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Categoria Immobiliari ai fini fiscali: strumentali, merce, patrimonio

8 Febbraio 2023

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Ai fini Fiscali abbiamo diverse categorie di immobili come strumentali, merce o fabbricati patrimonio e vediamo insieme cosa significano e come si trattano fiscalmente.

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Ai fini delle imposte dirette Irpef ed Ires (ci muoviamo nell’ambito rispettivamente della tassazione delle persone fisiche e delle società) la fonte normativa della distinzione degli immobili è il testo unico delle imposte sui redditi o DPR 917 del 1986. Per iniziare abbiamo quattro categorie di immobili: immobili strumentali per natura e per destinazione, immobili merce e immobili patrimoniali.

Conoscere le categoria catastali serve non solo per la corretta imputazione in bilancio qualora li stesse acquistando o vendendo nell’ambito della vostra attività di impresa ma anche laddove lo stiate facendo come persone fisiche o come liberi professionisti.

Ai fini Fiscali poi questo è molto importante in quanto la diversa classificazione determina un diverso trattamento ai fini delle imposte dirette e indirette per cui ai fini IRES, Irap e soprattutto ai fini dell’Iva e delle imposte di registro da versare.

Gli immobili strumentali

Gli immobili strumentali per natura sono prima di tutto quelli appartenenti alla categoria B, C, D, E e A/10 destinati all’esercizio dell’attività aziendale e come tali soggetti ad un trattamento fiscale differenziato dagli altri a seconda dell’ambito di analisi cui sarete interessati (deduzione dei costi, trattamento fiscale della cessione di immobili e fabbricati, locazioni immobiliari, ecc). Per l’approfondimento invece di queste leggete l’articolo dedicato alle categorie catastali degli immobili sollo linkato.

Poi ci sono gli immobili strumentali per destinazione ossia quelli che, seppur appartenenti a categorie catastali differenti sono destinati dall’imprenditore all’esercizio dell’attività aziendale e pertanto saranno soggetti allo stesso trattamento fiscale della precedente categoria.

Immobili Merce

In questa categoria vi sono tutti quegli immobili alla cui realizzazione o vendita è diretta l’attività aziendale. Si tratta di immobili cosiddetti merce in quanto è come se fosse una vera e propria merce per una società che vende merci.

Immobili patrimonio

Sono quegli immobili che non rientrano nelle categorie fiscali precedenti e che rappresentano un vero e proprio investimento da parte dell’imprenditore. IN questo caso però non saranno ammortizzabili ed i costi relativi ad essi non deducibili in quanto non strumentali all’attività dell’impresa (insomma non sono considerati al pari di un ufficio A 10 dove si svolge l’attività).

Classificazione dei terreni

I terreni posseduti da imprese infatti possono qualificarsi come:

Immobili merce che sono immobili di proprietà di società immobiliari che hanno nella maggior parte dei casi ad oggetto l’attività di compravendita di immobili o di ristrutturazione e rivendita degli stessi.
Immobili strumentali quando i terreni sono utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa come potrebbe essere un parcheggio oppure un deposito.
Immobili patrimonio che possono essere per esempio gli immobili patrimoniali di imprese come nel caso di terreni che sono affittate a terzi.

Nel caso di immobili merce o di immobili strumentali in terreni generano un reddito che si può calcolare insieme a quello dell’immobile o dell’attività esercitata per cui la tassazione seguirà un criterio di costi e ricavi e nonna forfettario in base al reddito dominicale.

Nel caso invece di immobili patrimoniali il terreno contribuisce alla determinazione del reddito in base al criterio del reddito fondiario ossia in base a un moltiplicatore applicato al reddito dominicale

Casi particolari

Nel caso in cui un’azienda conceda un fabbricato o appartamento o immobile ad uso di un dipendente per farlo trasferire in un comune diverso da quello della residenza ai fini fiscali per la società questo sarà trattato per tre anni come fosse un immobile strumentale e come tale soggetto al medesimo regime di deducibilità dei costi.

Oltre al trattamento fiscale differente anche ai fini ciclistici ossia di corretta rappresentazione in bilancio vi sarà una distinzione tra immobili strumentali, merce e patrimonio anche ai fini della valutazione ed imputazione contabile.

Altro discorso riguarda le categorie catastali

Alcuni tributi sono invece squisitamente legati solo alla categoria catastale (per esempio l’IMU). Leggete anche gli articoli dedicati alle categorie catastali in modo da verificare subito se il vostro immobile è strumentale per natura o no.

Immobili di interesse storico ed artistico

State attenti alle categorie degli immobili di interesse storico ed artistico in quanto hanno un trattamento fiscale particolare non solo per quello che concerne il regime di determinazioni dei proventi che concorrono alla composizione del reddito e della base imponibile ma anche sul versante dei costi sconteranno una minore deducibilità. Quindi se è vero che se per i ricavi ci si baserà sulle minori tra le tariffe d’estimo i costi vedrete che non saranno deducibili come normalmente accadrebbe.

Come potete vedere dagli articoli correlati nel seguito queste categorie son determinanti ai fini di diversi trattamento fiscali in diversi ambiti e per differenti imposte e tasse- Ve ne segnalo alcuni in modo che li possiate avere a portata di mano se vi dovessero servire.