In questo post analizziamo il regime fiscale della cedolare secca sui contratti a canone concordato 3+2 (tre anni + due) di immobili e case di abitazione (accatastate quindi da A1 ad A11, esclusi gli A10 che sono uffici, in base alla Legge 431 del 1998 alla luce delle novità sul regime di tassazione che scende dal 15% al 10% anche se potrebbe non convenire.
Per questa tipologia di contratti il canone di affitto periodici che l’inquilino deve corrispondere al proprietario di casa o del diritto reale di godimento che da in locazione non è definito liberamente tra le parti ed inserito nel contratto ma vengono definiti dai comuni ad alta densità abitativa nel quale l’immobile si situa e che sono stabiliti dalle associazioni territoriali degli inquilini ed i Comuni.
Leggi il nuovo articolo dedicato alla Cedolare secca al 10% in quanto è una agevolazione prevista solo per i contratti a canone concordato tre anni + due i cui canoni non possono essere determinati liberamente per cui occhio che potrebbe non convenire.
I vantaggi del canone concordato risiedono nella maggiore flessibilità che hanno in quanto hanno una durata inferiore ai contratti ordinari e pari a 3 anni più il possibile rinnovo tacito da parte di entrambi di ulteriori due anni. Si dice concordato in quanto periodicamente le associazioni di categoria dei locatori e degli inquilini insieme ai sindacati stabiliscono degli intervalli minimi e massimo all’interno del quale il proprietario decide il canone e questa potrebbe rappresentare la principale controindicazione.
Il canone concordato prevede per il locatore ossia il proprietario una riduzione forfetaria di quasi il 60%. (in pratica si arriva a pagare imposte fino al 40,5% di quanto percepito nell’anno di imposta dall’inquilino affittuario ai fini Irpef). Inoltre ai fini del pagamento dell’imposta di registro nel caso di canone concordato senza applicazione della cedolare secca è prevista una riduzione della imposta di registro del 30% oltre una decurtazione ai fini ICI.
L’aliquota della cedolare da applicare ai canoni pattuiti
Originariamente prevista nella misura del 19% contro il 21% rispetto ai contratti non a canone concordato, per effetto delle modifiche introdotte dall’articolo 4 del D.L. n. 102 del 2013 scende di 4 punti percentuali per cui al 15%. Tale novità sarà applicabile già dal periodo di imposta 2013 per cui dai canoni che sono maturati da tale anno.
L’opzione per il regime agevolato può essere effettuato con tre diverse aliquote descritte in sintesi nel seguito:
- Cedolare secca al 21% per contratto di locazione ordinario (non equo canone, non concordato, no piano casa);
- Cedolare secca al 10% per i contratti di locazione stipulati in osservanza degli artt. 2 comma 3, e 8 della L. n. 431/1998 ossia per i cosiddetti contratti a canone concordato o equo canone;
- Cedolare secca al 10% per i contratti di locazione stipulati in osservanza dell’articolo 9 del DL n. 47 del 2014 ossia per i cosiddetti Piani casa
Come introdotta dalla Legge di Bilancio Legge del 27/12/2017 n. 205 , Articolo 9 – Riduzione dell’aliquota della cedolare secca per contratti a canone concordato, in vigore dal 01/01/2018 l’aliquota viene ridotta. Per gli anni dal 2014 al 2019, l’aliquota prevista all’articolo 3, comma 2, quarto periodo, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, come modificato dall’articolo 4 del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102 convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124, e’ ridotta al 10 per cento.
Per l’inquilino i canoni concordati convengono perchè ai fini delle imposte da indicare nel 730 o nel modello unico i costi sostenuti per i canoni di affitto faranno abbattere il reddito imponibile attraverso una detrazione di imposta che può andare da euro 247,90 e (con reddito complessivo tra € 15.493,72 e € 30.987,41= € 247,90.) e fino a 495,80 (con reddito complessivo fino a € 15.493,71) euro a seconda del reddito imponibile complessivo dichiarato anche fino a 991 euro nel caso di lavoratori che per motivi di lavoro sono costretti a trasferire la propria residenza in altro comune.
Per questa tipologia di contratti concordati ex legge 431 del 1998 il prelievo applicato ai optando con il regime della cedolare secca sarà pari al 19% del canone pattuito che scenderà al 10% come descritto nell’articolo dedicato proprio alla Cedolare secca al 10%. Se consideriamo che gli scaglioni di reddito ai fini del pagamento delle imposte Irpef che vanno dal 23% al 43% (anche se in questo caso ai fini della convenienza dovremmo prendere in considerazione le decurtazioni sopra brevemente descritte) con possibili risparmi di imposta.
Per le modalità di pagamento potete visionare gli articoli sotto elencati nonché la guida pratica alla cedolare secca introdotta ricordiamolo con il decreto sul federalismo municipale all’articolo 3.
I comuni ad alta densità abitativa interessati sono quelli sono indicati dal Decreto Legge 551 del 1988 e che a titolo di esempio sono Milano, Roma, Napoli, Bari, Palermo, Bari, ecc…
ELENCO-COMUNI-ALTA-TENSIONE-ABITATIVA
Se non avete registrato il contratto di affitto nella sezione Moduli e Modelli troverete anche il modello per la registrazione del contratto di locazione dell’agenzia delle entrate e che potete esercitarvi a compilare (Richiesta di registrazione contratto e adempimenti).
Esclusione dall’accertamento fiscale per coloro che usano i canoni concordati
Ricordo che un ulteriore vantaggio dell’utilizzo nel canone concordato riguarda l’esclusione da attività di accertamento fiscale da parte dell’agenzia delle entrate dirette a verificare se vi sia un pagamento di canone superiore anzi a quello dichiarato che potrebbe avere impatti tanto ai fini dell’imposta di registro quanto al pagamento delle imposte Irpef. Potete leggere l’articolo di approfondimento dedicato proprio agli accertamenti fiscali sugli affitti in nero.
Casi particolari
Visto che come al solito avete una fantasia innata per portare all’attenzione una serie di fattispecie atipiche potete leggere le risposte alle domande sui casi particolati della cedolare secca.
Scadenza e versamento cedolare secca
Modello Siria per opzione cedolare secca
