Aggiornato il 4 Maggio 2023
La rendita catastale è il principale valore di riferimento di ciascun fabbricato, indispensabile per la determinazione di diverse grandezze. E’ alla base della valutazione del valore catastale dell’immobile, sia prima casa sia casa vacanze o altro, nonché della determinazione di imposte e tasse che gravano sugli immobili.
Qui vediamo quali sono gli elementi costitutivi della rendita catastale, come viene assegnata o proposta, quale è la sua validità e quando è obbligatoria la sua variazione al catasto. Verificheremo inoltre eventuali variazioni delle tariffe d’estimo e quali sono sono le sue principali applicazioni in campo fiscale e tributario.
La prima informazione che sono certo non saprete è che ai fini fiscali le risultanze fiscali del catasto urbano, dove sono contenute e inventariate le informazioni relative ai fabbricati e alle altre costruzioni stabili, non costituiscono elementi di prova in quanto è come se venisse dato per assodato che la probabilità di un suo ritardato aggiornamento è molto alta. Se risultate quindi titolari di diritti di proprietà su eventuali immobili possibile che non lo siate in realtà.
Premessa
La rendita catastale fa parte del processo di formazione, pubblicazione, attivazione e conservazione del nuovo catasto edilizio urbano. Il Nuovo Catasto Edilizio Urbano è entrato in vigore il 1° gennaio 1962 ma il primo regolamento risale al 1949.
Il catasto è costituito dalle unità immobiliari (U.I.) ossia quel fabbricato o la sua porzione nello stato in cui si trova e secondo l’uso locale, presenta potenzialità di autonomia funzionale e reddituale (art. 2 del D.M. 2 gennaio 1998, n. 28).
Le U.I. sono contraddistinte da un identificativo catastale costituite da alcuni elementi come il nome del Comune; codice della Sezione; numero del foglio di mappa; numero di particella; numero di subalterno.
Come si determina la rendita catastale
La rendita catastale è solo un elemento che identifica l’Unità Immobiliare, forse quello meno discriminante rispetto agli altri.
Tariffa d’estimo
La base per la determinazione della rendita catastale è la tariffa d’estimo che è definibile come il reddito lordo medio ordinario ritraibile e dalla singola unità locale, diminuito delle spese di riparazione e manutenzione e di ogni altra spesa necessaria produrlo. Considerato che stiamo parlando di Legge del 1949. L’attribuzione delle tariffe d’estimo si attua mediante il procedimento del classamento dell’unità locale. Dietro la parola ordinario vengono prese in considerazione unità locali tipiche ossia che non abbiano caratteristiche particolari che possano alterne il valore rispetto ad un redito medio ritraibile.
La rendita catastale è data dal prodotto tra la tariffa d’estimo e la consistenza
Le tariffe d’estimo si determina in pratica attraverso il calcolo del canone di affitto annuo derivante dall’unità immobiliare a cui andranno aggiunte o eliminate eventuali caratteristiche specifiche come gli interessi sui depositi cauzionali, eventuali spese di manutenzione ordinaria sostenute dall’inquilino o altri oneri. Dovranno essere sottratte altresì eventuali detrazioni costituite dagli oneri sostenuti dal proprietario per la manutenzione straordinaria, Per le utenze o altre.
Tralasciando ora quali sono gli elementi costitutivi delle tariffe d’estimo per ciascuna categoria e classe, nonché delle eventuali detrazioni, spese, perdite, sovrimposte, decimi, canoni, livelli etc.
La somma algebrica di questa numerosa serie di fattori determina la cosiddetta tariffa d’estimo che dovrà essere moltiplicata per la consistenza, al fine di ottenere la rendita catastale della singola unità immobiliare.
Consistenza catastale
Concentrandosi sulla nozione di consistenza delle unità locali a scopo residenziale ossia della categoria catastale “A” la consistenza viene definita come la somma dei cosiddetti “vani utili” ossia quelli che hanno la propria destinazione principale (camere, salone, cucina, bagni).
La rendita catastale sarà così proposta all’Agenzia del Territorio il quale a sua volta avrà codice mesi di tempo per modificarla. In caso di modifica notificherà al proprietario l’atto di variazione contenente le risultanze delle attività di controllo e le motivazioni che hanno portato alla rettifica.
Le modalità di calcolo della consistenza sono definite più specificatamente nel Regolamento approvato con apposito Decreto del Presidente della Repubblica n. 1142 del 1949 per la formazione e conservazione del nuovo catasto edilizio urbano.
Ricordo che la categoria catastale A è costruita dalle seguenti sottocategorie
Gruppo A – Categorie (fabbricati per uso abitazione):
- A/1 – Abitazione di tipo signorile;
- A/2 – Abitazione di tipo civile;
- A/3 – Abitazione di tipo economico;
- A/4 – Abitazione di tipo popolare;
- A/5 – Abitazione di tipo ultrapopolare;
- A/6 – Abitazione di tipo rurale;
- A/7 – Abitazione in villini;
- A/8 – Abitazione in ville;
- A/9 – Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
- A/10 – Uffici e studi privati;
- A/11 – Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi (rifugi di montagna, trulli, baite etc.).
Attribuzione della rendita
Il termine di presentazione della dichiarazione o istanza di attribuzione della rendita è la fine del mese successivo a quello di rilascio del certificato di agibilità del fabbricato. In seguito spieghiamo quali sono le sanzioni a cui potreste essere esposti nel caso di omessa o ritardata presentazione di questa denuncia. Sarà possibile fruire comunque dell’istituto del ravvedimento operoso per ridurre le sanzioni.
L’obbligo sussiste sia in caso di nuova costruzione sia in caso di immobile ancora non censito nel catasto urbano.
La procedura si attiva scaricando da questo sito il software che consente di gestire dal tecnico abilitato una serie di attività come l’autenticazione dell’utente ai servizi telematici, la disponibilità delle informazioni necessarie per compilare il documento, la compilazione vera e propria delle informazioni, l’attivazione di servizi di utilità finalizzati alla compliance, la trasmissione per via telematica del documento attraverso il portale Sister.
- Docfa, per l’aggiornamento delle unità immobiliari del Catasto dei Fabbricati
- Docte, per l’aggiornamento delle qualità colturali delle particelle terreni
- Pregeo, per la predisposizione degli atti geometrici di aggiornamento della cartografia
- Voltura e istanza titolarità, per l’aggiornamento delle intestazioni e dei diritti iscritti in catasto
- Unimod, per la compilazione del Modello Unico da inviare per l’aggiornamento del registro e delle titolarità del sistema di pubblicità immobiliare e catastale.
Dal 10 gennaio è disponibile il software Unimod online. Queste procedure fanno parte di un apposito ambiente di lavoro a cui si accede autenticandosi chiamato scrivania del territorio e scaricando il software che trovate qui sotto.
Discorso a parte invece merita il processo di rivalutazione della rendita catastale che nella maggior parte dei casi parte dall’amministrazione comunale. Tale processo viene attirato dai comuni sulla base di alcuni elementi che portano alla determinazione del valore come per esempio interventi edilizi che hanno caratterizzato ciascuna unità locale. Per approfondire questo argomento potrebbe leggere l’articolo che sarà pubblicato a giorni riguardante la rivalutazione delle rendite catastali, impugnazione e rigetto.
Modifiche e aggiornamento
Una volta determinata la rendita catastale e trascorso il periodo per eventuali possibili impugnazioni o contestazioni da parte degli aventi diritto sarà necessario procedere al costante aggiornamento per consentire una corretta conservazione del catasto. Per la procedura di contestazione delle rendite attribuite o proposte rimandiamo ad altro specifico articolo dedicato al tema.
Nel seguito le principali coordinate per aggiornare la rendita attraverso i software messi a disposizione gratuitamente dal”amministrazione finanziaria compresa la modulistica di supporto.
Le variazione nel catasto possono derivare:
- da modifiche negli elementi soggettivi della titolarità dell’unità immobiliare: questo poterà ad una voltura catastale. La rendita catastale non sarà influenzata da questi fattori.
- da modifiche nelle tariffe d’estimo, nella consistenza, nelle categorie sottocategorie o classi: questo avrà una diretta conseguenza sulla modifica della rendita catastale.
Sanzioni per omessa denuncia di attribuzione della rendita
Sono previste anche delle ammende per chi non presenti la documentazione di attribuzione della rendita catastale. Tali sanzioni vanno da un minimo di 258 ad un massimo di 2.066 euro.
La mancata attribuzione della rendita catastale tuttavia espone il contribuente a tutta una serie di inadempienze che lo potrebbero esporre anche all’omesso o non corretto versamento di imposte e tasse come vedremo meglio nel seguito.
Basti pensare al reddito derivante semplicemente dal possesso dell’abitazione oppure all’IMU o alla TARI o alla determinazione corretta del valore catastale. Queste sono le principali voci che fanno della rendita catastale il principale elemento di calcolo.
Le stesse sanzioni valgono anche nel caso in cui non si proceda alla denuncia delle variazioni o modifiche al catasto. Il termine è di 30 giorni dal perfezionamento della variazione.
Anche qui sarà possibile avvalersi però dell’istituto del ravvedimento operoso e delle definizioni agevolate rispettivamente ex articolo 13 e 16 del D.Lgs n. 472 del 1997.
Se siete interessati invece a qualche altro aspetto legato al catasto o alla rendita catastale potete scrivere all’indirizzo e porre la vostra domanda.
Guida Iscrizione dei fabbricati rurali e trattamento fiscale
Consultazione gratuita rendita on line
Se siete interessati alla sola consultazione della rendita catastale del fabbricato, immobile, casa o appartamento che sia potete accedere comodamente al servizio messo a disposizione dall’agenzia delle entrate.
Con il servizio è possibile conoscere:
- i dati sulla rendita e le informazioni su qualsiasi immobile presente sul territorio nazionale censito al Catasto dei fabbricati
- i dati sui redditi dominicale e agrario e le informazioni su qualsiasi immobile censito al Catasto dei terreni.
È necessario avere a portata di mano il proprio codice fiscale o quello dell’unità immobiliare che siete interessati ad acquistare. In alternativa potete richiedere gli estremi dell’unità locale che vi interessa e più in particolare gli identificativi catastali (Comune, sezione, foglio, particella). Nel servizio non sono presenti gli immobili ubicati nelle province autonome di Trento e Bolzano anche se non conosco il motivo.
Correzione errori presenti nel catasto
Se dalla consultazione dell’archivio online, messo a disposizione dall’agenzia delle entrate al seguente indirizzo (Sister consultazione dati Catastali) , doveste rilevare delle incongruenze o errori nelle informazioni presenti negli archivi catastali (per esempio, errata indicazione della persona a cui è intestato l’immobile, dati degli immobili errati, ecc.) è possibile utilizzare il servizio di Correzione dati catastali online (Contact Center) o presentare una richiesta (Modello Unico di Istanza – pdf) direttamente agli Uffici provinciali – Territorio dell’Agenzia.
Per richiedere la correzione dei dati catastali, l’interessato deve presentare all’ufficio una domanda in cui sono indicate le sue generalità, i dati dell’immobile e l’errore riscontrato. Può essere utile allegare anche copia dei documenti che comprovino la richiesta e il proprio documento di identità valido comprensivo del codice fiscale.
L’istanza di correzione di errori imputabili all’ufficio è gratuita e va presentata su carta semplice. In caso contrario è prevista l’applicazione dell’imposta di bollo.
Contact center
Per accedere al servizio online “Contact center” è sufficiente compilare una scheda con nome e cognome, indirizzo di posta elettronica, errore riscontrato e rettifica richiesta.
Il “Contact center” invia automaticamente all’indirizzo e-mail indicato dall’utente nella richiesta, un messaggio di avvenuta presa in carico, contenente anche il numero identificativo assegnatole, da citare in eventuali ulteriori comunicazioni.
La richiesta può essere trattata direttamente dal “Contact center” oppure inoltrata all’ufficio Provinciale – Territorio competente. In tutti i casi è comunicato all’utente, tramite posta elettronica, l’esito della richiesta. Se la questione non rientra tra gli argomenti trattati dal Contact center, all’utente viene comunicato, sempre con un’e-mail, che il problema non può essere risolto tramite il servizio.
Immobili esclusi dall’accatastamento
Sono esclusi dall’obbligo di accatastamento i seguenti immobili per cui possibile che non ne troverete traccia in catasto qualora foste interessati a conoscere informazioni al riguardo
- manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
- serre adibite alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
- vasche per l’acquacoltura o di accumulo per l’irrigazione dei terreni;
- manufatti isolati privi di copertura;
- tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, di altezza utile inferiore a 1,80 metri, purché di volumetria inferiore a 150 metri cubi;
- manufatti precari, privi di fondazione, non stabilmente infissi al suolo;
- fabbricati in corso di costruzione-definizione;
- fabbricati che presentano un accentuato livello di degrado (collabenti);
- beni costituenti infrastrutture di reti pubbliche di comunicazione.
Certificazione circa Assenza di Pegni e Ipoteche dell’immobile
Un cosa è conoscere la rendita catastale, altra cosa ben diversa è conoscere lo stato dell’immobile dal punto di vista giuridico. Uno dei primi elementi a cui siamo interessati nella fase di compravendita è la titolarità e la piena disponibilità e diritto a vendere da parte del nostro venditore. Sono piuttosto frequenti i casi in cui il venditore con cui abbiamo a che fare, a parte gli agenti o agenzie immobiliari o altri intermediari che lavorano sotto mandato, non hanno la piena disponibilità del bene.
La contrazione del diritto dipende per lo più dalla presenza di pignoramenti o ipoteche sull’immobile che possono derivare da debiti di natura tributaria. In passato pignorarti l’abitazione principale non era difficile come adesso.
Per fare questo la procedura è più complessa e sarà necessario interrogare le banche dati del catasto e richiedere una visura o certificato storico sullo stato dell’immobile. Da questo si può desumere piuttosto agilmente i vari precedenti proprietari (é una fase determinante per l’acquisto di casa). Basti pensare ai casi di donazioni immobiliare che soggiacciono a possibile azione revocatoria da parte degli aventi diritto (per lo più figli e coniugi o altri parenti) che potrebbero reclamare, anche a distanza di anni una quota parte del bene venduto.
Ispezione Ipotecaria
Per fare questo sarà necessario procedere con una cosiddetta ispezione ipotecaria. Il servizio è gratuito anche se si trovano on line tantissimi fornitori che erogano il servizio, per non parlare di geometri e architetti che talvolta hanno esperienza da vendere e che riescono in poco tempo ad avere fascicoli al catasto e a trovare eventuali difformità o vizi nella documentazione depositata rispetto al reale stato del fabbricato.
Come verificare i confini esatti del terreno
Per farvi un’idea di quella che potrebbe essere l’onorario per una consulenza in tal senso potete scaricare il documento nel seguito descritto.
1689__2758_ONORARI_DI_RIFERIMENTO_GEOMETRI_delibera_CD_Coll_14_10_10
La rendita catastale ha mille impieghi ed un valore fondamentale nella determinazione delle grandezze tributarie. Nel seguito alcuni esempi
http://www.tasse-fisco.com/case/calcolo-valore-catastale-casa-immobili-terreni/13008/
http://www.tasse-fisco.com/case/imu-catastale-d-alberghi-pensioni-teatri/12770/
