Aggiornato il 4 Maggio 2023
Alcuni chiarimenti utili ai proprietari di casa che non sanno come comportarsi nei casi di sfratto dalla casa occupata a cui sempre impossibile opporsi per via della complessità delle norme che tutelano in primis i soggetti che occupano l’immobile. Sovente i casi di morosità del conduttore sono più frequenti di quanto si possa immaginare. Complice la crisi economica, che impoverisce le tasche degli italiani, o vittime di usanza piuttosto reiterata, quella del “non pagare“, non è raro incorrere in un inquilino ritardatario nel pagamento dei canoni di locazione. Pensate solo che in 7 anni sono passati da oltre 43 mila all’anno a quasi 78 mila nel 2015: per cui si legge +76% in sette anni.
Il proprietario di un immobile sa bene cosa significhi il mancato versamento anche di una sola mensilità. Le spese imperversano e le tasse vanno pagate a scadenza regolare. Imu, Irpef o cedolare secca sono imposte che non consentono giustificazioni, men che meno se basate sulla morosità di un conduttore inadempiente.
All’uopo interviene la legge che, mediante un procedimento speciale, consente al locatore di ottenere lo sfratto con conseguente liberazione dell’immobile. La strada da intraprendere è regolata dagli artt. 658 e seguenti del codice di procedura civile, che regolano il procedimento per la convalida dello sfratto.
Chi può procedere con lo sfratto
Legittimato a procedere può essere sia il proprietario dell’immobile che chiunque goda di un diritto reale su di esso (ad esempio l’usufruttuario, gli eredi del de cuius). L’intimazione può aver luogo a partire già dal mancato pagamento di un solo canone o, in alternativa, degli oneri accessori (come nel caso delle spese condominiali) quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.
Quali requisiti occorre rispettare
Per procedere all’intimazione di sfratto è necessario il rispetto di determinati requisiti. Il contratto di affitto deve avere la forma scritta ad substantiam, ovverosia la sua validità si basa su un accordo firmato da entrambe le parti. Oltre a ciò dovrà essere registrato e depositato presso l’Agenzia delle Entrate, a prescindere dalla tipologia contrattuale utilizzata (il locatore potrebbe aver optato per il regime della cedolare secca, con conseguenti sgravi fiscali anche sull’imposta di registro). Non varranno, ai fini giuridici, la forma verbale o una carta informale dove si attesta l’impegno di entrambe le parti nella locazione dell’immobile.
Il proprietario dovrà possedere altresì le ricevute di pagamento antecedenti alla morosità dell’affittuario. Esse accerteranno la condotta del conduttore e l’ingiustificata interruzione del versamento del canone.
L’intimazione di sfratto
dovrà essere preceduta da una lettera di diffida ad adempiere. La diffida è una dichiarazione scritta, inviata al destinatario mediante raccomandata con ricevuta di ritorno, all’interno del quale si intima il debitore all’adempimento di un’obbligazione (in questo caso il pagamento del canone o degli oneri accessori) entro un congruo termine, non inferiore a 15 giorni. La medesima dichiarazione informa la controparte dell’intenzione di intraprendere le misure legali in assenza di collaborazione. L’inerzia del conduttore susseguente alla lettera di diffida legittima il proprietario alla successiva intimazione allo sfratto. E’ necessaria l’assistenza di un legale, poiché l’intera procedura si svolgerà dinanzi al Tribunale Civile compete nel luogo dove è ubicato l’immobile locato. La competenza è inderogabile.
L’intimazione segue una forma ben precisa: come chiedere lo sfratto
Un’intimazione difforme dall’originale, o una procedura di notifica irregolare può viziare l’atto, consentendo al conduttore di impugnare il documento a discapito del proprietario.
Elementi essenziali dell’intimazione sono: l’intestazione del tribunale competente, le generalità del locatore, la domiciliazione e le generalità del legale difensore, nonchè le generalità del locatario moroso. Seguirà una descrizione dei fatti che giustificano lo sfratto, con l’indicazione dell’importo dei canoni non versati. Sarà necessario inserire una formula che intima l’immediato rilascio dell’immobile con conseguente citazione in giudizio. Il proprietario dovrà altresì allegare copia del contratto di affitto e della lettera di diffida.
Una relata di notifica attesterà l’avvenuta comunicazione dell’atto al destinatario.
E’ facoltà del locatore chiedere nello stesso giudizio (o in sede separata) l’ingiunzione al pagamento dei canoni non pagati, facendone espressa menzione nell’atto di notifica.
Il locatore può riservarsi il diritto di promuovere un giudizio separato per la condanna del conduttore al pagamento dei canoni non versati. L’ingunzione di pagamento seguirà alla convalida di sfratto, sia nel caso di richiesta congiunta in un unico giudizio, sia nel caso di giudizi separati. Può infatti accadere che il giudice non convalidi nell’immediato l’ordinanza di sfratto, concedendo un congruo termine a favore dell’affittuario per il pagamento dei canoni insoluti. L’ordinanza attesta l’inadempimento del conduttore, consentendo al proprietario di chiedere la restituzione di quanto è dovuto. Eseguita correttamente la notifica, le parti compariranno dinanzi al giudice entro un termine non inferiore ai venti giorni intercorsi dalla data di notificazione dell’intimazione.
Il conduttore ha diritto di opporsi alle pretese del proprietario e le giustificazioni possono essere molteplici, come ad esempio la volontà di adempiere con contestuale impossibilità economica per far fronte al debito (così detta morosità incolpevole), o la contestazione sull’ammontare dei canoni pretesi dall’affittuario. E’ dovere del conduttore provare i fatti che giustificano le sue opposizioni, in assenza delle quali il giudice può pronunciare immediatamente un’ordinanza non impugnabile di rilascio dell’immobile. Se le pretese del convenuto sono fondate, il giudice rinvierà il giudizio in sede separata. In conduttore può comparire in giudizio e negare la situazione di morosità che lo vede coinvolto. Il giudice valuterà le prove fornite dal proprietario che attesteranno l’inadempimento, e consisteranno nelle ricevute in suo possesso. Ciascuna ricevuta è corredata generalmente dell’importo del canone, di una causale, dell’intestazione indicante il nome dell’affittuario, della data di rilascio del ricevuta e della firma per quietanza del proprietario. Questi elementi certificano l’adempimento di entrambe le parti: del locatore e del conduttore. Le ricevute saranno la prova su cui si baserà sia la pronuncia dell’ingiunzione di pagamento che l’intimazione di sfratto.
Valutate le prove il giudice potrà procedere con un’ordinanza di pagamento che fissa un congruo termine, superiore a venti giorni, per la restituzione della somma richiesta. In caso di inottemperanza, convaliderà l’intimazione.
Nel caso di contumacia del conduttore, o qualora egli non opponga alcuna eccezione, il giudice convalida con ordinanza l’intimazione di sfratto, apponendo in calce al documento una formula esecutiva, valida per l’eventuale intervento dell’ufficiale giudiziario. La pronuncia del giudice è subordinata però all’attestazione in giudizio della persistente morosità del conduttore. In altre parole il proprietario dovrà dimostrare che, giunti in sede giudiziale, l’affittuario non ha ancora adempiuto alla sua obbligazione.
Nell’ordinanza il giudice fissa un termine entro il quale l’immobile dovrà essere liberato.
Il proprietario, in possesso di un’intimazione di sfratto a titolo esecutivo, può ulteriormente agire contro il conduttore qualora egli continui ad occupare ingiustamente l’immobile. Al riguardo la monitoria di sgombero consente l’intervento di un ufficiale giudiziario che, assistito eventualmente dalle forze dell’ordine, eseguirà letteralmente lo sfratto. Sarà cura del proprietario (e del suo legale) notificare al conduttore l’atto di precetto, che indicherà la data e l’ora in cui avverrà la procedura. L’ufficiale giudiziario immetterà il proprietario nel possesso del bene.
L’iter legale appena descritto vale solo per gli immobili ad uso abitativo.
Sfratto di immobili commerciali o strumentali
La locazione di immobili a scopo commerciale segue procedure differenti, come nel caso dell’intimazione che potrà avvenire solo qualora il proprietario abbia subito un pregiudizio dall’inadempimento dell’affittuario. La condotta di quest’ultimo dovrà essere di non scarsa importanza e sarà valutata dal giudice in sede giudiziale. Egli verificherà la condotta di entrambe le parti nell’esecuzione del contratto di affitto stabilendo la gravità dell’inadempimento da parte del conduttore moroso.
E’ giusto sapere che, in alcuni casi, l’azione esecutiva di sfratto potrebbe incontrare ostacoli qualora il conduttore, o un membro della sua famiglia convivente nella casa data in locazione, presenti particolari problemi legati, ad esempio, alla salute o in uno stato di handicap. Il diritto a riottenere il possesso dell’immobile è sempre riconosciuto a favore del proprietario, ma i tempi di procedura potrebbero allungarsi, subendo slittamenti, rimandi nell’esesecuzione forzata o fissazioni di ulteriori udienze.
Come difendersi se vi stanno pignorando casa
Altro discorso invece riguarda, nel caso delle persone fisiche o titolari anche di ditte o società di persone per le quali il regime della responsabilità è illimitato a come difendersi ed evitare il pignoramento di casa o pignoramento immobiliare.
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