Caparra confirmatoria e Acconto 2022 2023: tassazione, Iva, fatturazione e cartelle di pagamento

Aggiornato il 4 Maggio 2023

Cosa è la CAPARRA, come e quando usarla? Differenza con la Caparra Confirmatoria?
Nella prassi spesso si fa un grande uso dello strumento dell’acconto e della caparra e altrettanto spesso i due concetti sono confusi; in realtà entrambi consistono in un anticipazione di denaro sono differenti sia per le finalità, sia per le conseguenze in caso di mancata esecuzione del contratto o recesso e sia per le presunzioni legislative, a seconda di come scrivete il contratto di vendita, per cui fate attenzione.

Funzione e differenza tra caparra e acconto

Dal punto di vista civilistica un anticipo sul prezzo, in assenza di altra previsione scritta si presuppone devono ritenersi corrisposte a titolo di anticipo (o di acconto) sulla prestazione dovuta in base all’obbligazione principale, e non già a titolo di caparra, non potendosi ritenere che le parti si siano tacitamente assoggettate a una pena civile, ravvisabile nella funzione risarcitoria della caparra confirmatoria.

A cosa serve la caparra

La funzione della caparra infatti non è quella di anticipare parte di un corrispettivo (che troverà al contropartita nel saldo) ma quella di stabilire anticipatamente una somma a titolo di indennizzo per la parte venditrice e a carico della parte acquirente che si dovesse rendere inadempiente mentre per la caparra il codice civile recita che “Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra” (art. 1385 del c.c.) e quindi una sorta di risarcimento.

Questo è importante in quanto l’anticipi può avere la funzione di anticipo sul prezzo o di caparra confirmatoria anche perché in assenza di chiarimento va considerato come anticipo sul prezzo di vendita dell’immobile. La caparra confirmatoria infatti è quella somma (o altro) che la parte acquirente da alla stipula del contratto disciplinata quando è possibile per le parti recedere. Se poi il contratto si perfezionerà la caparra si considera un acconto sul prezzo ma se non si perfeziona la caparra assume le vesti di una clausola penale per cui diventa un indennizzo.

Importante inoltre è che laddove assuma le vesti di caparra confirmatoria in questo caso chi recede dal contratto perde la caparra data o deve restituire il doppio di quella ricevuta. Se ciò avviene in anticipo subito che il venditore si rileverà le somme ed in contropartita una sopravvenienza attiva.

Se rescinde l’acquirente

Se a recedere sarà l’acquirente questo in caso di recesso dovrà restituirla per il doppio del suo valore mentre se chi recedere è il venditore dovrà riavere indietro solo per il suo ammontare, un trattamento pertanto asimmetrico.

Nonostante si ritiene di essere stati danneggiati in modo più consistente rispetto alla caparra potete comunque richiedere la riliquidazione del danno, ossia una nuova quantificazione.

Trattamento fiscale: Iva e imposte di registro variano

Importante anche rilevare è che il preliminare di vendita dovrà essere registrato nei venti giorni successivi alla stipula e si pagherà un’imposta di registro i mediante modello F23 che non sarà recuperata in sede di stipula dell’atto in quanto l’atto finale di cessione. Nel caso all’interno del preliminare si faccia riferimento alla caparra confirmatoria invece la misura dell’imposta di registro sarà pari allo 0,50% della caparra ex artt. 6 e 10 della tariffa, parte I, del Testo Unico imposte di registro. Se invece parliamo di semplice acconto l’imposta di registro sarà pari al 3% ex artt. 9 e 10 della tariffa, parte I, del Testo Unico imposte di registro.

La caparra cofirmataria in realtà avrebbe una natura più che altro risarcitorie o indennitaria derivante dall’inadempimento della controparte per cui non dovrebbe essere considerato come un reddito diverso come come definita dall’articolo 1385 del codice civile (diversamente da quanto riportato da un lettore tempo fa che si è visto recapitare una cartella di pagamento proprio per questo). Tuttavia al momento in cui la caparra viene trattenuta dal venditore per inadempimento contrattuale della controparte acquirente si tratterebbe di un vero e proprio provento tassabile come reddito diverso. Infatti leggo proprio da una rivista specializzata dell’agenzia delle entrate che “qualora avessero costituito reddito i ricavi derivanti dalla vendita o dalla prestazione non concretizzata, avranno la medesima natura (e apparterranno alla medesima categoria reddituale) anche i proventi conseguiti in sostituzione degli stessi a titolo di risarcimento di danni consistenti nella perdita di redditi (articolo 6, comma 2, del Tuir).“

Rilevazione del costo e del provento

Dal punto di vista fiscale nulla questio in quanto ciò che rileva ai fini del trattamento fiscale è il momento di conseguimento del ricavo o di sostenimento del costo sia per le cessioni di beni che per le prestazioni di servizi per cui il ricavo ed il costo concorreranno alla rilevazione secondo un criterio di competenza, ossia quando siglate il contratto (cfr. Art. 109 del Tuir) per le società e per i lavoratori autonomi secondo un criterio di cassa (ossia quando lo incassa e materialmente): qualora in un momento antecedente si sostenga un esborso finanziario a titolo di acconto tale regola non cambia e quindi anche se il venditore emetta fattura successivamente l’esborso finanziario non rileverà fino al momento in cui il costo non è diventato di competenza dell’esercizio. Nel caso della caparra confirmatoria che come abbiamo detto ha la natura di un indennizzo vale lo stesso concetto utilizzato per l’imputazione dell’acconto.

Caparra confirmatoria in Acconto Prezzo

le parti possono anche liberamente determinate che la caparra abbai la funzione di un anticipo sulle somme da corrispondere. L’acconto si differenzia dalla caparra confirmatoria in quanto non ha la natura risarcitoria in caso di inadempienza di una delle due parti coinvolte nell’affare. Nel caso di acconto prezzo infatti, l’eventuale risoluzione del contratto darà luogo ad una semplice restituzione.

La caparra quindi ha una funzione finalizzata a quantificare fin da subito un danno che le parti si riconoscono nel caso in cui una delle due non voglia più proseguire nella vendita. Nell’anticipo questo non vale. Ai fini contabili nulla cambia in quanto le somme saranno comunque contabilizzate tra i debiti come definito nell’OIC n. 19 par. 29. nel quale si afferma che i debiti accolgono accoglie i debiti “per acconti, con o senza funzione di caparra, su operazioni di cessione di immobilizzazioni materiali, immateriali   e finanziarie“.

Ai fini Iva invece questo rileva e come in quanto nel momento in cui queste somme assurgono alla funzione di un acconto allora si dovrà emettere fattura con IVA. La contro partita contabile resta però sempre i debiti vs il potenziale acquirente (Cfr Risoluzione Ministeriale n. 501824 del 1974, n.360321 del 1976 e n. 411673 del 1977).

Fatturazione della caparra

Per quello che concerne la fatturazione al momento di ricevere la somma in denaro a titolo di caparra si dovrà emettere fattura valida ai fini Iva anche se la cessione per le sue caratteristiche ne potrà essere esente ex articolo 10 del DPR IVA e questo perché la caparra rappresenta un anticipo del corrispettivo.

In merito invece appunto al trattamento della caparra da applicare in fattura questo dipenderà dalle modalità di applicazione vigenti per la vendita dell’immobile per cui vi segnalo l’articolo relativo al trattamento Iva sulle vendite di immobili. Io mi sto riferendo sempre agli immobili perché nella maggior parte dei casi la caparra o l’acconto sono usati per queste tipologie.

Tuttavia laddove si applicasse l’Iva si applicherebbe il principio di alternatività Iva registro per cui l’imposta di registro dovrà essere considerata in misura fissa. Si differenziano per una serie di aspetti legati prima di tutto dalla funzione ossia la finalità per cui sono stati introdotti e codificati nell’ordinamento giuridico in materia di contrattazioni commerciali.

Leggete a tal proposito l’articolo di approfondimento dedicato proprio alla Scadenza emissione della fattura dove trovate anche esempi e chiarimenti.

Tassazione del preliminare o compromesso per l’acquisto di casa

Vista la complessità della materia ed i soldi in ballo ho scritto un articolo di approfondimento sulla tassazione del preliminare o compromesso per l’acquisto di casa dove trovate ulteriori chiarimenti relativi alla quantificazione dei costi derivanti dalla stipula del comprometto a livello di tassazione e della differenza tra caparra confirmatoria e acconto.

Trattamento contabile

Da un punto di vista contabile l’acconto rileverà solo patrimonialmente e finanziariamente mentre ai fini IVA farà maturare il debito/credito di imposta. La caparra confirmatoria si comporta come per l’acconto eccezion fatta per la non applicabilità dell’Iva. Vi consiglio inoltre di leggere se avete tempo la risoluzione del primo agosto 2007 n. 197/E che chiarisce come trattare le somme date in acconto sulla vendita dell’immobile ossia a titolo di caparra confirmatoria. Vi riporto inoltre l’articolo in partita doppia preso  da Guida Normativa che spero possa esservi utile.