Aggiornato il 4 Maggio 2023
Visto che abbiamo sempre parlato di guida fiscale alla detrazione degli interessi passivi sul muto per l’acquisto di casa , mi è venuto in mente che possiamo approfondire le fattispecie con quelle previste per la costruzione dell’abitazione principale (prima casa).
Partendo dal presupposto che il legislatore fiscale agevola il raggiungimento dell’obbiettivo di avere una prima casa intestata, ha inteso introdurre l’agevolazione sugli interessi passivi anche nel caso di costruzione e non solo di acquisto.
Cosa cambia
Nel corso dei precedenti articoli avete avuto modo di confrontarvi con la guida fiscale alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo e delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa o del rudere che volete costruire o ristrutturare. Ora invece entriamo nell’ambito di competenza dei soggetti che acquistano ma vogliono ristrutturare per viverci e adibire il rudere a propria casa dove dimorare abitualmente e per farlo devono accendere un mutuo.
Prima di tutto dobbiamo capire cosa si intende per costruzione e a tal fine possiamo fare rifermento al testo unico sull’edilizia che ci dà la misura di cosa si intende effettivamente interventi di costruzione, ricostruzione, manutenzione ordinaria e straordinaria, risanamento conservativo o altro. La finalità è quella di portare un immobile, fabbricato rudere o altra unità allo stato grezzo a soddisfare il fabbisogno abitativo principale.
La detrazione degli interessi per la costruzione
Stante quindi quanto inserito nel Testo unico dell’edilizia in materia di interventi per la costruzione e stante quanto definito nel corso dei precedenti articoli su cosa si debba intendere per abitazione principale (concetto diverso dalla prima casa ricordiamolo e invece molto vicino a quello di dimora abituale), posso dirvi che gli interessi contratti per l’accensione di un mutuo ipotecario per la costruzione della casa non godranno delle stesse agevolazioni viste per l’acquisto dell’abitazione principale.
Prima penalizzazione della costruzione rispetto all’acquisto
Seppur mi sfugge la ratio normativa infatti il limite di detrazione fiscale previsto per gli interessi pagati nell’anno di imposta a fronte della stipula di un mutuo contratto (come le malattie in effetti) per la costruzione o anche la ristrutturazione di casa è penalizzato rispetto all’acquisto in quanto sarà possibile portare in detrazione un importo pari al 19% di 2.852,28 euro in luogo dei 4 mila euro previsti nel caso di acquisto.
Seconda penalizzazione
Non solo ma anche nel caso di contitolari del mutuo e di coniuge a carico l’altro soggetto non potrà detrarsi anche la quota del coniuge per ecco che il limite diverrebbe per ciascun massimo di 1.291,14 euro (la metà di 2.852,28 per l’appunto).
Cumulo con detrazione interessi passivi per acquisto
Importante notare che la detrazione degli interessi passivi per la costruzione è cumulabile con la detrazione quella degli interessi passivi su mutui ipotecari contratti per l’acquisto dell’abitazione principale ma soltanto per il periodo di durata dei lavori di costruzione dell’unità immobiliare, nonché per il periodo di sei mesi successivi al termine dei lavori stessi.
Esempio Detrazione Interessi passivi sul Mutuo
| Reddito imponibile | |||||
| 35.000,00 | |||||
| Scaglioni di reddito Irpef | Imposta da pagare Irpef | Limite Minimo | Limite Massimo | Aliquota Irpef (%) | Imposte calcolate |
| Totale Imposte Lorde | Totale imposte Lorda | 9.620 | |||
| Aliquota effettiva | 27% | ||||
| Imposta Netta | 9.620 | ||||
| Rata Mensile Mutuo | 350 | ||||
| Interessi passivi pagati nell’anno | 4.200 | ||||
| Detrazione Massima | 4.000 | ||||
| Detrazione spettante (19%) | 760 | ||||
| Risparmio mensile | 63 | ||||
| Rata effettiva | 287 |
Fonte normativa detrazione interessi mutuo
Art. 15 del Tuir che riporto nel seguito: ” b) gli interessi passivi, e relativi oneri accessori, nonche’ le quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione pagati a soggetti residenti nel territorio dello Stato o di uno Stato membro della Comunita’ europea ovvero a stabili organizzazioni nel territorio dello Stato di soggetti non residenti in dipendenza di mutui garantiti da ipoteca su immobili contratti per l’acquisto dell’unita’ immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall’acquisto stesso, per un importo non superiore a 4.000 euro. L’acquisto della unita’ immobiliare deve essere effettuato nell’anno precedente o successivo alla data della stipulazione del contratto di mutuo. Non si tiene conto del suddetto periodo nel caso in cui l’originario contratto e’ estinto e ne viene stipulato uno nuovo di importo non superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati. In caso di acquisto di unita’ immobiliare locata, la detrazione spetta a condizione che entro tre mesi dall’acquisto sia stato notificato al locatario l’atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno dal rilascio l’unita’ immobiliare sia adibita ad abitazione principale. Per abitazione principale si intende quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente. La detrazione spetta non oltre il periodo d’imposta nel corso del quale e’ variata la dimora abituale; non si tiene conto delle variazioni dipendenti da trasferimenti per motivi di lavoro. Non si tiene conto, altresi, delle variazioni dipendenti da ricoveri permanenti in istituti di ricovero o sanitari, a condizione che l’unita’ immobiliare non risulti locata. Nel caso l’immobile acquistato sia oggetto di lavori di ristrutturazione edilizia, comprovata dalla relativa concessione edilizia o atto equivalente, la detrazione spetta a decorrere dalla data in cui l’unita’ immobiliare e’ adibita a dimora abituale, e comunque entro due anni dall’acquisto. In caso di contitolarità del contratto di mutuo o di più contratti di mutuo il limite di 4.000 euro e’ riferito all’ammontare complessivo degli interessi, oneri accessori e quote di rivalutazione sostenuti. La detrazione spetta, nello stesso limite complessivo e alle stesse condizioni, anche con riferimento alle somme corrisposte dagli assegnatari di alloggi di cooperative e dagli acquirenti di unita’ immobiliari di nuova costruzione, alla cooperativa o all’impresa costruttrice a titolo di rimborso degli interessi passivi, oneri accessori e quote di rivalutazione relativi ai mutui ipotecari contratti dalla stessa e ancora indivisi. Se il mutuo e’ intestato ad entrambi i coniugi, ciascuno di essi può fruire della detrazione unicamente per la propria quota di interessi; in caso di coniuge fiscalmente a carico dell’altro la detrazione spetta a quest’ultimo per entrambe le quote;
File editabile calcolo detrazione interessi passivi Irpef mutuo
Non detraggo solo gli interessi ma anche le spese per il mutuo
È il caso quindi come chiarito anche nell’articolo dedicato alle spese detraibili che rientrano nel concetto di mutuo che potete detrarvi, che oltre agli interessi sono da considerarsi detraibili anche ulteriori oneri a titolo di esempio e senza pretesa di esaustività in quanto l’approfondimento lo trovate nell’articolo che pubblicheremo la prossima volta, anche le spese del notaio, quella della perizia sull’immobile ecc.
Requisiti richiesti per la detrazione
Per portare in detrazione gli interessi passivi sul mutuo è necessario sempre fare riferimento alla medesima disciplina prevista per l’acquisto dell’abitazione ossia che soggetto titolato alla detrazione è il colui che è al tempo stesso intestatario del mutuo e al tempo stesso proprietario della casa da costruire o anche da ristrutturare ma questo lo approfondite meglio nell’articolo con la Guida alla detrazione degli interessi sul mutuo.
L’immobile sia adibito come abitazione principale entro due anni dall’acquisto (intendendo per tale la data di stipula dell’atto dinnanzi al Notaio); Se viene meno questa condizione il diritto alla detrazione si perde a partire dall’anno successivo a quello in cui si è verificato il fatto estintivo.
Gli interventi di ristrutturazione siano stati oggetto di concessione edilizia o atto equivalente;
Gli interventi di ristrutturazione o costruzione siano volti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente.
Tali interventi comprendono, a titolo di esempio, e per darvi qualche chiarimento in più, il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti, compresi quelli di demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica.
Il mutuo inoltre dovrà essere stipulato nel sei mesi precedenti l’inizio dei lavori o nei diciotto mesi successivi stante la decadenza al beneficio della detrazione fiscale.
Abitazione principale o prima casa e fine lavori
Dal punto di vista del rispetto del requisito dell’abitazione principale possiamo fare uno schema esemplificativo che potrebbe aiutarci:
- Se adibiamo la casa oggetto di detrazione entro sei mesi dalla fine dei lavori di costruzione e non oltre due anni dall’acquisto sarà possibile portare in detrazione sia gli interessi sul mutuo per l’acquisto sia per la ristrutturazione.
- Se adibiamo la casa oggetto di detrazione oltre sei mesi dalla fine dei lavori di costruzione e non oltre due anni dall’acquisto sarà possibile portare in detrazione solo gli interessi sul mutuo per l’acquisto e non anche quelli per la ristrutturazione.
- Se invece rispettiamo il requisito dell’abitazione principale solo dopo due anni dall’acquisto ma entro i sei mesi dalla fine lavori allora potremmo portare in detrazione anche gli interessi sul mutuo contratto per la ristrutturazione.
- Nel caso in cui sforiamo sia i due anni dall’acquisto sia i sei mesi dalla fine lavori allora non potremmo portare in detrazione alcunchè
Quanto vale la detrazione degli interessi passivi
La misura della detrazione è pari al 19% del costo sostenuto nell’anno di imposta oggetto di dichiarazione. Se prendiamo per esempio un importo pari a mille euro annue, il risparmio effettivo (in termini di minore utilizzo di liquidità, ossia netto sono 190 euro). Questo è più conveniente rispetto alla deduzione dal reddito imponibile in quanto il risparmio di imposta è maggiore. E’ previsto un limite massimo tuttavia pari a 4.000 euro (lordi) per gli interessi passivi pagati su mutui contratti per l’acquisto dell’abitazione principale euro per ciascun anno di imposta il che si traduce in un risparmio massimo ottenibile di 760 euro. Tuttavia nel caso della costruzione il limite massimo è pari invece a 2.582,28 euro che si traduce in un risparmio massimo effettivo per ciascun anno di imposta pari a circa 461 euro.
La detrazione fiscale è da suddividere in parte uguale per ciascun coniuge ma che non può diventare il doppio laddove si abbia un mutuo cointestato con soggetto a carico fiscalmente come avviene nel caso di acquisto dell’abitazione principale.
Quali sono gli interventi di costruzione o ristrutturazione ammessi alla detrazione degli interessi passivi
Sono quelli definiti come visto nei precedenti articoli sempre dedicati al mondo degli interessi passivi sul mutuo che sono descritti dalla Legge 457 del 1978 sia per la costruzione sia per la ristrutturazione dell’abitazione principale, ossia quelli “rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, la eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti“.
Cosa intendono per costruzione
Per costruzione e ristrutturazione devono intendersi gli interventi definiti dal provvedimento comunale che autorizza una nuova costruzione o, nel caso della ristrutturazione, gli interventi di ristrutturazione edilizia di cui all’art. 31, comma 1, lett. d), della L. 5 agosto 1978 ovvero articolo 3 del Testo Unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia, approvato con D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380) che nel seguito riporto: “d) interventi di ristrutturazione edilizia, quelli rivolti a trasformare gli organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell’edificio, la eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed impianti;”
Detrazione fiscale per gli interessi sul muto per la ristrutturazione
L’elenco degli interventi è riepilogato nell’articolo dedicato alla detrazione degli interessi sul mutuo per la ristrutturazione di casa.
Fatture cointestate sul mutuo
Fatture e cointestazione del mutuo : come comportarsi se è indicato un solo soggetto.
Cambio residenze e separazione: cosa succede alle detrazioni fiscali?
Leggi anche nuovo articolo dedicato alla detrazione degli interessi sul mutuo e cambio di residenza
IMPORTANTE
Vi consiglio di leggere l’articolo dedicato proprio alla GUIDA ALLA DETRAZIONE DEGLI INTERESSI PASSIVI, in cui sono analizzate anche le diverse fattispecie che possono essere utilizzate anche nel caso della costruzione e non solo dell’acquisto. Qui troverete molte fattispecie utili che spero possano servirvi a rispondere alle vostre domande.
File Calcolo detrazione interessi sul mutuo
Da Sapere: NON si detraggono solo gli interessi passivi
Nell’articolo qui sotto potete anche verificare si possono portare anche altri costi e spese sul mutuo in detrazione
http://www.tasse-fisco.com/interessi-sui-mutui/mutuo-730-detrazione-spese-passivi-oneri-casa/7629/
buongiorno,
è possibile detrarre gli interessi di un mutuo SAL nella fase di preammortamento? in data 05/07/18 siamo andati dal notaio per la stipula del mutuo fondiario; abbiamo ricevuto le tranche dei soldi in base agli stati avanzamento dei lavori. Il 29/01/20 siamo tornati dal notaio per la stipula dell’atto di erogazione e quietanza del mutuo, a seguito accatastamento e trasferimento residenza. La somma richiesta nel primo atto è rimasta la stessa.
grazie
saluti
Giorgia
NEL MAGGIO 2018 ho contratto mutuo per costruzione prima casa. iL 20 Dicembre 2018 il cOMUNE ha rilasciato la concessione edilizia con richiesta di pagamento degli oneri accessori. Chiedo se tali oneri e le parcelle dei tecnici per pratiche relative sia al mutuo che alla richiesta di concessione edilizia sono detraibili nel 730 /2019 e se vanno nel rigo con gli interessi passivi. Se tali oneri concessionari vengono versati in gennaio 2019 ho comunque diritto ad inserirli come spesa detraibile nell’anno succcessivo ?? o vanno persi ?
Ringrazio anticipatamente.
Se lei rispetta i requisiti perchè non dovrebbe poter scaricare anche gli interessi del nuovo mutuo? Rispetto alla rinegoziazione del mutuo la invito a leggere l’apposito articolo, lo stesso nel caso della surroga. Quanto alla detrazione degli interessi nel caso della rinegoziazione di un contratto di mutuo per l’acquisto di propria abitazione si modificano per mutuo consenso alcune condizioni del contratto di mutuo in essere, come ad esempio il tasso d’interesse. In tal caso le parti originarie (banca mutuante e soggetto mutuatario) e il cespite immobiliare concesso in garanzia restano invariati. Il diritto alla detrazione degli interessi compete nei limiti riferiti alla residua quota di capitale (incrementata delle eventuali rate scadute e non pagate, del rateo di interessi del semestre in corso rivalutati al cambio del giorno in cui avviene la conversione nonché de- gli oneri susseguenti all’estinzione anticipata della provvista in valuta estera). Le parti contraenti si considerano invariate anche nel caso in cui la rine- goziazione avviene, anziché con il contraente originario, tra la banca e colui che nel frattempo è subentrato nel rapporto di mutuo a seguito di accollo
Buongiorno, io e mio marito abbiamo un mutuo da 16 anni stiamo riflettendo se sostituirlo per aumentare gli anni di rimborso in modo da abbassare la rata visto che mio marito ha perso il lavoro full time ed ora ha un contratto part time. La mia domanda è: se non posso più scaricare gli interessi passivi come prima casa perchè accendo un altro mutuo, posso però scaricarli come prestito anche se è un mutuo? Non posso fare la surroga perchè nel primo mutuo per un errore hanno inserito come intestatario anche mio suocero (invece che garante) ora è in pensione e più di tot anni con lui dentro non ce lo aumentano purtoppo. Vorremmo trovare una soluzione per non perdere gli interessi passivi. Grazie molte
Buongiorno,
volevo chiedere un’informazione. Ho iniziato a costruire la mia casa(prima casa) il 21/03/2016. Ora vorrei fare il mutuo ma mi dicono che non posso inserire nel 730/2017 gli interessi del mutuo perché iniziato oltre i 18 mesi dall’inizio della costruzione della prima casa. E’ vero?
Inoltra la banca mi ha detto che, per evitare di fare il mutuo SAL, possiamo scrivere ‘mutuo per piccola ristrutturazione’ . In questo caso gli interessi sono comunque detraibili? Ci sono delle date da rispettare? E posso comunque farmi fare le fatture con l’iva al 4%?
Grazie mille per la risposta, saluti
Alessandra Anche io ho lo stesso problema ma non ho bene capito la risposta di tassefisco, mi fate capire meglio?
Saluti Giuseppe
Si sempre rispettando anche le altre dichiarazioni da rendere nell’atto che rispecchiano i requisiti.
Buonasera,
Sono proprietaria e risiedo in una casa acquistata 17 anni fa usufruendo delle agevolazioni fiscali per la prima casa.
Lo scorso anno ho acquistato un terreno nel comune in cui lavoro (a 50 km da dove vivo) e lo scorso Dicembre sono iniziati i lavori di costruzione di quella che diventerà la mia abitazione principale, motivo per cui ho messo in vendita la casa in cui vivo attualmente.
Sia il mio geometra che il commercialista dicono che posso beneficiare delle agevolazioni prima casa per l’acquisto dei materiali e per il mutuo SAL che dovrei accendere ma un notaio e l’agenzia delle entrate a cui ho rivolto il quesito dicono di no…. mi può aiutare a sbrogliare questa matassa così da non rischiare pesanti sanzioni o perdere eventuali agevolazioni.
Grazie
Cordiali saluti
Alessandra
Salve
Mia moglie ha acquistato un terreno, poi ci siamo sposati, acceso un mutuo cointestato per costruzione, ed ora ci comunica il caf che non possiamo portare in detrazione nessuna quota di interessi passivi. Lavoro solo io e quindi 730 a mio nome con mia moglie a carico.
É possibile?
Li può detrarre come indicato nell’articolo.