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Comprare casa in Francia: Tassazione del reddito in Italia

29 Marzo 2023

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Aggiornato il 4 Maggio 2023

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L’articolo ripercorre i criteri per l’identificazione dello stato dove tassare i redditi prodotti dalla residenza estera, quindi utile a capire quali tasse vanno pagate se si possiede un immobile all’estero, come una casa ad esempio in Francia.
Domanda: “Mio marito, che possiede la doppia cittadinanza, ha ricevuto in donazione un immobile sito in Francia. Vorrei sapere se mio marito, che risiede in Italia, in quanto proprietaria, deve dichiarare il reddito e l’abitazione nel nostro Paese. Faccio presente che tutte le tasse sono versate al Fisco francese e che l’immobile non produce alcun reddito in quanto usato esclusivamente come casa per le vacanze”.

Risposta:

Dal quesito emerge che il consorte in possesso della doppia cittadinanza risiede comunque in Italia e, pertanto, ai sensi dell’articolo 2 del TUIR, si considera soggetto passivo d’imposta nel nostro Paese. A tal riguardo, si osserva che in base all’articolo 6 della Convenzione tra Italia e Francia del 7 gennaio 1992, ratificata in Italia con Legge n. 20/1992 “i redditi derivanti da beni immobili … sono imponibili nello Stato contraente in cui i detti beni sono situati” ossia, nel caso di specie, in Francia.

La citata disposizione prevede che i redditi sono “imponibili”, senza aggiungere a tale espressione l’avverbio “soltanto” o “esclusivamente”, che le Convenzioni internazionali utilizzano per significare che la tassazione è esclusiva. Pertanto, ricorrendo i presupposti, per gli immobili di cui trattasi sussiste la tassazione (concorrente) anche nello Stato di residenza del soggetto passivo d’imposta, secondo la disciplina nazionale (nel caso di specie, l’Italia).

Come funziona in generale la tassazione dei redditi per chi vive all’estero

Capita di sovente che una persona fisica residente in Italia sia proprietaria di un immobile situato all’estero, e che viene regolarmente dichiarato nel Quadro RW della propria dichiarazione dei redditi (Modello Unico). Quando il contribuente intende vendere l’immobile si pone, pertanto, la necessità di verificare se l’eventuale plusvalenza derivante dalla possibile vendita possa essere oggetto di tassazione in Italia o meno, anche nel caso in cui siano trascorsi più di cinque anni dalla data in cui il contribuente ha acquistato l’immobile.

In tal senso, difatti, la cessione a titolo oneroso di un immobile situato all’estero costituisce atto idoneo a far emergere plusvalenze tassabili in capo al cedente residente in Italia. Tuttavia, affinché la cessione dell’immobile configuri l’ipotesi di realizzazione di una plusvalenza tassabile è necessario che:

l’immobile sia stato ceduto a titolo oneroso;
si tratti di un immobile costruito o acquistato;
l’immobile sia stato ceduto prima di cinque anni dal momento dell’acquisto;
non sia stato adibito ad abitazione principale da parte del cedente o dei suoi familiari.

Pertanto, nel caso in cui tutte le predette condizioni vengano rispettate, anche l’eventuale plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di un immobile situato all’estero sarà tassata in Italia, così come avviene per le cessioni di immobili situati in Italia.

Ho scritto anche un breve articolo di sintesi per spiegare come funziona la tassazione dei redditi per chi vive all’estero comprese anche le eventuali deduzioni fiscali di cui possono agevolare gli espatriati e che potete trovare qui sotto: Come funziona la tassazione dei redditi per i residenti all’estero

La fattispecie dei redditi derivanti da immobili

In relazione a quanto sopra, si rileva che ai sensi dell’articolo 67, comma 1, lettera f) del TUIR, i redditi dei beni immobili situati all’estero costituiscono redditi diversi. Nell’ipotesi in cui l’immobile non è affittato e lo Stato estero è ubicato prevede, nella sua legislazione interna, la tassazione dell’immobile in base a criteri di tipo catastale o similari, lo stesso concorre alla formazione del reddito in Italia in base alla valutazione effettuata dallo Stato estero (cfr. articolo 70, comma 2 del TUIR). Nei casi di specie, al contribuente spetta il credito per le imposte pagate all’estero, secondo le regole dettate dall’articolo 165 del TUIR.

Se, tuttavia, nello Stato estero l’immobile non è assoggettabile ad imposizione in base alla rendita catastale o criteri similari, quest’ultimo non determina reddito imponibile in Italia a condizione che il contribuente non abbia percepito alcun reddito (cfr. Circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 55/E del 2002).

In merito, si noti però che a partire dal periodo d’imposta 2009, il contribuente è sempre tenuto ad indicare nel Modello Unico – Modulo RW, Sezione II, anche gli immobili siti all’estero e ciò indipendentemente dalla effettiva produzione di redditi imponibili in Italia, in quanto è sufficiente che la produzione dei predetti redditi sia soltanto astratta o potenziale (Circolare n. 43/E del 2009).

Tassazione casa vacanze in Italia delle case vacanze

Vi segnalo naturalmente quale potrebbe essere l’alternativa all’investimento di una casa all’estero ossia quello di acquistarla in Italia e gestirla più facilmente sotto forma di casa vacanze. A tal proposito vi segnalo l’articolo dedicato alla tassazione delle case vacanze sia quando siano gestite in forma commerciale/imprenditoriale sia quando rappresenta un’attività puramente occasionale.