Le agevolazioni prima casa si estendono anche nel caso di un cittadino italiano residente all’estero e vediamo qui di rispondere ad alcune domande dei lettori per fornire qualche chiarimento in più sull’argomento in ordine alle agevolazioni per gli iscritti e non all’AIRE. Le agevolazioni fiscali prima casa per essere fruite hanno anche il requisito della residenza da spostare netro 18 mesi, ma nel caso di residente all’estero l’agenzia delle entrate ha chiarito che si può applicare il beneficio fiscale (parità del rispetto degli altri requisiti intendiamoci) anche indipendentemente dalla variazione della residenza nello stesso comune. La ratio della norma secondo me risiede nell’intento di non rendere economicamente poco conveniente acquistare case in Italia.
Per i cittadini italiani residenti all’estero deve trattarsi di prima casa posseduta sul territorio italiano. Il potenziale acquirente non deve essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune dove si trova l’immobile da acquistare;
Inoltre non dovrà essere titolate, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufrutto, abitazione o nuda proprietà, su altra casa di abitazione, acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. La residenza però non dovrà essere spostata nella nuova casa presente sul territorio italiano ma il rogito dovrà essere fatto in Italia e si dovranno rilasciare le dichiarazioni indicate qui sopra.
In tal senso il cittadino che risulta residente all’estero, il che per intenderci significa in modo molto riduttivo che soggiorna per più di 183 giorni nel territorio di un altro Stato rispetto all’Italia o che in base anche ad altri requisiti (che potete trovare descritti nell’articolo dedicato alla residenza fiscale delle persone fisiche) non sia considerato tale, potrà procedere con l’acquisto di un’abitazione fruendo della minore imposta di registro (1% in luogo del 9%) ed imposte ipotecarie e catastali rispetto ai contribuenti che acquistano seconde case o che non posseggono i requisiti che trovate nell’articolo dedicato ai benefici prima casa.
Nella tabella di seguito vi ho fatto un esempio per comprendere meglio l’effettivo risparmio di imposta nel caso di un acquisto senza benefici fiscali prima casa.
La tabella di sintesi del trattamento fiscale della cessione di immobili
Tipologia immobile |
Venditore |
Acquirente |
Quando |
Iva |
Registro |
Imposta ipotecaria |
Imposta catastale |
|
Vendita di fabbricati abitativi |
da |
Privato senza partita Iva |
con agevolazioni prima casa |
Acquistato costruito da meno di cinque anni |
0 |
2% |
200 |
200 |
Vendita di fabbricati abitativi |
da |
Privato senza partita Iva |
senza agevolazioni prima casa |
Acquistato costruito da meno di cinque anni |
0 |
9% |
50 |
50 |
Vendita di fabbricati abitativi |
da |
Impresa costruzione |
con agevolazioni prima casa |
Acquistato costruito da oltre di cinque anni |
4% |
200 |
200 |
200 |
Vendita di fabbricati abitativi |
da |
Privato senza partita Iva |
con agevolazioni prima casa |
Acquistato costruito da oltre di cinque anni |
esente Iva |
2% |
50 |
50 |
Vendita di fabbricati abitativi |
da |
Soggetto titolare di partita Iva (No impresa di costruzione) |
con agevolazioni prima casa |
esente Iva |
2% |
50 |
50 |
|
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Privato senza partita Iva |
senza agevolazioni prima casa |
9% |
50% |
50% |
||
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Impresa costruzione |
senza agevolazioni prima casa |
Acquistato costruito da meno di cinque anni con legge tupini |
10% |
200% |
3% |
1% |
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Impresa costruzione |
senza agevolazioni prima casa |
Acquistato costruito da meno di cinque anni con interventi di recupero |
10% |
200% |
3% |
1% |
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Impresa costruzione |
senza agevolazioni prima casa |
costruiti dall’impresa cedente |
22% |
200 |
3% |
1% |
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Impresa costruzione |
senza agevolazioni prima casa |
Acquistato costruito da oltre di cinque anni con legge tupini |
10% |
200 |
3% |
1% |
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Impresa costruzione |
senza agevolazioni prima casa |
Acquistato costruito da oltre di cinque anni con interventi di recupero |
10% |
200 |
3% |
1% |
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Impresa costruzione |
senza agevolazioni prima casa |
costruiti dall’impresa cedente senza con Opzione Iva |
22% |
200 |
3% |
1% |
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Impresa costruzione |
senza agevolazioni prima casa |
costruiti dall’impresa cedente senza con Opzione Iva |
esente Iva |
200 |
3% |
1% |
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Soggetto con partita Iva |
senza agevolazioni prima casa |
senza opzione per imponibilità Iva |
esente Iva |
200 |
3% |
1% |
Vendita di fabbricati strumentali |
da |
Soggetto con partita Iva |
senza agevolazioni prima casa |
con opzione per imponibilità Iva |
22% |
200 |
3% |
1% |
Il beneficio spetterà poi indipendentemente dall’iscrizione all’elenco AIRE per i residenti all’estero.
Per approfondire ancora potete leggere non solo gli altri articoli dedicati alle agevolazioni prima casa navigando nelle parole colorate in celeste ma anche leggendo le circolari dell’agenzia delle entrate sul tema che sono la 19 del 2001 e la n. 1 del 1994. Potete leggere anche gli articoli dedicati alla residenza fiscale delle persone fisiche in modo anche da comprendere meglio come il fisco italiano vi considera indipendendentemente talvolta dalla vostra residenza anagrafica.
Italiano Emigrato all’estero (anche non iscritto all’AIRE)
Anche il soggetto italiano che diviene residente all’estero sia per motivi personali sia per motivi di lavoro può comunque sfruttare il beneficio dellla prima casa per immobili però situati sul territorio Italiano. Per fruire dell’agevolazione non sarà necessario essere iscritto all’AIRE anche se in sede di controlli sarà necessario dare prova della residenza all’estero.
Guida all’acquisto e vendita di casa all’estero
Vi consiglio poi di leggere l’articolo dedicato alla Guida per l’acquisto e vendita di casa all’estero in cui si ripercorrono brevemente alcuni spunti per valutare la convenienza di acquistare casa all’estero, le imposte e le tasse dall’acquisto, alla gestione alle eventuali (ve lo auguro) plusvalenze sulla vendita passando per l’indicazione nella dichiarazione dei redditi modello 730 o unico.
Ravvedimento operoso
Nel caso vi accorciate di esservi sbagliati nella determinazione o versamento dell’imposta potete consultare il nuovo articolo dedicato al Ravvedimento operoso per gli iscritti all’AIRE o soggetti esteri
Tassazione Canoni
Se invece volete verificare quali imposte andrete a pagare per immobili posseduti all’estero e dati in affitti anche per brevi periodi dell’anno al fine di verificare anche la convenienza economica ad investire all’estero piuttosto che in Italia su una seconda casa potete leggere il nuovo articolo dedicato alla Tassazione dei canoni di affitto derivante da casa all’estero per i residenti in Italia
Salve, vorrei richiedere un chiarimento riguardo ad una parte dell’articolo, ovvero se un residente all’estero ha gia’ una casa (es. in Lombardia) per la quale non ha usufruito delle agevolazioni prima casa (a causa di mancato spostamento residenza o mancato atto integrativo), puo’ usufruire delle agevolazioni per l’acquisto di una prima casa (seconda sul territorio nazionale) ad esempio in Sicilia?
Credo che la legge preveda questo:
non abbia in quel comune la titolarità di altra abitazione;
non abbia in tutto il territorio nazionale la titolarità di altra abitazione acquistata con le agevolazioni “prima casa”.
Grazie
Salve, mio fratello italiano e residente all’estero è deceduto lasciando in eredità alla moglie ed i due figli una parziale proprietà di un appartamento in Italia. Gli eredi sono nati e residenti all’estero fuori UE e non rientrano quindi nella casistica degli italiani emigrati all’estero. Non c’è inoltre intenzione di trasferire la residenza in Italia. E’ possibile fare la dichiarazione di successione per la parte di proprietà in Italia chiedendo l’agevolazione prima casa?
Grazie e saluti
Salve a tutti. Sono residente in Germania da tanti anni.Ora ho deciso di comprare una casetta al mare in Sardegna. In Italia non possego nulla. Vorrei sapere se puo essere calcolata come prima casa, anche se non ci vivo sempre e se durante l’estate l’affitto ? Saluti e grazie
Buongiorno.
Sono cittadino italiano iscritto AIRE residente in Svizzera, da pochi mesi pensionato in Svizzera. Ho una casa di proprietà in Italia, Mi risulta che le facilitazioni fiscali IMU come prima casa per gli AIRE in pensione non siano più valide da gennaio 2020 perché in contrasto con una normativa europea. Risulta anche a voi? Inoltre vorrei sapere se il sismabonus/ecobonus 110% sia applicabile alla suddetta abitazione posseduta in Italia.
Grazie
Salve mi trovo in germania ho una casa di mia proprietà vorrei comprare una casa in sicilia, la mia domanda è acquistanto un immobile in italia mi risulterebbe come seconda casa in Italia. Specifico io in Italia non sono propietario di niente
proprietario di una sola casa in Italia – prima casa –
attualmente residente all’estero – iscritto AIRE
devo fare lavori di ristrutturazione
domanda: posso usufruire delle agevolazioni per le detrazioni fiscali per i lavori di ristrutturazione? anche dell’ultima legge del recupero del 110% ? ; posso anche detrarre le spese la rata del mutuo per la ristrutturazione? devo pagare l’IMU sulla casa o sono esente ?
Se italiano residente in Spagna acquista prima casa in Italia e la cede in usufrutto gratuito, tale immobile aggiunge reddito al reddito di lavoro dipendente in Spagna?
A maggio mi trasferirò per lavoro in Germania dove vivrò in appartamento in affitto. in Italia ho una casa di mia esclusiva proprietà dove continuerà a vivere il mio convivente, che risulta petaltro iscritto regolarmente all’anagrafe nello Stato di Famiglia. Per questa casa dovrò pagare l’IMU? Grazie per la risposta.
Buongiorno sono residente a Londra da più di 20 anni ho acquistato da poco in comune con mio marito una casa qua in Inghilterra, l’idea sarebbe di acquistare una piccola casa in Italia per le vacanze, vorrei delle chiarificazioni per quanto riguarda la tassazione, sarebbe considerata prima casa in quanto unica proprietà in Italia? Se volessi affittarla solo saltuariamente sarebbe possibile? Grazie per l’eventuale risposta
Buongiorno. sono un´italiana residente in Austria da 22 anni ed iscritta all´AIRE. Ho un appartamento in Italia che mi viene considerato come seconda casa. Vorrei sapere se ci sono delle novità in materia di pagamento dell´IMU. Non trovo molto corretto e giusto che la mia casa venga assimilata a una casa di villeggiatura visto che non ne ho altre. Non trovo nemmeno giusto che solo i pensionati abbiano un´esenzione e che inoltre possano decidere , in caso di possesso di più proprietà , di decidere quale considerare come prima.
Chi ha fatto la legge?
Saluti e grazie per l´eventuale risposta
Salve, sono residente in Italia e ho un immobile registrato come prima casa e due piccoli immobili sempre nello stesso comune ma con un indirizzo differente pur essendo a soli 5 metri di distanza; sono due entrate separate. La mia domanda è: se mi trasferisco all’estero e mi iscrivo AIRE, posso ugualmente continuare a pagare IMU come prima casa come adesso e come seconda casa i piccoli immobili? Oppure perchè avrò la resiudenza estera mi viene calcolato tutto come seconda casa? Grazie per una vostra cortese risposta
Salve,
sono sposata e residente in Inghilterra da 25 anni ed ho una casa a nome mio in Italia (la mia unica casa). Vorrei sapere se posso pagare le tasse come prima casa quindi ottenere agevolazioni, o se la casa mi verra’ tassata come seconda casa. Grazie.
Cordiali saluti
Art. 9-bis del D. L. 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni dalla legge 23 maggio 2014, n. 80. Ulteriori chiarimenti in merito all’esenzione dall’imposta municipale propria (IMU) e all’applicazione del tributo per i servizi indivisibili (TASI) per i pensionati iscritti all’AIRE proprietari di più immobili in Italia. Quesito.
Sono stati richiesti chiarimenti in merito al caso in cui i cittadini italiani residenti all’estero e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (AIRE), aventi diritto all’applicazione del trattamento di favore in materia di imposta municipale propria (IMU), previsto dall’art. 9-bis del D. L. 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, siano proprietari di più abitazioni dislocate in diversi comuni del territorio italiano.
In particolare, è stato chiesto quali devono essere in siffatta ipotesi i criteri per stabilire quale immobile debba essere considerato direttamente adibito ad abitazione principale.
Al riguardo, è bene richiamare quanto stabilito dal comma 1 della suddetta disposizione che modifica l’art. 13, comma 2, del D. L. 6 dicembre 2011, n. 201, convertito, con modificazioni, dalla legge 22 dicembre 2011, n. 214, prevedendo che, a partire dall’anno 2015, “è considerata direttamente adibita ad abitazione principale una ed una sola unità immobiliare posseduta dai cittadini italiani non residenti nel territorio dello Stato e iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero (AIRE), già pensionati nei rispettivi Paesi di residenza, a titolo di proprietà o di usufrutto in Italia, a condizione che non risulti locata o data in comodato d’uso”.
Per completezza, occorre richiamare anche il successivo comma 2 dell’art. 9-bis del D. L. n. 47 del 2014 il quale dispone che sull’”unità immobiliare di cui al comma 1, le imposte comunali TARI e TASI sono applicate, per ciascun anno, in misura ridotta di due terzi”.
______________________
Dipartimento delle Finanze – Direzione Legislazione Tributaria e Federalismo Fiscale – Via dei Normanni, 5 – 00184 Roma Tel. 39.06.93836277-417-418-419 – Fax +39.06.50171470 – e-mail: df.dltff@pce.finanze.it – df.dltff.segreteria@finanze.it
Si ricorda che la portata di dette disposizioni è stata illustrata nella risoluzione n. 6/DF del 26 giugno 2015.
Per quanto concerne il quesito in esame, si ritiene che, in assenza di specifiche disposizioni in ordine all’individuazione dell’immobile da considerare ai fini dell’equiparazione all’abitazione principale, la stessa possa essere effettuata direttamente dal contribuente.
A tale proposito, si fa presente che alla medesima conclusione si è già pervenuti nella Circolare n. 3/DF del 18 maggio 2012 proprio in occasione dell’illustrazione delle disposizioni relative all’IMU applicabili all’abitazione principale. In particolare, al paragrafo “6. L’ABITAZIONE PRINCIPALE E LE RELATIVE PERTINENZE” si legge che l’abitazione principale deve essere costituita, come espressamente previsto dall’art. 13, comma 2, del D. L. n. 201 del 2011, da una sola unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto a prescindere dalla circostanza che sia utilizzata come abitazione principale più di una unità immobiliare distintamente iscritta in catasto. In tal caso, le singole unità immobiliari vanno assoggettate separatamente ad imposizione, ciascuna per la propria rendita.
Pertanto, il contribuente può scegliere quale delle unità immobiliari destinare ad abitazione principale, con applicazione del regime di favore stabilito dall’IMU per l’abitazione principale; le altre, invece, vanno considerate come abitazioni diverse da quella principale con l’applicazione dell’aliquota deliberata dal comune per tali tipologie di fabbricati.
Nello stesso documento di prassi amministrativa si ricorda, inoltre, che sulla base dello stesso disposto dell’art. 13, comma 2, del D. L. n. 201 del 2011, il contribuente può considerare come pertinenza dell’abitazione principale soltanto un’unità immobiliare per ciascuna categoria catastale, fino ad un massimo di tre pertinenze appartenenti ciascuna ad una categoria catastale diversa, espressamente indicata dalla norma e che, entro il suddetto limite, il contribuente ha la facoltà di individuare le pertinenze per le quali applicare il regime agevolato.
Per quanto riguarda, infine, le modalità con cui deve essere effettuata la scelta da parte del pensionato all’estero dell’immobile da considerare direttamente adibito ad abitazione principale, si fa presente che tale scelta deve essere effettuata attraverso la presentazione della dichiarazione di cui al D. M. 30 ottobre 2012 in cui il proprietario dell’alloggio deve anche barrare il campo 15 relativo alla “Esenzione” e riportare nello spazio dedicato alle “Annotazioni” la seguente frase: “l’immobile possiede le caratteristiche e i requisiti richiesti dal comma 2 dell’art. 13 del D. L. n. 201/2011”.
Si ricorda che, come precisato nella risoluzione n. 3/DF del 25 marzo 2015, la dichiarazione IMU vale anche ai fini TASI.
Il Direttore Generale delle Finanze Fabrizia Lapecorella
Buongiorno,
sono un cittadino italiano con residenza fisica e fiscale a Dubai, regolarmente iscritto all’AIRE. Possiedo un unico immobile in Italia, attualmente in locazione. Pago IMU come seconda casa. E’ corretto? Oppure le agevolazioni fiscali prima casa sono riferite solo all’acquisto?
Grazie e complimenti per il sito
Salve. Sono iscritto all’aire di Barcellona da più di 18 anni e naturalmente la mia residenza fiscale è in Spagna di conseguenza pago le tasse in Spagna. La mia domanda è la seguente mio padre vorrebbe comprarmi una casa in Italia in contanti e sarebbe x me la prima casa avrei delle agevolazioni sulla prima casa anche se non sarà come abitazione principale però si a disposizione. Quali imposte comunali dovrei pagare? Ho qualche beneficio? Un cordiale Saluto.
Grazie
dovrebe leggere guida alla detrazione degli interessi passivi sul mutuo. Lo trova ricercandolo con la funzione di ricerca interna al sito. Grazie
Buongiorno,
poichè leggo ma c’è confusione sull’argomento, chiedo se un pensionato residente all’estero in affitto in Tunisia per 9 mesi per salute,
all’anno con una prima e unica casa in Italia possa detrarsi gli interessi del mutuo ormai decennale.
Grazie
Buongiorno,
Per prima cosa vi volevo ringraziare per l’esistenza di questo sito.
Vivo a Londra com mia moglie dal 2003, possediamo casa e siamo iscritti entrambi all AIRE.
Nel 2008 comprammo un piccolo appartamento in Italia e pagato le imposte come prima casa.
L’appartamento e’ in affitto e, nonostante non ci staimo ricavando nulla ( considerando il mutuo acceso all’epoca con un tasso del 5.89% ), lo dichiaro qui in inghilterra e stiamo pagando entrambi l’IMU come seconda casa.
La mie domande sono :
A livello imposta catastale, e’ giusto che risulti prima casa ( e’ l’unica cosa che abbiamo sul territorio italiano )
A livello IMU : e’ giusto pagarlo come “seconda casa” ?
Sono molto confuso e credo proprio di aver trovato il vostro sito come ancora di salvezza.
Non vorrei incorrere in multe o risultare moroso per non aver mai dichiarato questa casa in Italia come “seconda casa”.
Spero di essermi spiegato bene.
Un saluto
Salve,
mia figlia ha vissuto in Inghilterra ed ora si è trasferita da qualche mese in Spagna. E regolarmente iscritta all’AIRE, quindi con la residenza nella penisola Iberica. Vorrei acquistare per lei un appartamentino in Italia sostenendo io direttamente le spese di mutuo e intestando a lei l’immobile, sperando che possa essere considerato come prima casa.
Quindi la domanda è se posso farla figurare come prima abitazione anche se il mutuo sarà pagato da me.
Grazie
Saluti
Sergio
Vivo e lavoro a Dubai, ho recentemente saputo dell’agevolazione mutui prima casa per residenti all’estero. Ho contattato un broker in Italia il quale mi ha detto che purtroppo la valuta UAE dirham non e’ considerata e i mutui per residenti all’estero si possono ottenere solo se il salario e’ percepito in un’altra valuta (USD, EURO)… questo per un decreto fatto recentemente per agevolare il consumatore in caso di crollo della valuta del paese estero dove si risiede…
Quindi, dato che la compagnia per cui lavoro non puo’ pagarmi in altra valuta non posso ottenere il mutuo.. se qualcuno sa diversamente per favore sappiatemi dire… grazie
Salve, sono iscritta all’aire, e sono cittadina italiana e americana. due anni fa’, i miei genitori mi hanno dato un appartamento in italia. L’appartamento e’ la mia prima casa. Devo pagare le tasse sul mio appartamento. Se si’ come posso calcolare le tasse sul mio appartamento?
si
Buongiorno,
io ho comprato con agevolazione prima casa circa 2 anni fa e ho mantenuto la residenza nell’abitazione dal primo giorno dopo il rogito. Ora posso trasferirmi all’estero e non devo pagare la differenza d’imposte? Potrei perfino affittarla? Dovrei fare la dichiarazione dei redditi sia in italia che nel paese in cui mi trasferirò e lavorerò?
grazie
Salve
Sono cittadino italiano .abito in brasile vorrei acquistare una casa in Itália .vorrei Sapere se posso dar parte Dell agevolazione prima casa
Non dovete cambiare la residenza e l’atto andrà stipulato dal notaio italiano che vi fornirà anche le informazioni relative al regime di tassazione che adotterà in sede di stipula (esempio opzione prezzo-valore) non che onorari applicabili.