Aggiornato il 24 Agosto 2023
La manovra economica 2010 introduce la nuova imposta cedolare secca del 21% o 19% sulle locazioni immobiliari e non commerciali di case, abitazioni appartamenti sul canone percepito dal primo gennaio 2011 e (avevamo accennato a questa possibilità nel corso dell’articolo dedicato alla guida nuova riforma fiscale tributaria e sulla compilazione dei modelli 69 e cdc).
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La Manovra di bilancio 2019 riduce l’aliquota della cedolare secca sui contratti a canone concordato ex L. 431 del 1998 dal 15% al 10%. Tutti gli immobili immobili concessi in locazione a equo canone potranno beneficiare della riduzione a partire dal primo gennaio 2020.
Quando scatta la nuova cedolare secca sugli immobili
A far data dal primo gennaio 2011 sarà possibile aderire al pagamento agevolato dell’imposta gravante sugli immobili attraverso l’unica imposta cedolare secca del 21% o 19% a seconda della tipologia di contratti stipulati o in essere (se a canone concordato si riduce al 19%).
GUIDA alla Cedolare Secca
sugli affitti 2012
GUIDA alla Cedolare SeccaScarica la guida in PDF
23 pagine per sapere proprio TUTTO!
Chi può aderire al nuovo regime della cedolare secca
L’imposta cedolare secca si applica solo per i soggetti persone fisiche e per immobili abitativi e quindi abitazioni. Sono esclusi perciò anche i professionisti lavoratori autonomi e società che affittano case o uffici o negozi e simili; fuori quindi imprese e lavoratori autonomi titolari di partita iva.
Quando si paga l’imposta cedolare secca sugli affitti
L’imposta cedolare si pagherà al pari dell’irpef a saldo il 16 giugno o il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,40% (salvo eventuali proroghe come avvenuto quest’anno) e l’acconto si pagherà entro la fine di novembre ma vi consiglio di leggere l’apposito articolo sulle scadenze e versamento della cedolare secca.
Guida pratica alla cedolare secca
Quando si può aderire alla cedolare secca sugli affitti
L’applicazione parte dal primo gennaio 2011, data di entrata in vigore del provvedimento che permetterà di pagare il 19% o il 21% a titolo di imposta cedolare secca e quindi allo stato attuale c’è da attendersi che abbia la stessa valenza dell’imposta sostitutiva solo che dovrebbero indicarci quali sono espressamente i tributi che copre.
Quali immobili sono compresi nella cedolare secca
Nella nuova legge della manovra economica sarà possibile assoggettare alla cedolare secca tutti gli immobili ad uso abitativo, appartamenti abitazioni, case accatastate come A1 ad A11 escluso A10 uso ufficio e anche per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione.
Quali tipologie di contratti sono escluse o rimandate
Leggete anche la guida alla cedolare secca.
Le nuove sanzioni per mancato pagamento
Dopo aver introdotto le nuove imposte è utile anche stabilire un inasprimento delle sanzioni per chi volese continuare ancora a non dichiarare l’affitto ed il canone percepito dalla locazione di immobili. L’importo minimo delle sanzioni è pari a 2.000 euro con un aumento delle sanzioni in genere di circa il 100% dell’importo effettivamente non versato.
Il fisco ha previsto una sanzione amministrativa per chi non effettua la registrazione del contratto nei 30 giorni dalla stipula del contratto: la consiste nella riduzione del canone percepito al triplo della rendita catastale dell’immobile oggetto di locazione in pratica con una perdita che può andare dal 70% al 90% per la durata di quattro anni.
Avete tempo fino al 31 dicembre 2010 per mettervi in regola.
La nullità del contratto in caso di omessa registrazione
La novità forse più interessante riguarda non solo la riduzione del canone anche fino al 90% che potrebbe far gola ai nuovi inquilini che potrebbero teneramente denunciare il proprietario di casa vedendosi abbassare il canone per 4 anni (non ci avevate pensato a questo vero?), ma anche che la nullità del contratto fa si che eventuali canoni non riscossi dal proprietario non potranno essere richiesti indietro per via della nullità. Questa disposizione sulla nullità del contratto di locazione con la cedolare secca c’è da giurarci che farà tremare le gambe ai proprietari di abitazioni che stanno dando in affitto o locazione a qualche caro amico o conoscente di fiducia le proprie abitazioni.
CONSULTA L’ARTICOLO DEDICATO ALLA REGISTRAZIONE DEL CONTRATTO CON IMPOSTA CEDOLARE SECCA
Come attivare la cedolare secca ed aderire all’opzione
Per aderire al nuovo regime previsto dal federalismo municipale dovrete darne comunicazione all’inquilino affittuario mediante sempre lettera raccomandata con avviso di ricevimento in modo da dare certezza dell’invio e data certa alla opzione nella quale potrete indicherete che avete intenzione di aderire (cfr articolo 11) e che i canoni saranno assoggettati ad imposta sostitutiva secca del 19% o del 21%. Rispetto alle modalità di esercizio potete leggere l’articolo sulla guida alla cedolare secca in cui sono brevemente descritti i casi in cui sarà possibile dichiarare nel modello unico e pagarE l’acconto e i casi in cui sarà necessario presentare anche il modello 69, nonchè il modello Siria.
Altro elemento di novità che introduce la nuova imposta cedolare secca risiede nella sospensione dell’aggiornamento Istat annuale che doveva farsi sul canone e che può capitare facilmente di scordarsi di applicarlo. Anche questo passo dovrà essere inserito nella comunicazione mediante raccomandata che dovrà esere inviata all’inquilino in quanto rappresenta una vera e propria rinuncia che viene fatta dal proprietario di casa risptto al regime fiscale ordinario.
Consulta la guida alla cedolare secca sugli affitti.
Imposta Municipale Propria
Previste anche delle novità sul fronte delle imposte municipali che a partire del primo gennaio 2010 2014 ne avranno due nuove, ossia un’imposta municipale propria unica e un’imposta municipale secondaria facoltativa al fine di creare gettito per i Comuni.
Infatti i comuni potranno beneficiare del reddito prodotto dalle case, gli immobili e tutte le unità locali che si situano nel territorio del Comune per quello che concerne le entrate derivanti dall’imposta di registro, dall’imposta ipotecaria e catastale, dall’l’Irpef derivante dalla proprietà di terreni (escluso il reddito di tipo agrario che concorre alla determinazione del reddito in altro modo dell’imposta di registro e delle imposte di bollo sui contratti di locazione, affitti, case di abitazione ed anche la nuova imposta cedolare secca sugli immobili.
L’imposta cedolare secca non è un obbligo ma l’adesione prevede una manifestazione di volontà del contribuente ch si troverà a dover calcolare se conviene o no. Ad oggi il la legge sembrerebbe molto vantaggiosa soprattutto per chi ha scaglio di reddito elevati, il cui risparmio di imposta è senza dubbio maggiore considerando che gli scaglio di reddito sono i seguenti:
- fino a 15.000 euro 23% 23% del reddito
- da 15.001 a 28.000 euro 27% 3.450 + 27% sulla parte eccedente 15.000 euro
- da 28.001 a 55.000 euro 38% 6.960 + 38% sulla parte eccedente 28.000 euro
- da 55.001 a 75.000 euro 41% 17.220 + 41% sulla parte eccedente 55.000 euro
- oltre 75.000 euro 43% 25.420 + 43% sulla parte eccedente 75.000 euro
e che quindi il risparmio di imposta può anche attestarsi su valori prossimi al 20% sul reddito percepito.
Va da se che per i soggetti con scaglioni di reddito più elevati beneficeranno maggiormente del provvedimento della cedolare secca del 20%.
L’Imposta Municipale Propria e Imposta Municipale Secondaria (consulta l’articolo di approfondimento)
L’Imposta Municipale Propria sarà una imposta sostitutiva per il pagamento dell’imposta Irpef sul reddito delle persone fisiche e le relative addizionali comunali e regionali derivanti dal possesso (state attenti al concetto di possesso perché qui si sta ritirando fuori la disciplina dell’ICI) di diritti reali su terreni o abitazioni che producono redditi fondiari per l’imposta di registro, per l’imposta ipotecaria, per l’imposta catastale, per l’imposta di bollo, per l’imposta sulle successioni e sulle donazioni, per le tasse ipotecarie, per i tributi speciali catastali e per l’imposta comunale sugli immobili.
Come si calcola l’Imposta Municipale Propria Unica
Questa imposta si calcola applicando una aliquota del 3% sui contratto che hanno ad oggetto immobili adibiti a prima casa o trasferiti in caso di successione. Per le seconde case invece l’aliquota sarà pari al 9%, m vi consiglio sempre di leggere la mini guida pratica o sintesi della nuova IMU primaria e secondaria con gli articoli di approfondimento.
L’Imposta Municipale Secondaria Facoltativa rappresenta un’altra tipologia di nuova imposta del mondo immobiliare solo che andrà a soddisfare o sostituire altre imposte o tasse come la tassa per l’occupazione degli spazi e delle aree pubbliche o anche imposta comunale sulle pubblicità, i diritti sulle pubbliche affissioni, il canone di occupazione di spazi ed aree pubbliche, il canone per l’autorizzazione all’installazione dei mezzi pubblicitari, l’addizionale per l’integrazione dei bilanci degli enti comunali di assistenza.
Riflessioni sulla cedolare secca
Di sicuro rappresenterà un notevole risparmio di imposta ma soprattutto per coloro che hanno scaglioni di reddito più altro del 20% e quindi diciamo per tutti; solo che diventerà tanto pù conveniente quanto più il locatore avrà redditi elevati e scaglioni più alti il cui risparmio di imposta potrà raggiungere il 20% dell’imposta dovuta. Solo che quello che ci si chiede è: se lo Stato a rinuncia a quella quota parte gettito derivante dagli immobili delle persone che hanno correttamente denunciato i loro redditi vorrà dire che stima di far rientrare a casa un maggior reddito, derivante dalla riemersione degli affitti in nero. Come fa rinunciare ad una quota parte di reddito certo derivante dalle tasse pagate con gli scaglioni di reddito nella convinzione che possa controbilanciare la perdita di gettito con la riemersione dei capitali.
Vi ricordiamo inoltre che abbiamo pubblicato la nuova guida fiscale alle imposte di registro sulle locazioni immobiliari, affitti ecc
Aggiornamento novembre 2010: al momento la previsione normativa risulta bloccata e non rientra nel DDL stabilità
Aggiornamento 28 novembre 2010: al momento la previsione normativa è ferma e resta uno, se non il più importante dei pilastri su cui si regge l’attuazione del piano del federalismo in quanto permetterebbe di recuperare parte di quel gettito che serve a sostenere il piano finanziario grazie all’emersione del nero nel settore immobiliare. Pertanto tra oggi e domani dovremmo avere l’ok per la nuova imposta cedolare secca e le tabelle per il riequilibrio del gettito ed i rapporti tra imposta cedolare secca ed imposta municipale unica (IMU).
La perdita di gettito che ne potrebbe derivar eper l’erario potrebbe far propendere verso un aumento dell’aliquota imposta magari elevandola al primo scaglione di reddito IRPEF del 23%, tuttavia dall’altra parte si sta portando avanti anche la deducibilità dei canoni sostenuti da chi paga l’affitto che dovrebbero essere detratti dall’imposta sui redditi delle persone fisiche.
Aggiornamento Gennaio 2011: in questi giorni si deciderà il destino del gande piano contro l’evasione immobiliare varato dal governo nella manovra economica e nel quale sono state tracciate le linee guide del nuovo federalismo municipale finalizzato tra l’altra proprio al recupero di materia imponibile derivante dal mondo delle locazioni immobiliare con possibilità di nuove imposte e inasprimento del regime sanzionatorio connesso alle mancate denunce di locazioni.
Aggiornamento Febbraio 2011: passa il federalismo Municipale leggi l’articolo.
Aggiornamento Marzo 2011: oggi si da il via alla nuova fiscalità dei comuni che vede tra le novità più importanti l’introduzione della Imposta Municipale Unica che tra i comuni sostituirà l’Imposta Comunale sugli immobili e altre imposte che gravano come anticipate sul possesso. Nello stesso decreto il via definitivo della imposta cedolare secca sugli affitti di immobili abitativi.
Aggiornamento Aprile 2011: pubblicato articolo su Imu imposta municipale primaria e secondaria.
Aggiornamento Agosto 2011: vi ricordo che potete leggere anche gli articoli di approfondimento per avere un quadro maggiormente dettagliato e che trovate nelle parole in grassetto o nei bottoni colorati.
Guida pratica alla cedolare secca
Scadenza e versamento cedolare secca
GUIDA alla Cedolare Secca
sugli affitti 2012
Scarica la guida in PDF
23 pagine per sapere proprio TUTTO!
Buongiorno.
Nel caso del possesso di una casa in comunione (3/4 all’uno, 1/4 all’altro familiare)come bene indiviso e non accatastato per usi esclusivi dei tre appartamenti, è vero che non si applica quanto richiesto dal fisco per i “condomini minimi”(proprietà esclusive dei singoli) per quanto riguarda le detrazioni fiscali per lavori di ristrutturazione, cioè possesso del codice fiscale del condominio, compliazione mod.770, ecc….?
Grazie e cordiali saluti.
Buongiorno, ha perfettamente ragione e come specificato nella guida nell’ambito di applicazione sono ricompresi anche i contratti concordati con studenti universitari applicando la percentuale del 19%.
scusate ma siete sicuri che la cedolare secca non può essere applicata ai contratti stipulati con gli studenti universitari?
la legge mi sembra equa
Buon giorno, dall’articolo che leggo non riesco a capire quali immobili sono esclusi dalla cedolare secca. Un immobile locato con un contratto 4+ 4 a canone concordato tra le parti è incluso?
Cosa si intende per locazioni a libero mercato? Grazie
Ciao Tartucone e grazie del prezioso contributo! Torna a trovarci presto :)
Se passa la cedolare secca, al momento si discute per due aliquote ( 21% per i contratti a canone libero e 19% a canone concordato ), lei potrà scegliere la cedolare secca e ne avrà un chiaro vantaggio; sua moglie, invece, che attualmente paga effettivamente con l’aliquota del 19,55% (aliquota minima Irpef 23% meno 15% di riduzione sul reddito) sarà più conveniente non aderire alla cedolare secca.
Per una casa in comproprietà ,moglie e marito che hanno dichiarazione di redditi separata , ci potrà essere la possibilità di scegliere i due sistemi di tassazione ?
Nel mio caso sceglierei x il marito la cedolare secca ( aliquota redditi 38%) e per la moglie ( aliquota redditi 23%) la tassazione IRPEF.
lo scudo fiscale era un’occasione troppo ghiotta per alcuni sostenuta dalla carenza di liquidità e non si poteva sbagliare, per la cedolare secca invece ci sono interesse più locali e quindi si devono mettetre d’accordo molte più teste :)
Ad oggi in molti non sanno come poter procedere alla regolarizzazione degli affitti, cosa è previsto dalla normativa (quale aliquota) cosa è previsto per il pregresso visto che si parla di contratti già in essere……nulla è stato detto in merito, al contrario di cio che è stato fatto per lo scudo fiscale dove ogni cosa era nota nonchè per l’emersione delle case fantasma……..dove l’utenza sa bene a cosa va incontro. Credo che paventare minacce di annullare i contratti anche a morosi non giovi a nessuno specialmente alle casse dellos tato. Spreso che si riaprano i termini per le denunce e che venga fatta una maggiore e più chiara pubblicità ai cittadini tutti.
Ciao Pasquale,
grazie della preziosa risposta alle domande che si susseguono sull’imposta cedolare secca che sono sicuo qualora dovesse passare aprirà un vaso di pandora, anche se devo dire molti negli utlimi anni, dalle voci che si sentono dire ing rio tendono per tutelarsi sia dall’inquilino sia dal fisco sia per risparmiare qualcosa (illecitametne intendiamoci), registrare un contratto di locazione con una cifra bassa e farsi dare una parte aggiuntiva in nero. Dalla cedolare secca sono certo che emergeranno notevoli proventi per le casse dello stato a vantaggio di tutti……o dei soliti pochi?
La cedolare è una bella trovata, penso che molti giovani si comprano una casa con tanti sacrifici e magari l’affittano per ripagarsi in parte il mutuo trentennale, quindi pagare le tasse è un dovere ma quando diventa congruo alle proprie possibilità. E poi andrà davvero in porto??? Tuttavia mi chiedo lo scudo fiscale è stato reiterato, l’emersione delle case fantasma anche mentre l’emersione degli affitti in nero no. Come mai???? Se lo stato pensa di punire la gente applicando fino al triplo del reddito catastale non pensa che prenderà le tasse per quel poco di affitto che lui stesso impone a chi non si autodenuncia?? Il Governo riapra i termini di autodenuncia e pubblicizzi meglio il tutto alla gente. Ne avrà ampio beneficio.
E’ una ipotesti allo studio che servirebbe ad equilibrare la perdita di gettito ma dovrebbe anche essere accompagnata alla possibilità di deduzione dle canone di affitto per chi sostiene il costo.
Vi terrò aggiornati sugli sviluppi.
Ho sentito parlare negli ultimi giorni che l’aliquota della cedolare secca sara’ fissata al 23%. Si sa quando la legge entrera’ effettivamente in vigore?
Grazie
I contratti in corso restano fermi o vanno rifatti con decorrenza 1.1.2011? In entrambe le ipotesi l’imposta di registro corrente va defalcata in 12.mi
Da quello che sento dire in giro e da quello che scrivete molti sarebbero felici della nuova imposta cedolare secca e sono certo che sia l’occasioni per molti di mettersi finalmente in pace con il fisco. Evadere le
Tasse non piace e sono certo che alla prima occasione tutti farebbero emergere i proprio immobili soprattutto manganerò una aliquota del 20% salva. Vedremo anche se in questo clima di astio politico l’interesse personale prende spesso il sopravvento.
Non ritengo che il Governo valuti che siano necessarie grandi risorse. Il minor introito può compensarsi con la emersione degli affitti in nero, derivante sia dalla riduzione della aliquota, sia dalla maggiore severità delle sanzioni.
Comunque,io, ci spero ancora…. in procinto di nuove elezioni, il nostro Presidente ci ha…. sempre sorpreso.
Questa volta non posso che essere in accordo con lei, perchè la proposta in effetti cìè stato ed ha proseguito in parlamento ed ha compiuto quasi lintero iter procedurale, solo che si è fermata per carenza delle risorse disponibili.
Non conosco le motivazioni della eslusione degli affitti sugli uffici dalla cedolare secca; faccio comunque notare che già questa “disciminazione” è presente nella Legge detta del “36 % per le facilitazioni delle ristrutturazioni edilizie”, anch’essa prevista esclusivamente per le abitazioni.
Se qualcuno ne conosce i validi motivi potrebbe farceli sapere.
Comunque la cosa più vergognosa è che in Parlamento nessuno se ne occupi più: …I soliti proclami e tanto tempo perso.
Salve a tutti sono un lavoratore dipendente, ho un reddito annuo di circa €31000,00 da Novembre del corrente anno ho affittato due piccoli locali uso ufficio per un ammontare annuo di €6.500,00, mi sono informato per le tasse che dovrò pagare e si aggirano all’incirca di €2000,00 e mi sembra veramente eccessivo, leggendo i requisiti per beneficiare di questa aliquota secca del 20% io rimango escluso, io dico:hanno fatto questo decreto ancora non attuativo per le evasioni delle tasse per gli affitti che io condivido, ma perchè solo per le case abitative e non per gli uffici? se si risolve l’emersione degli affitti in nero o in parte per le case non credete che rimane il problema per uffici e locali in genere? io dico che se questa aliquota fosse applicata per tutti gli affitti in genere, anche chi detiene locali e uffici farebbero la loro parte a pagare le tasse, se i proprietari di uffici e locali sono stati esclusi da questo futuro decreto credo perché gli affittuari scaricano l’affitto dalle tasse, anche l’affittuario di un appartamento può scaricare l’affitto sulle tasse, ma i proprietari di uffici e locali rimangono penalizzati e quindi ecco l’evasione fiscale, io ho il reddito sopra dichiarato è pagherò un aliquota del 38% sul reddito, ma quante persone ci sono in Italia con svariati appartamenti di proprietà e si troveranno a pagare un aliquota secca del 20% sugli affitti o anche un solo appartamento ma con redditi magari di 50 e 70 0 100.000 € o più, scusate questa mia lunga lettera, e solo un sfogo personale anche se non servirà a niente, ma rimane il fatto che ciò stimola le persone ad evadere le tasse proprio per queste disparità di trattamento tra cittadini. Vi ringrazio e buon lavoro a tutti.
Credo che questa legge(se attuata) sia una buona legge; perchè ridurrà le imposte a tutti quelli che denunciano regolarmente gli affitti, finanziandola con quelle che entreranno da molti (speriamo)degli attuali evasori. Vorrei comunque far osservare che come è stato per l’ultima riforma per l’ICI, anche questa attua al contrario la “Legge di Robin hood”.
Io proporrei, almeno, una franchigia iniziale di 5/10000 euro (anche soltanto) per i contribuenti che hanno redditi complessivi inferiori a 25000 euro.
Purtroppo dobbiamo attendere l’Iter di approvazione ed il recepimento dei decreti attuativi, se vi saranno e a giudicare dall’attuale congiuntura politica la vedo lunga ed incerta.