Cedolare secca 2023 aliquota 10%: come, quando scatta convenienza, calcolo, acconto, saldo

Aggiornato il 4 Maggio 2023

La nuova cedolare secca sugli affitti con aliquota ridotta è un regime opzionale di applicazione della tassazione sugli affitti di immobili, appartamenti e case ad uso abitativo con applicazione di una aliquota sostitutiva secca del 10%. Si chiama imposta sostitutiva perchè il pagamento di una ne sostituisce altre come vedrete nel seguito.
E’ entrata in vigore dall’anno 2014 e solo per contratti a canone concordato ossia stipulati ex Legge n. 431 del 1998. Ma non pensate che sia “una svolta” perchè la convenienza non è garantita in tutti i casi di applicazione visto il suo funzionamento, e vi spiego perchè.

In calce parliamo anche della proroga prevista per gli acconti da versare a novembre 2021 che slittano per molti soggetti al 30 aprile 2021. Vediamo quali sono.

Novità

Gli scaglioni IRPEF sono modificati dal 2022 tuttavia trattandosi di modifiche quasi impercettibili in quanto parliamo di risparmi che vanno al più sui 500 euro annui per coloro che accedono allo scaglione più alto per poi ridursi progressivamente per quelli più bassi direi che le tabelle che trovate nel seguito possono considerarsi ancora valide.

Se proprio volete ricalcolarle potete accedere all’articolo dedicato alla nuova IRPEF e vedere il calcolo preciso ridefinendo la vostra tassazione alla luce dei nuovi scaglioni di reddito IRPEF.

Novità sui Contratti a canone concordato

La Manovra di bilancio 2019 riduce l’aliquota della cedolare secca sui contratti a canone concordato ex l. 431 del 1998 dal 15% al 10%. Tutti gli immobili immobili concessi in locazione a equo canone potranno beneficiare della riduzione a partire dal primo gennaio 2020. Se invece avete sentito parlare della rimodulazione degli acconti sappiate che non vale per la cedolare secca.

La novità 2018: L’aliquota ridotta prorogata fino al 2019 beneficia di una ulteriore importante proroga fino al 2019. Questo è quanto contenuto nella Legge di Bilancio 2018. Avrete quindi ancora un anno di tempo, salvo le proroghe che probabilmente si registreranno anche per gli anni futuri visto che ancora molta parte celle unità locali e degli affitti in nero non sono emersi come inizialmente sperato. La novità 2017: la cedolare scende al 10%

Il Decreto Lupi per il rilancio del mercato immobiliare degli affitti infatti interviene laddove già il Decreto del Fare era intervenuto abbassando l’aliquota dal 19% al 15%, oggi al fine di incentivare l’emersione degli affitti in nero rendendoli sempre più convenienti da dichiarare al fisco piuttosto che tenerli in nero facendo scendere la tassazione ancora più giù fino al 10%.

Quale aliquota scegliere

Con la cedolare secca sugli affitti è possibile accedere al pagamento di un’imposta sostitutiva piatta (che ne sostituisce altre che altrimenti dovrebbero essere pagate). Attualmente l’opzione per il regime agevolato può essere effettuato con tre diverse aliquote descritte in sintesi nel seguito:

1. Cedolare secca al 21% per contratto di locazione ordinario (non equo canone, non concordato, no piano casa);
2. Cedolare secca al 10% per i contratti di locazione stipulati in osservanza degli artt. 2 comma 3, e 8 della L. n. 431/1998 ossia per i cosiddetti contratti a canone concordato o equo canone;
3. Cedolare secca al 10% (15% dal 2018) per i contratti di locazione stipulati in osservanza dell’articolo 9 del DL n. 47 del 2014 ossia per i cosiddetti Piani casa

In questo articolo ci occupiamo della possibilità di aderire al regime della cedolare secca al 10%. La legge di bilancio per l’anno finanziario 2018 (L. 27.12.2017 n. 205) ha infatti fissato fino alla fine del 2019 la possibilità di aderire al regime opzionale della cedolare secca al 10%.

Dal 2018, per i contratti a canone concordato o equo canone stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all’articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l’aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti e’ ridotta al 15 per cento.

Importante da leggere: non adottatela subito senza valutare la convenienza

Il D.L. n. 47/2014 fa scendere infatti la tassazione dall’attuale 15 al 10% dei canoni di locazione. limitatamente ai contratti c.d. a canone concordato della durata di tre anni + due e che hanno come particolarità quella di avere un canone fisso determinato dalle associazioni di categoria, sindacati e inquilini secondo un intervallo minimo e massimo, per cui vi posso consigliare di verificare prima di quanto è questo intervallo e poi vedere quale sarebbe il risparmio, altrimenti va a finire che tutti pensano di fare i furbi e pagare meno tasse… e non si accorgono che il canone di locazione che avrebbero voluto applicare sarebbe stato molto più alto di quelli imposto con questa tipologia di contratto.

Sommario:

1. Il risparmio offerto dalla cedolare nel 2017
2. Quando inizia a convenire questa tassazione ridotta
3. Cosa succede per i nuovi contratti nel 2017
4. Calcolo acconto della cedolare secca

Quanto si risparmierà

La prima domanda che mi porrei ovviamente è se la nuova cedolare secca è conveniente e questo non possiamo negarlo, soprattutto se parliamo di un ulteriore abbassamento dell’aliquota al 10%. Il confronto va sempre fatto con lo scaglione di reddito in cui rientreremo ossia il nostro livello di reddito annuo. Avevamo detto che per redditi annui lordi sopra i 20/25 mila euro la cedolare non conveniva ma la valutazione era stata fatta ante-modifica della detrazione forfettaria Irpef dei canoni e ante l’abbattimento al 15% della cedolare e oggi del 10%, per cui posso dire che la cedolare diviene ora decisamente conveniente se si intende far emergere il proprio patrimonio immobiliare locato in nero. A tal proposito vi ricordo l’articolo dedicato agli affitti in nero e a cosa si rischia con le nuove norme che danno importanti armi nelle mani dell’inquilino.

Nella seguente tabella potete verificare, partendo dall’assunto di un canone fisso di 10 mila euro annui, quale sarebbe il risparmio di imposta. Per i più “precisetti” il calcolo dell’Irpef viene fatto in modo pratico e non seguendo gli scaglioni ma possiamo per semplicità assumerlo così, altrimenti avremmo dovuto sviluppare tante tabelle quanto sono degli scaglioni Irpef.

Vi sono poi anche gli altri elementi da prendere in considerazione nel calcolo che possiamo riassumere nel fatto che non dobbiamo versare l’imposta di registro sul canone pari al 2% del canone di locazione annuo, che solitamente si versa all’inizio in un’unica soluzione e che sarà pari ad 1% per il valore del canone annuo moltiplicato per esempio 4 anni o e per metà a carico del locatore e metà dell’inquilino.
Poi ci sarà un risparmio in termini di minore imposta di bollo che possiamo immaginare pari a 14,62 euro ogni 4 pagine (si intendono le facciate del foglio) del contratto.
E infine dovremo considerare il maleficio connesso alla perdita dell’adeguamento dei canoni alle variazioni annuali Istat pari a titolo esemplificativo al 2,5%, ma che come abbiamo visto può raggiungere anche livelli negativi come successe lo scorso anno con un -0,1% registrato sull’indice dei prezzi al consumo.

Esempio calcolo cedolare secca canone libero o concordato

Nel seguito vi riporto anche altri esempi che possono aiutarvi nella comprensione del risparmio effettivo di imposta a seconda dei casi. Nell’esempio sono partito prima con un reddito da 40 mila euro annuo  cui si aggiunge quella della locazione che ho ipotizzato di 12 mila euro annue. Ho poi immaginato oneri deducibili per 3 mila euro annui. Ho supposto rendita di mille euro, possesso 100% e a canone di 365 giorni per facilitare il calcolo.

Vediamo ora lo stesso esempio con un canone libero

Vediamo cosa succede se il reddito del dichiarante si abbassa, ma sempre in presenza di un canone concordato

E cosa cambia nel caso di contratto a canone libero ma con redditi bassi

Quando scatta la convenienza

La valutazione della convenienza della cedolare secca non può prescindere prima di tutto dal confronto tra cedolare secca e applicazione della tassazione per scaglioni di reddito Irpef, ossia in assenza di applicazione della tassa piatta. Sicuramente dal 2013 con la riduzione della detrazione forfettaria IRPEF sui canoni di locazione la cedolare converrà  nella maggior parte dei casi ma non è detto, per cui fate riferimento ai canoni sia con sia senza canone concordato e poi verificate l’effettivo risparmio. Solo che non è facile in ugual modo capire se conviene il canone concordato con aliquota ridotta o contratto di locazione ordinaria. La risposta sta nel comprendere se il risparmio derivante dalla riduzione della cedolare secca compensa la riduzione (teorica) del canone di affitto che sarà applicata ragionevolmente all’inquilino.

Successivamente (e aggiungerei “purtroppo”) quello che era un naturale sconto finalizzato a spingere ancora di più la cedolare secca a vantaggio dei proprietari e degli inquilini rischia di diventare vano in quanto il legislatore parallelamente dà la possibilità ai Comuni di aumentare l’aliquota IMU e quella TASI dello 0,8 per mille. Per cui da una parte un risparmio sull’imposta Irpef e dall’altra un incremento potenziale sull’imposta che grava sul patrimonio.

Vi riporto il testo della norma per i dovuti approfondimenti che trovate all’articolo 9 del decreto 47 del 2014 “Art. 9 : Riduzione dell’aliquota della cedolare secca per contratti a canone
concordato

1. Per il quadriennio 2014-2017, l’aliquota prevista all’articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dall’articolo 4 del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102 convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n.124, e’ ridotta al 10 per cento.
2. All’articolo 3, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, dopo il comma 6 e’ inserito il seguente: «6-bis. L’opzione di cui al comma 1 puo’ essere esercitata anche per le unita’ immobiliari abitative locate nei confronti di ((cooperative edilizie per la locazione)) o enti senza scopo di lucro di cui al libro I, titolo II del codice civile, purche’ sublocate a studenti universitari ((e date a disposizione dei comuni)) con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione.».
((2-bis. La disposizione di cui al comma 1 si applica anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali sia stato deliberato, negli ultimi cinque anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto, lo stato di emergenza a seguito del verificarsi degli eventi calamitosi di cui all’articolo 2, comma 1, lettera c), della legge 24 febbraio 1992, n. 225.

Cosa succede per i nuovi contratti

Per i nuovi contratti il risparmio invece potrà essere molto più corposo in quanto dipenderà dal valore definito del canone concordato dalle associazioni sindacali dalle organizzazioni principali che rappresentano gli inquilini e le associazioni di categoria dei proprietari immobiliari.

Affitti e locazioni non a canone concordato

Per le altre tipologie di locazioni invece l’aliquota resta fissa al 21% e per queste resta fermo il discorso che facevamo sulla convenienza o meno di passare alla cedolare secca. Parlo quindi delle locazioni c.d. a canone libero la cui aliquota per l’applicazione della cedolare secca continua ad essere del 21% in altra ipotesi va a tassazione secondo gli scaglioni irpef.
I contratti a canone libero hanno una durata di quattro anni + quattro anni e, al contrario di quanto asserito sopra per i contratti a canone concordato, qui il canone è libero.

La guida alla cedolare secca sugli affitti

Ricordo sempre l’articolo principale dedicato al tema della cedolare secca sugli affitti dove trovate una guida sintetica dei principali aspetti riguardanti la tassa piatta sulle locazioni.

Calcolo acconto della cedolare secca

Vi segnalo inoltre l’articolo dedicato proprio al calcolo acconto e saldo della cedolare secca in scadenza rispettivamente il 16 giugno ed il 16 dicembre di ciascun anno e che potrete versare sia con il modello F24 Elide sia direttamente nel 730 o nel modello unico previsti per la dichiarazione dei redditi.

Il mancato rispetto della cedolare secca cosa genera

La cedolare non rispetta il principio di progressività dell’imposta, per cui saranno avvantaggiati i proprietari di più case o comunque con redditi al di sopra degli scaglioni minimi di reddito Irpef. In tal modo si favorisce la diseguaglianza tra ricchi e poveri per intenderci, perchè i primi si arricchiranno maggiormente. Non è un mio punto di vista ma un dato di fatto che nasce dal mancato rispetto di uno dei principi cardine del diritto tributario.

Sicuramente v’è da dire una cosa, ossia che coloro che hanno un reddito più alto godranno di un risparmio di imposta maggiore se applicheranno la cedolare secca e questo già farà storcere il naso a molti di voi immagino anche se dovrete ripensare il vostro risentimento alla luce del fatto che il vantaggio sui proprietari dovrebbe traslarsi probabilmente su una riduzione del canone di affitto… anche se questo resta sempre a discrezione del proprietario.
Per i contratti in essere il risparmio è subito nelle mani del proprietario con la possibilità di traslarlo sull’inquilino (a cui consiglio di chiamare il proprietario e “minacciarlo” di risolvere il contratto se non gli abbassa il canone) mentre diverso è il discorso per i nuovi contratti.

Ravvedimento Cedolare secca

Il ravvedimento può interessare tanto l’omesso versamento dell’imposta quanto la mancata comunicazione dell’esercizio dell’opzione nella dichiarazione. La stessa potrebbe essere determinata per esempio, anche dal fatto che vi siete scordati di registrare il contratto o di comunicare la proroga della cedolare secca alla scadenza dei primi 4 anni di contratto.

Nel seguito alcuni link ad articoli di approfondimento su temi specifici che potrebbero interessarvi

Ravvedimento in caso di Omessa proroga o comunicazione della cedolare secca

Proroga della cedolare secca

Casi particolari

Visto che come al solito avete una fantasia innata per portare all’attenzione una serie di fattispecie atipiche potete leggere le risposte alle domande sui casi particolati. E’ un articolo che alimento periodicamente sulla base dei quesiti che mi capita di approfondire o di trovare on line.

Proroga Acconti Novembre

Inizialmente il decreto di agosto DL Agosto n.104/2020 – Art.98 aveva prorogato la scadenza al 30 aprile 2’021 solo per i soggetti che avevano un ISA approvato e che hanno subito nel primo semestre 2020 una diminuzione del fatturato o dei corrispettivi
almeno pari al 33% rispetto allo
stesso periodo dell’anno di imposta 2019.

Poi sono intervenuti il Dl ristori 2020 e il DL ristori Bis che hanno ulteriormente ampliato la platea ricomprendendo anche i soggetti ISA operanti nei settori economici individuati negli Allegati
1 e 2 del DL Ristori e Ristori Bis. Questi soggetti devono avere il domicilio fiscale o la sede operativa nelle zone rosse.

I ristoranti che sono nelle zone arancioni godono della stessa proroga

Articoli correlati

Casi particolari di applicazione della cedolare secca