Il calcolo dell’imposta di registro sull’acquisto di un box, posto auto, garage o cantina ci serve per sapere se l’acquirente, oltre al prezzo di acquisto e agli onorari del Notaio dovrà versare anche altre imposte o tasse e, se si, in quale misura. L’acquirente ne verserà altre e tra queste la più cospicua è l’imposta di registro. Tralascio volutamente eventuali bolli o spese di istruttoria perché hanno dei valori marginali rispetto all’imposta di registro che si deve pagare all’erario sulla compravendita del box, garage o cantine
Per il calcolo dell’imposta di registro è necessario avere a disposizione due elementi:
- Valore catastale del bene per la determinazione della Base imponibile
- Aliquota percentuale da applicare all’imposta di registro che varia in funzione della presenza e del rispetto dei requisiti previsti dal legislatore per accedere alle agevolazioni prima casa
L’imposta di registro può variare infatti a seconda del fatto che stiamo parlando di pertinenze dell’abitazione principale per la quale il contribuente ha richiesto di usufruire dei agevolazioni prima casa oppure parliamo del secondo box, o della seconda cantina o garage a disposizione del proprietario che sanerà una tassazione piena.
Vi ricordo che la destinazione del posto auto, cantina o box deve essere oggettivo nel senso che, qualora abbiate la prima casa a Roma e decidiate di acquistare un box a Milano sarà difficile rendere in atto la dichiarazione che quel box è una pertinenza dell’immobile di Roma.
La dichiarazione circa la volontà di voler destinare durevolmente quella specifica unità locale a servizio dell’abitazione principale o secondaria deve essere resa in sede di stipula o anche successivamente. In questa sede giova ricordare che non influisce la finalità e l’uso che se ne vorrà fare di queste unità locali (affitto, mero possesso e disposizione o rivendita).
Calcolo della base imponibile o valore catastale
Per effettuare il calcolo della base imponibile a sua volta è necessario effettuare il calcolo del valore catastale. Ci siamo già occupati in passato di determinare il valore catastale dei fabbricati abitativi nel caso delle compravendite per cui si effettua la richiesta delle agevolazioni prima casa nell’articolo che trovate in calce. In questa sede ci occupiamo invece della determinazione del valore catastale nel caso in cui si proceda all’acquisto di un box, garage o cantine non come pertinenze della propria abitazione principale ma come beni a sé stanti.
Tralasciando l’approfondimento, a mio avviso doveroso, di come funziona e come si fa ad instaurare il vincolo pertinenziale anche successivamente all’acqsuito e conn atto autonomo rispetto all’acquisto della prima casa qui vediamo come ci si comporta nel caso dell’acquisto autonomo.
Calcolo del valore catastale del box, garage o cantina
Le metodologie di calcolo sono due:
Calcolo sul prezzo di vendita
- La prima metodologia è quella ordinaria basata sul prezzo pattuito tra le parti all’interno dell’atto notarile di acquisto. Se prendiamo per esempio l’acquisto di un box al prezzo di 50.000 euro potremmo avere due casi:
- Box, garage o cantina dichiarato come pertinenza dell’abitazione principale che gode delle agevolazioni prima casa. In questi casi prendiamo il Prezzo e lo moltiplichiamo per l’aliquota da applicare alle compravendite dei box ossia dei fabbricati di categoria catastale C/1 pari attualmente al 2%. Il valore dell’imposta di registro sarà pari a 1.000 euro
- Box, garage o cantina dichiarato come pertinenza dell’abitazione principale senza agevolazioni prima casa. In questo caso la metodologia di calcolo è la stessa ma l’aliquota da applicare al valore catastale sale al 9%. Il valore dell’imposta di registro sarà pari a 4.500 euro.
- Box, garage o cantina dichiarato non dichiarato come pertinenza dell’abitazione principale. Un esempio potrebbe essere quello di mero investimento finalizzato alla rivendita oppure al fatto che avete tre figli orai con la patente e necessitate di un altro box aggiuntivo per tenere la macchina al sicuro e lontano dalle intemperie.
Calcolo con opzione per il prezzo-valore
- La seconda metodologia riguarda la specifica opzione di aderire al cosiddetto “prezzo-valore”: in estrema sintesi il legislatore non vuole sapere a quale prezzo vi state vendendo quel box, garage o cantina ma vuole che il valore dichiarato ai fini dell’imposta di registro abbia almeno quel valore altrimenti potrebbe accertarvi. In poche parole per evitare di essere accertati dovreste dichiarare almeno l’imposta di registro pari a quella che esce dal calcolo del prezzo valore. Se dichiarate di meno possiamo affermare che ricadete sotto una lente del fisco più grande per cui avete maggiori probabilità di subire un accertamento fiscale da parte dell’agenzia delle entrate. Non di rado infatti, e questa era una prassi molto utilizzata fino agli anni 2000 di indicare nell’atto un valore bassissimo proprio finalizzato a pagare minori imposte di registro. L’agenzia delle entrate ha iniziato budini nel corso degli anni a riprendere tassazione gli atti imponendo il pagamento di imposte di registro congrue rispetto al valore catastale delle unità locali. Parallelamente ha introdotto la possibilità di pagare un’imposta di registri basata su dei moltiplicatori da applicare alla rendita catastale al di sopra dei quali l’agenzia delle entrate non procederà ad accertamento su questo valore. Fortunatamente oggi questa prassi viene meno proprio in virtù dell’opzione e del prezzo-valore.
In calce trovate l’articolo i approfondimento al meccanismo di calcolo la richiesta dell’opzione per il prezzo valore no solo nel caso di acquisto di posti auto o cantine ma anche nel caso di altri fabbricati.
Calcolo del valore catastale con il prezzo-valore
Per il calcolo del valore catastale o anche detto valore tabellare è necessario prendere la rendita catastale del box garage o cantina e moltiplicarlo per il proprio coefficiente previsto per i fabbricati di categoria catastale C1 ed E pari a 42,84.Nel caso in cui trattasi di pertinenze dell’abitazione principale invece il coefficiente sarebbe pari a 115,50.
Se supponiamo la rendita catastale della medesima unità locale sia pari a 1.000 euro avremo che la base imponibile o calore catastale su cui applicare l’aliquota sarà dato da tale valore moltiplicato per il suo coefficiente che, nel caso delle agevolazioni prima casa sarà pari a 115,50 = 115.500.
Conseguentemente nel caso di acquisto con agevolazioni prima casa di un box di pertinenza l’imposta di registro sarà pari a 115.500 x 2% = 2.310 euro.
Nel caso invece di opzione per il prezzo valore per lo stesso box ma senza agevolazioni prima casa il moltiplicatore sale a 126 per cui avremo il seguente calcolo 1.000 x 126 x 2% = 2.520 euro.
Nel caso invece in cui l’acquisente non dichiari di rispettare i requisiti per le agevolazioni prima casa il meccanismo di calcolo è lo stesso ma l’aliquota percentuale del 2% sale al 9% per cui avremo, per esempio nel caso di opzione per il prezzo valore un valore dell’imposta di registro così determinati: 1000 x 126 x 9% = 11.340 euro
Capite bene da soli quale sia la differenza accordata dal legislatore per le agevolazioni prima casa.
Se volete approfondire l’argomento poco più sotto trovate la guida gratuita di approfondimento sull’opzione prezzo-valore
Casi particolari: assenza di rendita definita o solo proposta
Nel primo caso, assenza di rendita – non si potrà procedere alla vendita o all’acquisto dell’unità locale. Ad oggi infatti è obbligatorio accatastare la propria unità locale e se non lo si è fatto ancora probabilmente è perchè non svolgono pagare le tasse, non si ha l’abitabilità, o altri motivi. Fatto sta che non i potrà procedere alla vedenti in base a quanto disposto dalla Legge n. 52/1985.
Nel caso invece di rendita solo proposta dal proprietario all’ufficio del catasto di competenza andrà seguito un iter formale che vede l’acquirente fornire una dichiarazione nella quale si afferma di volersi avvalere delle disposizioni di cui al Decreto Ministeriale n. 701/1994 e che nella sostanza impegna il contribuente a versare la maggiore imposta qualora dai rilievi dell’ufficio del Catasto risulti una rendita maggiore di quella proposta, pur tuttavia pagando solo interessi e no anche sanzioni
Le imposte aggiuntive sono le imposte ipotecarie e catastali o anche dette ipocatastali che, come detto in premessa hanno un valore marginale rispetto all’imposta di registro: tra le 50 e le 200 euro per semplicità a seconda dei casi.
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Salve , devo acquistare prima casa pero per attendere le agevolazioni fiscali posso comprare casa più un garage, questa casa a altri due garage che non ne possibile comprarla dentro il mutuo! Perché pasa a essere seconda casa.
Devo acquistare un box auto, la mia abitazione non è principale, posso rendere ugualmente il box pertinenziale visto che dista 100 mt? In tal caso l’imposta di registro è pari al 9% sulla rendita catastale oppure sul valore del box?