Nel seguito vediamo un elenco della documentazione che acquirente e venditore devono fornire nel caso di vendita di casa onde evitare di trovarsi nella spiacevole situazione di non aver messo in condizioni il potenziale acquirente di perfezionare l’acquisto dinnanzi al Notaio. Nel mio esempio mi sono trovato a dover produrre un certificato di agibilità del fabbricato che l’amministratore diceva di no avere e solo grazie all’intervento di un vecchio geometra d’esperienza mi ha fatto uscire da una brutta situazione che mi avrebbe visto di li a poco corrispondere il doppio della caparra al promissario acquirente per colpa mia.
Vediamo quindi di fare una sintesi pratica della documentazione da produrre per procedere in serenità alla vendita di casa e come prepararsi al rogito della casa. La lista penso sia completa ma non ha la pretesa di essere esaustiva. Sappiamo come la storia del nostro paese e l’evoluzione normativa hanno creato fattispecie atipiche che sfuggono a regole generali per cui laddove foste uno di quei pochi sfortunati potete anche scrivere all’indirizzo email del sito e vedo come sempre se posso esservi di aiuto.
Documentazione obbligatoria per il venditore
Venditore Persona fisica
Nel caso di persone fisiche sarà necessario prima di tutto portare con sè la documento d’identità valido e aggiornato con la residenza effettiva (non parlo di quella della casa che si accinge a vendere.
A questo si aggiunge il Codice fiscale rilasciato dal comune di residenza.
Sarà inoltre necessario produrre l’estratto atto di matrimonio o certificato di stato libero o di unione civile comprensivi di copia di eventuali convenzioni patrimoniali o accordi di convivenza.
Nel caso di cittadini extra UE sarà necessario anche presentare copia del permesso di soggiorno o del visto d’ingresso.
Venditore società, ditte, srl, con partita Iva o persone giuridiche
Anche in questo caso sarà necessario produrre la documentazione prima di tutto della società ossia tramite una visura camerale aggiornata. Poi sarà necessario munirsi della copia di un documento d’identità del legale rappresentante o di altro soggetto munito di poteri di legale rappresentanza dimostrabili tramite procura ad hoc. A tale scopo serviranno le deleghe di potere degli eventuali soggetti delegati.
Altra documentazione obbligatoria da consegnare
Vi sono poi una serie di documenti da portare che in linea generale sono atti a dimostrare la provenienza dell’immobile +oggetto di vendita, la titolarità del diritto di proprietà in capo al venditore, eventuali pendenze sull’immobile o sul venditore, etc.
A titolo di esempio sarà necessario produrre copia dell’atto di acquisto precedente nel caso il precedente immobile sia stato comprato.
Successione o donazione
Nel caso in cui si sia entrati in possesso dell’immobile per successione mortis causa allora sarà obbligatorio produrre l’eventuale dichiarazione fiscale di successione nonchè il testamento, l’accettazione di eredità o il certificato successorio europeo. Nel caso di donazione anche servirà l’atto che sicuramente do rà esserci trattandosi di bene immobile.
Poi dovremmo sicuramente portare la planimetria catastale aggiornata dell’immobile anche se sarà sicuramente il notaio scelto della parte acquirente a contattarvi per richiedervi gli estremi ed i dati catastali dell’immobile per procedere alla verifica della planimetria depositata in Catasto ed eventuali altri documenti catastali che interessano l’immobile come per esempio sanatorie o condoni presentati.
Assegni o bonifici incassati a titolo di acconto
Bisognerà produrre copia dei pagamenti effettuati in acconto o in base a precedenti preliminari che, se presenti, andranno prodotti in sede di atto notarile in quanto andranno a decurtazione del prezzo.
Acquisto con mutuo in accollo
Nel caso di accollo del mutuo da parte dell’acquirente avete sicuramente sentito la vostra banca prima di arrivar al rogito per coordinarvi con il futuro acquirente per valore del mutuo, quota capitale, interessi, valore dell’immobile etc.
Nel caso in cui l’acquirente paghi il prezzo dell’appartamento con accollo del mutuo esistente sarà necessario produrre la copia dell’ultimo rata di mutuo pagata per consentire al nuovo di avere al quota residua esatta del mutuo da rispalmare sul nuovo piano di ammortamento negoziato con l’istituto di credito.
Regolamento e delibere assembleari
Uno dei documento che sono restii a dare i venditori sono i regolamenti condominiali e le ultime delibere in quanto spesso da questi emergono situazioni incancrenite di anni, debiti del condominio protratti per anni verso i fornitori, ammanchi di casse da parte di amministratori privi di scrupoli che si sono appropriati di denari dei condomini. Se provate a chiedere al venditore di fornirvi le ultime tre delibere condominiali capirete di cosa sto parlando. I più sbiancano mentre altri con una calma serafica rimandano la consegna al rogito o a data da destinarsi.
Sarà necessario anche avere attestazione dall’amministratore di eventuali lavori deliberati dal venditore prima della data del rogito in quanto quelli antecedenti sono a carico del venditore anche se non ancora pagati. Inoltre sarà necessario richiedere attestazione delll’avvenuto pagamento di tutte le spese condominiali e indicazione delle eventuali spese straordinarie deliberate e delle liti in corso. Inoltre consiglio anche la verifica di eventuali ammanchi di cassa perchè saranno i primi a dover essere ripianati dall’acquirente.
Copia dei provvedimenti edilizi relativi alla costruzione del fabbricato (permesso di costruire, pratiche di variante anche sotto forma di condono edilizio.
Dovrete inoltre produrre copia del certificato di agibilità o della documentazione che ne attesti la richiesta
Presenza di ipoteche sull’immobile o protesti
Se ci sono ipoteche non ancora cancellate sarà necessario produrre copia della ricevuta di estinzione del muto e copia dell’assenso alla cancellazione o lettera del notaio che sta curando la cancellazione ovvero attestazione della banca di avvenuto invio telematico di quietanza all’Agenzia delle Entrate. Sarà necessario anche verificare che non vi siano protesti sulla persona fisica o giuridica che vende l’immobile in quanto si potrebbe delineare una situazione in cui l’immobile si stia vendendo ad un prezzo troppo basso rispetto a quello di mercato che potrebbe esporre l’acquirente a azione da parte dei soggetti creditori del venditore per la restituzione di parte del prezzo.
Non di rado accade infatti che il venditore alieni il bene appositamente ad un prezzo molto più basso di quello di mercato per poi rinetrarvi in possesso in un secondo momento lasciando i creditori a bocca quasi asciutta.
La verifica della proprietà e dell’inesistenza di vincoli
Il notaio dovrà anche verificare che il promittente venditore che firma il preliminare di vendita o direttamente l’atto di cessione sia il vero proprietario dell’immobile. Questo avverrà attraverso la verifica dell’atto di provenienza risalendo di vendita in vendita, fino a ricostruire la storia della casa nei
venti anni precedenti.
La verifica dell’atto di provenienza consente anche di far emergere eventuali diritti di terzi che compromettono o comprimono il diritto di proprietà come potrebbe essere a titolo di esempio l’eventuale presenza di ipoteche o servitù o eventuali trascrizioni pregiudizievoli.
Certificato di regolarità edilizia
È importante anche verificare la regolarità edilizia della casa: se è stata costruita con regolare permesso di costruire, se esistono domande di condono in corso, se è agibile, e altro ancora.
Situazione condominiale
Come sopra accennato sarà importante anche verificare la situazione condominiale in quanto potrebbero emergere ammanchi di cassa, debiti del venditore o anche lavori che si stanno per deliberare e soprattutto spese condominiali non ancora pagate dal venditore.
A seguito delle recenti modifiche della disciplina sul condominio (legge 11 dicembre 2012 n. 220), l’amministratore di condominio ha l’obbligo di:
- allegare il regolamento di condominio al registro dei verbali delle assemblee;
- rilasciare al condomino che ne faccia richiesta attestazione dello stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso
Vendita di terreni: in caso di cessione di terreni on nel caso che l’area di pertinenza del fabbricato sia superiore a mq 5.000, certificato di destinazione urbanistica
Vendita negozi, o locali commerciali: terreno agricolo o appartamento locato ex legge 431/98, documentazione riguardante eventuali diritti di prelazione
Non scordatevi di produrre anche Attestato di prestazione energetica
Il D.L. 4 giugno 2013 n. 63 introduce obbligo della certificazione energetica già al momento della stipula del contratto preliminare.
Verifiche da effettuare
A titolo di esempio proviamo anche a descrivere altre verifiche da effettuarsi affinché l’operazione vada a buon fine senza intoppi
- verifiche inerenti il regime patrimoniale delle parti e la capacità giuridica e di agire per cui eventuali minori o incapaci dovranno farsi assistere dai genitori o tutori. Anche nel caso di interdetti varrà lo stesso
- verifiche inerenti la conformità degli impianti (elettrico, idraulico, di riscaldamento, etc.) alle norme di sicurezza: a tal proposito sarà necessario rimediare le certificazione degli impianti rilasciati dalla precedente ditta di ristrutturazione o incaricare altra società per farsene rilasciare una comprese anche eventuali certificazioni in materia di normative antisismiche
- verifiche inerenti eventuali vincoli urbanistici gravanti sui terreni (ad esempio terreni soggetti a Piano Urbanistico Attuativo o disciplinati da apposite convenzioni urbanistiche)
- verifiche su eventuali vincoli culturali o ambientali paesaggistici gravanti sugli immobili come nel caso dei cosiddetti immobili di interesse storico ed artistico su cui il ministero dei beni culturali ha il diritto di prelazione nel caso di vendita da parte del proprietario per cui sarà necessario seguire un iter ad hoc.
- verifiche inerenti eventuali prelazioni convenzionali o legali;
- verifiche sulla commerciabilità di immobili di edilizia residenziale pubblica (spesso per tali alloggi la legge o le convenzioni originarie pongono vincoli o
limitazioni alla commerciabilità; va anche individuato il diritto oggetto di cessione se piena proprietà o proprietà superficiaria); - verifiche sulle garanzie per vizi in relazione allo stato di conservazione degli immobili da trasferire;
- verifiche sulla consegna dei beni (anticipata, ovvero al rogito definitivo, oppure differita);
- verifiche inerenti il regime fiscale del trasferimento (assoggettabilità ad I.V.A., eventuali agevolazioni fiscali, plusvalenze, altro).
Chiarimento
quando parlo di obbligatorio intendo dire che in assenza della documentazione richiesta il notaio non potrà rogitare e l’acquisto non potrà perfezionarsi esponendo così la parte morosa al pericolo di perdere la caparra data al momento del preliminare o del doppio di questa. Per l’approfondimento di questi aspetti potete leggere l’articolo dedicato alla caparra confirmatoria.
Quali documenti deve presentare l’acquirente
da non sottovalutare nemmeno la documentazione che deve necessariamente produrre l’acquirente e che meglio che verifichiate prima della data del rogito con congruo anticipo per arrivare preparati all’atto entrambi e affinché si concluda questo lungo iter e vada tutto a buon fine. Nel seguito la guida gratuita per rispondere alla domanda su Quale documentazione serve per l’acquisto di casa:
Quali documenti servono all’acquirente e al venditore di casa
Certificati di agibilità dell’immobile
Laddove l’immobile sia stato costruito prima del 1967 potrebbero esserci dei problemi in quanto sarà necessario avere a disposizione il certificato di agibilità non dell’immobile che dovrebbe avere l’amministratore di condominio. Quest’ultimo è obbligato a darvene copia per cui laddove iniziasse a perdere tempo fategli presente che un suo ritardo o una sua omissione potrebbero essere causa di risoluzione e non perfezionamento del contratto esponendo lui stesso e i condomini al risarcimento di eventuali danni economici cagionati al potenziale venditore per questa condotta.
Il certificato di agibilità attesta la vivibilità dell’immobile ossia che l’immobile è atto ad essere utilizzato, cosa che i notaio scriverà nell’atto e che dovrà corrispondere a vero. Il certificato contiene alcune importanti informazioni circa le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico dell’edificio dove si trova l’immobile, nonchè le condizioni di sicurezza degli impianti elettrici, idraulici, condizionamento presenti nell’immobile.
Vi sarà una dichiarazione della conformità dell’immobile al progetto di costruzione che non è proprio una banalità in quanto spesso quando andate a comprare casa la planimetria è diversa dalla piantina reale impedendo così alla banca di erogare il mutuo. Prima del mutuo infatti un dipendente della banca andrà ad ispezionare la casa in vendita e dovrà verificare non solo il valore di mercato ma anche la perfetta (o quasi) rispondenza dell’immobile alla planimetria catastale presente.
Il certificato di agibilità è stato introdotto dal D.P.R. del 6 giugno 2001, n. 380 “Testo Unico Edilizia”. A novembre del 2016 però il D.lgs. n. 222 – conosciuto anche come decreto SCIA 2 – è intervenuto a modificare la disciplina di questo importantissimo certificato. Il decreto SCIA 2 ha quindi introdotto la possibilità di un’autocertificazione che potrà sostituire il certificato vero e proprio.. L’autocertificazione è valida a partire dal novembre 2016. I soggetti titolari del permesso di costruire sono tenuti a presentare una segnalazione certificata di agibilità al Comune, corredata da altra documentazione.
I Comuni sono tenuti a rilasciare il certificato di agibilità entro 30 giorni dalla ricezione della domanda. Superato questo termine, grazie al principio del silenzio assenso l’immobile si ritiene automaticamente agibile.
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