Disdetta affitto abitazione: giusto preavviso e quali motivazioni obbligatorie dare

Aggiornato il 4 Maggio 2023

Chiarisco quali sono le ipotesi di disdetta o risoluzione del contratto di affitto affrontando in sintesi i passi su come amandare via l’inquilino rispettando tempi e modi per la comunicazione, termini di preavviso, se ci sono delle controindicazioni o sanzioni o danni a cui si potrebbe andare incontro.

Disdetta del proprietario

Nel caso in cui il proprietario intenda non rinnovare il contratto di affitto/locazione non solo deve rispettare ed indicare uno dei motivi esplicitamente individuati dal legislatore nella comunicazione della disdetta, ma per esercitare tale diritto deve anche provvedere tempestivamente e con un termine di preavviso di almeno 6 mesi a darne comunicazione all’inquilino/conduttore. Nel caso di immobili diversi dall’uso abitato la disdetta è da effettuarsi con un preavviso di un anno salvo accordo tra le parti.

Nei contratti di locazione di immobili ad uso abitativo ordinari si esercita allo scadere dei 4 anni mentre per quelli a canone concordato, disciplinati dalla legge 431/1998 entro i primi tre.

La ratio di un periodo che molti proprietari potranno pensare sia troppo lungo, in realtà nasce dal fatto che la parte debole del contratto è l’inquilino che il legislatore si impegna a tutelare in primis.

Quali motivazioni addurre per la disdetta o risoluzione del contratto di affitto di abitazioni

Ricordiamo che i possibili motivi o cause della risoluzione del contratto di affitto o locazione possono esere a titolo di esempio le seguenti:

1. quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
2. quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
3. quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
4. quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
5. quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;
6. quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
7. quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Per tutti sarà comunque necessario dare preavviso di sei mesi all’inquilino/conduttore con mezzi idonei.

Se non si procederà con la disdetta secondo le norme del codice civili ivi descritte l’affitto si intenderà tacitamente rinnovato.

Come effettuare la disdetta o risolvere il contratto

Oltre ad avere dei tempi minimi definiti per esercitare tale diritto sarà anche necessario utilizzres pefiche modalità di comunicazione prima tra tutte è sicuramente la raccomandata con avviso di ritorno o ricevuta in quanto si ha la prova da cui far partire il calcolo dei 6 mesi. Altri mezzi come la consegna a mano la sconsiglio.

La registrazione del contratto di affitto

Certo discorso a aprte merita la disdetta se non avete effettuato la registrazione del contratto di affitto o locazione e siete in nero. A quel punto avete un grosso problema perchè i proprietari non sono affatto tutelati e la disdetta, se non si è d’accordo con l’inquilino puoi anche sognartela. L’inquilino infatti potrebbe tranquillamente decidere di farvi muro e non andarse e voi dovrste innescare un bel casino in quanto dovreste denunciare l’inquilino, far emergere che c’era la locazione in nero, passare per una causa di sfratto e/o occupazione indebita. Insomma una trafila giudiziaria dai costi e tempi che possono essere significativi a aseconda delle condizioni dell’inquilino (magari non ha più un lavoro o ha figli con handicap, ecc).

Disdetta di Immobili ad uso non abitativo

Come visto sopra il rifiuto al rinnovo del contratto di locazione deve avvenire con un preavviso da notificare a mezzo raccomandata almeno 12 mesi prima della scadenza naturale del contratto (primi 4 o primi 3 anni se affitto a canone concordato) a nulla valendo eventuali motivi addotti nella disdetta.

Indennità per la perdita dell’avviamento

Trattandosi però di immobili non abitativi ma commerciali e su cui potrebbe essersi sviluppata una attività commerciale la giurisprudenza ha riconosciuto all’inquilino il diritto ad essere indennizzato dalla perdita dell’avviamento commerciale pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto.

Nel caso si tratti di alberghi tale indennità aumenta a 21 mensilità con opzione per la richiesta del doppio di tali mensilità laddove la stessa unità locale venga locata successivamente per le medesime finalità.

Affittare in nero

A tal proposito in questo sito c’è un articolo per valutare i vantaggi, svantaggi e rischi di affittare in nero

Il regime opzionale della cedolare secca per abbattere il prelievo fiscale e le tasse sugli affitti

Per questo consiglio oggi di locare la casa con un classico contratto (i modelli li trovate nella pagine modelli e moduli del sito), oppure con la cedolare secca in quanto anche voi per certi versi sarete più tutelati.

Altro ultimo consiglio fondamentale: locate a brave persone che siano in una società solida e non solo per il fatto che siano dipendenti, magari di una piccola società che sta chiudendo, e mantenete dei buoni rapporti… sempre perchè sono loro che decidono.

Importante: vi ricordo poi che se l’inquilino non vi paga, dopo il decorrere dei termini di sei mesi si dovrà procedere con una azione esecutiva di sfratto mediante un avvocato. Ma molto più importante a mio avviso, che resta una vera fregatura da combattere per un fisco malato, è che i canoni di locazione non pagati, seppur non riscossi, dovranno essere dichiarati e tassati nella dichiarazione dei redditi. Per cui oltre al danno la beffa!!!

 E infine… sapete bene quante sono le tasse sugli affitti?

Che ne pensate?

http://www.tasse-fisco.com/varietassefisco/tasse-affitto-irpef-canoni-locazione/14119/

http://www.tasse-fisco.com/case/cedolare-secca-affitti-abitazioni-case-locazioni/5466/

http://www.tasse-fisco.com/case/cedolare-secca-affitti-abitazioni-case-locazioni/5466/