Contratto di locazione: quali sanzioni per mancata registrazione?

Il contratto di locazione va registrato? Molti si pongono la domanda su cosa avvenga in caso di mancata registrazione di un contratto di locazione (o affitto immobiliare), dal punto di vista civilistico e fiscale evidenziando le sanzioni a cui sarete soggetti ed eventuali ulteriori rischi a carico del proprietario e dell’inquilino.
Senza dubbio l’introduzione dell’opzione sulla cedolare secca ha dato dei risultati interessanti in merito agli affitti in nero. Tuttavia i risultati realizzati non sono stati in linea con quelli attesi. Nonostante ciò, in questo articolo potete leggere una sintesi non esaustiva del quadro delle sanzioni pecuniarie cui sarete soggetti in caso di affitti in nero dell’abitazione o di altro fabbricato e quindi in caso in cui non aveste intenzione di registrare il vostro contratto di affitto presso l’agenzia delle entrate obbligatorio ricordiamolo dopo l’entrata in vigore del Decreto 223 del 2006.

Facciamo una distinzione importante tra mancata dichiarazione dei redditi derivanti dall’affitto di unità immobiliare denunciata al fisco e quella di un affitto in nero non registrato e non dichiarato.

Nel primo caso dovrete versare solo le imposte IRPEF derivanti dalla mancata dichiarazione del provento incassato dalla locazione.

Nel secondo caso invece dovrete versare anche l’omessa imposta di registro versata annualmente per la registrazione del contratto.

Per il primo punto vi rimando alla guida gratuita sui vantaggi e svantaggi del condurre un affitto in nero. Inutile dirvi che sconsiglio vivamente di seguire questa prassi ma so già che molte persone non sono dello stesso avviso.

Sanzioni ordinarie

Le sanzioni ordinarie previste ai fini dell’imposta di registro sono definite dall’articolo 69 del TUR e vanno dal 120% al 240% dell’imposta non versata ma come vedremo in seguito ci sono diverse fattispecie e modi per abbassarle che dipendono principalmente dal momento in cui vene accorgete e decidete di intervenire: prima rimuovete l’errore meglio è perché minori saranno le sanzioni.

Se procedete tuttavia alla registrazione prima dei 30 giorni dall’originaria scadenza ordinaria la sanzione amministrativa va dal 60% al 120% dell’imposta di registro non versata, con un minimo di 200 euro

Per omessa registrazione si intendono anche l’omessa indicazione dei dati catastali degli immobili locati in quanti non consentono all’agenzia delle entrate di identificare correttamente l’unità locale e procedere eventualmente ad accertamento. Questo è quanto definito dall’articolo 19, comma 15, del Decreto Legge n. 78/2010.

Per i contratti di locazione di unità immobiliari abitative o loro porzioni non presentati per la registrazione sono quindi dovuti:

A queste somme ricordate di applicare anche gli interessi di mora così come definiti dall’articolo 55, comma 4 del TUR.

Tardiva registrazione del contratto di locazione

Nell’assunto che la registrazione deve essere fatta entro 30 giorni dalla data di decorrenza del contratto so benissimo che molti di voi in 30 giorni non si organizzano per la registrazione, per cui andate fuori scadenza e questo evento genera l’obbligo al versamento di una sanzione per tardiva registrazione. Come anticipato sopra in questo caso le sanzioni si attenuano e vanno dal 60% al 120% dell’imposte di registro non versata.

Le multe da pagare

In primis chiarisco che le parti sono solidalmente responsabili al pagamento dell’imposta di registro per cui se vi arriva un accertamento con una multa sentite prima la controparte per verificare che non l’abbia già pagato lui.
Le sanzioni che sono dovute per la registrazione in ritardo del contratto di locazione variano in funzione di quando ci si attiva per la registrazione rispetto alla scadenza naturale dell’obbligo che lo ricordiamo è di trenta giorni dalla decorrenza del contratto se successiva alla firma dello stesso. Se vi attivate autonomamente mediante ravvedimento operoso e a patto che prima l’agenzia delle entrate non abbia avviato accessi, ispezioni o verifiche, ed entro 90 giorni goderete della sanzione ridotta del 12% altrimenti dal novantunesimo giorno oltre la scadenza ma entro l’anno nella misura ridotta del 15%, altrimenti se si scavalla oltre l’anno la sanzione sarà nella misura del 120% dell’imposta di registro dovuta (articolo 69 del DPR 131 del 1986).

Sanzioni per occultamento del canone ai fini delle imposte di registro

Vi segnalo anche cosa disciplina il sistema sanzionatorio previsto dal D.Lgs 473 del 1997 in materia di imposta i registro in quanto nel caso di occultazione del corrispettivo: “Se viene occultato anche in parte il corrispettivo convenuto, si applica la sanzione amministrativa dal duecento al quattrocento per cento della differenza tra l’imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto, tuttavia, l’importo della sanzione eventualmente irrogata ai sensi dell’articolo 71.“;

Consiglio

Tuttavia per esperienza personale (so che sembra una follia), recatevi prima presso il vostro ufficio di competenza perché alcuni sono restii ad accettare le prime due sanzioni che vedete. Il codice tributo da utilizzare per la tardiva registrazione è il 671T, sempre utilizzando il modello F23 anche se dal primo gennaio 2015 sarà obbligatorio utilizzare i codici tributo del nuovo modello F24 Elide. Vi segnalo a tal proposito l’ultimo articolo scritto in merito a tutti i codici tributo per la registrazione del contratto di locazione. Nel seguito sono riepilogati i codici tributo da utilizzare per il modello F24 Elide a titolo di sanzione ed interessi.

Conseguenze civilistiche degli affitti in nero

Prima di tutto il contratto di locazione sarà nullo in quanto la registrazione stessa è finalizzata a far valere gli obblighi e i diritti tra le parti anche se comunque eventuali pagamenti o altra documentazione come scambio di email o posta può rappresentare una prova in giudizio. Lo stesso avviene laddove voi andate registrare un contratto di locazione per importi inferiori a quelli effettivamente corrisposti e quindi con un canone inferiore a quello effettivamente poi corrisposto dal locatore locatario. Potete leggere l’articolo di approfondimento dedicato proprio ai vantaggi e svantaggi di affittare in nero o senza contratto.

La denuncia dell’affitto in nero da parte dell’inquilino

Molto interessante invece il profilo sanzionatorio introdotto con il decreto legislativo 23 del 2011 in cui all’articolo tre comma 8 si legge che le locazioni abitative e quindi gli affitti immobiliari successivamente registrati o denunciati dal locatore possono godere di un canone di affitto pari a sole tre volte la rendita catastale con un adeguamento annuale del 75% dell’indice di variazione dei prezzi al consumo, o indice Istat, per tutta la durata finale del contratto, quindi 4+4, per otto anni è possibile fruire di un canone di affitto agevolato molto basso.
Questa prospettiva ovviamente è una sorta di incubo per i proprietari di immobili che fino ad oggi davano in locazione in nero le proprie case agli inquilini, in quanto si trovano di fronte alla possibilità di vedersi notificata da parte dell’inquilino o dell’agenzia delle entrate un’intimazione non solo a registrare il contratto e riversare le imposte di registro dovute per le annualità precedenti (comprensive delle sanzioni e degli interessi dalla data di scadenza originaria) ma anche quello di applicare un canone molto basso.

Se immaginiamo che un appartamento in una zona centrale di una città come Milano, Roma, Firenze può arrivare ad avere degli affitti di 800 o 900 euro per un immobile di 60 o 70 mq, immaginiamoci che l’affitto di un appartamento così potrebbe anche abbassarsi fino a 2500 o 3000 euro su base annua, in quanto se moltiplichiamo la rendita catastale per 3 e la dividiamo per le 12 mensilità dell’affitto coglierete subito la differenza sostanziale tra il canone di mercato e quello eventualmente applicabile dopo la denuncia da parte dell’inquilino…
Il danno quindi a carico del proprietario dell’immobile sarebbe particolarmente elevato, così come il rischio che diviene molto elevato.

V’è da dire che, come approfondito nell’articolo dedicato agli affitti in nero, esiste una certa difficoltà poi da parte dell’inquilino di provare effettivamente che vi fosse fra le parti un contratto di locazione anche se nel corso del tempo qualche indizio si lascia sempre sul campo. Proseguendo nei contratti di locazione è necessario inoltre rispettare degli standard contrattuali che sono sempre definiti all’interno della Legge numero 431 del 1998 e che disciplina i diritti doveri dei locatore e del locatario.

Quali sono le sanzioni in caso di affitti in nero

Vediamo ora le sanzioni a carico delle parti in caso di omessa registrazione del contratto di locazione. Il legislatore fiscale ha introdotto una serie di norme che difendono i diritti degli inquilini e dei proprietari nonché l’obbligo di registrazione introdotto nel 2006. Potete comunque approfondire l’argomento leggendo l’articolo appositamente dedicato alla convenienza degli affitti in nero, dove sono illustrati costi e benefici (se ve ne sono) e le conseguenze che rischiano in caso di mancata registrazione del contratto ed immagino anche dei proventi percepiti.

La prima sanzione riguarda quella dell’omessa registrazione del contratto o anche di una novazione o anche di un ritardata registrazione del contratto di locazione che, secondo le sanzioni previste ai fini dell’imposta di registro, andranno dal 120 al 240% dell’imposta dovuta. Accanto all’omessa registrazione possiamo trovarci di fronte anche alle indicazioni di un provento da locazione inferiore a quello effettivamente percepito dal proprietario dell’immobile: è il caso classico del proprietario che registra un contratto di locazione per un porto inferiore a quello effettivamente richiesto l’inquilino e dichiara quindi anche minori proventi net sette 30 nel modello unico. Questo caso viene sanzionato con un minimo di € 1.936 a 7.745  e applicando una sanzione pari a 240% o al 480% della minore imposta dovuta. Non so quindi se vi sia più un’effettiva convenienza a dare in affitto in nero un immobile, tra inasprimento sulle sanzioni e cedolare secca. Se volete comunque ho provato a dire i vantaggi e gli svantaggi di affittare in nero.

Presunzione di locazione nei quattro anni precedenti l’accertamento

Quel simpaticone del legislatore, per spingere il contribuente a dichiarare il contratto, nell’articolo 41-ter del DPR 600 stabilisce che in caso di omessa presentazione della registrazione l’Agenzia delle Entrate può presumere che il rapporto di locazione sussisteva anche nei quattro anni precedenti a quello in corso, pur ammettendo prova contraria per il contribuente, e in questo caso ai fini della terminazione del reddito del locatore presunto si prende il 10% del valore dell’immobile da calcolare secondo quanto stabilito dall’articolo 52 comma 4 del DPR 131 del 1986, ossia uno sproposito! Per esempio per i fabbricati abitativi si dovrebbe prendere il coefficiente 12,6 volte la rendita catastale. Perciò fate molta attenzione a fare i furbetti o gli evasori fiscali…

Novità in vista: l’affitto in nero diventa a canone concordato

Secondo le nuove direttive introdotte dalla manovra economica del 2016, il locatore, ossia il proprietario di casa, dovrà comunicare entro i 60 giorni successivi alla registrazione del contratto sia al conduttore/locatario ovvero inquilino, gli estremi della registrazione del contratto di locazione (numero registrazione o meglio fotocopia del contratto registrato in agenzia delle entrate). In tal modo avrete la certezza che se entro 90 giorni dalla stipula del contratto non avete ricevuto formale comunicazione da parte del proprietario di casa degli estremi di registrazione rilasciati dall’Agenzia delle Entrate, qualche cosa non è andata nel verso giusto. A tal proposito proposito il legislatore modifica l’articolo 13 della legge 431 del 1998 disciplinando che nel caso di omessa comunicazione o di affitto in nero, l’inquilino potrà richiedere la riconfigurazione del contratto di affitto un contratto a canone concordato. Conseguentemente potrà richiedere il rimborso ovvero la restituzione dei maggiori canoni versati rispetto al canone concordato.
A tal proposito potete leggere la sentenza numero 169 del 2015 con cui la corte costituzionale ha escluso le agevolazioni previste dal decreto legislativo 23 del 2011, che dava la possibilità all’inquilino di richiedere l’applicazione in caso di affitti in nero, del regime di favore rappresentato dal pagamento di tre volte la rendita catastale rispetto a qualsiasi canone disciplinato.
Oggi invece il legislatore, per così dire, introduce una previsione più soft rispetto a quella della rendita catastale che aveva fatto insorgere i poveri locatori-abusivi-evasori-fiscali (che comunque sembrerebbero avere il loro peso nelle scelte e nei disegni di legge che sono approvati) introducendo il comma 5 dell’articolo 13 della legge 431 del 1998, prevedendo che l’inquilino del contratto in nero potrà richiedere l’applicazione del canone concordato proprietario.

Da precisare che le sanzioni saranno dovute anche in assenza di un’imposta Irpef dovuta ossia anche laddove il reddito del dichiarante sia talmente basso da non essere colpito da tassazione il fatto di non aver indicato tali proventi comunque vespone a una sanzione che può andare. Dal 1936 Euro € 7.745.

Indicare un canone di affitto inferiore a quello pattuito per ridurre le imposte

Il fatto di indicare un canone di locazione inferiore quello percepito dall’altra parte potrebbe non corrispondere a un simmetrico costo che l’inquilino indicando nella propria dichiarazione dei redditi che potrebbe sia indicare in misura superiore a quello ufficiale indicato dal proprietario fattispecie questa che sarebbe alquanto stupida da rilasciare oppure la situazione in cui ovviamente anche il locatario indica un canone e quindi un costo da portare in detrazione fiscale nella dichiarazione redditi inferiore e in questo caso si assiste a un disconoscimento della detrazione fiscale da parte dell’inquilino.

Come potete vedere le sanzioni previste dagli affitti in nero hanno risvolti soprattutto per le imposte non versate che prevedono l’applicazione di multe e sanzioni rappresentate da percentuali molto elevate e anche ai fini della legge antiriciclaggio che impone di effettuare sopra determinate soglie pagamenti solo mediante bonifico. Alla fine la quantificazione in termini di imposte dovute è meno rilevante di quello che possa sembrare… Se immaginiamo infatti un’imposta di registro su un contratto di locazione pari all’1% del canone d’affitto di affitto e immaginiamo una dichiarazione invece di un canone inferiore, solo il differenziale sarà sottoposto a una sanzione anche, immaginiamo, del 480% ma comunque molto bassa in valore assoluto.

In sintesi

Le conseguenze non sono solo da valutare nei confronti dell’inquilino che potrebbe denunciarvi ma anche nei confronti del fisco che potrebbe accertarvi e non solo in quanto la mancata registrazione determina:

• L’applicazione delle sanzioni viste sopra ex articolo 69 del  testo unico delle imposte di registro
• Le sanzioni in caso di omessa registrazione della cessione del fabbricato previste dal DL 59 del 1978 articolo 12
• La nullità del contratto con le conseguenze civilistiche che ciò comporta nei rapporti tra le parti
• Ai fini del fisco la presunzione della sussistenza della locazione nei quattro anni precedenti ai fini delle imposte dirette con determinazione del reddito fondiario in misura pari a 12,6 volte il valore catastale dell’immobile.

Articoli correlati alla mancata registrazione del contratto di affitto

Vi consiglio comunque di leggere anche gli articoli correlati, e più precisamente quello dedicato alla nuova cedolare secca sugli affitti che, come vedrete, risulta particolarmente conveniente sia dal punto di vista di minori imposte da pagare sia di oneri amministrativi e documentali. Se siete gli inquilini non fatevi invece scappare l’articolo dedicato alle detrazioni fiscali per i canoni di affitto.
Altrimenti navigate nella categoria casa e immobili per leggere altri spunti interessanti per orientarvi nella gestione fiscale del vostro patrimonio immobiliare.

Come fare per non essere accertati dal fisco

Anche se parliamo di fattispecie che presumono una registrazione del contratto alcuni furbetti cercano di registrare il contratto ma con il canone quasi irrisorio al fine di versare meno imposte sui proventi derivanti dai canoni di affitto sia minori imposte di registro per la registrazione stessa. Laddove siate in buona fede sappiate che il legislatore fiscale ha previsto una limitazione ai poteri di accertamento dipendenti dalla configurazione contrattuale che date alla vostra locazione. In pratica il legislatore preferisce procedere a liquidare una maggiore imposta di registro dei contratti di locazione laddove voi facciate riferimento a contratti concordati di cui all’articolo 2 della Legge 431 del 1998 aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo situati comuni ad alta densità abitativa.

Come fare per pagare meno sanzioni possibile: C’è il ravvedimento operoso

Partendo dal presupposto che le sanzioni per omessa registrazione vanno da un minimo di 120% massimo del 240% a questi dovete applicare le disposizioni previste per l’applicazione del nuovo ravvedimento operoso che vi anticipo ha subito alcune modifiche dopo la legge di stabilità 2016.

In particolare le percentuali saranno queste:

Una volta che conoscete la base imponibile della sanzione sappiate che vi sono diversi momenti di ravvedersi e ad ognuno corrisponde una sanzione infatti avremo che la sanzione sarà ridotta a

• a) ad un decimo del minimo (12%) nei casi di pagamento entro trenta giorni dalla data della sua commissione;
• a-bis) ad un nono del minimo (13,33%) se il pagamento avviene entro novanta giorni dalla data dell’omissione o dell’errore, ovvero se la regolarizzazione delle omissioni e degli errori commessi in dichiarazione avviene entro novanta giorni dal termine per la presentazione della dichiarazione in cui l’omissione o l’errore e’ stato commesso;
• b) ad un ottavo del minimo (15%), se il pagamento avviene entro il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all’anno nel corso del quale e’ stata commessa la violazione ovvero, quando non e’ prevista dichiarazione periodica, entro un anno dall’omissione o dall’errore;
• b-bis) ad un settimo del minimo (17,143%)  se il pagamento avviene entro il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo a quello nel corso del quale e’ stata commessa la violazione ovvero, quando non e’ prevista dichiarazione periodica, entro due anni dall’omissione o dall’errore;
• b-ter) ad un sesto del minimo (20%) se il pagamento avviene oltre il termine per la presentazione della dichiarazione relativa all’anno successivo a quello nel corso  del quale e’ stata commessa la violazione ovvero, quando non e’ prevista dichiarazione periodica, oltre due anni dall’omissione o dall’errore;
• b-quater) ad un quinto del minimo (24%) se il pagamento avviene dopo la constatazione della violazione ai sensi dell’articolo 24 della legge 7 gennaio 1929, n. 4, salvo che la violazione non rientri tra quelle indicate negli articoli 6, comma 3, o 11, comma 5, del decreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471;
• c) ad un decimo del minimo (12%) di quella prevista per l’omissione della presentazione della dichiarazione, se questa viene presentata con ritardo non superiore a novanta giorni ovvero a un decimo del minimo di quella prevista per l’omessa presentazione della dichiarazione periodica prescritta in materia di imposta sul valore aggiunto, se questa viene presentata con ritardo non superiore a trenta giorni.

Tabella aliquote ravvedimento operoso

Come ci si mette in regola

Per mettersi in regola con l’affitto in nero quindi dovrete prima di tutto versare l’imposta di registro applicandovi le sanzioni dal giorno di scadenza in cui andava effettuata la registrazione ossia entro trenta giorni dalla minore tra data di decorrenza e data di stipula.
In base ai giorni trascorsi applicherete le percentuali qui sopra descritte al 120% così avrete quanto versare ed il calcolo degli interessi secondo la formula.

Imposto omesso X tasso di interesse legale : 365 X (gg tra data di omesso versamento e data pagamento con ravvedimento)

Nel seguito i codici tributo da utilizzare dove troverete anche quello relativo alla sanzione per tardiva o omessa registrazione del contratto di affitto

Codici Tributo per le sanzioni sui contratti di locazione

• 1500 – LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Imposta di Registro per prima registrazione
• 1501 – LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Imposta di Registro per annualità successive
• 1502 – LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Imposta di Registro per annualità successive
• 1503 – LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Imposta di Registro per risoluzioni del contratto
• 1504 – LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Imposta di Registro per proroghe del contratto
• 1505 – LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Imposta di Bollo
• 1506 – LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Tributi speciali e compensi
• 1507 – LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Sanzioni da ravvedimento per tardiva prima registrazione
• 1508 – LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Interessi da ravvedimento per tardiva prima registrazione
• 1509 – LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Sanzioni da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi
• 1510 – LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI – Interessi da ravvedimento per tardivo versamento di annualità e adempimenti successivi

Esempio compilazione codice tributo 1507

LOCAZIONE E AFFITTO DI BENI IMMOBILI SANZIONI DA RAVVEDIMENTO PER TARDIVA PRIMA REGISTRAZIONE

ESEMPIO 1: importo da versare

I dati proposti nell’esempio sono solo a titolo esemplificativo

SEZIONE ERARIO ED ALTRO
	codice ufficio			codice atto
	(1)			(2)
	tipo			elementi identificativi				codice			anno di riferimento			importi a debito versati
	(3)	F		(4)				(5)	1507		(6)	2019		(7)	6.000,00

Vi ricordo che dovete utilizzare per la successiva registrazione il nuovo modello F24 Elide (Elide non è il Dio del vento ma sta per Elementi identificativi). Se conoscete già il modello allora potete andare procedere direttamente alla compilazione del modello F24 Elide Editabile dove troverete le istruzioni che vi guideranno passo passo nell’arricchimento del modello.

Sentenze Agenzia Sanzioni per omessa registrazione del contratto di locazione

A livello giurisprudenziale sono diversi gli approcci in quanto nella recente sentenza da parte della di Milano e più precisamente nella sentenza n.1797/2020 del 25 agosto 2020 avente ad oggetto il calcolo dell’imposta di registro calcolata su contratti di locazione di durata pluriennale l’omessa registrazione aveva indotto l’Ufficio dell’agenzia delle entrate a  ritenere che la sanzione andasse applicata sull’intera durata del contratto e non solo per la prima annualità.

Tuttavia il contribuente in questa fattispecie aveva, a mia avviso correttamente, versato imposte con ravvedimento operoso calcolando la sanzione solo sulla prima annualità. E’ infatti facoltà e non obbligo per il contribuente versare l’imposta di registro in ‘unica annualità. L’agenzia delle entrate tuttavia sembra non capire o meglio cerca sempre di massimizzare le entrate interpretando talvolta la norma in modo illogico come questo.

Cosa ne pensate?

Affitti Brevi: codice identificativo unico multe e sanzioni previste