Bonus Casa Giovani Under 36: Tutto quello c’è da sapere in sintesi, come funzionano le agevolazioni e file editabile per calcolo risparmio

Aggiornato il 4 Maggio 2023

Il Decreto Sostegni BIS 2021 introduce una serie di agevolazioni fiscali, finanziarie ed economiche per l’acquisto della prima casa per gli Under 36 ai fini delle imposte di registro, ipotecarie e catastali e sul mutuo. Vediamo di rispondere alle principali domande riguardanti come funzionano questi bonus, chi ne ha diritto, quali caratteristiche e come si calcolano anche con l’ausilio di un foglio di calcolo editabile

Nella sostanza abbiamo i seguenti interventi: 1) totale esenzione della tassazione indiretta prevista al momento dell’acquisto di casa ai fini delle imposte di registri, ipotecarie e catastali, 2) sia la possibilità di accesso prioritario al fondo di garanzia per la prima casa istituito dalla legge n. 147/2013, 3) possibilità di beneficiare di un credito di imposta speciale sulla casa 4) esenzione dall’imposta sui mutui o finanziamenti contratti per l’acquisto della prima casa ma anche nel caso della costruzione o la ristrutturazione.

Nel seguito vediamo per ciascuno come funziona l’agevolazione e come si effettua il calcolo dell’effettivo risparmio aiutandoci anche con un esempio ed una tabella schematica.

Esenzione tasse prima casa Under 36: cos’è e come funziona

La legge prevede un particolare regime fiscale per non pagare le tasse di registro al momento dell’acquisto da parte di un giovane.

L’esenzione dalle imposte di registro e ipotecarie e imposte catastali previste su ogni contratto di acqsuito dic asa.

Come abbiamo avuto modo di leggere nella Guida alle agevolazioni prima casa il regime ordinario di tassazione prevede, non ci crederete, una ignobile tassazione del 9% sugli atti che prevedono l’acquisto di casa. Immaginate quanti soldi, regalati in pratica, si erogano allo stato senza battere ciglio per “registrazione di un atto” che ormai avviene anche telematicamente. Parliamo di migliaia di euro che prendono il nome di imposta di registro che in realtà non sono niente altro che un’imposta patrimoniale. E c’è ancora chi oggi ha il coraggio di parlare di introdurre una patrimoniale.

Nel caso di acquisto della prima casa l’imposta di registro calcolata sul valore catastale o chiedendo applicazione dell’opzione del prezzo valore si applica nella misura del 2%, per cui molto ridimensionata e sempre che si rispettino alcune condizioni.

Il Decreto Sostegni BIS interviene in modo ancora più incisivo prevedendo la totale esenzione fiscale a patto che i soggetti intestatari degli immobili abbiano meno di 36 anni di età.

Quali requisiti sono da rispettare

Sarà necessario comunque rispettare le stesse condizioni previste per le agevolazioni prima casa che si sostanziano in una serie di dichiarazioni da rendere al momento dell’atto e che descrivo nel seguito.

Per lo sfruttamento delle agevolazioni prima casa sarà necessario che acquirente dichiari nell’atto del notaio quanto segue:

1. di essere residente nel Comune ove è ubicato l’immobile in contratto: questa condizione vale anche nel caso in cui non si abbia la residenza ma la si intenda trasferire (e poi si deve fare) entro 18 mesi. Il beneficio vale anche nel caso la casa è ubicata nel comune dove l’acquirente svolge la propria attività oppure nel comune dove ha sede o esercita l’attività di impresa o di lavoro autonomo o anche di lavoro dipendente o il soggetto da cui dipende fiscalmente l’acquirente, quando l’acquirente stesso si è trasferito all’estero per ragioni di lavoro ovvero, ovunque in Italia se l’acquirente, cittadino italiano emigrato all’estero
2. di non essere titolare esclusiva o in comunione con il coniuge, dei diritti di piena proprietà, di usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è ubicato l’immobile oggetto di questo atto; considerati a tal proposito le novità introdotte dal primo gennaio 2016 sopra sintetizzate.
3. di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale dei beni su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà di altra casa di abitazione acquistata da essa parte acquirente o dal coniuge con le agevolazioni di cui all’art. 3, comma 131 della legge 28 dicembre 1995 n. 549, ovvero con le agevolazioni per l’acquisto della “prima casa” di cui alle norme indicate alla lettera c) della nota II bis) della tariffa, parte prima, allegata al T.U. concernente l’imposta di registro (D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131) nel testo modificato dal comma 131 dell’art. 3 della già citata legge 28 dicembre 1995 n. 549;
4. di essere edotta delle conseguenze fiscali derivanti dall’eventuale trasferimento a titolo oneroso o gratuito del bene acquistato prima che siano trascorsi cinque anni da oggi.

La dichiarazione naturalmente deve essere vera a pena di ripresa a tassazioni delle minori imposte e dei benefici fruiti con applicazione di sanzioni ed interessi nel caso di dichiarazioni mendaci e non corrispondenti al vero.

Nel testo della norma tuttavia rintracciamo anche un altro requisito importante da rispettare: vi riporto quindi il testo dell’articolo 64 del Decreto Sostegni BIS dove viene riportato che: “Gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 (perchè considerate di lusso e quindi no agevolate), come definite dalla nota II-bis all’articolo 1, della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della repubblica 26 aprile 1986, n. 131, e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che hanno un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente, stabilito ai sensi del regolamento di cui al decreto del Presidente del Consiglio dei ministri 5 dicembre 2013, n. 159, non superiore a 40.000 euro annui.”.

Nella sostanza al requisito anagrafico si aggiunge anche l’indicatore ISEE, ormai presente in quasi ogni provvedimento agevolativo, al fine di indirizzare il beneficio verso le categorie di reddito più fragili.

Atti soggetti ad IVA

Nel caso di atti soggetti ad IVA il discorso cambia nelle modalità di sfruttamento del beneficio ma nella sostanza l’impatto fiscale è il medesimo. Come funziona allora per gli atti che scontano l’IVA e non l’imposta di registro.

Si avrà il riconoscimento di un credito d’imposta da portare in detrazione dalle tasse o imposte sui redditi delle persone fisiche IRPEF generate nella dichiarazione dei redditi successiva alla data dell’acquisto. In detrazione si intende anche in compensazione o chieste a rimborso.

In alternativa potranno anche essere portate in riduzione dalle imposte di registro, ipo-catastali, o anche sulle imposte di successione o donazione che scaturiscono da atti successivi a quelli di acquisto. Per saperne di più puoi consultare l’articolo dedicato al nuovo credito di imposta per l’acquisto di casa per gli under 36.

Scadenza Bonus Casa Giovani

Pur se tuttavia prevede l’ampliamento e la portata a regime di questa agevolazione è bene dire che il decreto sostegni BIS individua limita questa agevolazione agli atti la cui stipula si collocherà dalla data di entrata in vigore del Decreto Sostegni BIS 2021 e il 31 dicembre 2022.

Esonero tasse acquisto casa giovani: chi può richiederlo e quali requisiti

L’agevolazione fiscale per i giovani deve rispettare anche ulteriori requisiti che, tuttavia, non si discostano da quelle previsti per le agevolazioni prima casa.

La vera novità risiede nell’età: non si dovrà aver computo 36 anni.

Diciamo che già classificarli giovani a 36 anni non è che sia proprio un complimento a mio avviso perchè se pensiamo che intorno ai 22 anni ci si dovrebbe laureare per chi è in corso i 36 anni dovrebbero essere il momento dell’apice della carriera di un giovani. Tuttavia il timing dei percorsi professionali in Italia subisce un rallentamento rispetto alle medie europee e insieme a questo anche gli stipendi medi ne soffrono.

Sarà proprio per questo che il legislatore ha ampliato il novero dei giovani considerandoli tali ancora fino a 36 anni di età.

Bonus Giovani: quali case si possono comprare

Come detto in premessa questa agevolazione ha le stesse caratteristiche previste per le agevolazioni prima casa per cui le unità locali, comprensive eventualmente di una pertinenza C1 e una C6 dovranno essere accatastate come residenziali (categoria A) esclusi gli A10 e non dovranno essere classificate come abitazioni di lusso.

Gli atti traslativi devono essere a titolo oneroso inoltre

Sono escluse le abitazioni che rientrano nella categoria A1 (Abitazioni di tipo signorile), A8 (Abitazioni in ville) e A9 (Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici)

Esonero dall’imposta sui finanziamenti

Come detto in premessa viene introdotta anche l’esenzione dall’imposta sui mutu o finanziamenti in genere contratti per l’acquisto della prima casa. La stessa agevolazione vale anche nel caso della costruzione o della ristrutturazione.

Parliamo dell’imposta sostitutiva dello 0,25% sull’ammontare del mutuo richiesto alla banca prevista dall’art. 17, D.P.R. n. 601/1973.

Casi particolari; diritti reali, nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione

Le stesse agevolazioni valgono anche nel caso di costituzione di uno di questi diritti reali quali nuda proprietà, usufrutto, uso e abitazione.

Articoli di approfondimento gratuito:

Vendita e riacquisto prima casa
Tassazione Plusvalenza derivante dalla vendita di casa
Categorie Catastali Immobili: cosa sono, a che servono, quali vantaggi fiscali offrono
Agevolazione Prima casa affittata a terzi: come funziona
Registrazione Preliminare vendita casa: come funziona la tassazione e quando conviene

Vi consiglio anche di scorrere anche gli articoli seguenti in quanto possono esservi alcuni correlati a questo. A titolo d’esempio troverete:

• Cosa avviene in caso di separazione tra coniugi  alle agevolazioni fiscali? L’assegnazione da parte del Giudice della casa ad uno solo dei coniugi
• analisi e scelta di quale prezzo indicare nell’atto di cessione di una casa o immobile
• Iva al 4% sulla ristrutturazione e costruzione della prima casa
• detrazione fiscale della rendita catastale dell’abitazione principale.
• Vendita e costruzione prima casa
• Vendita costruzione prima casa
• Vendita immobili: trattamento Iva e imposta di registro
• Cedolare secca sui contratti di affitto: come funziona

Fonte Normativa Agevolazioni prima casa

Testo Unico Imposta Registro (scarica gratuitamente)

Esempio Risparmio Imposte e tasse con Bonus Under 36 in Tabella

Ipotizziamo di andare oltre e di aprire l’esempio con i dati seguenti ipotizzando acquisto con opzione prezzo valore e avendo a disposizione anche la rendita catastale dell’immobile che state per comprare.

Bonus Under 36 File editabile

Dall’esempio possiamo dire che avremmo risparmiato 2.809 euro rispetto alla disciplina ante Decreto Sostegni Bus 2021. Per quanto non espressamente riportato in questo articolo potete fare riferimento alla Guida Agevolazioni prima casa in quanto anche questa agevolazione non fa altro che aggiungersi ala precedente senza modificarne l’assetto. Per cui per approfondire eventuali casi particolari, dubbi, cause di decadenza, etc potete leggere quella.

Nel caso in cui abbiate stipulate anche il mutuo dovreste anche aggiungere il risparmio indotto dalla minore imposta sostitutiva sui finanziamenti dello 0,25% da applicare al valore delle somme prese a prestito.