Aste immobiliari: tasse su acquisto immobili, Iva e registro ridotti

Aggiornato il 4 Maggio 2023

Vediamo quale tassazione si applica nel caso di acquisto di case all’asta trovate nelle aste immobiliari dove numerosi immobili sono offerti frequentemente, in modo da capire la reale convenienza che si cela dietro questa modalità di acquisto. Infatti acquistare nelle aste di immobili è una modalità che viene un pò scansata, forse immotivatamente, da potenziali acquirenti che preferiscono solitamente acquisti più semplici, meno macchinosi e con modalità più chiare.
Dietro questa forma di acquisti, anche se non più come una volta, si celano delle interessanti occasioni di compravendita immobiliare che, a partire dal 2016, godono anche di un regime di tassazione agevolata!

Le Vendite all’asta di case, appartamenti e altri immobili prevedono l’applicazione di  una imposta di registro in misura fissa di 200 euro per chi acquista l’immobile andato all’asta.

La legge 8 aprile 2016, n. 49, pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 87 del 14 aprile 2016, in vigore dal 15 aprile 2016, ha convertito in legge, con modificazioni, il decreto-legge 14 febbraio 2016, n. 18 infatti elimina la previsione della tassazione ordinaria che consisteva nelle seguenti imposte, ben più alte come potete vedere:

La tassazione ordinaria dell’acquisto tra privati di una casa consiste nell’applicazione di una:

• Imposta di registro del 9%
• Imposta ipotecaria di Euro 50
• Imposta catastale di Euro 50

L’imposta di registro si applica comunque nella misura minima di 1000 euro indipendentemente dal suo valore catastale e dall’applicazione  della clausola prezzo-valore nell’atto notarile.
Nel caso invece di applicazione del prezzo valore allora, come avete visto  forse nell’articolo dedicato al valore catastale delle case, si prenderà la rendita catastale dell’unità locale oggetto d’asta (che trovate in una qualsiasi misura catastale aggiornata dell’immobile), la moltiplicherete per il coefficiente di moltiplicazione pari a 126 e su questo andrete ad applicare il 9% sopra descritto.

Se prendete una rendita anche solo di mille euro verrebbe quindi 126 mila euro per il 9% ossia 11.340 euro. Semmai dovesse godere delle agevolazioni prima casa l’aliquota scenderebbe al 2%, ossia 2.520 euro. Se confrontiamo questo con una imposta di registro in misura fissa di 200 euro potete chiaramente immaginare quanto convenga acquistare case all’asta. Certamente ci saranno degli onorari da corrispondere all’eventuale agente, studio o avvocato che vi segue nella fase di aggiudicazione, ma conoscere già la forbice di risparmio in cui vi trovate sono certo che vi farà capire meglio le reali ipotesi di acquisti conveniente da quelli meno convenienti rispetto ad una normale compravendita tra privati.

L’imposta minima è sempre di euro 1.000.

L’acquirente, oltre a dichiarare eventualmente di essere in possesso dei requisiti per godere delle agevolazioni prima casa dovrebbe dichiarare di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l’immobile.
Rinuncia alle agevolazioni Nella circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 27/E del 13 giugno 2016 l’Agenzia delle entrate afferma che nel caso di trasferimenti immobiliari nell’ambito delle vendite giudiziarie qualora nei 24 mesi successivi all’atto di trasferimento non si possa o voglia rispettare l’impegno assunto si può presentare comunque istanza per la rinuncia come avviene per la rinuncia delle agevolazioni prima casa pagando il differenziale rispetto alla tassazione agevolata scampando così alle sanzioni ma non agli interessi legali che saranno comunque applicati (anche se come sappiamo sono attualmente molto bassi).

Con la legge di stabilità 2016 il termine di 24 mesi viene esteso a 5 anni.

La tassazione agevolata scatta dal 16 febbraio 2016 ed è valida fino al 31 dicembre 2016, i trasferimenti di immobili attuati mediante decreto del giudice delle esecuzioni, in esito ad una procedura di espropriazione forzata ai sensi degli artt. 555 ss. c.p.c., nonché i trasferimenti immobiliari attuati in sede fallimentare ai sensi dell’art. 107 della legge fallimentare, fossero soggetti alle imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale nella misura di 200 euro ciascuna.

La Legge di Stabilita proroga il termine al 30 giugno 2017 salvo ulteriori eventuali proroghe.

Requisiti per godere della tassazione agevolata per gli acquisti tramite asta immobiliare

La legge richiede che “l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro due anni”.
Nel caso di mancato rispetto dei requisiti si renderanno applicabili le sanzioni sul mancato versamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali nella misura ordinaria, unitamente agli interessi di mora e ad una sanzione amministrativa del 30 per cento.

L’art. 16 si preoccupava, inoltre, di precisare che dalla scadenza del biennio decorre il termine per l’azione dell’amministrazione finanziaria volta a recuperare le imposte ordinarie; termine la cui disciplina, in assenza di ulteriori specificazioni, deve rinvenirsi nell’art. 76 dl D.P.R. n. 131/1986.

Il testo originario dell’art. 16 non recava limitazioni né in ordine alla qualità dei soggetti (persone fisiche o giuridiche, privati o esercenti imprese, arti o professioni) né in ordine alla tipologia di immobili.

La legge di conversione modifica l’art. 16 citato, da un lato limitando la norma sopra descritta ai soli acquisti effettuati da soggetti che svolgono attività di impresa, da un altro lato aggiungendo una specifica previsione (comma 2-bis) relativa agli acquisti – nell’ambito delle procedure indicate al comma 1 – da parte di “privati”, soggetti alle imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale (nella misura di 200 euro ciascuna) se in presenza delle condizioni di cui alla Nota II-bis all’art. 1 della tariffa parte prima del D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131; Nota II-bis richiamata espressamente anche con riguardo alla disciplina della decadenza.

Il richiamo alle condizioni previste per la concessione delle cd. agevolazioni “prima casa” comporta evidentemente che oggetto del trasferimento di cui al nuovo comma 2-bis debba essere un’abitazione (e/o sue pertinenze, nei limiti prescritti dalla suddetta nota II-bis), con l’esclusione delle abitazioni di categoria catastale A1, A8 e A9. Infatti, benché l’eccezione riferita a queste ultime sia espressamente contenuta nel testo del secondo periodo dell’art. 1 della tariffa cit. (non richiamato dal nuovo comma 2-bis), la limitazione oggettiva di cui alla Nota II-bis alle “case di abitazione non di lusso” deve essere sistematicamente intesa come riferita a quelle di categoria catastale diversa da A1, A8 e A9.
(v. Agenzia delle entrate circ. n. 2/E del 21 febbraio 2014, n. 31/E del 30 dicembre 2014).

Il nuovo testo dell’art. 16, coordinato con le modifiche apportate dalla legge di conversione, è il seguente:

“1. Gli atti e i provvedimenti recanti il trasferimento della proprietà o di diritti reali su beni immobili emessi, a favore di soggetti che svolgono attività d’impresa, nell’ambito di una procedura giudiziaria di espropriazione immobiliare di cui al libro III, titolo II, capo IV, del codice di procedura civile, ovvero di una procedura di vendita di cui all’articolo 107 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna a condizione che l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro due anni.

2. Ove non si realizzi la condizione del ritrasferimento entro il biennio, le imposte di registro, ipotecaria e catastale sono dovute nella misura ordinaria e si applica una sanzione amministrativa del 30 per cento oltre agli interessi di mora di cui all’articolo 55, comma 4, del testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131. Dalla scadenza del biennio decorre il termine per il recupero delle imposte ordinarie da parte dell’amministrazione finanziaria.

2-bis. Gli atti e i provvedimenti di cui al comma 1 emessi a favore di soggetti che non svolgono attività d’impresa sono assoggettati alle imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura fissa di 200 euro ciascuna sempre che in capo all’acquirente ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis) all’articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n.131. In caso di dichiarazione mendace nell’atto di acquisto, ovvero di rivendita nel quinquiennio dalla data dell’atto, si applicano le disposizioni indicate nella predetta nota.

3. Le disposizioni del presente articolo hanno effetto per gli atti emessi dalla data di entrata in vigore del presente decreto fino al 31 dicembre 2016. (…)”

Proroga fino al 30 giugno 2017

Con la Legge di Stabilità 2017 l’agevolazione di cui all’articolo 16 del decreto legge del 14 febbraio 2016 n.18, convertito in legge 8 aprile 2016 n. 49 in oggetto viene prorogata fino al 30 giugno 2017  e non solo in quanto il termine visto sopra dei 24 mesi si estende a cinque anni.

Opzione prezzo valore sugli acquisti alle aste

Nel seguito vi segnalo che anche nel caso delle compravendite tramite asta sarà possibile godere dell’opzione per il prezzo valore. In estrema sintesi l’opzione consente di ridurre la base imponibile dell’imposta di registro. Questa si terminerà infatti applicando al valore catastale un moltiplicatore che varia un funzione della tipologia dell’immobile. Nel seguito trovate la guida gratis a tale opzione che ripercorre con esempi pratici quando e come si applica l’opzione.

http://www.tasse-fisco.com/case/prezzo-valore-registro-acquisto-terreno-accertamenti/33645/