Agenti e Rappresentanti

Tassazione differente per Agenti immobiliari e procacciatori d’affari

23 Marzo 2023

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Aggiornato il 4 Maggio 2023

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Vediamo la differenza sostanziale tra proventi percepiti da agenti immobiliari a titolo di commissione il trattamento fiscale derivante dai proventi di un semplice procacciatore d’affari.

Reddito prodotto dall’Agente Immobiliare

Il reddito prodotto non è qualificabile come reddito diverso come reddito della persona fisica come alcuni sostengono sopratutto quando parlano di segnalazioni e non di provvigioni ma rientra nel’ambito di applicazione dei redditi di impresa. La qualificazione passa attraverso la definizione delle attività di impresa del nostro Codice Civile che le identifica compiutamente.

L’articolo 2195 infatti ci da la definizione di attività commerciali qualificabili ai fini tributari per le finalità che qui più ci interessano, quali redditi di impresa. La disciplina si deve applicare non solo all’agente immobiliare ma anche all’intermediario o rappresentante di commercio.

Criterio di imputazione del reddito dell’agente: cassa o competenza

L’imputazione del reddito seguirà quindi un criterio di competenza e non di cassa come avviene per i lavoratori autonomi.

Quando il reddito viene tassato

In in base al principio di competenza il reddito non viene passato ai fini Irpef o IRES nel momento o nell’anno di imposta in cui questo viene percepito a livello finanziario. La cassazione avverrà in base al giorno in cui il diritto diviene esigibile che, nel caso dell’agente immobiliare, coincide con il momento in cui la sua provvigione matura nei confronti del soggetto proponente.

Sembrerebbe una banalità variare e passare da i lavoratori autonomi che vengono tassati secondo il principio di cassa a quello di competenza ma non è così in quanto non solo i ricavi vengono spostati nell’anno di maturazione ma anche i costi, seguendo il principio di correlazione costi e ricavi, saranno deducibili nell’anno in cui sono maturati i ricavi a questi correlati. Per fare un semplice esempio laddove l’agente immobiliare avesse sostenuto dei costi questi sarebbero rinviati al futuro o meglio rinviati nell’esercizio in cui il ricavo è maturato.

Abbiamo dedicato ampio spazio all’individuazione del momento di maturazione della provvigione e come oggi questa, con l’avvento dei portali on Line, potrebbe coincidere non tanti con la stipula del preliminare come si è soliti fare. In virtù del fatto che gli agenti sostengono dei costi per far pubblicizzare l’annuncio vi sarebbero i presupposti per far scattare la vendita che solo a seguito della visualizzazione dell’annuncio pubblicizzato dall’agente qualora la vendita si perfezionasse.

Nel caso invece di rimborso spese definito contrattualmente tra le parti la tassazione è equiparata a quella di una prestazione di servizi e come tale rientrerà nell’ambito della tassazione al pari di una provvigione.

Qualora parlassimo invece di spese anticipate per conto del preponente queste non corre non concorrerebbero alla formazione del reddito imponibile in capo alla gente in quanto sarebbero per lui deducibile.

Ritenute d’acconto agente immobiliare

Per quello che concerne l’applicazione delle ritenute d’acconto per gli agenti immobiliari I proventi incassati saranno soggetti ad una ritenuta d’acconto del 23% al netto dei rimborsi di spese anticipate da questi.

Il riferimento normativo è l’articolo 25 bis commi 1, 2, del d.p.r. 600 del 1973.
Per chi non lo sapesse parliamo di ritenuta d’acconto e non ritenuta a titolo di imposta per cui le ritenute saranno scomputate dall’imposta netta da pagare liquidata nella dichiarazione dei redditi di fine anno. Il reddito, se non aderite al regime forfettario dei contribuenti minimi, sarà tassato secondo gli scaglioni di reddito IRPEF. Nel caso in cui doveste optare per l’adesione al regime forfettario dei minimi invece la ritenuta non sarebbe applicata e la tassazione sarebbe applicata mediante applicazione di una imposta sostitutiva fissa del 15% (o 5% se trattasi di nuove attività).

In questo articolo potete trovare la differenza tra trattamento fiscale previsto per i contribuenti che sono nel regime ordinario di tassazione e quelli che hanno aderito al regime forfettario dei contribuenti minimi di cui alla L.190 del 2014 e sm.

https://www.tasse-fisco.com/liberi-professionisti/calcolo-contributi-regime-minimi-irpef-imposte-inp/8074/

La ritenuta è commisurata al 50% delle provvigioni riscosse e non su tutto il 100%. Questo significa che sulla provvigione totale si applicherà una ritenuta alla fonte pari all’11,5% corrisposto. Per chi non lo sapesse infatti la ritenuta e non si applica in base a un criterio di maturazione ma al momento dell’effettivo incasso.

Qualora la gente renna una dichiarazione ad hoc in cui i chiari di avvalersi in via continuativa e abituale per la maggior parte del periodo d’imposta di dipendenti e di terzi la misura della ritenuta d’acconto sarebbe calcolata in misura pari al 23% del 20% della provvigione incassate.

Il meccanismo di funzionamento delle ritenute è piuttosto semplice in quanto in sede di dichiarazione dei redditi l’agente immobiliare andrà a determinare delle imposte da versare sulla base del reddito imponibile. Da queste imposte da versare saranno detratte le ritenute subite nel corso del periodo d’imposta precedente.

Quali sono le differenze tra agenti immobiliari e procacciatori di affari

Agenti immobiliari

Una delle differenze si sostanzia nel fatto che gli agenti immobiliari pongono in essere un’attività che rientra nel novero delle attività soggette ad IVA in quanto soddisfano il requisito di abitualità e continuità previsto dal fisco ai fini dell’applicazione del tributo; questi infatti prendono accordi con l’agenzia e si dotano di quel minino di organizzazione che li rende determinati al raggiungimento dell’obiettivo della vendita.

Inoltre questi dovranno essere iscritti presso un apposito albo (chiamiamolo così anche se non è un Albo) tenuto presso la Camera di Commercio della vostra città.

La qualificazione del reddito quindi per loro è quella di reddito di lavoro autonomo o reddito di impresa se si sono organizzata in forma di agenzia immobiliare sia questa costituita sotto forma di società di persone (ditta individuale per esempio) o società di capitali (SRL o SpA).

Questo significa che la tassazione, nel caso di lavoro autonomo andrà per scaglioni di reddito Irpef mentre nel caso delle società di capitali si applicherà l’aliquota del 27,5% a cui aggiungere Irap del 3,9%.

Scaglioni reddito Irpef	Aliquota	Irpef lordo
da 0 a 15.000 euro	23%	23% del reddito
da 15.000,01 a 28.000 euro	27%	3.450 + 27% sulla parte eccedente i 15.000 euro
da 28.000,01 a 55.000 euro	38%	6.960 + 38% sulla parte eccedente i 28.000 euro
da 55.000,01 a 75.000 euro	41%	17.220 + 41% sulla parte eccedente i 55.000 euro
oltre 75.000 euro	43%	25.420 + 43% sulla parte eccedente i 75.000 euro

I procacciatori di affari

Questi ultimi non sono obbligati né all’apertura di partita iva né all’iscrizione presso un apposito albo; giuridicamente non sono tutelati da alcuna norma e per loro non è previsto alcun adempimento in quanto non sono soggetti tipicizzati all’interno dell’ordinamento tributario se non al pari di un professionista che rende una prestazione di lavoro autonomo.

Questo seda una parte è potrebbe essere vantaggioso al fine della regolamentazione a cui sono sottoposti dal punto di vista fiscale non godranno, pur svolgendo un’attività del tutto similare a quella degli agenti immobiliari, dello stesso trattamento fiscale (migliore in virtù delle maggiori aliquote di deducibilità dei costi e detrazione Iva, pro rata di detraibilità).

La loro qualificazione del reddito invece rientra nella categoria di redditi diversi soggetta agli ordinari scaglioni di reddito Irpef visti sopra.

Ricordo che l procacciatore d’affari seppur contraddistinto dall’occasionalità della sua attività per definizione spesso si porta avanti con continuità ed ia itualità la sua attività divenendo così obbligatorio aprire la partita IVA. A tal proposito ricordo la possibilità di aderire al nuovo regime forfettario dei minimi 2019 per fatturati incassati nell’anno precedente inferiore 65.000 euro che potranno godere di agevolazioni pagando solo il 15% di imposta sostitutiva sul reddito imponibile. A questo si affiancano anche altre agevolazioni che abbiamo ripercorso nella guida gratuita al regie forfettario dei minimi.

Per i primi 5 anni di attività l’aliquota passa dal 15% al 5% sempre che si rispetti il requisito della novità.

Mediatori immobiliari

Se vi state chiedendo se un mediatore è un procacciatore d’affari la risposta è NO per cui anche se siete dei mediatori e state pensando di non capire la partita Iva perchè state svolgendo l’attività in modo secondo voi occasionale e non abituale sappiate che nel vostro particolare settore di attività, l’apertura della partita Iva è obbligatorio anche nel caso in cui concediate un singolo affare l’anno.

Applicazione della ritenuta d’acconto sui proventi

Per approfondire gli argomenti attinenti al regime di tassazione dei lavori autonomi soprattutto se siete alle prime armi con la vostra libera professione potete fare riferimento a questi articoli di sotto elencati:

https://www.tasse-fisco.com/agenti-e-rappresentanti/immobiliare-tassazione-provvigioni-segnalazioni-ritenute-irpef-iva-contributi/47923/

https://www.tasse-fisco.com/persone-fisiche/contributo-enasarco-minimo-previdenziale-agenti-immobiliari-rappresentanti-commercio/47969/

http://www.tasse-fisco.com/societa/fattura-registrazione-simile-compilare-ritenuta-acconto-iva/4935/