Aggiornato il 28 Aprile 2023
Quando la planimetria catastale non corrisponde alla piantina reale di casa è necessario avviare il processo di correzione e variazione dei dati catastali in quanto potrebbero compromettere il buon esito dell’acquisto o della vendita. Sicuramente peggio se ci troviamo nel caso della vendita di casa in quanto la mancata conformità è condizione sufficiente per riscuotere da parte del potenziale venditore o promissario del doppio della caparra confirmatoria lasciata per fermare l’immobile.
Dal primo luglio 2010 non è più possibile procedere alla vendita o acquisto di immobili che non siano in regola con la documentazione catastale. L’eventuale difformità determina la nullità del contratto il che avrebbe delle conseguenze notevoli per entrambi. Vi ricordo inoltre che il Notaio deve avere principalmente la funzione di garantire che chi sta procedendo alla vendita abbia la piena titolarità del bene che sta vendendo sulla base della verifica presso i pubblici registri immobiliari. Se c’è difformità il notaio deve far procedere il venditore alla regolarizzazione o sanatoria della difformità. Importante anche che le’eventuale domanda passata in passato sia stata registrata altrimenti so dovrà procedere alla richiesta di registrazione (con pagamento dell’imposta di registro) al catasto. Queste operazioni si possono svolgere con il contact center dell’agenzia del territorio .
Qui ci occupiamo di cosa fare e come comportarsi nel caso della variazione dei dati catastali o eventualmente indicati in modo inesatto nella piantina. Non è necessariamente colpa nostra della mancata corrispondenza ma potrebbe essere il frutto di un errore del geometra o dell’architetto o anche frutto delle variazioni che sono state apportate all’immobile nel tempo (esempio ho spostato un tramezzo, ho allargato il bagno, ho installato la piscina in salone….).
Non tutte le variazioni sono però considerate permanenti e sottostanno quindi all’obbligo di variazione correzione dati catastali. Questo mi preme segnalarvelo in quanto laddove, per esempio, dovesse venire il perito della banca del promissario acquirente a segnalare o rilevare difformità non è detto che queste debbano essere necessariamente oggetto di definizione in catasto.
Variazioni che comportano obbligo denuncia e variazione catastale
Sono cosiddette variazioni permanenti che comportano una variazione per esempio del numero dei vani o una diversa utilizzazione delle superfici scoperte Facciamo una prima distinzione tra voltura catastale che serve solo ad aggiornare gli atti catastali a seguito di atti che trasferiscono il diritto della proprietà o altri diritti reali a soggetti diversi da quelle precedenti.
La variazione del numero dei vani dovuta per esempio all’abbattimento di un muro o parete o tramezze per creare un ambiente unico è un tipico esempio di variazione permanente che determina l’obbligo della comunicazione.
Troviamo anche la creazione di soppalchi o la trasformazione di sottotetti in superficie abitabile. Anche la classica creazione del secondo bagno è un’opera che deve essere segnalata in catasto o anche lo spostamento di una cucina.
Come effettuare la variazione
La variazione può avvenire mediante la comunicazione al contact center dell’agenzia del territorio o catasto avendo cura di procedere alla compilazione di un modulo dove indicare avendo cura di avere sotto mano una visura catastale dell’immobile da cui estrapolare i dati identificativi (foglio, sezione, mappale, sub etc)
Inserimento i dati del richiedente
Il richiedente può essere il proprietario dell’immobile o comunque una persona interessata o delegata alla correzione
I campi contrassegnati con un asterisco sono obbligatori
- Cognome *:
- Nome *:
- Codice fiscale *: Spiegazione per il campo codice fiscale
- Indirizzo e-mail *: Spiegazione per il campo indirizzo e-mail
- Telefono: Spiegazione per il campo telefono
- Fax: Spiegazione per il campo fax
- Attività *:
Poi vi chiederanno le motivazioni della variazione
- Variazione dell’intestazione dell’immobile
- Variazione dei dati dell’immobile
- Altre variazioni sull’immobile (*)
- Segnalazione di incoerenza per fabbricato non dichiarato
- Segnalazione relativa a un fabbricato rurale
(*) Le “Altre variazioni” riguardano errori nati in fase di informatizzazione delle banche dati. Si tratta di fattispecie particolari, la cui individuazione richiede una approfondita conoscenza della materia catastale e buone capacità di diagnosi delle cause delle incongruenze. Pertanto, questo tipo di richieste è rivolto per lo più a tecnici professionisti. Queste le richieste consentite:
- registrazione atto catasti fabbricati;
- assegnazione identificativo definitivo;
- informatizzazione planimetria;
- registrazione atto catasto terreni;
- registrazione variazione colturale;
- rettifica duplicati di particella;
- passaggio particella terreni a ente urbano;
- segnalazione errori monografie dei punti fiduciali;
- correzione identificativo (da impianto meccanografico);
- assegnazione rendita catastale.
Non è obbligatorio l’accatastamento per le seguenti variazioni:
- costruzioni di superficie inferiore a 8 mq;
- serre;
- vasche per acquacoltura o raccolta delle acque per irrigazione;
- costruzioni senza copertura isolate;
- annessi rurali di altezza inferiore a 1,80 metri e volumetria inferiore a 150 mc;
- manufatti senza fondamenta;
- edifici in costruzione;
- ruderi e edifici degradati.
Quanto costa
Il costo può variare a seconda della tipologia di variazione, tipologia dell’errore da sanare o anche la numerosità delle variazioni delle variazioni o anche ubicazione dell’ufficio. La redazione dell’istanza di per sè non è un lavoro complesso anche se la situazione si può complicare strada facendo. Personalmente ho speso 150 euro con un geometra gentilissimo e per quello che ha fatto mi è parso anche chiedere poco (è andato 3 volte al catasto). Dipenderà quindi da chi trovate, dalla sua professionalità e disponibilità. Naturalmente la parcella del professionista potrà variare. A mio modestissimo avviso richiedere oltre 200, 250 euro dovrebbe essere fonte di approfondimento sull’effettiva attività svolta. Farsi fare almeno un paio di preventivi non guasta mai.
Nel seguito il modulo da compilare a cui allegare la planimetria aggiornata o i dati catastali aggiornati
Sanzioni o multe per mancata variazione catastali
Coloro che non procedono ala variazione catastale entro 30 giorni dall’effettuazione dell’operazione sono punti con una sanzione che va da 258 euro a 2.066 euro. Il valore della multa può essere notevolmente ridotto grazie all’istituto del ravvedimento operoso.
