Aggiornato il 4 Maggio 2023
Le agevolazioni prima casa si estendono anche nel caso di un cittadino italiano residente all’estero e vediamo qui di rispondere ad alcune domande dei lettori per fornire qualche chiarimento in più sull’argomento in ordine alle agevolazioni per gli iscritti e non all’AIRE. Le agevolazioni fiscali prima casa per essere fruite hanno anche il requisito della residenza da spostare netro 18 mesi, ma nel caso di residente all’estero l’agenzia delle entrate ha chiarito che si può applicare il beneficio fiscale (parità del rispetto degli altri requisiti intendiamoci) anche indipendentemente dalla variazione della residenza nello stesso comune. La ratio della norma secondo me risiede nell’intento di non rendere economicamente poco conveniente acquistare case in Italia.
Per i cittadini italiani residenti all’estero deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano. Il potenziale acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
Inoltre non dovrà essere titolate, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. La residenza però non dovrà essere spostata nella nuova casa presente sul territorio italiano ma il rogito dovrà essere fatto in Italia e si dovranno rilasciare le dichiarazioni indicate qui sopra.
In tal senso il cittadino che risulta residente all’estero, il che per intenderci significa in modo molto riduttivo che soggiorna per più di 183 giorni nel territorio di un altro Stato rispetto all’Italia o che in base anche ad altri requisiti (che potete trovare descritti nell’articolo dedicato alla residenza fiscale delle persone fisiche) non sia considerato tale, potrà procedere con l’acquisto di un’abitazione fruendo della minore imposta di registro (1% in luogo del 9%) ed imposte ipotecarie e catastali rispetto ai contribuenti che acquistano seconde case o che non posseggono i requisiti che trovate nell’articolo dedicato ai benefici prima casa.
Nella tabella di seguito vi ho fatto un esempio per comprendere meglio l’effettivo risparmio di imposta nel caso di un acquisto senza benefici fiscali prima casa.
La tabella di sintesi del trattamento fiscale della cessione di immobili
Tipologia immobile |
Venditore |
Acquirente |
Quando |
Iva |
Registro |
Imposta ipotecaria |
Imposta catastale |
|
Vendita di fabbricati abitativi |
da |
Privato senza partita Iva |
con agevolazioni prima casa |
Acquistato costruito da meno di cinque anni |
0 |
2% |
200 |
200 |
Vendita di fabbricati abitativi |
da |
Privato senza partita Iva |
senza agevolazioni prima casa |
Acquistato costruito da meno di cinque anni |
0 |
9% |
50 |
50 |
Vendita di fabbricati abitativi |
da |
Impresa costruzione |
con agevolazioni prima casa |
Acquistato costruito da oltre di cinque anni |
4% |
200 |
200 |
200 |
Vendita di fabbricati abitativi |
da |
Privato senza partita Iva |
con agevolazioni prima casa |
Acquistato costruito da oltre di cinque anni |
esente Iva |
2% |
50 |
50 |
Vendita di fabbricati abitativi |
da |
Soggetto titolare di partita Iva (No impresa di costruzione) |
con agevolazioni prima casa |
esente Iva |
2% |
50 |
50 |
|
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Privato senza partita Iva |
senza agevolazioni prima casa |
9% |
50% |
50% |
||
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Impresa costruzione |
senza agevolazioni prima casa |
Acquistato costruito da meno di cinque anni con legge tupini |
10% |
200% |
3% |
1% |
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Impresa costruzione |
senza agevolazioni prima casa |
Acquistato costruito da meno di cinque anni con interventi di recupero |
10% |
200% |
3% |
1% |
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Impresa costruzione |
senza agevolazioni prima casa |
costruiti dall’impresa cedente |
22% |
200 |
3% |
1% |
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Impresa costruzione |
senza agevolazioni prima casa |
Acquistato costruito da oltre di cinque anni con legge tupini |
10% |
200 |
3% |
1% |
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Impresa costruzione |
senza agevolazioni prima casa |
Acquistato costruito da oltre di cinque anni con interventi di recupero |
10% |
200 |
3% |
1% |
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Impresa costruzione |
senza agevolazioni prima casa |
costruiti dall’impresa cedente senza con Opzione Iva |
22% |
200 |
3% |
1% |
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Impresa costruzione |
senza agevolazioni prima casa |
costruiti dall’impresa cedente senza con Opzione Iva |
esente Iva |
200 |
3% |
1% |
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Soggetto con partita Iva |
senza agevolazioni prima casa |
senza opzione per imponibilità Iva |
esente Iva |
200 |
3% |
1% |
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Soggetto con partita Iva |
senza agevolazioni prima casa |
con opzione per imponibilità Iva |
22% |
200 |
3% |
1% |
Il beneficio spetterà poi indipendentemente dall’iscrizione all’elenco AIRE per i residenti all’estero.
Per approfondire ancora potete leggere non solo gli altri articoli dedicati alle agevolazioni prima casa navigando nelle parole colorate in celeste ma anche leggendo le circolari dell’agenzia delle entrate sul tema che sono la 19 del 2001 e la n. 1 del 1994. Potete leggere anche gli articoli dedicati alla residenza fiscale delle persone fisiche in modo anche da comprendere meglio come il fisco italiano vi considera indipendendentemente talvolta dalla vostra residenza anagrafica.
Italiano Emigrato all’estero (anche non iscritto all’AIRE)
Anche il soggetto italiano che diviene residente all’estero sia per motivi personali sia per motivi di lavoro può comunque sfruttare il beneficio dellla prima casa per immobili però situati sul territorio Italiano. Per fruire dell’agevolazione non sarà necessario essere iscritto all’AIRE anche se in sede di controlli sarà necessario dare prova della residenza all’estero.
Guida all’acquisto e vendita di casa all’estero
Vi consiglio poi di leggere l’articolo dedicato alla Guida per l’acquisto e vendita di casa all’estero in cui si ripercorrono brevemente alcuni spunti per valutare la convenienza di acquistare casa all’estero, le imposte e le tasse dall’acquisto, alla gestione alle eventuali (ve lo auguro) plusvalenze sulla vendita passando per l’indicazione nella dichiarazione dei redditi modello 730 o unico.
Ravvedimento operoso
Nel caso vi accorciate di esservi sbagliati nella determinazione o versamento dell’imposta potete consultare il nuovo articolo dedicato al Ravvedimento operoso per gli iscritti all’AIRE o soggetti esteri
Tassazione Canoni
Se invece volete verificare quali imposte andrete a pagare per immobili posseduti all’estero e dati in affitti anche per brevi periodi dell’anno al fine di verificare anche la convenienza economica ad investire all’estero piuttosto che in Italia su una seconda casa potete leggere il nuovo articolo dedicato alla Tassazione dei canoni di affitto derivante da casa all’estero per i residenti in Italia
salve siamo iscritti all aire siamo cittadini italiani e cittadini americani dobbiamo acquistare un appartamentino in italia come prima casa non abbiamo altri redditi che la pensione che documenti ci vogliono? dobbiamo cambiare residenza?vi ringrazio anticipatamente aspettando una risposta
Buongiorno, sono residente all’estero, registrato all’ AIRE e sarei intenzionato ad acquistare una casa in Italia, prima casa. Non ho altri redditi oltre la pensione, ne immobili sia in Italia che all’estero , detto ciò Vi chiedo gentilmente di illustrarmi le agevolazioni di cui potrò beneficiare per l’acquisto; se dopo l’acquisto e per gli anni successivi dovrò denunciare allo Stato italiano il possesso dell’immobile.
Grazie
Mario
Sono residente in Germania da 40 anni,
Sono invalido al 90%.
Vorrei sapere le agevolazioni che ho per ristrutturare prima casa in Italia
Distinti saluti
Buongiorno
Io sono residente all’estero e iscritta all’aire, sto per comprare una casa in italia (la prima) e il notaio mi dice che dovro pagare di piu sia la sua parcella che il registro dell’atto perche sono residente all’estero, é normale questa situazione?????
Ho ceduto un appartamento, come prima casa sul territorio nazionale, a mia figlia residente all’estero. il comune non concede le agevolazioni previste dalla legge perchè il regolamento comunale le prevede solo per j pensionati.
Quetso comportamento è legale?
Sono un lavoratore italiano iscritto all’ AIRE che lavora a Londra e e Socio di una Cooperativa edilizia in Italia che ha realizzato alloggi di edilizia sia libere che Edilizia residenziale pubblica .
La Cooperativa ha ultimato gli alloggi e mi ha assegnato un alloggio di edlizzia libera. Ora devo stipulare l’ atto notarile di assegnazione . Si chiede se posso stipulare l’ atto in Italia senza avere l’ obbligo di residenza nel comune dove è ubicato l’ Alloggio avvalendomi delle agevolazioni prima casa
salve! pure io sono residente all estero,iscritto aire da 12 anni,ho una casa in italia,e visto che vendere adesso é impossibili ho deciso di affittare. devo far risultare prima casa in italia?grazie mille!
Buongiorno, sono iscritto all’AIRE in Francia e vorrei acquistare una prima casa in Italia per le vacanze. Quali agevolazioni posso pretendere e chi sarebbe l’intermediario da privilegiare per farmi accompagnare in questa avventura?
La ringrazio in anticipo per la Sua cortese attenzione.
Buongiorno,
sono residente in Inghilterra da circa 30 anni ed iscritto all AIRE .
Vorrei aquistare una casa di vacanza in Italia
Potreste indicarmi se essendo residente all’estero avro delle agevolazioni nelle tasse di aquisto di questo immobile , questa sara la mia prima casa in Italia
Grazie in anticipo
Distinti saluti
Diego
Salve,
Vivo in Canada da 15 anni, ho acuistato un terreno edificabile in Italia, csono agevolazioni equivalent all’acquisto della prima casa per residenti allestero (Imposta di registro all’1% invece del 9%)
Grazie,
Samuele
Buongiorno e grazie per le informazioni. Mi permetto di porgervi una domanda. L’iscrizione aire deve essere fatta sul l’elenco de comune dove si compra la casa oppure si può essere residenti all’estero iscritti nell’elenco aire di un altro comune ?
Nel mio caso: io sono iscritto all’aire nel comune di Bolzano, posso usufruire delle agevolazioni nel comune di Tarvisio (UD) ???
Buongiorno, risiedo negli Emirati Arabi Uniti e sono iscritto all’AIRE. Possiedo una casa in Italia acquistata con un mutuo prima casa in cui vive mia moglie e i miei figli. Devo pagare l’IMU?
Buongiorno,
viviamo da alcuni mesi negli Stati Uniti dove dal 2016 trasferiremo la residenza e contemporaneamente ci iscriveremo all’AIRE. In Italia abbiamo una casa di proprietà con mutuo e relative agevolazioni prima casa. Ci chiediamo se possiamo mantenere lo stato di prima casa ed i relativi vantaggi ( interessi passivi, bollette ecc).
Inoltre stiamo pensando di farne un Bead & Breakfast, potrebbe questo avere un impatto ?
grazie mille per l’aiuto
Aldo
Buon giorno io ho comprato casa nel 2011 in italia usufruendo delle agevolazioni come prima casa e ho residenza nella medesima. Devo trasferirmi in francia ma farei il frotalierio in italia in quanto mantengo sempre lo stesso lavoro. Per avere assistenza sanitaria nel nuovo domicilio ho bisogno di spostare la residenza in francia perciò mi hanno detto che devo iscrivermi all’AIRE. Portare la residenza in francia cosa comporta fiscalmente sulla mia prima casa? Passa come seconda casa perciò dovrò pagare IMU e/o penali in quanto sposto la residenza prima di 5 anni? Potrò scaricare gli interessi passivi del mutuo? In sostanza cosa cambia dalle agevolazioni fiscali in cui mi trovo ora? Grazie mille
Vivo in Spagna ho residenza e pago le tasse in Spagna vorrei acquistare casa in Italia desiderei sapere se posso usufruire delle detrazioni per ristrutturarla -se e’ esente IMU e se dovro’ pagare le tasse regionali e comunali grazie anticipatamente per la Vs cortesia
Buongiorno.
QUESITO: Vivo in Svizzera da alcuni anni, sono iscritta all’AIRE,mio padre, ormai in età avanzata mi ha ceduto, con un Contratto di COMODATO, una sua seconda casa,che in realtà ho sempre abitato solo io durante le ferie. Ho diritto alle agevolazioni prima casa, non avendo nessun altro immobile intestato?
Vi ringrazio e porgo cordiali saluti
Valeria
Salve
vivo in Indonesia e sono iscritto all’Aire da 10 anni. La mia dichiarazione dei redditi é sempre stata all’estero. Quella per il 2014 é fatta in Germania.
Sto pensando di acquistare una casa in Italia ed affittarla, sapendo che non ci sposteró mai la residenza.
Sarebbe cosí gentile da dirmi eventuali agevolazioni fiscali all’acquisto e dove dovrei pagare le tasse?
salve io ho acquistato la mia prima casa a roma a marzo 2015 sempre nel mese di marzo mi sono trasferita a londra per lavoro dove attualmente risiedo. non sono iscritta all’aire, e sto avendo problemi per passare la residenza nella casa che ho acquistato. come posso usufruire delle agevolazioni e non essendo iscritta all’aire cosa comunico al comune della vecchia residenza per non risultare piu’ residente nella vecchia casa?grazie mille
Buongiorno,
Vivo in un paese della Comunità Europea da 25 anni. Sono iscritta all Aire. Io e mio marito abbiamo qui una casa di proprietà. Io ho recentemente ereditato il 50% di un immobile in Veneto dove vive una zia in usufrutto che quindi non produce reddito. Ora vorrei acquistare un appartamento in Lombardia. Come verrà considerato? Prima casa oppure seconda per via di quel 50% ?
Grazie.
Intende la banca? Per quella può usare uno di quei comparatori che trova in Line tipo http://www.comparasemplice.it dove in base alle somme richieste e ad i parametri da lei impostati le segnalano la
Banca più vicina alle sue esigenze
lavoro in germania volendo comperare casa devo chiedere per un mutuo banca italiana, se me la puo indicare grazie .distinti saluti
Buona sera,
ho comperato casa da poco utilizzando le agevolazioni per prima casa, ora pero ho la necessità di trasferirmi per lavoro all’estero dove prevedo di comperare casa e prendere la residenza. Mi chiedevo se fosse possibile considerare la casa all’estero come prima casa e così non incorrere nelle penali previste dal fisco per la vendita della casa prima di 5 anni.
Ringrazio, cordiali saluti.
Paolo
@mauro
Per evitare di pagare due volte le tasse lei deve iscriversi all aire del paese in cui va a portare il suo centro di vita, un questo caso il Canada.
In questo modo dovrà solo pagare il 730 per la dichiarazione del fatto che ha un reddito in Italia derivante dal affitto della sua casa di proprietà in Italia.
@anna
Il fatto che lei vive in Scandinavia senza essere iscritta all aire è’ già una cosa contro la legge visto che dovrebbe iscriversi entro i 6 mesi in cui si è’ trasferita
Certamente lei deve pagare il reddito che le si genera da qualsiasi attività itlaiana, quindi si deve fare la dichiarazione dei redditi dei redditi italiani.
Le consiglio di rivolgersi ad un commercialista perché la dichiarazione non è’ facile ed è’ facile sbagliare.
Il rischio di non pagare è’ che con dei controlli le arriveranno le more arretrate
@pietropaolo.
Purtroppo le banche italiane sono dei criminali, e quindi si comportano da delinquenti.
L erogazione del mutuo è’ legata al fatto che lei abbia un cud italiano, ovvero che generi reddito in Italia.
Se lei lavora all estero non ha un cud quindi la banca non le genera il mutuo.
Però se lei è’ iscritto all aire, fornisce documentazione del fatto che lavora all’estero e soprattutto ha intenzione di comprare la prima casa, lei ha diritto al mutuo della banca italiana.
Purtroppo le banche di questo se ne fregano, e si nascondono dietro “regolamento interno”.
È’ una situazione paradossale tipica dell Italia.
Il mio consiglio è’ di:
– o consultare un broker di mutui e chiedere consiglio a lui
– appoggiarsi con un mutuo contestato a chi può accedere ad un mutuo in Italia
In un ultima istanza potrebbe richiedere un prestito alla banca ma certamente i tassi cambiano completamente.
Un altra opzione è’ chiedere il mutuo con una banca del paese in cui lei ha il centro di vita ovvero dove genera soldi e ha il lavoro.
Saluti
Vivo all’estero da 42 anni e sono iscritto all’Aire. Vorrei comprare una casa in Italia con un mutuo. Le banche in Italia mi hanno detto che non posso avere un conto corrente e quindi non posso avere un mutuo. ho avuto l’impressione che sapessero la risposta da darmi, dicendomi che ero un caso eccezionale. Potreste darmi dei consigli o dirmi come stanno veramente le cose?