Aggiornato il 4 Maggio 2023
Mi ha colpito un episodio di un ascoltatore di radio24 che lamentava il comportamento della propria banca che ostacolava e si rifiutava di rinegoziare il suo mutuo nonostante questi avesse un tasso di riferimento molto alto, che superavano il 5%. Vediamo di fornire alcuni chiarimenti o indicazioni utili e, perchè no, anche richieste di casi analoghi se vi sono capitati, anche all’interno del contesto normativo di riferimento.
Sapere infatti cosa fare, quali sono i vostri diritti sanciti dalla norma e quali le leve negoziali a vostro favore potrebbero farvi portare a casa il risultato e potrebbero far fare la differenza o anche spuntare delle condizioni migliori delle precedenti.
Sanno ormai anche le pietre che dal 2016 i tassi sono notevolmente scesi per effetto del QE e si collocano pressoché stabilmente intorno al 1,8% – 2% nel 2019. L’ascoltatore lamentava di avere una rata troppo alta da pagare avendo un tasso superiore al 5% e che aveva segnalato alla banca la difficoltà di proseguire nel pagamento di una rata così alta e che lo avrebbe potuto portare in situazione di default o di estinzione anticipata.
Sovente capita che si è provveduto in anni ante crisi alla stipula di mutui a tassi variabili o anche fissi con tassi di riferimento prossimo al 3, 4 o anche 5% e che in questi ultimi anni si sia richiesto alla propria banca una ridefinizione dei termini contrattuale.
C’è chi passa dal tasso fisso al variabile o chi rinegozia il tasso fisso riducendone l’ammontare o anche chi richiede l’estinzione anticipata del mutuo se ne ha le possibilità.
In cosa consiste la rinegoziazione del mutuo
La rinegoziazione può avere ad oggetto tutte le componenti del mutuo per cui per fare un esempio la tipologia del tasso di interesse adottato variabile o fisso, la durata, lo spread o le garanzie sottostanti del mutuo.
Logicamente alcuni parametri sono bene visti dalla banca mentre altri, intervenendo sulla marginalità del contratto lo sono di meno.
Logico pensare quindi che vorrete rinegoziare la durata allungandola per la banca vorrà dire più ricavi mentre se la accorciate a parità di tasso ne saranno di meno.
Potrete per esempio chiedere una riduzione dello spread che rappresenta il margine per la banca su quel contratto o anche il tasso di indicizzazione.
Questo lettore invece chiedeva solo di passare da un tasso fisso chiaramente non più a mercato ad un tasso più basso.
Mi chiedevo chi fosse il funzionarietto della banca che si rifiutava di ridefinire la rata del mutuo e quali logiche potesse avere. Sicuramente spero che qualche funzionario con esperienza ci dia qualche motivazione al riguardo. Sicuramente si dovrebbe conoscere la situazione specifica dell’ascoltatore.
Tuttavia sulla base delle informazioni disponibili ci limitiamo a cercare di dare qualche spiegazione rispetto alle logiche sottostanti.
Qualora si richieda la rinegoziazione del mutuo abbiamo detto più volte che viene effettuata in un contrasto di mercato dove i tassi di interesse sono più bassi rispetto a quelli di mercato.
Nella caso particolare il soggetto che ha contratto il mutuo ha subito anche una riduzione della propria capacità reddituale derivante dalla perdita e dal successivo cambio del lavoro. Questo episodio dal punto di vista della banca dovrebbe suonare come un incremento della rischiosità di default e rischio di controparte con conseguente maggiore assorbimento di capitale potenziale futuro.
Non solo ma già solo l’informazione rispetto alla manifesta difficoltà di pagare una rata con un tasso superiore al 5% dovrebbe suonare come campanello d’allarme.
Non mi spiego quindi come non si possano accogliere le richieste di un cliente. Dal punto di vista della banca ho davanti un cliente che mi sta chiedendo di pagare una rata ridotta per cui mi rendo conto che si contrae la mia marginalità su quel singolo contratto ma è anche vero che mi sta riducendo la rischiosità e quindi l’assorbimento di capitale.
Dovrei quindi verificare l’attuale rapporto tra la rata mensile e il proprio reddito: solitamente questo deve essere inferiore ad un terzo.
La finalità dovrebbe essere non solo quella della marginalità positiva del contratto singolo di mutuo ma anche quella di ridurre il rischio di insolvenza o di anticipata estinzione.
Quali sono o potrebbero essere i razionali sottostanti che guidano un funzionario di banca in questa situazione?
Avranno interesse a mettere all’asta la banca del mutuatario? Non lo se, ma se qualcuno ha una risposta ve ne sarei grato per comprendere meglio come funziona.
Sicuramente dovrete rispettare alcune formalità per tenere traccia delle richieste fatte in modo anche da costruirvi i presupposti per fare reclamo all’organo di vigilanza Banca d’Italia qualora ve ne fossero gli estremi anche solo per comprendere meglio le ragioni che animano una mancata risposta o il rifiuto della banca alla rinegoziazione.
Mi raccomando di non intavolare una rinegoziazione al telefono ma di inviare appena aver sondato telefonicamente con la banca le possibilità di trasmettere una o anche più raccomandate qualora non abbiate ottenuto risposta in tempi ragionevoli. Anche al fine di accelerare le procedure decisionali della banca mutuante, può essere utile inoltrare la richiesta di rinegoziazione tramite lettera raccomandata con avviso di ricevimento.
Surroga del Mutuo
A questo lettore posso consigliare di rivolgersi ad altre banche, richiedendo la surroga del mutuo. Per i funzionari di banca che hanno obiettivi anche in termini di numerosità della clientela non farà piacere vedersi sulla scrivania una surroga del muto da firmare.
Ricordiamo inoltre che opporsi o ostacolare alla surroga potrebbe esporre l’istituto bancario o creditizio.
Quello che vi posso consigliare è di seguire il detto fidarsi è bene ma fare le cose bene è un altro per cui. Tenete traccia delle comunicazioni con la banca.
Si potrebbero inaspettatamente verificare errori o richieste improvvise da parte della banca di documentazione che potrebbero ostacolare la rinegoziazione del mutuo o anche una surroga dello stesso.
Sempre meglio sapere i diritti a vostra disposizione e le leve da azionare per farli valere in quanto talvolta potrebbe capitare che i clienti siano trattati non proprio con i guanti di velluto.
La surroga per esempio è disciplinata dall’articolo 120-quater del Dlgs 385/1993 (Testo unico della legge bancaria) e non deve avere costi aggiuntivi per il cliente in quanto non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi e non possono applicare nemmeno indirettamente al cliente costi di alcun genere.
Inoltre è nullo ogni patto, anche posteriore alla stipulazione del contratto, con il quale si impedisca o si renda oneroso per il debitore l’esercizio della facoltà di surrogazione.
Vi sono anche dei termini stringenti entro cui la banca titolare del contratto di mutuo originario deve procedere alla surroga: il comma 7 dell’articolo 120-quater impone che la surrogazione debba perfezionarsi entro 30 giorni lavorativi dalla data in cui il cliente chiede alla vecchia banca la surroga.
Se viola questa tempistica per sua colpa la banca dovrà risarcire al cliente un danno pari all’1% del valore del finanziamento per ciascun mese o frazione di mese di ritardo.
Oltre a questo avvertirei la banca originaria che siete in procinto di chiedere spiegazioni alla Banca d’Italia spiegando l’accaduto e chiedendo di investigare sulle tempistiche e sulle motivazioni di mancate risposte o risposte negative alla richieste di rinegoziazione o surroga da parte dell’Istituto creditizio. E’ giusto che si facciano delle verifiche ispettive in tal senso procedendo anche attraverso dei reclami.
Sono certo che dinnanzi a questo comportamento la banca si dimostrerà più pronta a soddisfare richieste legittime dei propri clienti.
Ricordiamo che l’incremento del rischio di default, seppur polverizzato su milioni di persone è conseguenza anche di questi comportamenti adottati dalla banche.
Buonasera, ho un mutuo stipulato nel 2016 presso l’istituto intesa San paolo a tasso variabile, visti i continui alzi dei tassi della BCE sono andato in filiale per rinegoziarlo al fisso, procedura tra l’altro legittimata da un decreto statale per contrastare il periodo di forte inflazione, la direttrice mi dice che devo mandarle una mail con un preventivo di Surroga in modo tale da avere dalla stessa un tasso più agevolato. Morale della favola è passato un mese, i tassi sono aumentati ancora e con essa la rata e la sua risposta è che attendono ancora informazioni su come operare dai dirigenti. È evidente che io adesso ho subito un danno in quanto se mi proporranno le modalità del tasso fisso esse non saranno come un mese fa bensì più alte. Come devo comportarmi? Intanto sono in trattativa presso un altro istituto per la surroga. Grazie
Buongiorno le illustro li situazione.
Rata del mutuo molto alta che assorbe più della metà del mio stipendio, essendo cambiata nel corso degli anni la mia situazione reddituale, e a questo si aggiunge che il mio contratto a tempo determinato.
La banca ( nonostante abbia sempre pagato tutte le rate )non vuole rinegoziare il mutuo asserendo che non ci sono garanzie con questo tipo di contratto e che il genitore che risulta garante è anziano e per le stesse motivazioni ho ricevuto il rifiuto di due banche per la surroga.
Mi chiedo non c’è nessuna soluzione mi rimane solo la ” svendita dell’immobile” o il pignoramento?
Buonasera le illustro la situazione sperando i un consiglio.
Rata del mutuo molto elevata con difficoltà al pagamento, situazione reddituale completamente cambiata rispetto alla stipulazione iniziale del mutuo e contratto a tempo determinato.
La banca non vuole rinegoziare nonostante con tutte le difficoltà siano state pagate tutte le rate, la surroga rifiutata più volte causa contratto a tempo determinato. Cos’altro si può fare?
chiedere la motivazione sarebbe un buon motivo per valutare se intimargli di farla altrimenti farà reclamo alla banca d’italia con una procedura anche semplice
mi e stato negato la surruga cosa posso fare
La raccomandata è un atto amministrativo cui deve seguire una risposta altrimenti può farlo presente sia al loro istituto di vigilanza (Banca d’Italia) attraverso la procedura Reclami. Non mi riferisco a quella interna al sito ma a quella che descrivo nell’articolo dedicato ai Reclami. Basta che digiti la parola reclami nella funziona di ricerca interna al sito e le escono fuori. Prima farei una PEC in cui gli direi che se entro X giorni non rispondono si troverà costretto a interessare la loro autorità di viglanza. vedrà che le rispondono…
Salve io non riesco a comunicare con la mia banca online deutsche. Inviato letttera dall avvocato mezzo pec , mia raccomandata ma, nessuna risposta … cosa devo fare ancora ???
Gli scriva che vorrebbe approfondire con il loro spettabile istituto di vigilanza (Banca d’Italia) la condotta avuta riguardo a questo contratto di mutuo. Vediamo cosa rispondono o le propongono in alternativa….
Buonasera, io ho ancora un’altra situazione, ho un mutuo a tasso variabile.
Per altri due anni non posso surrogare perchè l’istituto che ha erogato il mutuo, ha fatto firmare sei anni fa a me e a tutti i soci della cooperativa che hanno comprato casa, una fideiussione che ci vincola a loro. Ho chiesto la rinegoziazione, mi hanno proposto un tasso fisso (che ho chiesto io) assurdo rispetto a quelli attuali, in poche parole mi hanno trattato a dir poco malissimo.
Chiaramente mi hanno in pugno ma come posso difendermi ed ottenere la rinegoziazione del mutuo?
Grazie.
Se spera di avere della compassione della banca….mi spiace ma in 15 anni che sono sul web non ne ho mai riscontrata tra i lettori….tuttaltro. Non la metterei su questo piano con loro quanto più sui diritti inviolabili contrattualmente previsti e regolamentati che l’autorità di vigilanza delle Banca d’Italia si impegna a far rispettare loro a forza di multe ogni anno che non vengono spesso pubblicizzate. Per cui scriva loro una bella PEC intimandoli a rivedere la loro posizione onde evitare di dover interessare il loro organo di vigilanza (non quello interno loro ma la Banca d’italia) allo scadere di 7 giorni dalla presente attraverso la procedura di reclamo. Vedrà come improvvisamente rinsaviranno. Il servizio è fruibile a questa pagina web Servizio Reclami Banca d’Italia. Dopo quello che hanno fatto in questi anni con tutta la liquidità che hanno accumulato senza dare credito alle imprese ma comprandosi titoli di stato a tasse elevati iniziano a scocciare quando se la prendono con il piccolo mutuatario…
Buonasera, situazione analoga mi è capitata questa settimana.
Chiedo di rinegoziaziare il mutuo alla mia banca, passando da variabile a fisso, ottenendo l’ok del direttore per un taeg finito di 0.95%.
Firmo un documento da loro precompilato per la richiesta ed attendo.
Passano oltre 10gg lavorativi e li richiamo, mi comunicano che possono applicare un taeg finito del 1.2%: non accetto!
Manifesto disappunto per i seguenti motivi: non ho mai saltato una rata (da 10 anni), non ho mai chiesto un aiuto in 10 anni e nemmeno ora di “fermare” le rate causa covid, online pubblicano offerte di surroga con taeg finito di 0.70% ( peraltro simulazione online realmente vicina alla mia casistica).
Ora mi domando, perché questo comportamento con chi li ha sempre rispettati?
Grazie dell’attenzione, attendo suggerimenti
E se è una sostituzione cosa cambia alla banca? Spero che l’addetto non si sia limitata a fornirle questa semplice spiegazione….immagino anche per telefono. Dalla norma non leggo preclusioni o disposizioni limitative per cui o le forniscono elementi più precisi per iscritto o l’addetto sta esponendo la sua banca ad un reclamo presso l’autorità di vigilanza con le possibili sanzioni del caso.
Buonasera, le scrivo per una mia situazione, ho chiesto la surroga con la Unicredit, provengo dalla Bnl dal 2008 e precedentemente ho liquidato con la stessa la vecchia banca la Barclays. Detto ciò mancava solo la firma, oggi pomeriggio mi ha chiamato la banca dicendo che la surroga non è fattibile in quanto il mutuo in atto è una sostitutizione del vecchio mutuo! Vorrei sapere se una sostituzione influisce una surroga.
Grazie