Aggiornato il 4 Maggio 2023
In caso di vendita di una casa, immobile, fabbricato o appartamento ci si pone il problema del prezzo da indicare nell’atto in quanto, come accadeva in passato, si è soliti cercare di inserire un valore inferiore al prezzo realmente pattuito tra le parti, al fine di pagare minori imposte di registro o Iva ed imposte ipotecarie e catastali. In questa sede tralasciamo l’ipotesi di cessione di terreni in quanto seguono una disciplina fiscale differente.
Fortunatamente l’evoluzione normativa, il decreto bersani 223 del 2006, la legge comunitaria del 2008 sull’accertamento del valore degli immobili, le sentenze e altro, hanno indotto sempre più i contribuenti a dichiarare l’effettivo prezzo di cessione senza sottrarre più nulla al fisco in termini di minori valori dichiarati ed hanno imposto all’agenzia delle entrate di verificare anche che le presunzioni siano gravi precisi e concordanti. Lo spettro che ci troviamo davanti è quello solito dell’accertamento di un maggiore valore immobiliare rispetto a quello che abbiamo indicato nell’atto di vendita (detto anche ACCERTAMENTO IMMOBILIARE) con la conseguenza di vedersi ricapitare una cartella di pagamento in cui ci si dice che dobbiamo pagare una maggiore imposta di registro oltre sanzioni e interessi legali. Dall’ottica dell’agenzia delle entrate ciò che fa attivare un accertamento immobiliare da parte del fisco è la dichiarazione di un prezzo di cessione inferiore al valore normale della casa. Il faro nella determinazione del valore da inserire nell’atto è quindi il valore normale della casa.
Valore Normale dell’immobile, casa appartamento o fabbricato
Ma cosa intendiamo per valore normale di una casa o di un appartamento non è così semplice, in quanto dovremmo prima di tutto fare riferimento a quanto descritto nell’articolo 14 del DPR 633 del 1972 e articolo 9 comma 3 del Testo Unico delle Imposte sui redditi. Noi siamo sempre abituati a valutre il valore di un immobile facendolo periziare da quanti più agenti immobiliari possibile e magari aggiungendo qualcosina in più, ma non abbiamo (almeno nella stragrande maggioranza dei casi) uno strumento tecnico che mi aiuta a quantificare in modo ragionevole il prezzo a cui posso vendere una casa, un immobile un appartamento in qaunto le variabili in gioco sono tante e diverse tra loro e talvolta non correlate (oggettive di mercato, ma anche soggettive come valore affettivo, disponibilità finanziarie ecc).
Dopo il 2008 il valore normale degli immobili viene inviduato sulla base di periodici provvedimenti che fissano prezzo medi appunto il valore normale degli immobili, case fabbricati attraverso un apposito provvedimento. Il primo di questo è stato quello OMI del 27 luglio 2007 che ci da gli strumenti per la quantificazione del valore normale dell’immobile, casa appartamento o fabbricato che sia esclusi i terreni.
Valore minimo da indicare nell’atto
Inutile dire che l’indicazione dell’esatto prezzo di cessione nell’atto è la via da seguire e il prezzo esatto base per determinare anche l’imposta di registro da versare. (Stiamo sempre parlando di cessioni tra persone fisiche e come tali escluse dall’ambito di applicazione dell’Iva). Il valore minimo da indicare nell’atto per non essere oggetto di accertamento automatico del fisco è pari a alla rendita catastale moltiplicato per 115,5 se l’acquirente sta acquistando una prima casa. Parliamo sempre di immobili abitativi e relative pertinenze esclusi A/10 e C/1. Nel caso invece di acquisto di una seconda casa l’accertamento automatico da parte del fisco scatterà se dichiarete un prezzo di cessione inferiore alla rendita catastale moltiplicata per 126. Il calcolo va fatto in quanto l’acquirente (ma anche il venditore che è soldalmente responsabile ricordiamolo per il pagamento delle imposte di registro ed ipotecarie e catastali) possono optare per la determinazione dell’imposta di registro secondo il metodo del prezzo valore.
| Se si acquista una prima casa | Rendita catastale x 115,5 | |
| Se si acquista una seconda casa o altre case diverese dalla prima | Rendita catastale x 126,0 |
In tal modo l’imposta si pagherà sulla base della rendita catastale ed indipendentemente dal prezzo pattuito che potrà essere maggiore dell’imposta di registro che viene applicando la rendita catastale, ma che potrà anche essere inferiore. Da ricordarsi che l’onere della prova è a carico nostro pertanto potrebbe anche verificarsi il caso che abbiamo correttamente indicato l’imposta di registro ed il prezzo di cessione nell’atto ma veniamo comunque accertati. Ricordo che l’onere della prova è a carico nostro pertanto dovremmo essere noi a dimostrare che il calcolo effettuto è corretto e rispondente al vero.
Se non sapete cosa si intende per prima casa potete leggere l’articolo dedicato alle agevolazioni fiscali prima casa in cui ne trovate le definizioni.
Compravendite immobiliari effettuati dopo il decreto bersani
Per le cessioni effettuate dopo il 4 luglio 2006 valendo lo scostamento tra prezo di cessione e valore OMI come un presunzione semplice che dovrà pertanto essere valutata dal Giudice e dovrà essere grave precisa e concordante per essere accolta e portare alla condanna del contribuente al pagamento delle maggiori imposte non versate.
Nel prossiamo articolo poi potrete avere un’idea di come comportarsi e cosa fare nel caso di un accertamento immobiliare da parte dell’agenzia delle entrate e di una cartella di pagamento sulla vendita di una casa con alcuni spunti da prendere in considerazione per vedere se e come impostre una difesa in un ipotetico contenzioso o anche difronte ad una richiesta di informazioni da parte dell’agenzia delle entrate.
La Legge Comunitaria 2008 La legge comunitaria intervenuta nel 2008 tuttavia è intervenuta proprio sull’articolo 54 comma 3 dell’accertamento annullando quasi totalmente questo quadro normativo in quanto, dando al differenziale di valore il significato di presunzione semplice, ha di fatto imposto all’agenzia delle entrate di verificare che le previsioni siano caratterizzate dalla gravità, precisione e concordanza. Questo implica che non sarà sufficiente solo la differenza tra valore normale e prezzo di cessione, ma l’agenzia delel entrtate dovrà produrre anche evidenze documentali che attribuiscano alle sue pretese anche queste tre caratteristiche.
Cosa sono i Valori OMI
I valori OMI sono quelli presi a riferimento dal fisco e dall’agenzia delle entrate per vedere quale è il valore normale di un immobile ossia il valore a cui noi dovremmo vendere o acquistare a cui vendere una casa. Nei prossimi articoli potrete legger l’articolo dedicato ai Valori OMI per il valore normale degli immobili.
Vi ricordo inoltre qualora ne aveste bisogno quali sono le imposte di registro, ipotecarie e catastali derivanti dalla cessione di fabbricati, terreni in diverse fattispecie:
| Prezzo di cessione ipotizzato | |||||
| 200.000,00 | |||||
| Acquisto casa tra persone fisiche | |||||
| Fino al 31 dicembre 2013 | Dal 1° gennaio 2014 | Risparmio | Risparmio | ||
| Imposta registro | 3% | 2% | 1% | 2000 | |
| Imposta ipotecaria | 168 | 50 | 118 | ||
| Imposta catastale | 168 | 50 | 118 | ||
| Acquisto casa da un’impresa | |||||
| Fino al 31 dicembre 2013 | Dal 1° gennaio 2014 | Risparmio | Risparmio | ||
| IVA | 4% | 4% | 0% | 0 | |
| Imposta registro | 168 | 200 | -32 | ||
| Imposta ipotecaria | 168 | 200 | -32 | ||
| Imposta catastale | 168 | 200 | -32 | ||
| Acquisto prima casa da un privato | |||||
| Fino al 31 dicembre 2013 | Dal 1° gennaio 2014 | Risparmio | Risparmio | ||
| Imposta registro | 7% | 9% | -2% | -4000 | |
| Imposta ipotecaria | 2% | 50 | 3950 | ||
| Imposta catastale | 1% | 50 | 1950 | ||
| Acquisto seconda casa da un’impresa (imponibile IVA) | |||||
| Fino al 31 dicembre 2013 | Dal 1° gennaio 2014 | Risparmio | Risparmio | ||
| IVA | 10% | 10% | 0% | 0 | |
| Imposta registro | 168 | 200 | -32 | ||
| Imposta ipotecaria | 168 | 200 | -32 | ||
| Imposta catastale | 168 | 200 | -32 | ||
| Acquisto casa in immobile storico o artistico non “prima casa” da un privato | |||||
| Fino al 31 dicembre 2013 | Dal 1° gennaio 2014 | Risparmio | Risparmio | ||
| Imposta registro | 3% | 9% | -6% | -12000 | |
| Imposta ipotecaria | 2% | 50 | 3950 | ||
| Imposta catastale | 1% | 50 | 1950 | ||
| Acquisto capannone industriale da un’impresa (imponibile IVA) | |||||
| Fino al 31 dicembre 2013 | Dal 1° gennaio 2014 | Risparmio | Risparmio | ||
| IVA | 22% | 22% | 0% | 0 | |
| Imposta registro | 168 | 200 | -32 | ||
| Imposta ipotecaria | 3% | 200 | 5800 | ||
| Imposta catastale | 1% | 200 | 1800 | ||
| Acquisto capannone industriale da un’impresa in esenzione | |||||
| Fino al 31 dicembre 2013 | Dal 1° gennaio 2014 | Risparmio | Risparmio | ||
| Imposta registro | 168 | 200 | -32 | ||
| Imposta ipotecaria | 3% | 200 | 5800 | ||
| Imposta catastale | 1% | 200 | 1800 | ||
| Acquisto terreno agricolo da un privato | |||||
| Fino al 31 dicembre 2013 | Dal 1° gennaio 2014 | Risparmio | Risparmio | ||
| Imposta registro | 15% | 9% | 6% | 12000 | |
| Imposta ipotecaria | 2% | 50 | 3950 | ||
| Imposta catastale | 1% | 50 | 1950 | ||
| Acquisto terreno edificabile da un privato | |||||
| Fino al 31 dicembre 2013 | Dal 1° gennaio 2014 | Risparmio | Risparmio | ||
| Imposta registro | 8% | 9% | -1% | -2000 | |
| Imposta ipotecaria | 2% | 50 | 3950 | ||
| Imposta catastale | 1% | 50 | 1950 | ||
| Acquisto terreno edificabile da un’impresa (imponibile IVA) | |||||
| Fino al 31 dicembre 2013 | Dal 1° gennaio 2014 | Risparmio | Risparmio | ||
| IVA | 22% | 22% | 0 | 0 | |
| Imposta registro | 168 | 200 | -32 | ||
| Imposta ipotecaria | 168 | 200 | -32 | ||
| Imposta catastale | 168 | 200 | -32 | ||
Imposta Ipotecaria e Catastale: da sapere
Se nella dichiarazione di successione e/o nella dichiarazione sostitutiva o integrativa, sono indicati beni immobili, i beneficiari devono provvedere, nei termini prescritti per la presentazione della dichiarazione di successione, e quindi entro 1 anno dalla data di apertura della stessa, alla liquidazione e al versamento:
- dell’imposta di trascrizione, o ipotecaria, nella misura del 2% del valore attribuito agli immobili, ovvero nella misura fissa di 200,00 euro se sussistono le condizioni per usufruire delle agevolazioni prima casa;
- dell’imposta catastale nella misura dell’1% del valore attribuito agli immobili, ovvero nella misura fissa di 200,00 euro se sussistono le condizioni per usufruire delle agevolazioni prima casa
Vendita di casa situata all’estero: tassazione in Italia
Potete leggere l’articolo dedicato alla tassazione dei proventi derivanti dalla vendita di una casa all’estero
Quando si prescrive l’azione di accertamento da parte del fisco
Ricordatevi prima di tutto di verificare i termini di prescrizione dell’accertamento per le agevolazioni fiscali prima casa
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Accertamento fiscale sugli affitti in nero: cosa fare
Vi segnalo anche l’articolo dedicato all’accertamento fiscale sugli affitti in nero
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Nel caso di vendita tra impresa e privato su immobile terminato oltre cinque anni e comunque seconda casa si paga l’imposta di registro al 9% ? Perché il fattore di moltiplicazione cambia tra prima r seconda casa nel caso di vendita con iva?
Dimostrarlo dopo non è semplice ammetto. Mi farei un giro prima sull’OMI per vedere li che prezzo inseriscono per compravendite simili per vedere se effettivamente il prezzo è molto più basso. Sa oggi quella frase classica che si diceva al tempo del tipo sta con l’acqua alla gola lo svende ormai non ci credono più in tantissimi come prima per cui si sa che il mercato oggi ha una informazione abbastanza completa per cui per cessioni ad un prezzo inferiore di molto mi creda che è difficile da dimostrare ma sé è in buona fede non ha nulla da temere io sono sempre di questo avviso.
Buongiorno,
ho acquistato un magazzino a 9400 euro ma il valore catastale è 24600. il notaio mi ha consigliato di pagare le tasse sul valore catastale altrimenti rischio un accertamento da parte dell’agenzia delle entrate. Ma è tutto regolare, i proprietari lo stanno svendendo.
come mi devo comportare? la differenza non è piccola (per me).
Grazie
Vorrei capire la differenza tra il primo e il terzo caso riportato nel vostro esempio. Grazie
buongiorno, ho acquistato un magazzino ad un’asta giudiziaria ad un prezzo di molto inferiore alla rendita catastale. posso pagare l’imposta di registrazione sul prezzo di acquisto?
grazie
Non c’è nulla di regolare nel dichiarare un corrispettivo e poi praticarne un altro. Inoltre le spese di intermediazione di norma vengono sostenute da entrambe le parti mentre le imposte di registro e gli oneri notarili vengono pagate solo dalla parte acquirente .. Per cui.. Mi sembra che nulla sia regolare
Stiamo vendendo casa ad euro 135.ooo ma gli acquirenti vogliono dichiarare nel preliminare e in atto di vendita euro 157.000 e sistemare il tutto facendo pagare ai noi venditori il notaio e le spese di agenzie per 10.000 euro. Tutto regolato mediante una scrittura privata che poi prevedere be un vizio per restituire altri 10.000 euro all’ acquirente! E’ regolare? Possibile per noi venditori avere problemi con la finanza o di altro tipo? Grazie!!!
signor Elio,
Se acquista come privato un immobile ad uso abitativo e chiede di pagare le imposte sulla rendita catastale è’ impedito al fisco di effettuare un accertamento di valore . Viceversa se acquista un immobile destinato ad un uso diverso da quello abitativo e l’ufficio delle entrate ritiene che il prezzo di cessione Da lei dichiarato sia inferiore al valore di mercato può sempre subire un accertamento .
Salve,
avrei una curiositá. Se le imposte vengono calcolate in funzione della rendita catastale, per quale motivo ci dovrebbe essere un ricorso od un accertamento da parte dell´agenzia delle entrate in merito ad un prezzo basso inserito nel compromesso?
Grazie
Elio
Buongiorno,
il mio quesito è questo
Mio padre è proprietario per 2/3 dell’appartamento in cui viviamo. Il terzo restante è ulteriormente diviso tra il marito della mia defunta zia e i suoi due figli. Oggi ci troviamo nella necessità di acquistare da loro il terzo rimanente, in quanto a loro causa problemi per quanto riguarda imposte e cumulo sul reddito. Non essendo loro interessati alla rendita economica della transazione, abbiamo deciso di calcolare il prezzo della compravendita in base al valore catastale di un terzo dell’appartamento che si aggira intorno ai 12/13 mila euro. Tuttavia il notaio a cui ci sono affidati, loro amico di famiglia, ci e soprattutto li ha messi in allarme in quanto questo tipo di transazione, a causa dell’esigua somma di denaro, provocherebbe degli accertamenti fiscali, ed essendo loro proprietari di un’attività economica, senza entrare nel merito, temono fortemente che questo tipo di accertamenti possa provocare loro problemi. Può dirmi che tipo situazione si può profilare o che tipo di alternative possono essere presa in considerazione? Premetto che, come molti, abbiamo una disponibilità economica davvero limitata, e che già la compravendita a queste condizioni implica uno sforzo davvero importante ed esteso nel tempo, per cui prendere in considerazione i valori di mercato sarebbe davvero impensabile.
Spero di essere stato chiaro e la ringrazio per il tempo dedicatomi
Buongiorno, vi scrivo perchè sto comprando un box (non pertinenziale) da un privato che ne ha parecchi e che lo ha messo in vendita ad un prezzo molto inferiore al valore catastale : lo compro a 12000 euro e il valore catastale è di circa 22000.Si trova in un interno cortile di un palazzo abbastanza “trasandato” con un accesso non molto ottimale dove ce ne sono solo due (l’altro lo tiene lui) e quindi non c’è un confronto di compravendite passate.
Siccome lui chiede VERAMENTE questa cifra e nient’altro “fuori busta” io farei un reale affare, ma non so se poi devo temere qualcosa o soprattutto mettere nei guai il venditore; altrimenti magari può cambiare idea nonostante abbiamo già firmato il compromesso con indicata la cifra di acquisto. Ci sono degli accorgimenti che devo seguire in questo tipo di casistica? grazie per la risposta
Legga questo articolo dedicato al prezzo da inserire nell’atto di acquisto
Buongiorno, potrei sapere per favore se ci possono essere accertamenti per contestazione compravendita come prezzo a mq. anche se l’immobile è stato acquistato a corpo e non a mq. Ringrazio per la Vs. risposta che spero arrivi al più presto.
Buon giorno a tutti,
Premessa: sono oramai piu Di 25 anni che non vivo piu in italia.
Mio padre (80 anni) vive in italia e proprietario di un capannone industriale che ha costruito é utilizzato per diversi décenni per svolgere la sua attivita.
Ora il capannone é affittato, il locatario non paga l’affitto insomna una miriade Di problemi.
Finalmente si é deciso Di vendre la proprieta é a questo punto problemi ancora piu grandi
arrivano:
La proprieta e valutata al cadastro un poco piu Di 1 000 000 Di euro
Purtroppo le offerte che ha avuto sono molto basse circa la meta della valutazione catastrale
Il notaio dice che non puo fare una vendita cosi bassa e il commercialista dice che se vende a la meta del valore catastrale
Il montante ricavato servira a mala pena per pagare le imposte é che non gli rimarra quasi nulla.
Che fare ? Mi chiedo se tutto cio é vero !
Potreste illuminarmi al soggetto?
Sinceramente vedo un persona anziana che per causa Di forza maggiore ve des meta prezzo tutto cio che ha créato in una vita Di lavoro per farselo mangiare dal Governo
Un saluto a tutti.
Devo vendere la mia quota del 50% a mio fratello che ne detiene la rimanete parte di un appartamento che ci hanno comprato grazie ainostri genitori. Dopo la pensione mio padre vorrebbe permetteci di comprare un nuovo appartamento.
Io devo vendere il 50% per poi acquistare il nuovo appartamento.
Se la rendita catastale dell’appartamento cointestato è di 309,87 euro a quanto ammonta il valore minimo di vendita (attualmente questa è la prima casa x entrambi frstelli).
Io e mio fratello non abbiamo un lavoro fisso e quindi sarebbe mio padre che regala i soldi a mio fratello per comprare la mia quota e poi io posso con i soldi di vendita del mio 50% vado a stipulare un mutuo con mio padre garante (mi aiuta a pagare le mensilità come ha aiutato mio fratello a comprare il 50%.
(Grazie ai miei genitori)
Grazie anche a voi
Fabio
Parli con il notatio e vedrà che calcolerà l’imposta di registro su un moltiplicatore applicata alla rendita catastale
Salve sto comprando una seconda casa a un prezzo di 30.000 mila euro però con l’agenzia immobiliare l’affare si chiude per 25.000 mila euro mi chiedevo se pago le tasse sul valore esatto sulla rendita catastale e possibile pagarla a 25.000 mila euro grazie
Ha letto l’articolo dedicato alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo?
buongiorno,il mio ragazzo ha comprato casa; l’appartamento l’ha pagato 165.000 ha chiesto un mutuo di soli 100.000 , il suo valore catastale scritto sull’atto è di 79.000 circa; valutavo il fatto che dal prezzo di vendita al suo valore catastale è esagerata la differenza, il venditore no ha dei limiti..secondo quesito; al momento della dichiarazione dei redditi può’ detrarsi una parte e non i 4000 perché il mutuo richiesto supera il costo dell’immobile; ma non ho capito alla fine non si considera quanto l’abbiamo pagato??? sto impazzendo perché ho la netta sensazione che ci hanno derubati…
si puo cambiare il disegno catastale d aquisto
Buonasera,vorrei chiedere un consiglio.La mia FUTURA suocera ,Che mi ospita da 5 anni,ha alcune difficoltà economiche, per aiutarla sarei disposto a comprare la sua casa.Siccome voglio fare tutte le cose in regola volevo sapere se il fatto di comprare una casa da una persona che continua ad abitare con me,e che potrebbe se volesse ridarmi i soldi che spendo sia in qualche modo illegale.La casa è di 1/6 della mia ragazza,di 1/6 di sua sorella(che è sposata e non abita con noi) e 4/6 di mia “suocera”. grazie saluti.
Lo sta comprando da una banca, ci mancherebbe, mica sta facendo niente di male.Al massimo le possono dire che l’imposta di registro è inferiore a quella da loro calcolata ma dica al notaio di applicare il “prezzo-valore” e così non corre rischi di accertamento. Questo semprechè il differenziale tr aimpsta di registro e impposta di registro calcolata con il prezzo valore non sia enorme altrimenti non mi fare i problemi a pagare la minore imposta e poi se mi viene un accertamento mi difenderei tranquillamente.
Buonasera,
In caso di acquisto di un immobile di proprietà di una banca (fallimento), quindi ad un costo decisamente più basso rispetto al valore di mercato, corro dei rischi a livello fiscale?
Ti rispondo che per il pagamento dell’imposta di registro in questione sono solidalmente responsabili entrambe le parti per cui laddove una non paga il fisco busserà all’altra. Suppongo per non dichiarare l’acquirente si faccia fare uno sconto sul prezzo dal venditore. E’ sempre il solito discorso, il venditore propone di fare parte in nero in cambio di uno sconto sul prezzo. Infatti esistono delle norme che fanno scattare l’accertamento in automatico quando il valore dichiarato non è coerente con la somma richiesta a mutuo.
Ottimo articolo. Vorrei chiedere se questo tipo di accertamento viene fatto solo su chi compra o se viene fatto in contemporanea anche su chi vende. Non penso che dichiarare meno all’atto dell’acquisto faccia risparmiare molto all’acquirente, ma serve molto di più a chi vende che magari non denuncia al fisco i soldi avuti a parte. e poi normalmente chi compra si mette in mano ai notai e e alle banche che rilasciano i mutui.Al fisco interessa anche il compromesso stipulato prima dell’atto notarile? opopure sono atti precedenti che scadono di valore subito dopo l’atto stesso? Grazie.