Aggiornato il 28 Aprile 2023
La domanda è se sia possibile affittare una casa ad una società applicando la cedolare secca sugli affitti in luogo del regime ordinario di applicazione dell’imposta. Nella fattispecie si vuole sapere se una persona fisica proprietario di un appartamento può darlo in locazione ad una società applicando la cedolare secca. Per fornire un chiarimento ed una risposta pratica a questa domanda è meglio comprendere perchè nasce la cedolare secca e come funziona.
Cedolare secca: su quali immobili si applica
A decorrere dall’anno 2011, il canone di locazione relativo ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e le relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione, può essere assoggettato all’imposta sostitutiva della cedolare secca. Si dice sostitutiva perchè sostituisce il prelievo fiscale che ci sarebbe in un regime ordinario ossia in base agli scaglioni di reddito Irpef. La Cedolare infatti è sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali comunali e regionali, nonché delle imposte di registro e imposte di bollo sul contratto di locazione; la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione. Sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti la cedolare secca si applica in ragione di un’aliquota del 21 per cento. La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione.
Per i contratti a canone concordato o equo canone stipulati secondo le disposizioni di cui agli articoli 2, comma 3, e 8 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, relativi ad abitazioni ubicate nei comuni di cui all’articolo 1, comma 1, lettere a) e b), del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e negli altri comuni ad alta tensione abitativa individuati dal Comitato interministeriale per la programmazione economica, l’aliquota della cedolare secca calcolata sul canone pattuito dalle parti e’ ridotta al 15 per cento. Sui contratti di locazione aventi a oggetto immobili ad uso abitativo, qualora assoggettati alla cedolare secca di cui al presente comma, alla fideiussione prestata per il conduttore non si applicano le imposte di registro e di bollo.
Il principio che vi può aiutare nella definizione delle fattispecie finora non affrontate è che la destinazione dell’immobile deve soddisfare delle esigenze abitative e pertanto è necessario anche verificare la natura del locatario che non dovrà agire nell’esercizio di arti o professioni e non dovrà tanto meno essere una società bensì un privato o anche un ente pubblico non economico, o non commerciale, purchè in linea con le sue finalità.
ELENCO-COMUNI-ALTA-TENSIONE-ABITATIVA
L’Agenzia delle Entrate ha chiarito questo ed altri punti di domanda nella circolare n. 26/E dell’1 Giugno 2011 non possono rientrarvi inquilini, conduttori o locatari che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
Tuttavia non mi trova d’accordo questa interpretazione restrittiva di un disposto che vece come primaria esigenza il soddisfacimento di una esigenza abitativa. Il buon senso ci dice che nel caso in cui una società intenda prendere una casa in affitto per il proprio dipendente il bisogno abitative venga in secondo piano …ma in realtà a mio avviso non è così come non lo è per alcuni giudici che hanno creato un filone giurisprudenziale definito.
Il principio che vi può aiutare nella definizione delle fattispecie finora non affrontate è che la destinazione dell’immobile deve soddisfare delle esigenze abitative e pertanto è necessario anche verificare la natura del locatario che non dovrà agire nell’esercizio di arti o professioni e non dovrà tanto meno essere una società bensì un privato o anche un ente pubblico non economico, o non commerciale, purchè in linea con le sue finalità.
Come chiarito nella circolare n 26 del 2011 l’Agenzia delle Entrate sostiene che la cedolare secca può essere applicata anche disgiuntamente qualora l’appartamento, la casa o l’immobile sia posseduto pro quota. Sarebbero invece esclusi dall’applicazione della cedolare gli immobili di qualsiasi natura locati ad imprese o ad esercenti arti o professioni in quanto grazie al contributo di un lettore la norma cita espressamente che “Esulano dal campo di applicazione della norma in commento, i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti“.
Giova segnalare tuttavia che la giurisprudenza si è espressa invece a favore dell’applicabilità
