Comprare casa ai propri figli è forse l’acquisto più importante che si possa fare quando si mettono alla luce qualora se ne abbia la possibilità naturalmente. Nel seguito vorrei darvi alcune indicazioni utili e chiarimenti che vi possono far risparmiare qualcosa evitando al contempo possibili accertamenti fiscali o sanzioni o sorprese sgradite da parte dell’agenzia delle entrate.
Donazione casa ai figli: Metterli a posto
Ci siamo occupati in un precedente articolo del caso in cui si voglia procedere invece direttamente alla donazione di casa ai propri figli. Non capita di rado infatti che i nonni lasciano in eredità ai propri figli una casa di proprietà, piccola o grande che sia e i genitori decidano di donarla ai loro figli a sua volta in quanto non ne hanno bisogno.Vi è anche il caso però in cui il genitore decide di sfruttare situazioni particolarmente convenienti del mercato del mutui o immobiliare per decidere di anticipare l’acquisto di una casa, magari richiedendo l’anticipo della liquidazione del TFR per “mettere a posto” i figli. Per “Mettere a posto” intendo evitare di accollargli un mutuo in futuro che probabilmente morderà un terzo del loro futuro user stipendio mensile gravandoli di un onere eccessivo che spesso taglia i desideri e le spinte di mettere su famiglia. L’ho vissuto in passato con alcuni amici questo e mi sono ripromesso da sempre che avrei evitato che i miei figli lo facessero.
In calce a questo articolo troverete alcuni articoli correlati al tema che vi possono aiutare a comprendere quale tipologie di agevolazioni son messe in campo per aiutare il contribuente a ridurre il carico impositivo anche in questi casi.
Al pari di quanto per noi non giovani sia importante una previdenza integrativa complementare per via del fatto che la pensione non la avremo mai o se la avremo avrà un potere di acquisto di un pacchetto di cracker mensile così anche per dei figli sarà importante avere una casa di proprietà che non sia gravata da un mutuo.
E’ importante anche ricordarvi che oggi l’acquisto è possibile ed in un certo senso non è penalizzato o almeno non tanto.
L’acquisto di una casa i figli infatti potrà essere finanziato attraverso la richiesta di un anticipo sulla liquidazione in quanto rappresenta uno dei casi in cui è ammessa la domanda anticipata a cui il datore di lavoro o il fondo presso cui è tenuto il TFR non può opporsi.
Quali rischi si corrono
In linea di massima mi sento di dire con un ragionevole grado di certezza che se non siete stati dei malandrini in passato con il fisco non avete nulla da temere. Al più vi potrebbe essere notificata una comunicazione da parte dell’agenzia delle entrate da gestire qualche richiesta di chiarimenti o di documentazione o un accertamento o un avviso bonario.
Se invece siete uno di quei piccoli evasori anni ’80 che non dichiaravano redditi o ricchezze o non pagavano pur dichiarandole (perché esistevano anche questi geni) allora sappiate che il fisco potrebbe procedere ad accertamento aventi ad oggetto la richiesta di dimostrare loro la vostra capacità reddituale al momento dell’acquisto. la richiesta si genera per approfondire la natura della ricchezza e la disponibilità economica per procedere all’acquisto da parte del figlio.
Al pari quindi di quanto avveniva con il redditometro quanto un padre comprava il BMW o la Porschetta al figliolo così oggi l’agenzia delle entrate si interroga su quale sia la capacità reddituale del compratore soprattutto anche quando questo non ha palesemente la capacità di effettuare quel dato acquisto sia esso un immobile o altro bene come potrebbe essere un’autovettura.
Esiste poi l‘intento, spesso fraudolento di distogliere patrimonio beni, valore o immobili dal proprio patrimonio intendendoli (fittiziamente) a coniugi, figli o familiari per non renderli attaccabili. Qualche giorno fa un lettore smaliziato suggeriva di intestare il veicolo a più soggetti in modo da evitare eventualmente il femore amministrativo. L’agenzia delle entrate infatti poteva apporre il fermo solo se l’auto era intestata solo al soggetto debitore .Effettivamente non è male come idea se spostiamo il foca del discorso sui metodi per evitare la riduzione della disponibilità del bene.
Accertamento sintetico art. 38 DPR 600
Nell’acquisto di casa al proprio figlio o figlia l’agenzia delle entrate punterà gli occhi sul conto corrente del figlio per verificare la capacità reddituale. Lo farà non solo per l’acquisto basandosi sul prezzo di vendita riportato nell’atto e sul valore dell’immobile osservabile dall’OMI ma anche per quello che concerne le spese di mantenimento.
L’agenzia delle entrate infatti verifica la capacità reddituale e ri-determina sinteticamente il reddito del contribuente in relazione alla spesa per incrementi patrimoniali. Il contribuente acquirente deve dare la giustificazione di questa capacità anche chiamando a sé elementi del genitore che ha messo a disposizione la somma di denaro necessaria per effettuare l’acquisto e per mantenere la casa.
Logico pensare per noi comuni mortali che sia uno dei due genitori a provvedere. Del resto basta pensare all’IMU qualora trattasi di seconda casa o di TASI o TARI. Eppure per il legislatore o la Cassazione questo principio non è così immediato e va provato con adeguata documentazione che il genitore dovrà avere cura di conservare e mantenere onde evitare di mettere in difficoltà il figlio. Eppure se ci sono delle sanzioni da pagare questo fisco non si fa poi così tanti problemi ad analizzare la provenienza dei soldi…mah…
Nella comunicazione si farà riferimento al più generico articolo 38 del D.P.R. n.600/1973 che recita: ”
L’ufficio delle imposte procede alla rettifica delle dichiarazioni presentate dalle persone fisiche quando il reddito complessivo dichiarato risulta inferiore a quello effettivo o non sussistono o non spettano, in tutto o in parte, le deduzioni dal reddito o le detrazioni d’imposta indicate nella dichiarazione.
La rettifica deve essere fatta con unico atto, agli effetti dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e dell’imposta locale su redditi, ma con riferimento analitico ai redditi delle varie categorie di cui all’art. 6 del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 597.
L’incompletezza, la falsità e l’inesattezza dei dati indicati nella dichiarazione, salvo quanto stabilito nell’art. 39, possono essere desunte dalla dichiarazione stessa, dal confronto con le dichiarazioni relative ad anni precedenti e dai dati e dalle notizie di cui all’articolo precedente anche sulla base di presunzioni semplici, purché queste siano gravi, precise e concordanti.
L’ufficio, indipendentemente dalle disposizioni recate dai commi precedenti e dall’articolo 39, può sempre determinare sinteticamente il reddito complessivo del contribuente sulla base delle spese di qualsiasi genere sostenute nel corso del periodo d’imposta, salva la prova che il relativo finanziamento è avvenuto con redditi diversi da quelli posseduti nello stesso periodo d’imposta, o con redditi esenti o soggetti a ritenuta alla fonte a titolo di imposta o, comunque, legalmente esclusi dalla formazione della base imponibile.
La determinazione sintetica può essere altresi’ fondata sul contenuto induttivo di elementi indicativi di capacità contributiva individuato mediante l’analisi di campioni significativi di contribuenti, differenziati anche in funzione del nucleo familiare e dell’area territoriale di appartenenza, con decreto del Ministero dell’Economia e delle Finanze da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale con periodicità biennale, sentiti l’Istituto nazionale di statistica (ISTAT) e le associazioni maggiormente rappresentative dei consumatori per gli aspetti riguardanti la metodica di ricostruzione induttiva del reddito complessivo in base alla capacità di spesa e alla propensione al risparmio dei contribuenti (1). In tale caso è fatta salva per il contribuente la prova contraria di cui al quarto comma.
La determinazione sintetica del reddito complessivo di cui ai precedenti commi è ammessa a condizione che il reddito complessivo accertabile ecceda di almeno un quinto quello dichiarato.
L’ufficio che procede alla determinazione sintetica del reddito complessivo ha l’obbligo di invitare il contribuente a comparire di persona o per mezzo di rappresentanti per fornire dati e notizie rilevanti ai fini dell’accertamento e, successivamente, di avviare il procedimento di accertamento con adesione ai sensi dell’articolo 5 del decreto legislativo 19 giugno 1997, n. 218.
Dal reddito complessivo determinato sinteticamente sono deducibili i soli oneri previsti dall’articolo 10 del decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986 n. 917; competono, inoltre, per gli oneri sostenuti dal contribuente, le detrazioni dall’imposta lorda previste dalla legge.
Come difendersi
Dovrete farvi assistere da un dottore commercialista a mio modesto avviso. Dovrete farlo entro i termini di impugnazione dell’atto che sono di 60 giorni se trattasi di una cartella di pagamento o di 30 giorni se trattasi di una comunicazione avente ad oggetto la richiesta di informazioni. Per chiarimenti leggervi sempre bene tutto quello he trovate scritto nel documento perchè i termini per impugnarlo devono essere inseriti. La data decorre dalla notifica.
Per farlo dovrete mettere a disposizione di chi vi assiste quello che il legislatore richiede nello stesso articolo 38, comma 6 sopra citato. In pratica il genitore deve produrre “idonea documentazione”, ossia la prova che il maggior reddito accertato deriva, in tutto o in parte, da redditi esenti o da redditi soggetti a ritenute alla fonte a titolo di imposta.
Secondo me ancora non è chiaro cosa dovete fare per cui ancora più in pratica vi dico che dovrete mantenere fotocopia o matrice di eventuali assegni circolari dati al Notaio per pagare la casa del figlio. Se avete utilizzato dei bonifici bancari istantanei allora chiedete la contabile bancaria con ordinante e destinatario del bonifico e nella causale specificate il riferimento catastale del fabbricato acquistato.
Oltre a questo dovrete produrre il vostro estratto conto relativo al giorno dell’atto in cui si dimostra che il genitore aveva le disponibilità per farlo e le aveva anche al primo gennaio dell’anno precedente.
L’agenzia delle entrate a quel punto potrà estendere l’accertamento sul reddito del genitore per verificare che quei soldi dati al figlio per comprare casa non provengano da attività illecita o da reddito evaso. Se effettivamente quello che i genitori hanno dato ai figli deriva da attività magari in nero sarà più difficile difendersi logicamente, ma non impossibile naturalmente.
Per quello che concerne le spese di mantenimento se avete intenzione di pagarle per conto di vostro figlio dovrete dimostrare che lo state effettivamente facendo voi. In caso contrario il legislatore potrà addurre una carente motivazione circa la giustificazione di queste spese e procedere ad accertamento sintetico nei confronti dei vostri figli proprietari di casa. Lo so che vi sembra fantascienza ma per farvi capire la follia vado sul pratico. Se per esempio le spese di mantenimento della casa di vostro figlio ammontano a 3,4 mila euro tra IMU, utenze, TARI, TASI, etc e vostro figlio sia un disoccupato con zero soldini imbarca e voi avete la malaugurata idea di pagare cash tutto, poteste avere dei problemi. Il problema risiede nel fatto che non avreste a disposizione le evidenze documentali probatorie da esibire in giudizio o nel confronto con l’agenzia delle entrate.
Questo non va bene. Per questo vi consiglio, qualora voleste pagare tutte le spese di vostri figlio di farlo dal vostro conto corrente o da quello della moglie in modo che sia chiaro chi sta realmente provvedendo al sostenimento delle spese.
Laddove ciò non fosse possibile l’agenzia delle entrate può, e lo può fare, che quei 3,4 mila euro derivano da attività non tassata svolta in nero dal figlio per cu tasso il figlio facendogli pagare le tasse su quei 3,4 mila euro oltre sanzioni ed interessi.
So che ancora alcuni di vi ancora non hanno compreso questo volo pindarico ma ha una sua logico, astrusa e astusa, ma ce l’ha.
Nella pratica quei 3 mila euro pagati dal figlio (anche se li ha pagati il padre o la madre ma non possono dimostrarlo) il figlio li avrà perchè derivano da una attività non tassata. Per questo motivo l’agenzia delle entrate tassare quel reddito per lei non tassato prima aplicandoci anche le sanzioni e gli interessi. Questo è il meccanismo dell’accertamento sintetico. Vi piace. Lo stesso accadeva con il redditometro.
Ma non vi preoccupate perchè come ho contributi a smascherare il redditometro non vi preoccupate che farò lo stesso anche con questa stortura giuridica perchè non si può vedere.
Agevolazioni prima casa per l’abitazione principale
Vi indico la guida gratuita all’acquisto della prima casa godendo delle agevolazioni fiscali ai fini delle minori imposte di registro, ipotecaria e catastali. Vi è la possibilità di sfruttarle per cui vi consiglio di leggerlo attentamente.
Figlio minorenne: giudice tutelare in caso di rivendita
Nel caso in cui vogliate acquistare casa per i vostri figli e farlo dovrete poi fare i conti con eventuali esigenze di rivendita ce vi potrebbero costringere a dover ricorrere al Tribunale dei minori per richiedere nulla osta alla vendita di casa. Il Giudice infatti si dovrà esprimere in merito alla possibilità di dare l’OK alla vendita di casa. Il fine del Giudice sarà quello di non comprimere la dotazione patrimoniale venutasi a creare con la donazione dei genitori.
Ai fini dell’acquisto della casa ai figli o anche di altre tipologie di donazioni vi consiglio di leggere la Guida alle Donazioni
Legge di riferimento e Elementi giurisprudenziali
Corte di cassazione n. 149 del 7 gennaio 2019
Accertamenti Fiscali sulle Donazioni: quando scattano le segnalazioni
