Accertamento Fiscale dell’Agenzia delle Entrate su acquisto, vendita di casa e sanzioni per Imposte di registro, ipocatastali

Aggiornato il 4 Maggio 2023

Può capitare di ricevere una cartella di pagamento sull’acquisto o vendita di una casa, appartamento, immobile, fabbricato o altro valore immobiliare con l’applicazione di sanzioni ed interessi per aver dichiarato nell’atto un valore inferiore rispetto a quello considerato normale da parte del fisco, e subire un accertamento fiscale (nello specifico in accertamento immobiliare).

Cosa fare in caso di controllo sulla vendita di casa

In caso di accertamento fiscale automatico sulla vendita o acquisto di un immobile, casa, appartamento, fabbricato, pertinenze, ci si deve difendere analizzando il contenuto dell’atto e verificando la presenza di eventuali vizi formali o sostanziali nel procedimento di verifica adottato per cerca naturalmente di non pagare la cartella.

Sarà necessaria quindi una analisi dell’atto e degli elementi ivi contenuti che hanno portato a richiedere una maggiore imposta di registro o ipotecaria e catastale diversa e maggiore rispetto a quella versata in sede di stipula dell’atto dal Notaio. Ci si pone la domanda su come difendersi in quanto non sempre le pretese dell’agenzia delle entrate sono fondate per diverse ragioni che affronteremo qui di seguito cercando di dare qualche spunto di riflessione e qualche consiglio utile per chi dovesse trovarsi nella situazione sopra descritta.

L’accertamento del fisco, come abbiamo avuto modo di vedere nell’articolo dedicato al prezzo di cessione da indicare nell’atto di compravendita di una casa, scatta in modo automatico al verificarsi di alcune condizioni che sinteticamente possiamo descrivere in un valore dichiarato nell’atto al di sotto del valore OMI attribuito.

Premessa

La domanda su come comportarsi può non trovare una immediata soluzione e necessitare di qualche chiarimento o almeno qualche spunto che qui cerchiamo di dare in quanto potrebbe essere accertata tanto una persona fisica quanto una società come anche un lavoratore autonomo.

Nel caso della persona fisica l’eventuale reddito contestato dall’agenzia delle entrate sarà solamente quello relativo all’Irpef mentre nel caso di società o lavoratori autonomi potrebbe esserci una rettifica anche ai fini dell’Iva e dell’Irap.

Il primo problema principale risiede nel fatto che di fronte a contestazioni sulla quantificazione del valore normale di cessione sulla base del quale sono state liquidate le imposte nel caso di vendita o cessioni di immobili, l’onere della prova rispetto alla correttezza della quantificazione è a carico delle parti e non a carico dell’agenzia delle entrate secondo quanto previsto dall’articolo 39 comma 1, lettera d del d.p.r. 600 del 1973 per cui se qualcuno riuscisse invertire questo o sensibilizzare l’opinione pubblica su questo un buon passo avanti.

Quali sanzioni potrebbero applicarvi nell’accertamento fiscale sulla vendita di casa

Il reato tributario che vi sarà contestato è quella di minori imposte di registro o Iva, ipotecarie o catastali (con sanzioni del 30% e interessi al saggio legale).

Il primo passo per un’analisi attenta della fattispecie presuppone un controllo sugli elementi di fatto che hanno portato all’accertamento, ossia in primis la decadenza del potere di accertamento da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Il secondo passo è la verifica della correttezza forma della cartella di pagamento rispetto a quanto stabilito dall’accertamento mobiliare in quanto dovrà essere caratterizzata da tutti quegli elementi che rendono l’atto funzionale allo scopo previsto e mettono il contribuente in condizioni di potersi difendere in giudizio. Primo tra tutti è la carente o mancata motivazione dell’atto che spesso viene definita con formule standard e che nulla hanno a che vedere con la fattispecie, ma possono anche verificarsi errori più grossolani come errore nell’intestazione, nei dati catastali, assenza di pagina, elementi costitutivi che sono in grado di rendere nullo l’atto e come tale non dovute le imposte in esso contenute.
In un caso mi capitò addirittura che mancavano due pagine, in un altro caso che si era verificato un salto di numerazione. In sede di contenzioso possono essere elementi che autonomamente non genererebbero la nullità dell’atto ma all’interno del contenzioso ed insieme ad altri possono avere una forza persuasiva determinante.

Oltre a questi potete allora entrare nel merito ossia cercare di smontare l’apparato su cui si fonda l’accertamento fiscale, ossia quello della determinazione del prezzo considerato normale da parte dell’agenzia delle entrate.
Nel merito significa capire come l’agenzia delle entrate ha costruito il suo valore normale e che come abbiamo anticipato sono prese prendendo come riferimento I valori OMI. In tal senso potremo opporre all’agenzia delle entrate che l’immobile non corrisponde per caratteristiche a quello

La perizia sull’immobile

Presenza di una perizia dell’immobile della casa, appartamento o fabbricato con data antecedente all’atti compravendita che supporti la nostra fissazione del prezzo. Meglio ancora se la perizia è elaborata non dai soliti intermediari del mercato ma da periti tecnici e terzi rispetto alle parti interessate dall’atto di compravendita. Nel senso se il perito è mio cugino potrebbe avere una minore forza persuasiva rispetto alla stessa perizia effettuata dall’ordinario di architettura.

Consiglio pratico

Se proprio volete risparmiare allora e visto che noto che tutte le agenzie immobiliare fanno perizie gratuite allora potrei consigliare di prendere due piccioni con una fava e farvi rilasciare per email le quotazioni da parte delle agenzie immobiliari sul prezzo di vendita e tenerle nel cassetto per quanto il fisco si presenterà con un accertamento fiscale di quelli in cui ti dice magari che la tua casa valeva il 30 per cento in più perchè ne hanno venduta una nella via accanto (che magari è molto più di pregio della tua) ad un prezzo maggiore di quello a cui tu hai venduto. Almeno così avrete delle evidenze documentali da opporre in caso di accertamento e in caso di contenzioso tributario e ne sto vedendo di sentenze sull’argomento in questi periodo e anche ascoltando contribuenti furiosi e/0 increduli.

Commento di Paolo:

“per determinare il valore di un’ area edificabile il criterio utilizzato è quello sintetico comparativo cioè la stima per confronto che si basa sulla comparazione del bene oggetto di stima con altri terreni che sono in vendita nella stessa zona.
Qualora in zona terreni edificabili non ce ne siano più usare questo criterio, sintetico comparativo, può diventare pericoloso perché potrebbe essere contestato dall’Agenzia Entrate pertanto onde evitare di rendere vulnerabile, contestabile il risultato di stima é meglio usare la metodologia sintetica cioè la stima per incidenza percentuale del valore dell’area sulla costruzione. Di fatto per determinare il valore venale del terreno rispetto al valore complessivo del fabbricato un autorevole criterio é dato dall’art. 36, comma 7, del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, convertito con modificazioni dalla legge 4.08.2006 n. 248, ulteriormente modificato dal D.L. 262/2006 convertito in legge 286/2006 che afferma:
se il costo del terreno costituisce il 30% del costo del fabbricato, allo stesso modo si può assumere che il valore di un terreno costituisca il 30% del valore complessivo del fabbricato costruito nuovo venduto chiavi in mano. Purtroppo questo ultimo criterio, la stima per incidenza, gli acquirenti costruttori non lo vogliono utilizzare e così l’accertamento è certo per il venditore.”

Non esistono prezzi imposti dal fisco nella vendita di casa

Ricordiamoci inoltre che non esiste un prezzo che il fisco può imporci perchè esiste un principio sacrosanto che è quello della libera contrattazione delle parti. Se decido di vendere una casa a mio nipote ad un prezzo inferiore al valore di mercato posso farlo e nessuno può e deve obiettare nulla. Il fisco però può dire che il differenziale tra il prezzo applicato ed il suo valore OMI costituiscono una donazione e potranno regolarsi di conseguenza.
Ma sarà anche necessario verificare che nel prendere il valore OMI abbiano preso le corrispondente zona omogenea, categoria catastale o non riferite all’epoca della compravendita ma in un periodo in cui il mercato era caratterizzo da valori completamente differenti. Potete verificarlo prendendo l’atto di cessione o una visura catastale aggiornata della vostra abitazione e confrontarla con quelle inserite a riferimento nell’accertamento immobiliare.

Le caratteristiche dell’immobile incidono sul prezzo

Poi ci sono gli elementi relativi allo specifico fabbricato ossia le caratteristiche dell’immobile. A titolo di esempio una casa in centro che non è mai stata ristrutturata dagli anni ’60 può costare molto in termini di costi di ristrutturazione, o anche altri elementi come la vicinanza alla metropolitana; non sto dicendo niente di nuovo ma mi stanno venendo in mente solo gli elementi che guidano le mie scelte di investimento nell’acquisto di una casa e che mi permette di chiedere un prezzo maggiore o minore per un immobile piuttosto che un altro.

Vi ricordo inoltre che in questi accertamenti fiscali da parte dell’agenzia delle entrate, come ribadito nella circolare 16 del 2016, l’agenzia ha invitato i suoi verificatori a non rilasciare accertamenti fiscali di tale natura senza prendere in considerazione “ulteriori elementi in possesso dell’Ufficio o acquisiti tramite l’attività istruttoria” e soprattutto senza che vi abbiano prima invitato a parlare per un contraddittorio che deve avvenire prima  dell’avviso di rettifica delle imposte. Questo significa che se non vi chiamano e gli fate ricorso avete una una possibilità in più di vedervi accolte le vostre pretese.

Le previsioni semplici devono essere gravi precise e concordanti

Dal luglio 2009 tuttavia interviene la legge comunitaria 2008 con cui la presunzione da relativa diviene semplice e ciò de facto riduce il potere dell’accertamento fiscale che ora dovrà anche provare che le presunzioni siano gravi precise e concordanti l’agenzia delle entrate dovrà avere anche produrre delle evidenze documentali ossia delle prove circa la ricostruzione di un diverso valore in quanto la presunzione semplice attribuita a questo diverso valore dovrà derivare da elementi che dovranno essere gravi, precisi e concordanti.

Valori al di sotto del quale si configura una presunzione semplice è riportato nella seguente tabella ma che tuttavia non determina necessariamente l’irrogazione di sanzioni.

Due date da tenere a mente per ringraziarli di continuo

Essendo intervenuto da una parte il Decreto Bersani dal luglio 2006 e quella di decorrenza della Legge comunitaria 2008 del luglio 2009 per verificare l’ambito di applicazione e come difendersi dagli accertamenti riferiti a tali periodi, in quanto solo dal luglio 2009 vale il discorso delle presunzioni gravi precisi e concordanti per tutti I periodi ancora accertabili.
Non a caso ho registrato un certa flessione degli accertamenti fiscali sui valori immobiliari a partire dal 2008 rispetto al 2006. Questo accade perchè ora lo scostamento dal valore OMI rappresenta solo un indizio mentre prima era una prova.

Anche per questo sta diventando determinante per il fisco avere tutta quella serie di informazioni tramite lo spesometro, la tracciabilità o altro perchè ha bisogno di un modo semplice per avere maggiori informazioni da produrre in giudizio, ma a che costi per noi?

Ho scritto anche un nuovo articolo dedicato invece al caso particolare della Prescrizione accertamento agevolazioni prima casa in costruzione o ristrutturazione

Riferimenti normativi

Articolo 35, 39, e 54 del DPR 633 del 1972 e vi può venire in soccorso la circolare dell’agenzia delle entrate n.18 del 2010. Poter fissare il valore normale degli immobili invece potete fare riferimento al provvedimento dell’agenzia delel entrate 27 luglio 2007 che vi dà gli strumenti per determinare il valore OMI.

Vi ricordo che potete leggere l’articolo dedicato all’acquisto di casa senza errori.

Sentenze interessanti

Sul Sole24ore del 26 dicembre 2015 viene riportata la sentenza della Ctp di Forlì con la sentenza 391 depositata il 26 ottobre 2015 (presidente Urizio, relatore Ricci) in cui in pratica viene sostenuto che insedi di accertamento dell’agenzia delle entrate basato sul fatto che l’ufficio aveva riscontrato la differenza tra il valore indicato nella torre quello desunto dall’osservatorio immobiliare italiano che successivamente aveva anche richiesto delle indagini bancarie.

In pratica l’agenzia delle entrate rilevava che i prelevamenti e versamenti sul conto corrente bancario erano difformi dai valori indicati all’interno dell’atto e contestualmente riprendeva a tassazione la differenza applicando la maggiore imposta di registro che secondo l’agenzia delle entrate era stata evasa. In estrema sintesi il giudice rilevava che non è sufficiente ai fini della ricostruzione della minore imposta di registro versata la circostanza che i versamenti o meglio le entrate uscite si conti correnti bancari del contribuente siano difformi dai prezzi indicati all’interno dell’atto il giudice ha precisato che sarebbe stato utile invece riscontrare se contestualmente ai prelievi dal conto corrente il venditore avesse ricevuto altri accrediti sui propri conti correnti.

Ho trovato anche altre importanti sentenze riguarda la ripresa a tassazione dei maggiori vari derivanti dalle quotazioni OMI e più precisamente nelle  sentenze della Ctc n. 15621 e n.14915 del 2016 in cui si afferma che la mera ripresa a tassazione sulla base della verifica di quotazioni immobiliari per rideterminare il reddito imponibile o la plusvalenza in capo al venditore non può basarsi solo sulla rilevazione OMI ma anche su una verifica delle caratteristiche degli immobili che si sono stati considerati dai verificatori funzionari dell’agenzia delle entrate. Queste ulteriori caratteristiche come sopra riportato dovrebbero fare riferimento sia allo stato manutentivo dell’immobile, se tratti di primo piano o attico per esempio, oppure anche verificare le pratiche per la concessione del mutuo, vedere le quotazioni di più banche dati o annunci o anche quelle della federazione italiana agenti immobiliari.

Segnalo anche una nuova sentenza della Cassazione n. 3197, depositata il 9 febbraio 2018 che conferma il consolidamento giurisprudenziale che vede l’attenuazione del valore delle quotazioni OMI. Ora non voglio nemmeno pensare a tutti i danni che ha provocato l’agenzia delle entrate fino a poco tempo fa. Al solito ci si mette qualche annetto per arrivare a dare il giusto senso ad una norma.

Secondo la sentenza n. 4076 del 18 febbraio 2020 le quotazioni OMI non costituiscono una prova per contestare il valore inserito nel’atto di compravendita in quanto il valore venale dell’immobile, fabbricato ovvero casa  forniscono dei valori di massima come da svariati anni rilevato e contestato da questo sito. Come più volte ribadito vi sono immobili che per loro caratteristiche interne ovvero esterne differiscono in modo rilevante rispetto a unità locali dello stesso stabile. Figuriamoci in immobili diversi in vie diverse. Fa rabbia che ci si arrivi solo dopo anni e anni di sentenze che hanno condannato il contribuente a pagare differenziali non giustificati. Meno male che abbiamo uno Statuto del contribuente che ci dovrebbe tutelare….

Quando si prescrive l’azione di accertamento da parte del fisco

Ricordatevi prima di tutto di verificare i termini di prescrizione dell’accertamento per le agevolazioni fiscali prima casa

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Potete leggere l’articolo dedicato alla tassazione dei proventi derivanti dalla vendita di una casa all’estero

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