Aggiornato il 2 Maggio 2023
Nel seguito trovate le istruzioni per la compilazione della dichiarazione dei redditi 730 dei proventi derivanti dagli affitti brevi di case vacanze o locazioni turistiche con dei chiarimenti e elle risposte date alle domande dei lettori.
Locazioni brevi per finalità abitative e anche turistiche
Dal primo giugno 2017 è stata introdotta la nuova disciplina fiscale degli affitti brevi ovvero locazioni di immobili ad uso abitativo, situati in Italia, la cui durata non supera i 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
La nuova disciplina si applica ai soli contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017. Un contratto si considera stipulato a partire dal 1° giugno 2017 se a partire da tale data il locatario ha ricevuto la conferma della prenotazione.
Decorrenza durata del contratto
Il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione ad ogni singola pattuizione contrattuale; anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse parti, occorre considerare ogni singolo contratto, fermo restando tuttavia che se la durata delle locazioni che intervengono nell’anno tra le medesime parti sia complessivamente superiore a 30 giorni devono essere posti in essere gli adempimenti connessi alla registrazione del contratto.
La nuova disciplina si applica sia nel caso in cui i contratti siano stipulati direttamente tra locatore (proprietario o titolare di altro diritto reale, sub locatore o comodatario) e conduttore, sia nel caso in cui in tali contratti intervengano soggetti che esercitano attività d’intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, che mettono in contatto persone in ricerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.
Il contratto di locazione breve può avere ad oggetto, unitamente alla messa a disposizione dell’immobile abitativo, la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali nonché di altri servizi che corredano la messa a disposizione dell’immobile, come ad esempio, la fornitura di utenze, wi-fi, aria condizionata.
La disciplina in esame non è invece applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile, quali ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti. Quindi se fornite prima colazione oppure mezza pensione non si parlerà più di affitti brevi ma probabilmente di attività di impresa.
Comodato
In conseguenza dell’introduzione di tale normativa cambia la tassazione del canone di locazione dell’immobile concesso in locazione dal comodatario per periodi non superiori a 30 giorni: in tal caso il reddito del canone di locazione è tassato in capo al comodatario come reddito diverso e quindi va indicato dal comodatario nel quadro D.
Il proprietario dell’immobile indicherà nel quadro B la sola rendita catastale dell’immobile concesso in comodato gratuito.
Applicazione della ritenuta per le agenzie e gli intermediari
Già ci siamo occupati della nuova ritenuta sugli affitti on line. Nella sostanza la nuova disciplina, inoltre, prevede che se i contratti di locazione breve sono stati conclusi con l’intervento di soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali on-line, i canoni di locazione sono assoggettati ad una ritenuta del 21% se tali soggetti intervengono anche nel pagamento o incassano i canoni o i corrispettivi derivanti dai contratti di locazione breve. La ritenuta è effettuata nel momento in cui l’intermediario riversa le somme al locatore.
La ritenuta è applicata sull’importo del canone o corrispettivo lordo indicato nel contratto di locazione breve; non devono essere assoggettati a ritenuta eventuali penali o caparre o depositi cauzionali in quanto si tratta di somme di denaro diverse ed ulteriori rispetto al corrispettivo.
Nell’importo del corrispettivo lordo sono incluse anche:
- le somme corrisposte per le spese per servizi accessori eccetto il caso in cui tali spese siano sostenute direttamente dal conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti;
- l’importo della provvigione dovuta all’intermediario se è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto. La ritenuta è a titolo d’imposta se in dichiarazione dei redditi o all’atto della registrazione del contratto si opta per l’applicazione della cedolare secca, altrimenti è a titolo d’acconto.
Gli intermediari che effettuano la ritenuta, sono tenuti a certificare le ritenute operate ai locatori mediante il rilascio della Certificazione Unica.
Esempio applicazione ritenuta affitti brevi turistici
Esempio
Provvigione dovuta dal conduttore euro 80
Canone di locazione euro 1.000
Ritenuta euro 210 (1.000 x 21%)
analogamente non è compresa nel corrispettivo quando l’intermediario l’addebita direttamente al locatore, il quale non la ribalta sul conduttore;
Esempio :
Provvigione dovuta dal locatore euro 80
Canone di locazione euro 1.000
Ritenuta euro 210 (1.000 x 21%)
La provvigione concorre, invece, alla determinazione del corrispettivo lordo da assoggettare a ritenuta se è trattenuta dall’intermediario sul canone dovuto al locatore in base al contratto :
Esempio :
Provvigione dovuta dal locatore euro 80
Canone euro 1.000 + 80 = 1.080
Ritenuta euro 227 (1.080 x 21%).
In definitiva, per semplificare, può affermarsi che l’intermediario opera la ritenuta sull’intero importo indicato nel contratto di locazione breve che il conduttore è tenuto a versare al locatore.
La ritenuta è versata entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è operata, con le modalità di cui all’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.
Indicazione nel 730
Al riguardo si ricorda che il reddito fondiario derivante dalla locazione effettuata nel corso del 2018 va riportato in dichiarazione anche se il corrispettivo è stato percepito nel corso del 2017 ed è indicato nella Certificazione Unica – Locazioni brevi 2018. Il medesimo reddito fondiario va indicato in dichiarazione anche se il corrispettivo non è stato ancora percepito o, se percepito, la Certificazione Unica non è stata rilasciata; mentre se il corrispettivo è stato percepito nel 2018 ma il periodo di locazione avviene nel corso del 2019, la tassazione va rinviata all’anno in cui la locazione è effettivamente effettuata.
Il reddito derivante dalla sublocazione o dalla locazione del comodatario va tassato nell’anno in cui il corrispettivo è percepito senza tener conto di quando effettivamente il soggiorno ha avuto luogo.
Si ricorda che il reddito fondiario assoggettato alla cedolare secca viene aggiunto al reddito complessivo solo per determinare la condizione di familiare fiscalmente a carico, per calcolare le detrazioni per carichi di famiglia, le detrazioni per redditi di lavoro dipendente, di pensione ed altri redditi, le detrazioni per canoni di locazione e per stabilire la spettanza o la misura di agevolazioni collegate al reddito (ad esempio valore I.S.E.E. e assegni per il nucleo familiare).
Per ulteriori chiarimenti e approfondimenti sulle locazioni brevi si possono consultare, sul sito internet dell’Agenzia delle Entrate , il provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate 12 luglio 2017 e la circolare n. 24/E del 12 ottobre 2017. Circolare n. 24 del 12 ottobre 2017
