Imposte di registro ipotecarie e catastali: quale prezzo di vendita inserire nell’atto di acquisto casa?

Aggiornato il 4 Maggio 2023

In caso di vendita di una casa, immobile, fabbricato o appartamento ci si pone il problema del prezzo da indicare nell’atto in quanto, come accadeva in passato, si è soliti cercare di inserire un valore inferiore al prezzo realmente pattuito tra le parti, al fine di pagare minori imposte di registro o Iva ed imposte ipotecarie e catastali. In questa sede tralasciamo l’ipotesi di cessione di terreni in quanto seguono una disciplina fiscale differente.

Fortunatamente l’evoluzione normativa, il decreto bersani 223 del 2006, la legge comunitaria del 2008 sull’accertamento del valore degli immobili, le sentenze e altro, hanno indotto sempre più i contribuenti a dichiarare l’effettivo prezzo di cessione senza sottrarre più nulla al fisco in termini di minori valori dichiarati ed hanno imposto all’agenzia delle entrate di verificare anche che le presunzioni siano gravi precisi e concordanti. Lo spettro che ci troviamo davanti è quello solito dell’accertamento di un maggiore valore immobiliare rispetto a quello che abbiamo indicato nell’atto di vendita (detto anche ACCERTAMENTO IMMOBILIARE) con la conseguenza di vedersi ricapitare una cartella di pagamento in cui ci si dice che dobbiamo pagare una maggiore imposta di registro oltre sanzioni e interessi legali. Dall’ottica dell’agenzia delle entrate ciò che fa attivare un accertamento immobiliare da parte del fisco è la dichiarazione di un prezzo di cessione inferiore al valore normale della casa. Il faro nella determinazione del valore da inserire nell’atto è quindi il valore normale della casa.

Valore Normale dell’immobile, casa appartamento o fabbricato

Ma cosa intendiamo per valore  normale di una casa o di un appartamento non è così semplice, in quanto dovremmo prima di tutto fare riferimento a quanto descritto nell’articolo 14 del DPR 633 del 1972 e articolo 9 comma 3 del Testo Unico delle Imposte sui redditi. Noi siamo sempre abituati a valutre il valore di un immobile facendolo periziare da quanti più agenti immobiliari possibile e magari aggiungendo qualcosina in più, ma non abbiamo (almeno nella stragrande maggioranza dei casi) uno strumento tecnico che mi aiuta a quantificare in modo ragionevole il prezzo a cui posso vendere una casa, un immobile un appartamento in qaunto le variabili in gioco sono tante e diverse tra loro e talvolta non correlate (oggettive di mercato, ma anche soggettive come valore affettivo, disponibilità finanziarie ecc).

Dopo il 2008 il valore normale degli immobili viene inviduato sulla base di periodici provvedimenti che fissano prezzo medi appunto il valore normale degli immobili, case fabbricati attraverso un apposito provvedimento. Il primo di questo è stato quello OMI del 27 luglio 2007 che ci da gli strumenti per la quantificazione del valore normale dell’immobile, casa appartamento o fabbricato che sia esclusi i terreni.

Valore minimo da indicare nell’atto

Inutile dire che l’indicazione dell’esatto prezzo di cessione nell’atto è la via da seguire e il prezzo esatto base per determinare anche l’imposta di registro da versare. (Stiamo sempre parlando di cessioni tra persone fisiche e come tali escluse dall’ambito di applicazione dell’Iva). Il valore minimo da indicare nell’atto per non essere oggetto di accertamento automatico del fisco è pari a alla rendita catastale moltiplicato per 115,5 se l’acquirente sta acquistando una prima casa. Parliamo sempre di immobili abitativi e relative pertinenze esclusi A/10 e C/1. Nel caso invece di acquisto di una seconda casa l’accertamento automatico da parte del fisco scatterà se dichiarete un prezzo di cessione inferiore alla rendita catastale moltiplicata per 126. Il calcolo va fatto in quanto l’acquirente (ma anche il venditore che è soldalmente responsabile ricordiamolo per il pagamento delle imposte di registro ed ipotecarie e catastali) possono optare per la determinazione dell’imposta di registro secondo il metodo del prezzo valore.

In tal modo l’imposta si pagherà sulla base della rendita catastale ed indipendentemente dal prezzo pattuito che potrà essere maggiore dell’imposta di registro che viene applicando la rendita catastale, ma che potrà anche essere inferiore. Da ricordarsi che l’onere della prova è a carico nostro pertanto potrebbe anche verificarsi il caso che abbiamo correttamente indicato l’imposta di registro ed il prezzo di cessione nell’atto ma veniamo comunque accertati. Ricordo che l’onere della prova è a carico nostro pertanto dovremmo essere noi a dimostrare che il calcolo effettuto è corretto e rispondente al vero.

Se non sapete cosa si intende per prima casa potete leggere l’articolo dedicato alle agevolazioni fiscali prima casa in cui ne trovate le definizioni.

Compravendite immobiliari effettuati dopo il decreto bersani

Per le cessioni effettuate dopo il 4 luglio 2006 valendo lo scostamento tra prezo di cessione e valore OMI come un presunzione semplice che dovrà pertanto essere valutata dal Giudice e dovrà essere grave precisa e concordante per essere accolta e portare alla condanna del contribuente al pagamento delle maggiori imposte non versate.

Nel prossiamo articolo poi potrete avere un’idea di come comportarsi e cosa fare nel caso di un accertamento immobiliare da parte dell’agenzia delle entrate e di una cartella di pagamento sulla vendita di una casa con alcuni spunti da prendere in considerazione per vedere se e come impostre una difesa in un ipotetico contenzioso o anche difronte ad una richiesta di informazioni da parte dell’agenzia delle entrate.

La Legge Comunitaria 2008 La legge comunitaria intervenuta nel 2008 tuttavia è intervenuta proprio sull’articolo 54 comma 3 dell’accertamento annullando quasi totalmente questo quadro normativo in quanto, dando al differenziale di valore il significato di presunzione semplice, ha di fatto imposto all’agenzia delle entrate di verificare che le previsioni siano caratterizzate dalla gravità, precisione e concordanza. Questo implica che non sarà sufficiente solo la differenza tra valore normale e prezzo di cessione, ma l’agenzia delel entrtate dovrà produrre anche evidenze documentali che attribuiscano alle sue pretese anche queste tre caratteristiche.

Cosa sono i Valori OMI

I valori OMI sono quelli presi a riferimento dal fisco e dall’agenzia delle entrate per vedere quale è il valore normale di un immobile ossia il valore a cui noi dovremmo vendere o acquistare a cui vendere una casa. Nei prossimi articoli potrete legger l’articolo dedicato ai Valori OMI per il valore normale degli immobili.

Vi ricordo inoltre qualora ne aveste bisogno quali sono le imposte di registro, ipotecarie e catastali derivanti dalla cessione di fabbricati, terreni in diverse fattispecie:

Imposta Ipotecaria e Catastale: da sapere

Se nella dichiarazione di successione e/o nella dichiarazione sostitutiva o integrativa, sono indicati beni immobili, i beneficiari devono provvedere, nei termini prescritti per la presentazione della dichiarazione di successione, e quindi entro 1 anno dalla data di apertura della stessa, alla liquidazione e al versamento:

• dell’imposta di trascrizione, o ipotecaria, nella misura del 2% del valore attribuito agli immobili, ovvero nella misura fissa di 200,00 euro se sussistono le condizioni per usufruire delle agevolazioni prima casa;
• dell’imposta catastale nella misura dell’1% del valore attribuito agli immobili, ovvero nella misura fissa di 200,00 euro se sussistono le condizioni per usufruire delle agevolazioni prima casa

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