Aggiornato il 4 Maggio 2023
Il calcolo del valore del terreno ai fini Fiscali deve seguire delle regole per evitare accertamenti fiscali da parte dell’Agenzia delle Entrate, che potrebbe rideterminare il suo valore notificandovi una cartella con applicazione di sanzione ed interessi sul minore valore dichiarato.
Questo può avvenire non solo in sede di cessione, acquisto o vendita, successione o donazione ma anche nel caso del reddito dominicale dallo stesso prodotto. Qui diamo alcuni chiarimenti per evitare questi problemi, rispondere alle vostre domande e per vedere se possiamo risparmiare sulle tasse da versare!
Come si calcola il valore fiscale di un terreno?
Il valore fiscale del terreno è uguale al prezzo di acquisto del terreno stesso aumentato degli oneri sostenuti per acquistarlo, ossia del costo della perizia e di altri costi che vanno dal momento dell’acquisto a quella della cessione senza applicazione della rivalutazione Istat dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati, ma può variare a seconda della natura di atto con cui siete venuti in possesso.
Perché l’agenzia delle entrate accerta i venditori di terreni
Lo fa perché il terrore di perdere reddito imponibile da tassare corre sul filo per cui è costantemente alla ricerca di fattispecie, come per esempio i trasferimenti di terreni, agricoli o edificabili, lottizzati e non che potrebbero essere, a suo parere, stati ceduto indicando valori inferiori a quelli di mercato per pagare meno tasse. Lo fa per applicare le seguenti maggiorazioni:
- Sulle imposte dirette Irpef (se persona fisica o società di persone) o Ires ed Irap (Se società di capitali o imprese);
- Sulle imposte di registro;
- Sulle imposte ipotecarie e catastali.
Spesso i valori sono estremamente differenti fra quello che le parti hanno indicato nel contratto e che presentano per la registrazione, e quello che si trova a ricavare l’agenzia delle entrate con metodi più o meno contestabili.
Sentenze a favore
Il legislatore nel passato e nel recente presente sta dando ragione sempre più spesso ai contribuenti che si vedono notificare accertamenti fiscali dove il fisco determina il valore del terreno attraverso glia annunci via web che per caratteristiche risulterebbero, a parere dell’accentratore, similari a quello oggetto di vendita, costruendosi così la presunzione semplice per andare a bussare alla porta del contribuente ignaro.
Le quotazioni riportate su siti internet di compravendita immobiliare possono rappresentare un elemento rafforzativo di una tesi ma non possono essere l’unico elemento in quanto allagate alla valutazione del terreno e della sua stima ci deve sempre essere una perizia giurata da parte di una CTU o consulente tecnico di Ufficio, esperto proprio di valutazione dei terreni che avrà il compito di definire sulla base di criteri più analitici l’effettivo valore, al di là della contrattazione pattizia delle parti ossia di quello che le parti o il fisco hanno ritenuto congruo in base i valori di mercato.
Il contribuente a sua volta potrà produrre una contro perizia anche se viene naturale pensare che si sia dotato della stessa ancora prima di cederlo, ma può anche accadere che le parti lo stabiliscano di comune accordo.
Se poi, come avvenuto anche in una recente sentenza del 2016 (Sentenza n.6160/65/2016 Ctr Lombardia) l’agenzia delle entrate affermava che la media di annunci di abitazioni similari doveva considerarsi un indizio fortemente indicativo del prezzo congruo di mercato e che non veniva accolto dal giudice a cui aggiungevano altre compravendite anteriori di non oltre tre anni alla data di compravendita oggetto di accertamento, aventi caratteristiche similari.
Tesi che abbiamo già avuto modo di contestare più volte, basti pensare alle abitazioni di uno stesso stabile con la differenza che possono avere tra piano terra e attico per esempio. Il Giudice inoltre sostiene che l’agenzia delle entrate non deve proprio vedere gli annunci ma deve prima di tutto, sempre che ravveda gli estremi per farlo, dare incarico all’ufficio tecnico erariale del Catasto per stimare il valore del terreno. Il paradosso è che l’agenzia delle entrate non si fa molti problemi, prende e vi invia un bell’accertamento chiedendovi magari 5, 10, 15 mila euro così quando magari voi siete in buona fede e avete solo acquistato un terreno a poco. Ricordiamoci che il fisco non può interferire con la libera contrattazione pattizia all’interno del contratto. Se sono con l’acqua alla gola ed ho bisogno di vendere ad un prezzo basso… manca solo che mi viene a bussare il fisco per chiedermi le tasse che lui pensa che io ho evaso perchè vive nell’ansia che evadiamo imposte e tasse sotto il suo naso.
Altra sentenza a favore è la numero 169/44/2011 della Ctr della Lombardia in cui viene invitata l’agenzia delle entrate a non effettuare automatismi tra imposte Irpef e registro del genere per generare accertamento o peggio ancora liti temerarie.
Consiglio pratico: prezzo di vendita inferiore al valore di perizia
Vi consiglio, una volta, avito il valore da parte del costo perito di non discostavi troppo (5%-10%) soprattutto se lo state vendendo ad un prezzo inferiore in quanto l’agenzia delle entrate va proprio a caccia di queste fattispecie che secondo lei potrebbe nascondere contropartite economiche gestite in nero. Potete quindi fissare un prezzo di vendita inferiore a quello di perizia ma vi consiglierei di farlo solo in presenza di elementi dimostrabili, intervenuti tra la data della perizia e il giorno della vendita che hanno inciso direttamente sul terreno deprezzandolo.
Valore Catastale Terreni e Fabbricati
http://www.tasse-fisco.com/case/calcolo-valore-catastale-casa-immobili-terreni/13008/
Nell’articolo sopra descritto troverete i moltiplicatori necessari al calcolo del valore catastale dei fabbricati di tutte le categorie catastali nonché dei terreni. Vi ricordo che il valore catastale è la base per la determinazione dei valori soglia al di sopra dei quali viene inibita l’attività di accertamento fiscale dell’agenzia delle entrate.
Come ridurre le tasse sulla vendita dei terreni?
Per risparmiare le tasse, o meglio imposte, sulla vendita dei terreni vi consiglio di optare per il pagamento dell’imposta sostitutiva del 4% sulla rivalutazione dei terreni mediante l’utilizzo di una perizia giurata. A tal Proposito potete leggere l’articolo dedicato proprio all’imposta sostitutiva sulla rivalutazione dei terreni.
Esempio di calcolo delle tasse sull’acquisto di terreni
Nel seguito un semplice calcolo per verificare l’imposizione fiscale al livello di imposta di registro ipotecaria e catastale derivante dall’acqsuito di un terreno sia nel di agevolazioni sia senza.
| La base imponibile è costituita dal prezzo dei beni dichiarato dalle parti nell’atto di compravendita. | |||
| A) Trasferimenti di terreni agricoli (in assenza di agevolazioni) | |||
| Imposta | Valore catastale | Totale imposte | |
| Imposta di registro: 15% | 15% | 7.000 | 1.050 |
| Imposta ipotecaria: Euro 50 | 50 | 50 | |
| Imposta catastale: Euro 50 | 50 | 50 | |
| Totale | 1.150 | ||
| B) Trasferimenti di terreni non agricoli (in assenza di agevolazioni) | |||
| Imposta | Valore catastale | Totale imposte | |
| Imposta di registro: 9% | 9% | 7.000 | 630 |
| Imposta ipotecaria: Euro 50 | 50 | 50 | |
| Imposta catastale: Euro 50 | 50 | 50 | |
| Totale | 730 | ||
