affitti brevi vengono richiesti dai turisti ma anche da chi, per esigenze lavorative o personali, deve vivere per un determinato periodo di tempo lontano dalla sua residenza abituale, avendo bisogno di una casa per tutta la durata del periodo: lavoratori fuori sede, pazienti in cura presso un ospedale, lavori in corso presso l’abitazione principale ecc. In tutti questi casi, vista la obiettiva transitorietà del bisogno, si ricorre a questi speciali contratti che regolarizzano una situazione che in passato era stata spesso oggetto di disputa per una carenza normativa da parte del legislatore, che non prevedeva contratti più brevi del tradizionale contratto con durata di 4 anni con il rinnovo automatico di altri 4 anni alla scadenza del termine.

Si tratta di soluzioni utilizzate anche da chi viaggia, da chi preferisce pernottare in un appartamento piuttosto che in un albero o bed and breakfast: sono sempre di più le persone che per risparmiare sull’alloggio optano per questa opzione, che si sta diffondendo a macchia d’olio raggiungendo target di pubblico sempre più ampi.

I casi più tipici sono quelli dei grandi operatori del settore come Airbnb o Booking per esempio.

Quando si può configurare l’affitto breve?

L’inquilino che deve vivere in un determinato posto che non sia casa sua può scegliere l’affitto breve per permanenze che non devono superare i 18 mesi consecutivi, altrimenti si configura la normativa per le locazioni standard e cambiano i requisiti e le richieste da parte del proprietario dell’immobile. Consiglio però sempre di fare riferimento alla regolamentazione regionale o comunale specifica di dove vi trovate.

La durata massima dell’affitto breve è di 18 mesi

L’affitto breve racchiude in se diverse soluzioni, che spaziano dalla permanenza per pochi giorni, anche solo uno se il proprietario accetto, fino a un massimo di un anno e mezzo: in questo secondo caso vengono definiti come affitti transitori, ma vengono comunque configurati come affitti brevi.
In base al periodo di permanenza l’inquilino deve adempiere a obblighi diversi, che se una permanenza di pochi giorni sono molto limitati, quando si supera il mese si avvicinano agli obblighi dovuti nel caso della configurazione d’affitto tradizionale.

L’affitto breve oltre i 30 giorni

L’inquilino che sceglie questa tipologia di affitto sa che non potrà occupare la casa oltre i 18 mesi: questa è la differenza più importante rispetto agli affitti tradizionali, che propongono come durata base un contratto a termine dopo i 4 anni di durata. In questo caso si deve parlare di affitto transitorio, configurato da una recente normativa che oltre a imporre per legge la durata standardizzata per tutti i tipi di contratti di locazione tradizionali (4+4) ha aperto alla positiva di nuove forme.
Mediamente, infatti, un inquilino occupa la casa per un periodo che non supera i due anni: la maggior parte delle persone che prendono una casa in affitto lo fanno per esigenze lavorative momentanee, in attesa di trovare una soluzione più consona oppure non amano fermarsi troppo a lungo in una stessa abitazione e, per questo motivo, cambiano spesso casa. Proprio per loro sono stati pensate queste tipologie contrattuali di grande respiro, che vincolano per un periodo da 1 a 18 mesi al massimo e offrono grandi libertà di movimento.
Non vanno, quindi, confusi con i contratti 3+2 stipulati tra un proprietario e uno studente universitario: questi modelli si configurano in maniera nettamente differente e sottostanno a regimi fiscali e a normative differenti.

Quando è obbligatoria l’apertura partita Iva

Nel caso in cui diate più di due unita di locazione come casa vacanze dovrete aprire la partita Iva in quanto il legislatore presuppone uno sfruttamento “intensivo” dell’attività di locazione e pertanto non assume più quel carattere di occasionalità che contraddistingue una semplice locazione temporanea a stranieri. A tal fine sarà necessario aprire una partita Iva contraddistinta dal codice attività ATECO proprio dell’attività.

Questo è un tema che il legislatore regionale e comunale ha bene inteso imponendo ciascuno con propri regolamenti la fissazione del confine tra attività imprenditoriale e non, identificando un numero massimo di unità locali adibite a questa attività e talvolta anche un numero massimo di giorni consentiti per l’affitto.

A titolo i esempio in Lombardia ed Emilia-Romagna il limite sono 3 immobili ma per l’Emilia Romagna esiste anche un limite di giorni, ma per non più di 60 giorni, nel lazio 2 se non erro ma senza limiti.

Riflessione: Inutile dire che il tetto delle unità locali mi sta anche bene ma quello dei giorni a mio avviso è un tetto che non ha motivo di esistere se non per aiutare le catene alberghiere che con l’avvento di queste case vacanze stanno soffrendo parecchio ma come in tutte le leggi del mercato vige il principio della concorrenza per cui invece di avere la legge ad hoc che li tutela potrebbero provare ad abbattere i costi  e ad abbassare le tariffe.

Come funziona l’affitto transitorio a uso non turistico

L’inquilino che sceglie di comune accordo con il proprietario dell’immobile di stipulare un contratto a uso transitorio sa fin dal primo momento che al termine del periodo contrattuale, se questo viene fissato in 18 mesi, non potrà essere rinnovato. Questo è l’aspetto che caratterizza principalmente gli affitti brevi transitori: se le parti stipulano un contratto annuale, quindi con scadenza a 12 mesi, al termine può essere effettuato un nuovo contratto con un durata non superiore ai 6 mesi. Il motivo di questa scelta da parte del legislatore è la volontà di voler tutelare la transitorietà e un rinnovo la farebbe venire meno, rendendo inutile una suddivisione tra affitti standard e transitori.

Doveri dell’inquilino

Tra gli obblighi dell’inquilino che intende procedere con una stipula di un contratto di locazione transitorio ci dev’essere la motivazione di tale scelta, che dev’essere espressa e valida per giustificare tale configurazione contrattuale. Può essere la dichiarazione di un datore di lavoro che richiede la sua opera in una sede diversa da quella di riferimento oppure un certificato medico che indichi la necessità di eseguire un ciclo di cure presso quella città, che non corrisponde a quella di residenza. Se nel contratto non viene espressa la motivazione, cade la presunta necessità di locazione breve e il contratto passa automaticamente alla configurazione ordinaria, con una durata standardizzata 4+4.

Inoltre, nel contratto transitorio, se l’inquilino dovesse firmare la clausola in cui dichiara espressamente che il proprietario dell’immobile gli ha fornito tutta la documentazione relativa alle certificazioni energetiche ma la sua dichiarazione dovesse risultare falsa, è tenuto al pagamento in solido con il proprietario di una sanzione amministrativa.
In questo tipo di contratto l’inquilino non è tenuto a dare disdetta e preavviso nel caso in cui decida di lasciare la casa ma, al contrario, nei casi in cui le condizioni di transitorietà siano state poste dal locatore, questo deve confermarle per iscritto prima del termine contrattuale per dare il necessario preavviso all’inquilino.

Se tuttavia la condizione di transitorietà che ha spinto il locatore a stipulare un contratto transitorio con l’inquilino si verifica nulla o non viene messa in atto entro i 6 mesi successivi, quest’ultimo ha il diritto di chiedere un indennizzo per il danno subito, che può essere fino a un massimo di 36 mensilità oppure può chiedere che gli venga proposto un contratto di locazione standardizzato 4+4.

L’inquilino non può chiedere un rinnovo contrattuale con le stesse caratteristiche al termine del contratto ma può chiedere un prolungamento sottostando alla normativa standard per gli affitti.
In alcuni casi è, tuttavia, previsto che i contratti transitori possano essere prolungati: nel caso in cui le condizioni di transitorietà siano state poste dall’inquilino perdurino e vengano certificate da un nuovo documento, l’inquilino deve inoltrare una raccomandata con avviso di ricevimento prima della scadenza del termine contrattuale naturale per fare la sua proposta (intendiamoci proposta perchè non è un obbligo accettarla da parte del proprietario di casa) al proprietario dell’immobile che ha la facoltà di rifiutarla e di proporre una locazione a canone libero. In tal caso, alla scadenza contrattuale l’inquilino deve lasciare la casa oppure accettare il contratto standard 4 anni+4 anni.

Per una permanenza inferiore al mese, l’inquilino non può chiedere al locatario la registrazione contrattuale e, in quel caso, non possono essere effettuate proroghe: per evitare di incorrere in una sanzione amministrativa, infatti, se il contratto iniziale di affitto breve era stabilito per un mese, se si intende chiedere una proroga o è più lunga di un mese, e quindi si deve chiedere la registrazione contrattuale oppure si deve cambiare casa.

Affitto appartamento per breve periodo a uso turistico

Come detto in precedenza, l’affitto di breve periodo si colloca anche in una logica turistica, con sempre più persone che, invece di pernottare presso alberghi e strutture ricettive tradizionali scelgono di farlo in appartamenti affittati per pochi giorni. In questo caso, la durata minima della locazione è di un giorno e quella massima di un mese: è impossibile chiedere una proroga per motivi turistici, perché si configurerebbe una necessità transitoria non primaria e non meritevole di considerazione per un affitto transitorio regolamentato.
E’ una modalità di affitto che, nella stragrande maggioranza delle volte, ha una durata settimanale: chi sceglie di trascorrere un periodo di sola vacanza in un luogo, che può essere una città, una località di mare o di montagna, raramente permane più a lungo.
In questo caso l’inquilino non può pretendere dal locatore un equo canone di mercato, perché gli affitti brevi a uso turistico esulano da qualsiasi normativa in merito e il costo giornaliero/mensile/settimanale dell’immobile è a discrezione totale di chi affitta.

Si sono sviluppate numerose agenzie di intermediazione in cui è possibile trovare soluzioni per l’affitto breve turistico, in cui l’inquilino spesso non deve nemmeno firmare un contratto con il locatore a meno che non venga richiesta una caparra per eventuali danni all’immobile. Ciò che è obbligatorio, invece, è richiedere la fattura per la ricezione dell’avvenuto pagamento in cui si indichi anche la causale per la quale è stata versata quella somma di denaro al locatore.

Altre forme contrattuali di utilizzo dell’appartamento o casa per affitti di breve periodo

Vi segnalo inoltre alcuni articolo dedicati allo stesso tema come quello sugli affitta camere e bed & Breakfast o anche quello dedicato al trattamento fiscale delle case vacanze.

Registrazione dei contratti di locazione

Vi segnalo comunque ‘l’articolo dedicato alla nuova registrazione dei contratti di affitto e locazione con il modello RLI anche se come sapete nel caso di affitti di breve periodo non è obbligatoria la registrazione del contratto all’agenzia delle entrate.

Il prezzo del canone è fissato?

No, nel caso di affitti brevi non è libera solo la forma con cui stipulare il contratto ma anche per quanto riguarda il prezzo è lasciato all libera contrattazione tra le parti.

Quanto costa pubblicizzare la casa sui maggiori siti di affitto di case o appartamenti

Solitamente parliamo di cifre intorno al 3% sul canone di locazione anche se il costo della pubblicazione dell’annuncio è gratuito naturalmente mentre alcuni consentono anche di pagare una fede annua e di non versare sul singolo canone di locazione. In tal modo l’operatore ha subito la certezza dell’incasso e abbatte i costi di amministrazione in quanto ha un unica fatture annua.

Novità 2016: si starebbe introducendo la tassazione dei ricavi al 10% sugli affitti brevi

Locazioni Brevi : cosa cambia dal primo giugno 2017

Con la Manovra Fiscale 2017 DL 50/2017 vengono introdotte alcune novità che avranno una diretta ripercussione sul mondo degli affitti delle case da parte di privati sia per il tramite di agenzie immobiliari sia per il tramite di portali on line. Nel seguito l’articolo che approfondisce in sintesi le novità, gli impatti introdotti.

Tassazione Affitti brevi: cosa cambia dal 2020

Affitti Brevi: come si compila la dichiarazione dei redditi

Ritenuta d’acconto sugli affitti brevi: come si applica e come si versa