Sintesi delle Differenze tra Leasing Immobiliare, Mutuo, Rent to Buy e affitto o locazione

Aggiornato il 2 Maggio 2023

Oggi sono presenti diverse modalità per avere la disponibilità di un immobile accanto alle tradizionali come l’acquisto o l’affitto come il leasing immobiliare o il rent to buy o l’acquisto con riserva di proprietà. Tutte hanno i loro vantaggi e svantaggi e rispondono a specifiche esigenze ed hanno ciascun delle agevolazioni fiscali. Nel seguito vediamo una sintesi delle differenze tra quelle ad oggi disponibili.

Quali sono le differenze principali

Differenza con il Mutuo

La differenza tra i due istituti risiede nel fatto che con il mutuo si richiede alla banca una somma di denaro dietro la corresponsione di interessi che solo in parte sono detraibili fiscalmente per l’acquisto della casa. Il mutuo ha come sottostante una garanzia ipotecaria sull’immobile stesso oppure su proprietà di garanti del mutuo. Il leasing immobiliare invece non determina l’acquisto dell’immobile ma solo il diritto di abitarla e di disporne per atti di ordinaria gestione. E’ esclusa infatti la vendita dell’immobile come diritto o la cessione del contratto di leasing se non dietro accordo con il lesso principale.

I contratto potrà avere l’opzione per l’esercizio del riscatto finale con cui si verificherà il vero e proprio passaggio di proprietà. di riscatto.

Differenza con l’affitto – locazione

Rispetto alla locazione immobiliare o affitto si differenzia naturalmente per la mancata previsione all’interno del contratto della possibilità di divenire proprietario in quanto, al più durante o al termine del periodo dell’affitto le due parti si potranno accordare per procedere ad una vendita ma non abbiamo un diritto di prelazione sull’acquisto rispetto ad altri potenziali acquirenti.

Tuttavia le due tipologie di contratto sono similari in quanto prevedono il diritto all’utilizzo della casa dietro la corresponsione  di un canone periodico. Non viene prevista la possibilità, nell’affitto, di una canone finale per riscattare il bene locato e che consideri anche la possibilità di fissare fin da subito un prezzo e di considerare, all’esercizio dell’opzione, i canoni periodici a titolo di acconto sul prezzo iniziale.

Anche in questo caso viene previsto, anche se non è determinante ai fini della scelta o meno dell’immobile, sono previste delle detrazioni legati al costo sostenuto per l’affitto ma solo al ricorrere di alcune condizioni (tipologia contratto e destinazione della casa). Trovate il link all’articolo d approfondimento a fine articolo.

Differenza rispetto alla vendita con riserva di proprietà

Nella vendita con riserva di proprietà la struttura contrattuale è similare alle altre. Forse parliamo di quella più vicina al leasing immobiliare. Tuttavia vi è una sostanziale differenza rispetto a questo in quanto qui si diviene proprietari del fabbricato solo dopo il pagamento dell’ultima rata prevista da piano.

Nel nel leasing immobiliare, invece, si diventa proprietari solo se l’utilizzatore ha intenzione di esercitare l’opzione per il riscatto. Inoltre formalmente l’esercizio di questa opzione si effettua dinanzi ad un notaio al pari di quanto avverrebbe con l’acquisto solo che qui probabilmente il prezzo del riscatto finale sarà contenuto.

Nella vendita con riserva di proprietà invece il piano rate rappresenta solo un percorso che vi porta ad essere proprietari ma nel quale vi obbligate fin da subito a farlo senza possibilità di tornare indietro se non perdendo le somme versate che in teoria rappresentano un valore piuttosto alto rispetto a quelle che sarebbero state se l’aveste voluto affittare.

In sintesi la vera possibilità e pregio del rent to buy, motivo per cui vi anticipo viene visto male dai proprietari, è che l’utilizzatore dell’immobile ha la possibilità e non l’obbligo di procedere all’acquisto. Questo mette in condizioni di sfavore il proprietario che potrebbe trovarsi a richiesta extracontrattuali da parte del proprietario. L’utilizzatore infatti è meno esposto a prendere sole ed il proprietario ha meno margini per rifilarle.

Tuttavia come si può ben immaginare a nessuno piace essere nella parte più rischiosa del contratto per cui tenderà o a privilegiare la vendita trovando altro acquirente rispetto al locatore, oppure a contrattare una rata alta rispetto al riscatto finale in modo da costringere il locatore ad acquistare indipendentemente da eventuali difetti dell’immobile.

Vantaggi del rent to buy

A mio avviso i vantaggi rispetto alle tipologie di acquisto o affitto o mutuo viste finora il rent to buy si configura come contratto interessante e vantaggioso per i seguenti aspetti:

1. Acquisto non obbligatorio: hai la possibilità di entrare nella disponibilità dell’immobile senza doverlo necessariamente acquistare in modo da renderti conto se ti troverai bene o se ci sono delle grane sotto come spesso ogni casa nasconde. Basti pensare ai vicini o a eventuali situazioni di difficile gestione del condominio. Fino a che non si diventa proprietari a tutti gli effetti certi aspetti non si conoscono.
2. Fissazione del prezzo: in un mercato dove i prezzi del residenziali stanno risalendo ma che hanno ancora prezzi piuttosto contenuti ed interessanti fissare un prezzo può rappresentare la base per un investimento con un tasso di remunerazione interessante per il futuro.
3. Agevolazioni fiscali Irpef:  il legislatore, al fine di incentivare questa forma contrattuale, ha previsto la possibilità di portare in detrazione fiscale i canoni ed costo del riscatto finale ma in misura diversa a seconda dell’età dell’utilizzatore.
   1. Nel caso di soggetti con età inferiore a 35 anni: una detrazione fiscale ai fini Irpef pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8 euro annui. Inoltre, elemento caratterizzante èè la possibilità di portare in detrazione fiscale anche il costo del riscatto finale per un importo massimo pari a 20 mila euro;
   2. Nel caso di soggetti con età superiore a 35 anni: le detrazioni di cui al punto precedente sono ridotte del 50% per cui avremo la possibilità di portare in detrazione fiscale ai fini Irpef solo 4 mila euro annui per i canoni e 10 mila euro per il ricatto final in caso di acquisto.