La guida fiscale sulla cessione di terreni agricoli, edificabili, lottizzati anche in caso di donazione o successione spiega come la vendita del terreno determina redditi soggetti ad Irpef da indicare nella dichiarazione dei redditi e su cui pagare le imposte e tasse in modo diverso a seconda della tipologia di terreno.
Le principali fattispecie che si possono presentare sono:
- cessione di terreno lottizzato o su cui sono state avviate opere per renderlo edificabile (art 67, lettera a),
- cessione di terreno agricolo acquistato da meno di cinque anni (art 67, lettera b)
- cessione di terreno suscettibile di utilizzazione edificatoria (edificabile) in virtù degli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione (art 67 lettera b)
- Fattispecie particolari di successione e/o donazione.
Strumenti per capire come funziona la tassazione
Vi dico subito che gli elementi principali a cui ruota attorno la tassazione della vendita del terreno riguardano le caratteristiche principali dello stesso e l’intervallo di tempo che intercorre tra la data di acquisto originaria e quella di cessione. Il legislatore come al solito va a caccia degli speculatori per tassarli di più per cui diviene importante per lui comprendere se state vendendo, comprando e vendendo terreni per marginare guadagno tramite plusvalenze. L’edificabilità inoltre del terreno infatti incide sulle potenzialità economiche dello stesso mentre l’intervallo di tempo ci dice se vi è un intento speculativo dietro la cessione o almeno questa è l’assunzione che ne fa il legislatore fiscale.
La plusvalenza tassabile eventualmente derivante dalla vendita del terreno sarà data dal Prezzo di vendita meno il prezzo di acquisto originario.
Prezzo di acquisto del terreno
Per i terreni suscettibili di utilizzazione il prezzo di acquisto originario sarà dato dal prezzo di acquisto + costi accessori + coefficiente rivalutazione ISTAT + INVIM (eventuale). Per costi accessori si intendono a titolo di esempio le imposte di registro, tasse, oneri di urbanizzazione, lottizzazione addizionati pro quota in base ai metri quadri.
Per i terreni acquistati per successione o donazione si prenderà il valore contenuto nella dichiarazione di successione, oneri accessori e INVIM (se presente).
Per i terreni acquistati per donazione si prenderà il valore contenuto nell’atto di donazione a cui si sommano gli oneri accessori e INVIM (se presente)
Vendita terreni lottizzati
Laddove il terreno sia stato acquistato da più di 5 anni rispetto all’inizio della lottizzazione si dovrà prendere il valore del terreno al quinto anno procedente. Nel caso in cui il terreno sia stato acquistato per successione, donazione o a titolo gratuito si prenderà il valore normale al momento di inizio dei lavori di lottizzazione.
Cessione terreni non edificabili posseduti da meno di cinque anni
Rilevano ai fini IRPEF, ossia sono tassabili con gli scaglioni di reddito le cessioni di terreni edificabili se prima della cessione non sono stati oggetto di opere di lottizzazione di cui sopra di opere che sono state condotte al fine di renderli tali, sia terreni che sono considerati edificabili, o siano posseduti da meno di cinque anni, escludendo il caso in cui tali terreni siano entrati nella sfera di disponibilità per successione (quest’ultimo caso in cui opera la condizione esimente). Visto che siamo in argomento se volete approfondire anche l’argomento relativo alle imposte sulle donazioni e trattamento fiscale potete farlo con le parole scritte in celeste che nascondono articoli di approfondimento. La ratio normativa del procedimento è quella di scoraggiare l’acquisto di terreni agricoli per finalità meramente speculative.
Nel seguito Irpef Vigenti:
| Scaglioni di reddito Irpef | Aliquota Irpef (%) | Imposta da pagare Irpef |
| fino a euro 15.000,00 | 23 | 23% sull’intero importo |
| oltre euro 15.000,00 e fino a euro 28.000,00 | 27 | 3.450,00 + 27% parte eccedente 15.000,00 |
| oltre euro 28.000,00 e fino a euro 55.000,00 | 38 | 6.960,00 + 38% parte eccedente 28.000,00 |
| oltre euro 55.000,00 e fino a euro 75.000,00 | 41 | 17.220,00 + 41% parte eccedente 55.000,00 |
| oltre a euro 75.000,00 | 43 | 25.420,00 + 43% parte eccedente 75.000,00 |
Il Legislatore al fine di sostenere il settore agricolo non solo ha introdotto degli strumenti e delle agevolazioni tese a detassare il reddito agricolo ma ha anche introdotto anni e anni fa (e mantenuto nel tempo attraverso le proroghe) la possibilità di rideterminare il valore dei terreni con il pagamento di una imposta sostitutiva secca.
Cosa significa questo?
Significa che pagando un’imposta ridotta potrete abbattere il valore della plusvalenza tassabile avendo così un beneficio fiscale.
Esempio
Se prendiamo un terreno con un costo di acquisto di 10 mila euro e prezzo di vendita di 40 mila euro. Questo genererebbe una plusvalenza tassabile di 30 mila euro. Applicando gli scaglioni di reddito Irpef avreste (15.000*23%) +(30.000-15000)*27%= 7.500 euro a titolo di Irpef
La rideterminazione del valore di acquisto di un terreno può essere molto vantaggiosa in quanto in questo caso paghereste un’imposta sostitutiva dell’8% sul valore del terreno periziato a 30 mila euro. L’imposta sostitutiva sarà pari a 2.400 euro.
Questo pagamento farà si che il valore fiscalmente riconosciuto ai fini della plusvalenza sarà pari a 30 mila e non più a 10 mila. Se lo venderete budini a 30 mila la vostra plusvalenza tassabile sarà pari a zero. Avrete budini risparmiato (7500-2.400)= 5.100 euro…..niente male per essersi letto un articolo gratis su internet.
Vi resterà però da pagare il perito per la perizia del terreno, quello si, ma il risparmio c’è ed è evidente oltreché sostanzioso.
Regime fiscale applicabile in via ordinaria
La vendita di terreni agricoli comprensivi delle relative pertinenze sono sottoposti ad una tassazione indiretta, sotto forma di imposta di registro, del 15% a cui si aggiungo imposte ipocatastali del 3% (ipocatastali = ipotecarie + catastali: un’imposta ipotecaria del 2% ed una imposta catastale dell’1%) laddove siano ceduti a favore di soggetti diversi dagli imprenditori agricoli professionali, coltivatori diretti a titolo principale o di associazioni o di società cooperative (cfr Legge n. 153 del 1975).
NOVITA’ DAL 2014 e proroghe
Dal primo gennaio 2014 la tassazione dell’imposta di registro per gli acquisti di terreni agricoli da parte di soggetti diversi dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali scende al 12%
Per i coltivatori diretti e gli imprenditori agricoli professionali (IAP) gli acquisti di terreni agricoli ed i fabbricati rurali annessi come pertinenze pagano l’imposta di registro e l’imposta ipotecaria in misura fissa di 200 EURO e l’imposta catastale in misura proporzionale dell’1%. La vendita di terreni agricoli invece paga l’imposta di registro del 12% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di e 50 euro.
Per gli enti invece e le organizzazioni le imposte di registro, ipotecaria e catastale saranno applicate nella misura fissa di 200 euro ciascuna gli atti di trasferimento a titolo gratuito di beni di qualsiasi natura (beni immobili, mobili, ecc.) sempre che siano effettuati nell’ambito di operazioni di riorganizzazioni di enti appartenenti per legge alla medesima struttura organizzativa politica, sindacale, di categoria, religiosa, assistenziale o culturale.
Imposta sostituiva per pagare meno imposte sulla plusvalenza
Sarà possibile anche fruire di un regime agevolato di rivalutazione del valore dei terreni al valore di mercato (determinato con perizia) grazie al pagamento dell’imposta sostitutiva che ogni anno varia e attualmente si attesta all’11% (prima 4%) da applicare al valore di base. Questa imposta porterà in pratica ad allineare il valore di acquisto originario al nuovo valore di mercato e valido ai fini fiscali in modo che la successiva cessione determinerà una plusvalenza fiscale tassabile praticamente nulla, riducendo o azzerando le imposte da versare al momento della cessione. Se dovesse emergere comunque una plusvalenza questa sarebbe ridotta in virtù del nuovo valore del terreno rideterminato e riconosciuto con il pagamento dell’imposta sostitutiva e pari al valore della perizia. (cfr Legge n.448 del 2001).
Già da subito il valore del terreno oggetto di rivalutazione non potrà essere un valore superiore al valore di perizia che esprime il massimo valore su cui potremo pagare l’imposta sostitutiva per il riconoscimento fiscale del maggior valore.
Potete procedere alla rideterminazione del costo del terreno e al pagamento dell’imposta sostitutiva che vi permette, sempre che siate persone fisiche, enti non commerciali, società semplici e anche nel caso siete soggetti che non risiedono fiscalmente in Italia ma che avete nel territorio degli immobili, la possibilità di pagare una imposta sostitutiva per far riconoscere già fiscalmente il valore del terreno, indicato in una perizia giurata di stima e depositata presso la cancelleria del tribunale o un giudice di pace o anche, come avviene nella stragrande maggioranza dei casi, autenticata dal Notaio. L’imposta sostitutiva potrà essere versata anche in 3 rate o in un’unica soluzione con modello F24. Questa possibilità viene concessa da un istituto che viene prorogato ogni anno ma vi consigliamo sempre di verificare prima.
Per i terreni che sono stati rivalutati con questa imposta sostitutiva dell’11% il valore che si prende per determinare la plusvalenza eventualmente tassabile è dato dalla differenza tra valore pattuito e valore fiscale del terreno (questo ultimo pari al valore rideterminato con la perizia ed il pagamento dell’imposta sostitutiva ridotta). In pratica con il pagamento dell’imposta sostitutiva sfuggite alla tassazione secondo i ben più elevati scaglioni Irpef (il più piccolo vi dico solo che è pari al 23%) pagando la ridotta imposta sostitutiva del 11%.
Chiarimenti dall’agenzia delle entrate sulla tassazione della plusvalenza sui terreni edificabili
L’agenzia delle entrate nella risoluzione 53/E del 27 maggio 2015 asserisce che colui che vende terreni edificabili rivalutati precedentemente con applicazione dell’imposta sostitutiva del 4 per cento applicato sul valore di perizia non fa alcuna plusvalenza in quanto per il calcolo della plusvalenza si deve fare sempre riferimento al valore rivalutato. Nel passato invece alcuni uffici ti accertavano se ti attestavi al di sotto del valore di perizia ma finalmente ha riconosciuto che il valore di scambio può attestarsi anche al di sotto.
Fattispecie: il terreno in comunione di beni con il coniuge
In questo caso la rivoluzione può essere effettuata anche da uno solo dei due coniugi pur se la perizia comunque dovrà essere condotta su tutta la proprietà del terreno.
Fattispecie: terreno in usufrutto e diritti reali di godimento
Nel caso di rivalutazione di terreni posseduti in virtù di diritti reali di godimento sarà possibile procedere ugualmente alla rivalutazione da parte del nudo proprietario o del nudo proprietario.
Tassazione vendita terreno agricolo
Nel caso della vendita di un terreno prima di tutto possiamo dire che la plusvalenza è data dalla differenza tra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto aumentato dei costi e oneri accessori sopra descritti a titolo di esempio.
Per quello che concerne la tassazione invece vi anticipo che, contrariamente agli altri casi, nella cessione del terreno agricolo la plusvalenza sarà sommata alle alre componenti di reddito e sarà soggetta a tassazione ordinaria per scaglioni IRPEF.
Tuttavia il contribuente potrà richiedere al Notaio l’applicazione dell’imposta sostitutiva sul reddito pari attualmente al 26%.
Naturalmente prima di chiederne l’applicazione andrà fatta una verifica del prelievo anche se vi posso anticipare che tiranne rari casi di cessione di terreni di modesto valore e contribuente privo di altri redditi o redditi modesti l’applicazione della sostitutiva conviene sempre.
Terreno agricolo acquisito per successione o donazione
Nel caso di vendita di un terreno che prima era stato conseguito da un soggetto ed era stato anche rivalutato con il pagamento dell’imposta sostitutiva, la plusvalenza si applica eliminando dal prezzo di vendita concordato tra le parti il valore dichiarato nella denuncia di successione o nell’atto di vendita a seconda che il venditore sia l’erede del de cuius o il donatario.
Nelle fattispecie particolari di usufrutto donazione o successione infatti la rivalutazione compete sia al nudo proprietario che all’usufruttuario mentre il nudo proprietario non può rivalutare limitatamente alla parte corrispondente all’usufrutto perchè ancora non ne ha il possesso.
Se invece parliamo di donazione il costo da rivalutare è quello fiscalmente rilevante in capo al donante e dove per costo fiscalmente rilevante si intende quello che avete indicato nella dichiarazione di donazione.
Per i terreni vi invito a leggere il nuovo articolo di approfondimento dedicato alla successione dei terreni e alla compilazione della successione online.
Fabbricati e Terreni costruiti o acquistati da meno di 5 anni e imposta sostitutiva del 26%
Partiamo con il dire che stiamo parlando di fabbricati e terreni (non suscettibili di utilizzazione edificatoria o lottizzati) acquistati o costruiti da meno di 5 anni potranno, beneficiare per il riconoscimento del maggior valore fiscale come da perizia con il pagamento di una imposta sostitutiva del 26% da richiedere al momento della stipula dell’atto notarile dal Notaio.(cfr L.266 del 2005 , comma 496).
Per “suscettibili di utilizzazione edificatoria” intendo terreni che sono considerati edificabili dal piano regolatore generale o da altri strumenti urbanistici vigenti al momento di stipula dell’atto. In caso di successione la plusvalenza invece non è tassata.
Vendita di terreni lottizzati o soggetti ad opere di edificabilità
Per terreni lottizzati al completamento della procedura amministrativa che si conclude con la delibera da parte del Comune dove è situato il terreno, anche se si può parlare di lottizzazione già dal semplice permesso a costruire rilasciato sempre dal Comune.
La lottizzazione è un complesso di opere che serve a rendere edificabile un terreno agricolo. Il complesso di opere è finalizzato a creare le opere di urbanizzazione e i servizi per soddisfare i bisogni della collettività come fognature, allaccio acqua, strade, luci, etc.
Nel caso di terreni lottizzati la plusvalenza è data dalla differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisto maggiorato degli oneri accessori come imposte di registro, tasse, spese di lottizzazione e urbanizzazione (anche se sostenute dal comune),
Purtroppo nel caso di questi terreni non trova posto l’esimente temporale dei 5 anni per cui anche se acquistati da più di 5 anni il reddito e la plusvalenza prodotta saranno interamente da tassare in capo al soggetto venditore cedente che non potrà godere in questo caso nemmeno della sostituiva del 26%. Tuttavia va precisato che nel caso di frazionamento del terreno non si può parlare di lottizzazione e questo è un argomento che posso approfondire in seguito.
Il perfezionamento della rivalutazione si ha con il versamento della prima rata. Le altre saranno recuperate dal fisco se non versate come fosse un debito di imposta ma gli effetti fiscali della rivalutazione saranno salvi.
Vendita di terreni edificabili
Come nel caso precedente la plusvalenza realizzata dalla vendita di un terreno edificabile determina “in ogni caso” una plusvalenza tassabile come reddito diverso in capo al soggetto persona fisica che cede il terreno indipendentemente dal periodo di possesso ex art. 67 del Tuir).
Come si tassa la plusvalenza imponibile per il terreno edificabile: la tassazione separata
Per calcolare la tassazione separata dovrà farsi riferimento alla metà del reddito imponibile realizzato nel biennio precedente all’atto di stipula. Entro il termine per il pagamento delle imposte dell’anno si dovrà procedere inoltre al pagamento del 26% della plusvalenza per poi attendere la comunicazione da parte dell’agenzia delle entrate delle eventuali maggiori imposte da versare.
Detta in altro modo per spiegare meglio il meccanismo di applicazione della tassazione separata è il seguente. In pratica la differenza tra prezzo di acquisto (rivalutato o no) e il prezzo di vendita determina una plusvalenza (se lo avete venduto ad un prezzo maggiore). Tale plusvalenza è è soggetta ad una tassazione che si calcola applicando una aliquota unica alla plusvalenza. Questa aliquota è determinata dalla somma dei due redditi percepiti nel biennio antecedente la vendita diviso due (in pratica una media semplice, niente di complesso).
Esempio calcolo tassazione separata
Se supponiamo che il contribuente abbia avuto un reddito di 40 mila euro un anno e 30 mila il secondo, la media sarebbe pari a 35 mila euro. Se supponiamo che la plusvalenza sia pari a 60 mila euro avremo il seguente calcolo:
IRPEF ordinaria su 60 mila euro =
| Dati | Tipologia | Tipologia terreno | Importo | ||
| Plusvalenza | Terreno Edificabile | 100.000,00 | |||
| Reddito annuo | 45.000,00 | ||||
| Reddito N-1 | 40.000,00 | ||||
| Reddito N-2 | 30.000,00 | ||||
| Media reddito biennio precedente | 35.000,00 | ||||
| Aliquota media Irpef | 27,49% | ||||
| Calcolo Imposta sul reddito annuo | 35.000,00 | 9.620,00 | 27% | ||
| IMPOSTA CALCOLATA CON LA TASSAZIONE SEPARATA | 27.486 | ||||
| IMPOSTA CALCOLATA TUTTA CON REGIME ORDINARIO | 100.000,00 | 36.170 | 36% | ||
| Risparmio in valore assoluto | 26.550 | ||||
| Risparmio in percentuale | 9% | ||||
| Reddito imponibile | |||||
| 35.000,00 | |||||
| Scaglio di reddito Irpef | Imposta da pagare Irpef | Limite Minimo | Limite Massimo | Aliquota Irpef (%) | Imposte calcolate |
| fino a euro 15.000,00 | 23% sull’intero importo | – | 15.000 | 23% | 3.450 |
| oltre euro 15.000,00 e fino a euro 28.000,00 | 3.450,00 + 27% parte eccedente 15.000,00 | 15.000 | 28.000 | 27% | 3.510 |
| oltre euro 28.000,00 e fino a euro 55.000,00 | 6.960,00 + 38% parte eccedente 28.000,00 | 28.000 | 55.000 | 38% | 2.660 |
| oltre euro 55.000,00 e fino a euro 75.000,00 | 17.220,00 + 41% parte eccedente 55.000,00 | 55.000 | 75.000 | 41% | – |
| oltre a euro 75.000,00 | 25.420,00 + 43% parte eccedente 75.000,00 | 75.000 | 43% | – | |
| Totale Imposte Lorde | Totale imposte Lorda | 9.620 | |||
| Aliquota effettiva | 27% | ||||
| Detrazioni di imposta | |||||
| Ritenute | |||||
| Acconti versati | |||||
| Imposta Netta | 9.620 | ||||
Il post trae spunto da una domanda di un lettore che vi ripropongo: ho due domande da porre e spererei in un vostro gentile riscontro. Sto per farmi donare dai miei genitori un terreno agricolo, per il quale subito dopo (nello stesso anno), vorrei richiedere l’edificabilità per poter costruire.
La mia prima domanda è la seguente:
Un terreno prima non edificabile e poi edificabile: cosa dovrò denunciare sul 730 o meglio, basta quello che pagherò per l’atto notarile o incorrerò in altre tasse durante la dichiarazione dei rettiti (per eventuali plusvalenze ecc.) e se si in che modo?
La risposta è nell’articolo di approfondimento che potete leggere gratis
http://www.tasse-fisco.com/case/mod-terreni-reddito-agrario-dominicale/5501
La seconda domanda è:
Se invece di fare un atto di donazione procedessi ad un atto di vendita, ovvero i miei genitori mi vendessero sempre il medesimo terreno agricolo (che poi passerei sempre edificabile), a che tassazione sarei sottoposto in fase di denuncia dei rettiti e i miei genitori dovrebbe pagare delle tasse per la vendita, in fase di dichiarazione dei redditi? Vi ringrazio in anticipo. cordialmente.
Quando un terreno è edificabile
Come avete visto la prima cosa da capire è quando un terreno è edificabile
Donazione di terreni
Vi ricordo sempre di dare anche uno sguardo alle imposte sulle donazioni ed il relativo trattamento fiscale
E se lo affittassi quanto mi costerebbe di tasse?
A tal proposito potete leggere l’articolo dedicato alla tassazione degli affitti dei terreni agricoli
Obbligo di voltura catastale
Vi ricordo poi che dovrete procedere voi, la controparte, o il notaio ad effettuare la relativa nuova voluta catastale obbligatoria e a versare le relative imposte o tributi speciali.
Donazione di Denaro: imposte e tasse
Nuovi articoli
Vi segnalo il nuovo articolo dedicato alla donazione di denaro: come evitarhttp://www.tasse-fisco.com/case/donazione-immobile-coniuge-costo-tassazione-comunione-separazione-divorzio-come-funziona/41365/e accertamenti del fisco
Trovate inoltre un nuovo articolo dedicato ai diritti che spettano al coniuge separato o divorziato in caso di successione.
dei miei parenti (sono 10 fratelli) avevano fatto fare una perizia giurata su un terreno di famiglia, pari a 150.000 € se adesso vogliono venderlo, possono venderlo anche a 130.000 o sono vincolati ad avere minimo quel prezzo dichiarato??
Poi…avevano pagato il 4% ma aveva pagato l’intera somma di tutti i proprietari, uno solo a suo nome… ora hanno detto loro che non va bene, ognuno doveva pagare la sua e adesso devono pagare tutti con l’aliquota del 20% …
mi conferma che è giusta anche questa cosa???? mi sembra assurda!
buongiorno, vorrei porvi questo quesito,mia madre possiede dei terreni, le sono pervenuti per successione dal 1992. sono boschi e prati, non sono agricoli ne edificabili. adesso un parente ha chiesto di comprarli, vorrei sapere le tasse che deve pagare, perche sembra che siamo molto alte. quale’ il miglior modo di fare il contratto per spandere meno grazie Didaco
Se sono comproprietario per 1/2 di un terreno edificabile posso usufruire solo io dell’agevolazione del 4% sulla plusvalenza se il comproprietario non la vuole pagare ?
Grazie
buongiorno, spero risponderete a questo mio quesito abbastanza urgente: mio padre è proprietario al 100% di un terreno agricolo che ha ricevuto in eredità per il 50% da suo padre, mentre per il restante 50% è stato da lui usucapito legalmente. Ora tale terreno agricolo è diventato edificabile da qualche anno ed è in procinto di essere rivenduto come terreno edificabile ad una società. In questo caso mio padre realizzerebbe una plusvalenza data dal fatto che il terreno da agricolo è diventato edificabile.. fatta questa premessa vorrei sapere qual’è la tassazione sulla plusvalenza alla quale va incontro mio padre quando andrà a redigere l’atto di vendita davanti al notaio e se la nuova finanziaria (o altre leggi) prevedono la possibilità di poter rivalutare il terreno da un perito e quindi applicare l’aliquota minima del 4% sulla plusvalenza realizzata. In caso negativo vi sarei grato se mi indicaste quale potrebbe essere la soluzione legale migliore per pagare un imposta minima.Grazie anticipatamente.
Devo inserire in successione delle aree fabbricabili sulle quali era stata effettuata la rivalutazione (con perizia giurata)e versata la relativa imposta del 4%. Che valore metto in successione?
Un immobile F2 (unità collabente) con rendita catastale zero, quale valore indicare in successione? E’ situato in montagna all’ interno di un’areaa agricola ( prato).
Sefosse possibile avere un aiuto. Grazie
Buon giorno
Sono proprietario di un terreno edificabile e voglio farmi costruire dei posti auto scoperti e alcuni garage.
La soc edile mi propone l IVA al 21 io penso invece al 10 legge tupini.
Mi sapreste dire voi quale é.
Grazie
Stiamo palrando di singoli beni da vendere anche autonomamente oppure di beni strumentali di un’impresa?
buongiorno
nel 1999 quando avevo 24 anni ho deciso di diventare coltivatore diretto a titolo principale, ho ricevuto in donazione da mio padre e mia madre(oggi hanno 83 e 74 anni) 22 ettari più casa rurale e magazzino rurale, su tale terreno in questi anni ho fatto notevoli migliorie (serre, impianto irrigazione con fotovoltaico da 100 kw e caldaie a biomasse)ma ora devo vendere a causa di problemi miei personali…
VOLEVO CHIEDERE che tipo di tassazione dovrò pagare (sono a mio carico le tasse ???)
indicativamente il terreno costa 1.200.000 €, gli immobili (magazzino e case rurali) idem, le serre 650.000 €, le caldaie a biomasse altri 350.000 € e infine gli attrezzi (posso venderli a parte) circa 200.000 €
grazie dell’aiuto
Il mio vicino che ha ereditato da meno di un anno un terreno fabbricabile lo vuole vendere e chiede 80.000 euro. Quali altre spese mi comporterebbe l’acquisto (alla fine quanto mi costerebbe tra imposte, spese di registro etc…)? E per il venditore? Inoltre dato che lui chiede più del valore del terreno (vista la posizione) avendolo ereditato da meno di un anno, quanto costa a lui questa operazione di vendita (plusvalenze, imposte etc).
Grazie
Mi sembra corretto il suo comportamento,. Consideri anche la tassazione dei divendi in uscita nel suo calcolo di convenienza in quanto vero è che risparmia come azienda ma quello che spenede come azienda dovrebbe essere strumetnale all’attività altimenti la accertano in quanto vedono l’azienda ocme semplice schermo societario e le potrebbero riconfigurare il reddito in linea teroica come reddito tassato per scaglioni, anche se è remota l’ipotesi a mio avviso.
Salve sono un privato proprietario di un terreno edificabile.Intendo trarre il massimo profitto dallo stesso.Intendo usufruire dell’imposta sostitutiva del 4 per cento sulla plusvalenza.Fatto questo vorrei edificare i 10 appartamenti circa consentiti e venderli.Il problema e’ che da privato pagherei molte tasse. Ho pensato di costituire una srl a cui cedere il fondo ( quindi con la plusvalenza per via dell’imposta sostitutiva dovrei essere a posto); tale srl poi appalterebbe ad un’impresa edile. E’ questo il miglior modo per trarre il massimo profitto pagando il minimo di tributi? Se sì quali accorgimenti ulteriori mi consigliereste? Se no cosa mi consigliereste? Ho un commercialista incompetente ahimè con cui sono anche in causa e non sono il solo. Ringrazio anticipatamente.
Se proprio non è in grado di dimostrare quanto ha versato e non gode di ottima fiducia posso proporre di rifarsi ai criteri deifniti dal legislatore fiscale per risalire al valore del terreno, o al valore di mercato praticato per terreni similari nel medesimo luogo e tempo.
AQUISTATO DA OLTRE 20Anni PARTE DI UN TERRENO AGRICOLO PRO INDIVISO,
GLI EREDI CHIEDONO DI DIMOSTRARE QUANTO PAGATO IL TERRENO,
ALTRIMENTI NON FANNO ATTO DI DIVISIONE,
COME POSSO FARE?
Buongiorno. Abbiamo venduto un terreno edificabile. Era di proprietà di mia madre e mio padre al 50%, acquistato negli anni 80. Alla morte di mio padre, è stato ereditato per un totale di 4/6 da mia madre, di 1/6 da me e 1/6 da mia sorella. Sull’atto notarile risulta un valore di 31.800 euro (il terreno è stato rivalutato recentemente da esperti del comune). Abbiamo deciso di venderlo a 24.000, in quanto l’acquirente è un parente stretto. Quali tasse dovremmo pagare in sede di dichiarazione, avendolo venduto a un prezzo inferiore rispetto al suo valore?
Grazie infinite a chi mi risponderà
Chiedevo un’informazione:
Ho già acquisito da mio padre una Donazione per quanto riguarda la casa, ora intenderebbe donarmi un terreno agricolo.
Sono esente dalle tasse oppure no?
Vi ringrazio
Prova conq uesto articolo che avevo scritto tempo fa: intanto vedo di organizzarne uno nuovo in cui riepilogare i principali trattamento fiscali per la cessione dei terreni, oppure questo articolo sul trattamento fiscale della cessione di terreni edificabili
Mia madre ha ereditato un terreno edificabile all’epoca dichiarato del valore di attuali euro 2.000; tale fondo(purtroppo non rivalutato, tassazione 4%) è stato oggetto di lottizzazione in quanto ceduto in permuta ad una impresa di costruzione nel 2008 per un valore nominale di euro 100.000; nel 2010 è stata trasferita a mia madre la proprietà di un immobile (non prima casa) del valore di euro 100.000. Mia madre vuole vendere questo immobile ad un prezzo di euro 150.000.
Quali e quante plusvalenze si sono realizzate o si realizzano da tali operazioni?
Quale è la tassazione applicabile? Quando deve essere pagata?
La questione è per alquanto contorta, per cui vi saremo grati se poteste fornirci qualche chiarimento.
Grazie.
Buongiorno Carla, può postare la sua richiesta nell’area commenti come fanno anche gli altri lettori in modo che io o altri potranno risponderle come avviene nel forum. Saluti e grazie di averci visitato.
Vorrei sapere se posso inviarvi una richiesta di chiarimenti riguardo la tassazione su l’acquisto di un terreno. Se potete indicarmi anche come.
Grazie
Carla
Scusate, vi seguo solo fino ad un certo punto.
Se sono una società di capitali proprietaria del terreno agricolo e cedo il diritto di superficie per 20 anni, non dovrei venire tassato IRES/IRAP sulla plusvalenza?
Vi chiedo inoltre: come è possibile stabilire un valore congruo da dare al diritto di superficie che cedo?
Io avrei pensato di assimilarlo all’usufrutto. Dovrebbero esistere delle tabelle che mostrano il valore prospettico ma non ne so altro; ne sapete qualcosa?
Ciao Pietro,
non sarai un esperto ma quello che dici confermo che è corretto. Se vuoi puoi leggere anche gli altri articoli dedicati alla cessione del diritto di superficie di un terreno agricolo.
non sono un esperto, però mi sembra che in caso di terreno agricolo non diventato edificabile, ricevuto per successione le plusvalenze da cessione del bene o da cessione del diritto di superficie non siano tassabili quando il venditore è un privato cittadino. O sbaglio ?
Ritengo che la sua plusvalenza eventualmente nascente dalla cessione del terreno non generi reddito diverso tassabile secono gli scaglioni di redditi irpef.
se cedo un terreno agricolo non edificabile avuto in successione prima dei cinque anni devo pagare tasse di plusvalenza?
domanda:
se cedo il diritto di superficie di un terreno agricolo per impianti fotovoltaici, ed il terreno ce l’ho per successione da meno di 5 anni… pago la plusvalenza o no??!