L’agevolazione prima casa tra comunione e separazione dei beni tra coniugi

 L’agevolazione fiscale prima casa per i soggetti in comunione legale di beni e per i soggetti in separazione dei beni pongono una serie di domande e risposte al fine di verificare se è possibile anche in questi caso poter beneficare della ridotta imposta di registro o dell’aliquota Iva ridotta, nel caso in cui vi siano coniugi in comunione legale o in regime di separazione di beni. Vedremo anche cosa succede all’agevolazione prima casa nel caso di vendita prima dei cinque anni alla luce delle ultime sentenze e chiarimenti offerti dall’agenzia delle entrate nel 2019.

Condizioni preliminari da salvaguardare per la fruizione del beneficio fiscale prima casa

Per poter usufruire delle agevolazioni prima casa è necessario che ciascun titolar non sia titolare di diritti di proprietà uso o abitazione su altra casa di abitazione non di lusso sito nel territorio dello stesso comune dove si vuole acquistare casa. Questi diritti si intende non devono essere né esclusivi né in comunione legale o ordinaria con il coniuge.

La terza condizione da rendere nell’atto di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso abitazione e nuda proprietà di abitazione su tutto il territorio nazionale per la quale lo stesso soggetto acquirente, o il coniuge, abbiano usufruito delle agevolazioni prima casa.

Se siete in comunione di beni

Se vivete in una casa in comunione di beni che ha beneficiato dell’agevolazione prima casa e l’altro coniuge dopo il matrimonio vuole acquistare un’altra casa nello stesso comune non potrà godere dei benefici prima casa se operate in regime di comunione dei beni (anche se oramai sposarsi in comunione non mi sembra vada molto più di moda cosa che ritengo contraria alla finalità del matrimonio intendiamoci). Questo perchè la comunione fa si che il nucleo familiare sia considerato forse un unicum maggiore che ha già beneficiato delle agevolazioni prima casa.

Agevolazione prima casa in regime di comunione legale

Nel caso di regime di comunione legale tra coniugi le fattispecie sono diverse per cui vi rimando all’articolo dedicato alle agevolazioni fiscali prima casa tra coniugi. Premesso che il bene acquistato in costanza di matrimonio entra normalmente automaticamente in comuni ione legale ex articolo 177 e ss del codice civile e nell’atto di acquisto per godere delle agevolazioni dovrete entrambi rendere la dichiarazione circa il possesso dei requisiti. A questo punto la domanda da porsi è: rispettiamo entrambi (intendo voi due) i requisiti o solo uno dei dei due? Nel caso in cui solo uno dei due li rispetta allora il beneficio spetta solo per il 50%.
Quindi dovrete verificare che uno dei due in passato non abbia prima del matrimonio o in regime di separazione di beni un immobile e ene sia al ora proprietario, oppure anche semplicemente un altro immobile (anche senza agevolazioni prima casa, ma nello stesso comune dove ora si vuole comprare il nuovo. In ultimo anche se uno dei due non trasferisce la residenza nel comune dove è la casa da acquistare.

Se siete in separazione di beni

Nel caso di separazione di beni invece vale il contrario in quanto la condizione che il coniuge non abbia nello stesso comune altra abitazione, non deve essere rispettata, seppur la dichiarazione del rispetto di questo requisito deve essere comunque reso nell’atto di stipula da Notaio.

Agevolazione prima casa in caso di separazione tra coniugi

In questo caso si pongono i maggiori problemi di spettanza delle agevolazioni fiscali in quanto il proprietario dell’immobile non ha una effettiva disponibilità del bene a seguito della sentenza di separazione tra i coniugi che assegna la casa ad uno dei due per viverci con i figli e molto spesso lo schema vede un marito proprietario dell’immobile e la moglie che vive a casa con i figli.

Ora nel caso di separazione dei beni si dovrebbe ragionare come se il coniuge sia un terzo per cui nel caso i due coniugi in regime di separazione siano titolari esclusivi o anche in quote di un’altra abitazione situata su tutto il territorio nazionale e non potranno godere dell’agevolazione prima casa sempre che in passato tali diritti non siano stati acquistati con i benefici prima casa. In caso contrario infatti non potranno godere delle agevolazioni a meno che non si parli di acquisto dell’ulteriore quota dell’immobile situato nello stesso comune.

Questa fattispecie  tuttavia non è chiaramente identificata dal legislatore fiscale nonostante sia molto ricorrente per questo vi invito sempre a condividere con il notaio rogante le vostre intenzioni prima del giorno della stipula dell’atto.

Non solo la comunione legale

Dal momento che il legislatore ha omesso la parola legale per comunione deve intendersi non solo quella legale, definita all’interno del matrimonio ma anche quella di fatto o convenzionale definite dagli artt. 1100 a 1116 del codice civile. Il regime della comunione legale è quello naturale tra coniugi.

L’acquisto di casa effettuato dal marito o dalla moglie in regime di comunione dei beni genera effetti anche in capo all’altro coniuge per il 50% del suo ammontare. Se successivamente al matrimonio un coniuge in regime di comunione legale di beni acquista una abitazione con le agevolazioni prima casa godrà limitatamente al 50% del valore qualora l’altro coniuge non soddisfa i requisiti (perchè potrebbe essere per esempio che ne abbia già uno acquistato con i benefici sul territorio nazionale seppur anni prima).

Separazione dei coniugi

Discorso a parte riguardano invece le vicende che contraddistinguono la parte successiva del rapporto ossia quello della separazione e/0 divorzio. Nel caso di separazione tra contribuenti in comunione legale di beni, tra coniugi sposati (in seguito affronteremo anche il caso della separazione tra coniugi) si richiede una attenta analisi dei requisiti oggettivi e soggettivi richiesti dal legislatore fiscale.

Importante rilevare che ai fini civilistici il coniuge separato si considera un familiare fino a quando non interviene una sentenza di divorzio.

Separato legalmente ed effettivamente

Separazione Legale

la Separazione legale si ha nel caso di separazione giudiziale che si concretizza quando i coniugi arrivano ad una sentenza di separazione presso il giudice. Lo stato di separazione si realizza già alla data del provvedimento di affidamento dei figli minori emesso a norma dell’art. 708 c.p.c. mentre l’effettiva separazione si realizza già durante il procedimento di separazione legale che dura diversi mesi.

Separazione consensuale

Nel caso di separazione consensuale, lo stato di separazione acquista efficacia solo dalla data del decreto di omologa (art. 715 c.p.c.).

Separazione effettiva

La separazione effettiva si può provare già con una certificazione dello stato di famiglia da cui si desume che non si viva più insieme anche se nel corso degli anni passati i separati in casa sono stati sempre di più.

Rispettare comunque i requisiti che leggete nella guida  fiscale alle agevolazioni prima casa al fine di riepilogare quali sono i requisiti e le condizioni richieste inizialmente che insistono non tanto sullo stato della famiglia ma sulle caratteristiche che devono avere gli immobili; in questa sede affronteremo invece le fattispecie legate alle domande e alle risposte fornite ai lettori che si trovano a dover richiedere l’agevolazione fiscale e sono in comunione o separazione di beni ed hanno difficoltà a capire se possono godere dell’aliquota agevolata sull’Iva o l’imposta di registro. In primis l’agenzia delle entrate, ma altresì anche i giudici, hanno più volte dichiarato che ai fini dell’agevolazione è necessario verificare il rispetto dei requisiti richiesti dalla legge in capo al singolo coniuge per verificare se il suo 50% di valore sia agevolabile.

E’ determinante a tal fine prendere in considerazione il momento di acquisto dell’immobile, il regime di separazione dei beni e le caratteristiche del nuovo immobile.

Immobili acquistati prima del Matrimonio

Nel caso uno dei due coniugi abbia acquistato prima del matrimonio un immobile con le agevolazioni prima casa iniziamo con il dire che non entra in comunione di beni. Se l’altro coniuge intende acquistare un immobile (ovviamente nel quale il fisco presume che abita con il coniuge in quanto si parla sempre dell’abitazione principale, allora l’altro coniuge potrà fruire delle agevolazioni ma limitatamene al 50% del valore dell’immobile sia che sia nel comune dell’altro coniuge sia che sia localizzato in altro luogo sul territorio nazionale.

Immobili acquistati dopo del Matrimonio

Nel caso un coniuge proceda con l’acquisto di un immobile coniuge richiedendo le agevolazioni prima casa tale immobile rientra nel concetto di comunione dei beni ed in questo caso si presume che l’immobile soddisfi il bisogno abitativo di entrambi. Per questo motivo entrambi non potranno più acquistare immobili usufruendo delle agevolazioni prima casa. Lo stesso vale nel caso in cui l’immobile nuovo sia situato all’interno del comune dove risiedono sia se situato in altro luogo sul territorio nazionale.

Primo requisito

Prima di tutto si deve verificare che entrambi non siano titolari del diritto di proprietà su altra casa sita nello stesso comune ove si vuole acquistare l’immobile con agevolazione fiscale prima casa. Un consiglio utile è di verificare che non si sia titolari esclusivi pertanto in caso un coniuge o entrambi coniugi siano titolari pro quota di altro immobile (dove intendiamo proprietà, uso, usufrutto, abitazione) sito nel medesimo comune ma non del 100% questo non impedirà di fruire delle agevolazioni.

Secondo requisito

La seconda analisi va fatta sulla titolarità di altre case di abitazione situate anche in altri comuni sul territorio nazionale diverso da quello dove si intende procedere con l’acquisto di una prima casa chi, con riferimento a un’altra casa situata in qualsiasi parte del territorio nazionale:

• Su detta casa abbia la titolarità, esclusiva o in quota, acquistata con l’agevolazione “prima casa“, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà;
• abbia un coniuge che, su detta casa, abbia la titolarità, esclusiva o in quota, acquistata con l’agevolazione “prima casa”, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà.

L’agevolazione prima casa (oltre agli altri requisiti da soddisfare prima casa) è preclusa e disconosciuta a coloro i quali siano già nella titolarità del diritto di proprietà di altra casa di abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali prima casa in quanto il testo normativo di legge ci dice che non bisogna essere titolare di altra casa da noi acquistata ma anche dal coniuge.
Se i coniugi effettuano il nuovo acquisto e sono al contempo già titolari di altri diritti di proprietà acquisiti con agevolazioni prima casa un nuovo acquisto non potrebbe godere dell’agevolazione l’agevolazione.

Tuttavia si deve rilevare che, qualora i coniugi in passato abbiano (anche uno) già fruito dell’agevolazione si potrà procedere al nuovo acquisto di altra agevolazione da parte dei coniugi, ma si potrà godere dell’incentivo limitatamente al 50% dell’imposta di registro pagata in sede di stipula e limitatamente al coniuge che precedentemente non ne aveva fruito.

Verrebbe da pensare allora di far acquistare la casa solo al coniuge che prima non ha fruito per massimizzare il risultato ma non è così in quanto se un solo coniuge effettua il nuovo acquisto ma prima entrambi erano già titolari del diritto di proprietà acquistato con agevolazioni il nuovo acquisto, anche se da parte di un coniuge non potrà essere fruito e questo perché il bisogno abitativo incentivato ed agevolato dal legislatore è già soddisfatto. Come principio quindi in comunione di beni se uno dei due ha già fruito dell’agevolazione l’altro può fruirne solo per il 50%.

Decadenza del beneficio

Ai fini della decadenza delle agevolazioni prima casa pertanto sarà necessario dimostrare, oltre a non aver reso dichiarazioni mendaci negli atti notarili (ma questo lo escludo), di non essere titolari di altri diritti reali su altro immobile immobili nel comune dove si intende acquistare con i benefici prima casa e anche dimostrare di non essere titolari di altri immobili per i quali si sia fruito delle agevolazioni su tutto il territorio nazionale. Nel caso di vendita della precedente abitazione invece siete al riparo in quanto potete comunque fruire delle agevolazioni sul nuovo
Le fattispecie comunque non si esauriscono ed è per questo che accettiamo domane e chiarimenti dovendo necessariamente approfondire un argomento così complesso e soggetto a molte fattispecie.

http://www.tasse-fisco.com/case/decadenza-benefici-prima-casa/64/

Chiarimenti da Marte: in una circolare del 2012 l’agenzia delle entrate ha chiarito che qualora intervenga un atto di trasferimento del 50 per cento della casa coniugale, da parte di uno dei due coniugi all’altro, effettuato in adempimento di un accordo di separazione o divorzio si applicherebbe il regime di esenzione previsto dall’articolo 19 della legge 6 marzo 1987, n. 74, secondo cui sono esenti dall’imposta di bollo, di registro e da ogni altra tassa “Tutti gli atti, i documenti ed i provvedimenti relativi al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio …”.

Per cui si può escludere la decadenza dalle agevolazioni fiscali prima casa qualora in adempimento di un obbligo assunto in sede di separazione o divorzio, uno dei coniugi ceda la propria quota dell’immobile all’altro, prima dei cinque anni in quanto si concretizza un atto relativo “al procedimento di scioglimento del matrimonio o di cessazione degli effetti civili del matrimonio…” e questo indipendentemente che il coniuge cedente acquisti un nuovo immobile.

Proseguendo nel caso di trasferimento effettuato a seguito della sentenza di separazione non si può proprio parlare di decadenza in quanto non vi è alcun arricchimento per il contribuente e questo è il principio che dovrebbe guidare anche in fattispecie analoghe che spesso non nascondo un intento elusivo e nemmeno speculativo in capo al soggetto che cede la proprietà al coniuge (cfr Sentenza n. 5156 del 16 marzo 2016 della Corte di Cassazione).

Assegnazione di casa al Coniuge e Decadenza dei benefici prima casa

Se uno dei coniugi ha già fruito dell’agevolazione prima casa su una casa o immobile acquistato prima del matrimonio o anche acquistato durante ma in regime di separazione di beni l’altro coniuge (che non ha ancora fruito dei benefici), qualora rispetti anche le altre condizioni richieste può richiedere le agevolazioni prima casa limitatamente alla quota di abitazione a lui attribuita.Considerate che queste sono le casistiche che sempre più stanno prendendo piede. Da una parte infatti ci si sposa in separazione di beni  e dall’altra le separazioni ed i divorzi aumentano a dismisura e spesso si hanno case cointestato.

Vendita prima dei cinque anni

Nel caso di vendita dell’abitazione acquistata chiedendo le agevolazioni prima casa se si procede alla vendita prima dei 5 anni non si verifica la decadenza dall’agevolazione qualora la volontà di vendere derivi da atto di separazione coniugale. Se si verifica cessa l’obbligo di riacquisto entro l’anno e non sussiste più l’obbligo in quanto. L’articolo 19 della legge 74/1987 esonera da qualsiasi tassazione ogni atto connesso al procedimento di scioglimento del matrimonio per cui anche nel caso in esame non si possono determinare effetti penalizzanti. A tal proposito vedi anche sentenza della Corte costituzionale n. 154/1999.

L’agenzia delle Entrate, con la risoluzione n. 80/E del 2019 è intervenuta per fornire il chiarimento rispetto ad un caso specifico che però potrebbe avere risvolti molto interessanti in quanti la fattispecie è abbastanza comune. Si tratta del caso in cui una casa venga venduta ma solo a seguito di un accordo di separazione e nell’ambito della riorganizzazione volontaria del patrimonio della famiglia.

La casa in questione era stata acquistata richiedendo l’agevolazione prima casa e rivenduta prima del quinto anno successivo al suo acquisto per cui tipico caso di decadenza se non si provvede entro un anno a comprare un’altra abitazione. Questa previsione normativa è contenuta nel punto 4 della Nota II-bis all’articolo 1, Tariffa Parte Prima annessa al DPR n.131/1986, il testo unico dell’imposta di registro.

Qualora quindi nell’accordo di separazione i due coniugi abbiano deciso e operato per la vendita dell’abitazione e la ripartizione del prezzo ricavato nella misura di metà per ciascuno. In teoria entrambi dovrebbero riacquistarne un’altra ma nella pratica l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che nel caso il caso in esame rientra nell’ambito di applicazione dell’articolo 19 della legge 74/1987 .

In base a questo ogni atto connesso al procedimento di scioglimento del matrimonio e anche della separazione coniugale non determina effetti fiscali in capo ai coniugi. Sarebbe infatti incostituzionale che una norma fiscale condizioni la volontà di due persone di continuare a stare insieme.

Novità dal 2016

Vi ricordo inoltre che dal 2016 la Legge di stabilità ha introdotto la novità relativa alla possibilità di vendere casa anche prima dei cinque anni senza incorrere in sanzioni purché si riacquisti entro un anno dal rogito della vendita. In caso contrario scatterebbero sanzioni ed interessi. La stessa previsioni può pertanto essere applicata anche nelle fattispecie viste sopra.

Donazione di casa al coniuge e agevolazioni

Nel caso di acquisto in comproprietà di casa da parte di coniugi in separazione dei beni come avviene ormai quasi sempre, sfruttando i benefici prima casa uno dei due coniugi può donare all’altro la sua parte ed acquistare per proprio conto altra casa con i benefici entro un anno dalla data di perfezionamento dell’atto di donazione.

Donazione casa ai figli prima del decesso

Se state pensando ai vostri figli vi invito a leggere l’articolo dedicato proprio alla donazione ai figli della casa  e delle implicazioni che da questo ne possano scaturire ai fini del redditometro per voi o per i vostri figli.

http://www.tasse-fisco.com/case/donazione-casa-figli-redditometro/7540/

Benefici con immobile in costruzione

Nel caso siate intenzionati all’acquisto di una casa in costruzione dalla società di costruzioni potrete beneficiare del’Iva al 4% a cui si aggiungo anche le imposte di registro ipotecarie e catastali in misura fissa di 200 euro (in luogo della percentuale sul valore catastale) al ricorrere dei requisiti previsti dalla normativa che si sostanziano nelle due dichiarazioni viste sopra da rendere nell’atto notarile che ricordo sono

• non essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato e la seconda;
• non essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso usufrutto abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, fruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa.

In particolare, l’immobile deve essere ubicato: nel comune di residenza dell’acquirente ovvero nel comune in cui, entro 18 mesi l’acquirente stabilirà la propria residenza. Se non li rispettate nel caso della costruzione cadrete nell’applicazione dell’IVA al 10% e l’imposta di registro al 2% o se comprate da un privato del 9% sempre calcolato sul valore catastale della casa il che vuol dire un bel salto di imposta.

Da ultimo vi segnalo che negli ultimi chiarimenti offerti da alcune sentenze non è indispensabile che i due coniugi, se sono ancora insieme, risiedano nello stesso immobile o anche nello stesso comune dove è ubicata l’abitazione oggetto di agevolazioni fiscali a condizione che la casa sia almeno in uno dei due comuni diversi dove risiedono i coniugi e dove vi sia il nucleo familiare e siano in regime di comunione dei beni (Sentenza Cassazione n. 13334 del 28 giugno  2016 e altre ancora che vi potranno essere utili). Proseguendo nel ragionamento non vedo limitazioni nell’applicazione anche nel caso siano in separazione dei beni.

Coabitazione diverso da residenza

La ratio della norma per la corte di cassazione è da rintracciarsi nel fatto che l’agevolazione va a salvaguardare il diritto della famiglia nel suo insieme e che nel caso di matrimonio si ha solo un dovere alla coabitazione ma non alla residenza.

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http://www.tasse-fisco.com/case/agevolazione-prima-seconda-affittata-indisponibile-inidoneita-come-fare-quando/39019/

http://www.tasse-fisco.com/case/tasse-seconda-casa/36637/