Accertamento fiscale affitto in nero non registrato: domanda e chiarimenti

Aggiornato il 4 Maggio 2023

Vediamo cosa succede nel caso di un affitto in nero e in ipotesi di accertamento fiscale da parte dell’agenzia delle entrate, nonché le soluzioni che hanno sia l’inquilino sia il proprietario dando qualche risposta e/o chiarimenti alle vostre domande.

Premessa

Abbiamo già affrontato un precedente articolo Registrazione contratto locazione e affitto, scadenza, quanto e come pagare l’imposta di registro dove viene chiarito quando scatta l’obbligo di registrazione dell’affitto di immobili urbani ad uso abitativo.

Successivamente abbiamo detto quali potevano essere i vantaggi e svantaggi di affittare una casa in nero o quello dedicato alla convenienza ad affittare in nero casa

Tuttavia continuano ad arrivare richieste di chiarimenti o di aiuto da parte di lettori inquilini principalmente che si trovano a non sapere come trattare proprietari sempre più sprovveduti e audaci che gli chiedono di non registrare il contratto registrarlo per canoni di gran lunga inferiori a quelli effettivamente corrisposti al locatore.

Quali sono le armi in possesso del fisco

L’agenzia delle entrate per procedere con la propria azione di accertamento potrà fare riferimento ai soli dati presenti nell’anagrafe tributaria cui parliamo di bollette di luce, gas telefono o altre con riferimento al codice fiscale con cui sono intestate tali utenze.

Con il nuovo spesometro inoltre secondo me potrebbero fare riferimento anche andati come sky come Internet come l’ADSL con i principali operatori telefonici in quanto nei flussi inviati dalle società all’anagrafe tributaria sono presenti anche i codici fiscali. Inoltre secondo le norme attualmente vigenti sarà necessario che l’inquilino si intesti anche le utenze.

Agenzia delle entrate laddove rilevi una differenza tra soggetto intestatario dell’utenza domestica E proprietario dell’immobile potrebbe accendere una lampadina E procedere con una verifica accertamento fiscale diretto a verificare se vi sia una situazione di affitto in nero.

Oltre a questo il fisco come arma ha lo stesso inquilino che può denunciare l’affitto in nero all’agenzia delle entrate semplicemente presentandosi e dichiarando di voler registrarlo anche se consiglio vivamente di procedere preventivamente con un’intimazione alla registrazione da parte dell’inquilino o semplicemente questo può anche recarsi e registrarlo autonomamente per poi richiedere la decurtazione dal canone o affitto mensile dovuto al proprietario.

Strumento incentivante

Ricordo poi che se proprio volete pagare un canone ridotto potete ricorrere alla cedolare secca sugli affitti che ormai conoscerete meglio di me. Nelle parole in diverso colore troverete gli articoli di approfondimento.

Strumento repressivo

Esiste poi oltre alla struttura delle sanzioni previste per l’omessa registrazione anche un ulteriore strumento repressivo che consiste una presunzione della per la locazione di quattro precedenti l’accertamento fiscale. L’articolo 41-ter del DPR 600 del 1973 infatti stabilisce che in caso di mancata  registrazione del contratto si presume questa presunzione con tutte le coscienze del caso tanto ai fini dell’imposta di registro tanto ai fini delle imposte sui redditi per cui daranno per pagati dei canoni che magari no avevano non solo mai riscosso ma anche mai pattuito con l’inquilino in nero. Ai fini tuttavia delle imposte sul reddito ossia dell’IRPEF il reddito del locatore si presume solo per il 10% del valore dell’immobile da calcolare secondo quanto stabilito dall’articolo 52 comma 4 del dpr 131 del 1986. Per esempio per i fabbricati abitativi si dovrebbe prendere il coefficiente 12,6 volte la rendita catastale. Perciò fate molta attenzione a fare i furbetti o gli evasori fiscali.

C’è sempre il ravvedimento operoso

Ricordiamoci infatti che non siano iniziati verifiche accessi ispezioni o attività che certamente da parte dell’agenzia delle entrate si è il proprietario sia l’inquilino può procedere alla tardiva registrazione tardivo versamento dell’imposta di registro avvalendosi del ravvedimento operoso consiste nel pagamento di una sanzione che sarebbe pari ad un minimo del 120% al 240% dell’imposta omessa ma che in virtù dell’articolo 13 del DPR 472 del 1997.

Una volta che conoscete la base imponibile della sanzione sappiate che vi sono diversi momenti di ravvedersi e ad ognuno corrisponde una sanzione infatto avremo che la sanzione sarà ridotta a

• a) ad un decimo del minimo (12%) nei casi di mancato pagamento del tributo o di un acconto, se esso viene eseguito nel termine di trenta giorni dalla data della sua commissione;
• a-bis) ad un nono del minimo (13,33%) se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni, anche se incidenti sulla determinazione o sul pagamento del tributo, avviene entro ((novanta giorni dalla data dell’omissione o dell’errore, ovvero se la regolarizzazione delle omissioni e degli errori commessi in dichiarazione avviene entro novanta giorni dal termine per la presentazione della dichiarazione in cui l’omissione o l’errore e’ stato commesso;))
• b) ad un ottavo del minimo (15%), se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni, anche se incidenti sulla determinazione o sul pagamento del tributo, avviene entro il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all’anno nel corso del quale e’ stata commessa la violazione ovvero, quando non e’ prevista dichiarazione periodica, entro un anno dall’omissione o dall’errore;
• b-bis) ad un settimo del minimo (17,14%)  se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni, anche se incidenti sulla determinazione o sul pagamento del tributo, avviene entro il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo a quello nel corso del quale e’ stata commessa la violazione ovvero, quando non e’ prevista dichiarazione periodica, entro due anni dall’omissione o dall’errore;
• b-ter) ad un sesto del minimo (20%)se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni, anche incidenti sulla determinazione o sul pagamento del tributo, avviene oltre il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo a quello nel corso  del quale e’ stata commessa la violazione ovvero, quando non e’ prevista dichiarazione periodica, oltre due anni dall’omissione o dall’errore;
• b-quater) ad un quinto del minimo (24%) se la regolarizzazione degli errori e delle omissioni, anche se incidenti sulla determinazione o sul pagamento del tributo, avviene dopo la constatazione della violazione ai sensi dell’articolo 24 della legge 7 gennaio 1929, n. 4, salvo che la violazione non rientri tra quelle indicate negli articoli 6, comma 3, o 11, comma 5, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471;
• c) ad un decimo del minimo (12%) di quella prevista per l’omissione della presentazione della dichiarazione, se questa viene presentata con ritardo non superiore a novanta giorni ovvero a un decimo del minimo di quella prevista per l’omessa presentazione della dichiarazione periodica prescritta in materia di imposta sul valore aggiunto, se questa viene presentata con ritardo non superiore a trenta giorni.

Vi ricordo sempre di leggere la legge relativa al ravvedimento operoso per verificare sempre l’invarianza delle sanzioni definite per non incorrere in errori. Potete trovare un approfondimento leggendo l’articolo dedicato al calcolo delle sanzioni e multe per omessa registrazione del contratto di affitto

Cosa possono fare gli inquilini per gli affitti in nero

Per non incorrere in sanzioni possono prima di tutto presentarsi all’agenzia delle entrate dichiarare la presenza di un contratto di registrazione orale quantomeno un accordo tra le parti in via orale che seppur nullo espone il proprietario:

• sanzione sull’imposta di registro prevista dall’articolo 69 del testo unico delle imposte di registro che abbiamo visto sopra nella misura che va dal 120 al 240% del tributo omesso. Sulla base della ricostruzione delle valore dell’immobile determinato però questa volta dall’agenzia delle entrate secondo l’articolo 41 ter del DPR n.600 del 1973
• Inoltre in caso di liti tra le parti in merito a canoni non dichiarati ma anche non pagati da parte dell’inquilino e occupazione della casa alla maggiore difficoltà a fare riferimento al contratto per la richiesta di risarcimenti in caso di danni.

Cosa possono fare i proprietari per non essere accertati dal fisco

Vi segnalo a tal proposito l’articolo dedicato a come fare a non subire un accertamento del fisco sulla locazione

Novità in vista: l’affitto in nero diventa a canone concordato

Secondo le nuove direttive introdotte dalla manovra economica del 2016 il locatore deve comunicare entro 60 giorni dalla registrazione o meglio inviare copia del contratto registrato all’inquilino altrimenti si espone alla possibilità per l’inquilino di richiedere l’applicazione del canone concordato relativo al comune dove è situato l’immobile secondo quanto definito dall’articolo 13 della Legge 431 del 1998. In tal modo viene abbandonata la possibilità, dichiarata incostituzionale mesi fa che dava la possibilità all’inquilino di avvalersi della possibilità, nel caso di affitti in nero, di farsi applicare un canone annuo di affitto e di importo al proprietario, pari a tre volte la rendita catastale, ossia praticamente regalato.

Oggi invece il legislatore, se volgiamo, introduce una previsione più soft rispetto a quella della rendita catastale che aveva fatto insorgere i poveri locatori abusivi evasori fiscali (che comunque sembrerebbero avere il loro peso nelle scelte e nei disegni di legge che sono approvati) introducendo il comma 5 dell’articolo 13 della legge 431 del 1998, prevedendo che l’inquilino del contratto in nero potrà richiedere l’applicazione del canone concordato proprietario.

Ho scritto anche un nuovo articolo dedicato invece al caso particolare della Prescrizione accertamento agevolazioni prima casa in costruzione o ristrutturazione

Cosa ne pensate?

http://www.tasse-fisco.com/case/procedura-sfratto-proprietario-termini-come-requisiti/31139/

http://www.tasse-fisco.com/case/affitti-brevi-codice-identificativo-unico-multe-locazioni-ministero-domanda-comunicazione/44575/