Aggiornato il 4 Maggio 2023
Le agevolazioni prima casa si estendono anche nel caso di un cittadino italiano residente all’estero e vediamo qui di rispondere ad alcune domande dei lettori per fornire qualche chiarimento in più sull’argomento in ordine alle agevolazioni per gli iscritti e non all’AIRE. Le agevolazioni fiscali prima casa per essere fruite hanno anche il requisito della residenza da spostare netro 18 mesi, ma nel caso di residente all’estero l’agenzia delle entrate ha chiarito che si può applicare il beneficio fiscale (parità del rispetto degli altri requisiti intendiamoci) anche indipendentemente dalla variazione della residenza nello stesso comune. La ratio della norma secondo me risiede nell’intento di non rendere economicamente poco conveniente acquistare case in Italia.
Per i cittadini italiani residenti all’estero deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano. Il potenziale acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
Inoltre non dovrà essere titolate, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. La residenza però non dovrà essere spostata nella nuova casa presente sul territorio italiano ma il rogito dovrà essere fatto in Italia e si dovranno rilasciare le dichiarazioni indicate qui sopra.
In tal senso il cittadino che risulta residente all’estero, il che per intenderci significa in modo molto riduttivo che soggiorna per più di 183 giorni nel territorio di un altro Stato rispetto all’Italia o che in base anche ad altri requisiti (che potete trovare descritti nell’articolo dedicato alla residenza fiscale delle persone fisiche) non sia considerato tale, potrà procedere con l’acquisto di un’abitazione fruendo della minore imposta di registro (1% in luogo del 9%) ed imposte ipotecarie e catastali rispetto ai contribuenti che acquistano seconde case o che non posseggono i requisiti che trovate nell’articolo dedicato ai benefici prima casa.
Nella tabella di seguito vi ho fatto un esempio per comprendere meglio l’effettivo risparmio di imposta nel caso di un acquisto senza benefici fiscali prima casa.
La tabella di sintesi del trattamento fiscale della cessione di immobili
Tipologia immobile |
Venditore |
Acquirente |
Quando |
Iva |
Registro |
Imposta ipotecaria |
Imposta catastale |
|
Vendita di fabbricati abitativi |
da |
Privato senza partita Iva |
con agevolazioni prima casa |
Acquistato costruito da meno di cinque anni |
0 |
2% |
200 |
200 |
Vendita di fabbricati abitativi |
da |
Privato senza partita Iva |
senza agevolazioni prima casa |
Acquistato costruito da meno di cinque anni |
0 |
9% |
50 |
50 |
Vendita di fabbricati abitativi |
da |
Impresa costruzione |
con agevolazioni prima casa |
Acquistato costruito da oltre di cinque anni |
4% |
200 |
200 |
200 |
Vendita di fabbricati abitativi |
da |
Privato senza partita Iva |
con agevolazioni prima casa |
Acquistato costruito da oltre di cinque anni |
esente Iva |
2% |
50 |
50 |
Vendita di fabbricati abitativi |
da |
Soggetto titolare di partita Iva (No impresa di costruzione) |
con agevolazioni prima casa |
esente Iva |
2% |
50 |
50 |
|
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Privato senza partita Iva |
senza agevolazioni prima casa |
9% |
50% |
50% |
||
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Impresa costruzione |
senza agevolazioni prima casa |
Acquistato costruito da meno di cinque anni con legge tupini |
10% |
200% |
3% |
1% |
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Impresa costruzione |
senza agevolazioni prima casa |
Acquistato costruito da meno di cinque anni con interventi di recupero |
10% |
200% |
3% |
1% |
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Impresa costruzione |
senza agevolazioni prima casa |
costruiti dall’impresa cedente |
22% |
200 |
3% |
1% |
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Impresa costruzione |
senza agevolazioni prima casa |
Acquistato costruito da oltre di cinque anni con legge tupini |
10% |
200 |
3% |
1% |
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Impresa costruzione |
senza agevolazioni prima casa |
Acquistato costruito da oltre di cinque anni con interventi di recupero |
10% |
200 |
3% |
1% |
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Impresa costruzione |
senza agevolazioni prima casa |
costruiti dall’impresa cedente senza con Opzione Iva |
22% |
200 |
3% |
1% |
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Impresa costruzione |
senza agevolazioni prima casa |
costruiti dall’impresa cedente senza con Opzione Iva |
esente Iva |
200 |
3% |
1% |
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Soggetto con partita Iva |
senza agevolazioni prima casa |
senza opzione per imponibilità Iva |
esente Iva |
200 |
3% |
1% |
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Soggetto con partita Iva |
senza agevolazioni prima casa |
con opzione per imponibilità Iva |
22% |
200 |
3% |
1% |
Il beneficio spetterà poi indipendentemente dall’iscrizione all’elenco AIRE per i residenti all’estero.
Per approfondire ancora potete leggere non solo gli altri articoli dedicati alle agevolazioni prima casa navigando nelle parole colorate in celeste ma anche leggendo le circolari dell’agenzia delle entrate sul tema che sono la 19 del 2001 e la n. 1 del 1994. Potete leggere anche gli articoli dedicati alla residenza fiscale delle persone fisiche in modo anche da comprendere meglio come il fisco italiano vi considera indipendendentemente talvolta dalla vostra residenza anagrafica.
Italiano Emigrato all’estero (anche non iscritto all’AIRE)
Anche il soggetto italiano che diviene residente all’estero sia per motivi personali sia per motivi di lavoro può comunque sfruttare il beneficio dellla prima casa per immobili però situati sul territorio Italiano. Per fruire dell’agevolazione non sarà necessario essere iscritto all’AIRE anche se in sede di controlli sarà necessario dare prova della residenza all’estero.
Guida all’acquisto e vendita di casa all’estero
Vi consiglio poi di leggere l’articolo dedicato alla Guida per l’acquisto e vendita di casa all’estero in cui si ripercorrono brevemente alcuni spunti per valutare la convenienza di acquistare casa all’estero, le imposte e le tasse dall’acquisto, alla gestione alle eventuali (ve lo auguro) plusvalenze sulla vendita passando per l’indicazione nella dichiarazione dei redditi modello 730 o unico.
Ravvedimento operoso
Nel caso vi accorciate di esservi sbagliati nella determinazione o versamento dell’imposta potete consultare il nuovo articolo dedicato al Ravvedimento operoso per gli iscritti all’AIRE o soggetti esteri
Tassazione Canoni
Se invece volete verificare quali imposte andrete a pagare per immobili posseduti all’estero e dati in affitti anche per brevi periodi dell’anno al fine di verificare anche la convenienza economica ad investire all’estero piuttosto che in Italia su una seconda casa potete leggere il nuovo articolo dedicato alla Tassazione dei canoni di affitto derivante da casa all’estero per i residenti in Italia
Buongiorno,
il 22/04 devo fare il rogito della casa in Italia che vorrei comprare con le agevolazioni prima casa, però il 30/04 mi trasferirò in Spagna per iniziare un nuovo lavoro li, quindi non avrò ne la possibilità di prendere la residenza nella nuova casa che sto acquistando, ne sarò già residente in Spagna al momento del rogito. Posso comunque usufruire delle agevolazioni prima casa? In tal caso dovrò fare l’autodichiarazione di essere espatriato all’estero in fase di rogito?
Posso anche usufruire della possiblità di detrarre gli interessi passivi del mutuo?
Grazie mille
Claudio
Salve,
sono Italiana ma vivo in Scozia da 7 anni. Ho comprato casa in Scozia e ora vorrei comprare casa in Italia. Posso avvalermi dei benefici della “prima casa” anche se di fatto sono già proprietaria di una casa ma all’estero? Trovo informazioni discordanti su internet e vorrei fare chiarezza.
Grazie,
Nicole
Il mio non è un caso di acquisto immobile, per cui non trovo risposte. Potete aiutarmi a capire?
Nata in Italia e ivi sempre residente in immobile di proprietà (unico posseduto, quindi prima casa), sono però anche cittadina tedesca, con documenti tedeschi e “primo domicilio” anche in Germania (il corrispettivo della nostra residenza). Fiscalmente rispondo ancora allo stato italiano, ma senza dichiarazione dei redditi, in assenza purtroppo di introiti. Sto seriamente pensando di iscrivermi all’Aire ed uscire dall’elenco dei residenti in Italia, completando il trasferimento in Germania. Non posso nè intendo vendere l’appartamento italiano, dove tra l’altro per un pò continuerebbero a risiedere i miei figli.
Cosa succederà ai “benefici prima casa” finora applicatimi, considerando che non possiedo null’altro su suolo italiano?
Grazie Daniela
sono straniera e vivo in Italia. Vorrei acquistare prima casa,però per motivi di lavoro(abito con la famiglia dove lavoriamo tutti due) non posso fare la residenza in casa che vogliamo acquistare. In questo caso come possiamo fare?
Buongiorno.
MI potrebbe fornire il riferimento della legge, dal momento che nessun professionista era stato in grado di spiegarmi bene la cosa.
Grazie,
Mirella
Buongiorno
sono iscritta AIRE e vivo in Francia.
Ho avuto una figlia che è sia francese che italiana, dato che l’ho dichiarata alla nascita al Consolato Italiano.
Vorrei sapere pf come controllare se anche lei è automaticamente iscritta all’AIRE.
Come consultare questa anagrafe?
Ringraziando
Flavia
Sono residente in Inghilterra, ho giá due case in due comuni diversi in Italia, posso avvalerni dell agevolazione prima casa per una delle case?
Buongiorno, sono un italiano residente in Germania dal 2018 ed iscritto AIRE. Sto valutando l’acquisto di un immobile in Italia da destinare ad affitto. Ho letto che con la legge di bilancio 2022 l’agevolazione “prima casa” non sarà più disponibile per i residenti all’estero. – È corretto?
– Se SI, Quando entrerà in vigore la nuova norma?
– Posso acquistare entro 2021 ed usufruire ancora dell’ agevolazione prima casa?
Grazie
Marco
Salve,
Sono un italiano residente all aire,vivo in Australia
Vorrei comprare casa in italia?è possibile farlo da qui senza tornare in italia?
Come devo muovermi o a chi devo rivolgermi?
Grazie mille
Mi sono trasferito da un mese a Lugano ho fatto cambio di residenza .
Posso acqustare cass a Milano e avere le agevolazioni fiscali di prima casa non ho altre proprieta’
Grazie
sono un cittadino italiano residente all’estero e iscritto all’AIRE.
Nel 2004 ho acquistato una casa non usufruendo (non sapendo) delle agevolazioni fiscali (IVA 4% invece del 10%).
il 23 Luglio di quest’anno ho acquistato una casa chiedendo di poter usufruire della agevolazione IVA 4%, impegnandomi a vendere, nei prossimi 12 mesi, la casa precedentemente acquistata.
Il notaio mi ha detto che non avendo usufruito delle agevolazioni per la casa precedentemente acquistata non posso chiedere le agevolazioni cosicchè ho pagato IVA al 10%.
Mi sembra assurdo perchè invece di poter chiedere il rimborso della IVA del primo acquisto ho dovuto pagare il 10% per cento anche adesso. Possibile avere una speigazione o un suggerimento?
Per chi ha fatto la domanda, nonostante vengano chiamate allo stesso modo, la “prima casa” per le agevolazioni e la “prima casa per le varie “IMU, TARI ecc” sono in realtá due cose diverse. In caso di acquisto e lavori la “prima casa” risulta essere effettivamente la prima casa (teoricamente perché potrebbe non esserlo con molti casi particolari) mentre per le tasse od imposte (IMU Tari ecc) si dovrebbe indicare piú correttamente come “abitazione principale” che prevede che sia l’abitazione in cui si risiede “principalmente” (cioé almeno 183 gg all’anno). Risulta evidente come, seppur possibile usare le agevolazioni per i residenti all’estero in riferimento all’acquisto (e lavori ecc, per essere residenti all’estero bisogna viverci per almeno 183 gg l’anno) non sia possibile che sia anche l’abitazione principale (dove appunto bisogna risiedere almeno 183 gg all’anno).
Salve, sono una cittadina italiana AIRE residente all’estero, possiedo una casa al 100% e ho pagato sempre l’ IMU 2^ casa in quanto non sono pensionata ,anche se percepisco meno di un pensionato, lavoro 4 ore al di . Da anno scorso il mio immobile lo abita come 1^ casa mio marito che è cittadino Italiano residente in Italia. Non trovo da nessuna parte il mio caso per definire aliquota da pagare ,oppure essendo 1^ casa per mio marito è esente IMU o quantomeno ridotta del 50% , non aliquota MASSIMA 8/9% , non la posso considerare locata e nemmeno in comodato ? a mio marito?
Grazie
Salve. Sono Iscritto all’AIRE da 17 anni e vivo in Svizzera. Fino a poco fa non ho posseduto nulla in Italia.
Di recente mia madre è deceduta e la piccola prima casa che possedeva assieme a Papà (ancora in vita) ora e divisa 50% Papà e 50% Io e le mie due sorelle. Volevo sapere se questo puo’ portarmi a dover pagare qualche tassa in Italia.
Come mai per l’acquisto di una casa in Italia, da parte di un italiano residente all’estero,viene catalogata come prima casa,mentre per il pagamento IMU la si considera come seconda.Non c’è da meravigliarsi,i nostri politici con maestri nel disanguare il popolo,oltre a chiedere il pizzo per tutti i beni di prima necessità , vedi;benzina ,enel,casa,autostrade(Benetton Ass. a delinguere) passaporti,atti notarili ,il resto aggiungeteli voi.