Vediamo come funziona la tassazione delle provvigioni o altri proventi per segnalazioni, incassati dagli agenti immobiliari nelle compravendite immobiliari o nelle loro intermediazioni sia che trattasi di agenti, periti, intermediari. Ci concentreremo poi sull’identificazione del tipo di reddito prodotto, l’obbligo o meno di aprire la partita Iva, la possibilità di aderire al regime agevolato forfettario dei contribuenti minimi. Parleremo anche dell’obbligo e del momento di fatturazione e del pagamento dell’Iva. Il reddito prodotto dall’agente immobiliare per le proprie operazioni di intermediazione è qualificato come reddito di impresa.
Reddito prodotto dall’Agente Immobiliare
Il reddito prodotto non è qualificabile come reddito diverso come reddito della persona fisica come alcuni sostengono sopratutto quando parlano di segnalazioni e non di provvigioni ma rientra nel’ambito di applicazione dei redditi di impresa. La qualificazione passa attraverso la definizione delle attività di impresa del nostro Codice Civile che le identifica compiutamente.
L’articolo 2195 infatti ci da la definizione di attività commerciali qualificabili ai fini tributari per le finalità che qui più ci interessano, quali redditi di impresa. La disciplina si deve applicare non solo all’agente immobiliare ma anche all’intermediario o rappresentante di commercio.
Criterio di imputazione del reddito dell’agente: cassa o competenza
L’imputazione del reddito seguirà quindi un criterio di competenza e non di cassa come avviene per i lavoratori autonomi.
Quando il reddito viene tassato
In in base al principio di competenza il reddito non viene passato ai fini Irpef o IRES nel momento o nell’anno di imposta in cui questo viene percepito a livello finanziario. La cassazione avverrà in base al giorno in cui il diritto diviene esigibile che, nel caso dell’agente immobiliare, coincide con il momento in cui la sua provvigione matura nei confronti del soggetto proponente.
Sembrerebbe una banalità variare e passare da i lavoratori autonomi che vengono tassati secondo il principio di cassa a quello di competenza ma non è così in quanto non solo i ricavi vengono spostati nell’anno di maturazione ma anche i costi, seguendo il principio di correlazione costi e ricavi, saranno deducibili nell’anno in cui sono maturati i ricavi a questi correlati. Per fare un semplice esempio laddove l’agente immobiliare avesse sostenuto dei costi questi sarebbero rinviati al futuro o meglio rinviati nell’esercizio in cui il ricavo è maturato.
Abbiamo dedicato ampio spazio all’individuazione del momento di maturazione della provvigione e come oggi questa, con l’avvento dei portali on Line, potrebbe coincidere non tanti con la stipula del preliminare come si è soliti fare. In virtù del fatto che gli agenti sostengono dei costi per far pubblicizzare l’annuncio vi sarebbero i presupposti per far scattare la vendita che solo a seguito della visualizzazione dell’annuncio pubblicizzato dall’agente qualora la vendita si perfezionasse.
Nel caso invece di rimborso spese definito contrattualmente tra le parti la tassazione è equiparata a quella di una prestazione di servizi e come tale rientrerà nell’ambito della tassazione al pari di una provvigione.
Qualora parlassimo invece di spese anticipate per conto del preponente queste non corre non concorrerebbero alla formazione del reddito imponibile in capo alla gente in quanto sarebbero per lui deducibile.
Ritenute d’acconto agente immobiliare
Per quello che concerne l’applicazione delle ritenute d’acconto per gli agenti immobiliari I proventi incassati saranno soggetti ad una ritenuta d’acconto del 23% al netto dei rimborsi di spese anticipate da questi.
Il riferimento normativo è l’articolo 25 bis commi 1, 2, del d.p.r. 600 del 1973.
Per chi non lo sapesse parliamo di ritenuta d’acconto e non ritenuta a titolo di imposta per cui le ritenute saranno scomputate dall’imposta netta da pagare liquidata nella dichiarazione dei redditi di fine anno. Il reddito, se non aderite al regime forfettario dei contribuenti minimi, sarà tassato secondo gli scaglioni di reddito IRPEF. Nel caso in cui doveste optare per l’adesione al regime forfettario dei minimi invece la ritenuta non sarebbe applicata e la tassazione sarebbe applicata mediante applicazione di una imposta sostitutiva fissa del 15% (o 5% se trattasi di nuove attività).
Per chi non lo sapesse parliamo di ritenuta d’acconto e non ritenuta a titolo di imposta per cui le ritenute saranno scomputate dall’imposta netta da pagare liquidata nella dichiarazione dei redditi di fine anno. Il reddito, se non aderite al regime forfettario dei contribuenti minimi, sarà tassato secondo gli scaglioni di reddito IRPEF. Nel caso in cui doveste optare per l’adesione al regime forfettario dei minimi invece la ritenuta non sarebbe applicata e la tassazione sarebbe applicata mediante applicazione di una imposta sostitutiva fissa del 15% (o 5% se trattasi di nuove attività).
In questo articolo potete trovare la differenza tra trattamento fiscale previsto per i contribuenti che sono nel regime ordinario di tassazione e quelli che hanno aderito al regime forfettario dei contribuenti minimi di cui alla L.190 del 2014 e sm.
https://www.tasse-fisco.com/liberi-professionisti/calcolo-contributi-regime-minimi-irpef-imposte-inp/8074/
La ritenuta è commisurata al 50% delle provvigioni riscosse e non su tutto il 100%. Questo significa che sulla provvigione totale si applicherà una ritenuta alla fonte pari all’11,5% corrisposto. Per chi non lo sapesse infatti la ritenuta e non si applica in base a un criterio di maturazione ma al momento dell’effettivo incasso.
Qualora la gente renna una dichiarazione ad hoc in cui i chiari di avvalersi in via continuativa e abituale per la maggior parte del periodo d’imposta di dipendenti e di terzi la misura della ritenuta d’acconto sarebbe calcolata in misura pari al 23% del 20% della provvigione incassate.
Il meccanismo di funzionamento delle ritenute è piuttosto semplice in quanto in sede di dichiarazione dei redditi l’agente immobiliare andrà a determinare delle imposte da versare sulla base del reddito imponibile. Da queste imposte da versare saranno detratte le ritenute subite nel corso del periodo d’imposta precedente.
Trattamento Iva agente immobiliare
Per quello che concerne il trattamento Iva da applicare alle operazioni poste in essere dagli agenti mobiliari possiamo prima di tutto dire che la figura dell’intermediario rientra nell’ambito di applicazione dell’Iva in quanto svolge un’attività abituale e continuativa anche se finalizzata alla conclusione di un singolo specifico affare. Vi sono diverse persone che sostengono che l’agente immobiliare non esercita un’attività abituale in alcuni casi, soprattutto all’inizio dell’attività, ma pone in essere solamente singole operazioni. Nulla di più sbagliato.
Una volta smarcato l’obbligo di apertura della partita Iva da parte dell’agente immobiliare è necessario denti ficcare quando questi dovrà mettere in fattura.
Quando emettere fattura per provvigioni immobiliare
Il momento impositivo scappa al momento dell’effettivo pagamento della provvigione anche se questa natura in un giorno antecedente come spiegato meglio nel seguito.
L’agente immobiliare potrà emettere fattura anche al momento della maturazione del suo diritto ma sappiate che in quel momento dovrà essere versata l’Iva entro il 16 del mese successivo a quello di emissione attraverso la liquidazione IVA. Per tale motivo, al fine di evitare un’anticipazione di Iva rispetto ad un pagamento che in alcuni casi potrebbe anche non essere certo .si fa coincidere il momento di emissione della fattura con il momento di ricezione del pagamento da parte del venditore
Questo in base a quanto disciplinato dall’articolo 6 del d.p.r. 633 del 1972.
Quando scatta la provvigione
Il diritto alla provvigione, ossia alla remunerazione dell’agente immobiliare scatta al verificarsi di determinati requisiti. Non è necessario che l’agente immobiliare sia iscritto all’albo specifico di appartenenza in quanto la provvigione potrebbe maturare anche solo per il semplice fatto di aver messo in contatto la parte venditrice e la parte acquirente. Vi sono infatti diverse forme e diverse definizioni che vengono date in relazione alla tipologia di attività svolta da una persona nell’ambito della compravendita immobiliare.
Ho sentito infatti parlare di agenti immobiliari, intermediari immobiliari, mediatori e addirittura segnalatori. Nel seguito degli articoli capiremo meglio perché si sono venute a creare queste tipologie diverse di figure che si inseriscono nella compravendita. Come potrete immaginare la risposta e la giustificazione a questo è di natura fiscale o di mancato superamento dell’esame per essere iscritti all’albo degli agenti.
Fatturazione delle provvigioni
Per quello che concerne la fatturazione delle provvigioni per operazioni di compravendita o anche per semplici segnalazioni di immobili e necessario emettere fattura.
Mancata vendita dell’immobile
Anche nel caso estremo in cui la vendita non sia stata perfezionata ma il contratto preliminare sì, il diritto alla provvigione matura in capo all’intermediario o agente. Il diritto alla provvigione è soggetto a prescrizione che matura dal giorno successivo della conclusione dell’affare fino a un anno da questo.
Contributo Previdenziali Agente Immobiliare Enasarco
Il contributo previdenziale previsto per gli agenti immobiliari scatta nel momento in cui matura il diritto alla provvigione, indipendentemente da quando verrà pagata all’agente e/o fatturata dall’agente. Questo significa in pratica che l’obbligo scatta al momento di emissione della fattura e no all’effettivo pagamento della provvigione.
La ditta mandante e l’agente possono di comune accordo individuare un diverso tempo di maturazione delle provvigioni, che non può andare in nessun caso oltre il momento in cui il cliente paga (o avrebbe dovuto pagare) il bene.
Su tutte le somme dovute a qualsiasi titolo all’agente (provvigioni, rimborsi spese, premi di produzione, indennità di mancato preavviso) in dipendenza del mandato di agenzia. Il versamento contributivo, tenendo conto del limite di un minimale ed un massimale annuo, viene effettuato integralmente dalla ditta mandante, che ne è responsabile anche per la parte a carico dell’agente.
Il contributo è dovuto nel momento in cui matura il diritto alla provvigione, indipendentemente da quando verrà pagata all’agente e/o fatturata dall’agente. La ditta mandante e l’agente possono di comune accordo individuare un diverso tempo di maturazione delle provvigioni che non può andare in nessun caso oltre il momento in cui il cliente paga (o avrebbe dovuto pagare) il bene.
Le ditte mandanti che conferiscono un mandato ad agenti operanti in forma di società di capitali (spa, srl etc.). Si ricorda che non vengono iscritti a Enasarco i singoli soci della società di capitali.
Le ditte mandanti possono consultare il calcolatore online.
Esempio contributo previdenziale agente immobiliare monomandatario
Nel file di calcolo si dovrà inserire se il mandato e monomandatario o plurimandatario. A titolo di esempio nel caso di una provvigione corrisposta ad un agente monomandatario di 5.000 euro il contributo sarà pari a 825 euro ossia pari al 16,5%. Il contributo Firr al fondo di previdenza invece sarà pari a 200 euro.
Nel seguito vi segnalo l’articolo dove trovate la tabella con i contributi minimali per ciascun anno di imposta
Le novità introdotte dal Regolamento 2013
Il Regolamento delle attività istituzionali prevede un aumento delle aliquote contributive molto graduale e spalmato in un arco temporale di otto anni (dal 2013 al 2020) durante i quali si passerà dal 13,5% al 17%. Questo correttivo permetterà all’agente di godere, alla fine dell’attività lavorativa, di una pensione più cospicua.
| Importi | 2015 | 2016 | 2017 | 2018 | 2019 | 2020 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Aliquota contributiva | 14,65% | 15,10% | 15,55% | 16,00% | 16,50% | 17,00% |
| (di cui aliquota previdenza) | 12,50% | 12,50% | 12,55% | 13,00% | 13,50% | 14,00% |
| (di cui aliquota previdenza a titolo di solidarietà) | 2,15% | 2,60% | 3,00% | 3,00% | 3,00% | 3,00% |
Fonte Enasarco
Contributi Assistenziali
Nella propria area riservata inEnasarco, la ditta mandante compila la distinta online, inserendo le provvigioni dei propri agenti: in automatico, il sistema calcola il contributo dovuto. Per il versamento, la ditta mandante potrà scegliere tra:
- Bollettino bancario MAV (pagamento standard e automatico proposto dal sistema);
- Addebito su c/c bancario della Ditta mandante (RID).
Scadenze contributive
| periodo contributivo | scadenza |
|---|---|
| 1° trimestre | 20 Maggio |
| 2° trimestre | 20 Agosto |
| 3° trimestre | 20 Novembre |
| 4° trimestre | 20 Febbraio dell’anno successivo |
