Vediamo come si fa a ad accendere l’usufrutto su un immobile, effettuarne la valutazione secondo la corretta applicazione della formula, la scelta del coefficiente, tasso legale e costi di accensione dando qualche chiarimento e risposta alla domande dei lettori che stavolta sono tese anche a comprenderne il meccanismo e la convenienza rispetto ad altri istituti come il diritto di abitazione.
Cos’è l’usufrutto 2023: come funziona
Rappresenta un diritto reale di proprietà su un bene mobile o immobile con il quale godere dell’uso e dello sfruttamento di na cosa pur non avendone la proprietà ossia non potendolo lineare a terzi. Il diritto di alienato resterà in capo al proprietario che diventerà così nudo proprietario in quanto potrà godere della casa solamente alla morte dell’usufruttuario. Per tale motivo vedrete nella tabella che il valore di una casa sarà diviso tra usufruttuario e nudo proprietario equamente e rappresenteranno l’uno il complemento all’altro.
Come l’usufrutto abbiamo anche il diritto di uso ed abitazione servitù prediale, al diritto di superficie e all’enfiteusi, diritti reali limitati.
Calcolo del valore del usufrutto per esempio di una casa
Il valore dell’usufrutto sormontato moltiplicando il valore come Dell’immobile o di qualsiasi altro diritto di godimento consistente su una cosa mobile o immobile Tasso di interesse vigente a quella data e moltiplicando il risultato per un coefficiente basato sull’età del beneficiario dell’usufrutto o anche detto usufruttuario che è stato indicato in un allegato presente al testo unico delle imposte di registro o d.p.r. 131 del 1986 e che troverete nella tabella seguente
Valore usufrutto = Valore di mercato X tasso interesse Legale X Coefficiente %
Tabella con i coefficienti da applicare per potervelo calcolare da soli
| Eta usufruttuario | Usufrutto | Nuda proprietà |
| da 0-20 anni | 95 % | 5 % |
| da 21-30 anni | 90 % | 10 % |
| da 31-40 anni | 85 % | 15 % |
| da 41-45 anni | 80 % | 20 % |
| da 46-50 anni | 75 % | 25 % |
| da 51-53 anni | 70 % | 30 % |
| da 54-56 anni | 65 % | 35 % |
| da 57-60 anni | 60 % | 40 % |
| da 61-63 anni | 55 % | 45 % |
| da 64-66 anni | 50 % | 50 % |
| da 67-69 anni | 45 % | 55 % |
| da 70-72 anni | 40 % | 60 % |
| da 73-75 anni | 35 % | 65 % |
| da 76-78 anni | 30 % | 70 % |
| da79-82 anni | 25 % | 75 % |
| da 83-86 anni | 20 % | 80 % |
| da 87-92 anni | 15 % | 85 % |
| da 93-99 anni | 10 % | 90 % |
Come potete vedere dalla tabella usufrutto e nuda proprietà sono collegati in quanto rappresentano il complemento a 100 essendo l’uno un istituto che tende a concedere immediatamente lo sfruttamento o godimento della cosa all’usufruttuario mentre la nuda proprietà è il contrario ossia rinvia nel tempo la disponibilità per cui la valutazione ed il coefficiente di sconto sarà maggiore.
Esempio calcolo valore usufrutto
Se dovessimo fare un esempio fatto 100 mila euro il valore di una casa data in usufrutto ad un quarantenne e considerando un tasso di interesse legale dello 0,50% e per il coefficiente di 85 per cui avremo un valore pari a 85 mila euro.
Ora stiamo calcolando il valore di una casa ma la stessa formula di calcolo può essere assimilata qualsiasi bene mobile o anche valore azionario.
Vi segnalo anche l’articolo dedicato al tasso di interesse legale vigente dove troverete quelli vigenti ad oggi
Vantaggi e svantaggi dell’usufrutto
Oggi vendere la nuda proprietà o acquistare o accendere un frutto può rappresentare un’alternativa conveniente per coloro che non sono in grado di far fronte immediatamente all’acquisto di un immobile e stiamo parlando di sufrutto oppure hanno una casa di proprietà e quindi un bene immobiliare ma non sono in grado di sostenerne i costi di manutenzione e gestione ed hanno semplicemente bisogno di soldi nel breve periodo per cui diviene conveniente vendere la nuda proprietà.
Così facendo si arriva alla vendita della nuda proprietà o accensione di usufrutto a tempo determinato che presenta alcuni vantaggi economici in quanto per il compratore si assiste ad una riduzione del prezzo varia in corrispondenza dell’età del beneficiario che abbiamo visto parte dalle 10% fino ad arrivare al 95% del prezzo pattuito tra le parti.
Inoltre il compratore del diritto di usufrutto ossia l’usufruttuario dovrà pagare le spese condominiali ordinarie, tasse TASI e IMU mentre quelle.
Solidarietà nel pagamento delle spese condominiali
Tuttavia vi segnalo che dal 2013 vi è comunque la solidarietà nel pagamento delle spese condominiali tra i due salvo naturalmente l’azione di regresso dell’uno verso l’altro per le somme dovute.
Per quello che concerne le spese di manutenzione straordinarie queste sono a carico del nudo proprietario mentre mentre quelle ordinarie l’IMU, la TASI abbiamo visto che restano in capo a coloro che godono della casa.
Le manutenzioni straordinarie invece sono a carico del nudo proprietario semprechè non derivino da negligenza grave su quelle ordinarie da parte dell’usufruttuario.
Minori imposte di registro
Inoltre il valore dell’imposta di registro sarà calcolata solo sul valore catastale l’usufrutto o della nuda proprietà che sarà notevolmente inferiore al valore totale anche se questo dipenderà naturalmente dall’età del beneficiario del diritto in quanto se parliamo di una nuda proprietà di un 95 enne la tabella cinica comunque efficiente pari al 90% per cui il valore catastale sarà pari praticamente al prezzo di mercato.
Dichiarazione dei redditi
Nel caso della nuda proprietà vale lo stesso ragionamento per cui vantaggi sono gli stessi anche nella dichiarazione dei redditi 730 modello unico nel quadro dei fabbricati non si andrà ad indicare il valore della nuda proprietà.
L’esigenza inutile dirlo nasce quasi sempre nel caso di genitori o nonni che decidono di vendere la propria nuda proprietà della casa per concedere una immediata disponibilità ai figli per l’acquisto della propria abitazione principale ma hanno comunque il bisogno di continuare ad avere una propria abitazione fino alla fine della vita.
Usufrutto a termine fisso
Ma può anche esserci il caso di una famiglia che deve spostarsi all’estero e può fare ricorso anche ad altre tipologie di usufrutto come quella a tempo determinato tipo per 10 o 15 anni magari con l’opzione alla fine dell’acquisto e computo delle somme pagate fino a quel momento rispetto ad un prezzo già fissato. In tal modo potrete conoscere fin da subito quando effettivamente il nudo proprietario spogliato del diritto di usufrutto avrà diritto all’immobile e non dover attendere che l’usufruttuario passi a miglior vita.
Rateizzazione del prezzo e mancato pagamento
Si potrebbe anche prevedere un premio se lascia prima l’immobile se si vuole incentivarlo ad andarsene o anche un pagamento rateizzato…oppure prevedere un anticipo ed il resto a rate…insomma ce ne sono di configurazioni che potrete dare al vostro contratto e tutte queste nel loro prezzo finale andrebbero limate e concordare tra l’acquirente ed il compratore.
Certo quando parliamo di rateizzazione c’è sempre lo spettro del mancato pagamento di una o più rate che ci lascerebbe insolventi rispetto ai nostri altri eventuali debiti vero è che abbiamo davanti a noi il bene su cui potremmo iscrivere ipoteca facilmente reperibile però sappiamo tutti che non ci piace mettere in mezzo avvocati pignoramenti intimazione di pagamento messa in mora e costituzioni delle ipoteche legali anche perché tutte queste azioni hanno dei costi non solo legali ma anche a titolo di imposta di registro ci facciamo un esempio già la sola iscrizione di ipoteca costa il 2% del valore a titolo di imposta di registro. Il 2% è calcolato sul valore delle somme non pagate che penso lo state pensando anche voi è una certa somme che lascerete sul piatto non si sa per quale motivo.
Anche per il 2017 diverrà quindi una importante alternativa che potrebbe smuovere il mercato immobiliare per via dei rezzi ancora contenuti che potrebbero rendere appetibili acquisti anticipati, ossia acquisti dettati più che altro da un intento speculativo teso a marginare sul prezzo di acquisto in quanto non si ha il bisogno della disponibilità del bene. Un classico esempio è l’acquisto per i figli oppure da parte del venditore, il bisogno di realizzare anticipatamente il prezzo di vendita del bene, seppur ridotto, per poterne disporre a piacimento.
Articoli correlati
Vendita prima casa con usufrutto o nuda proprietà: si perdono i benefici?
